产权式商铺权属登记实践及其法律风险探讨

产权式商铺权属登记实践及其法律风险探讨（发布日期: 2009-7-6 作者：朱程）来源：《房地产权产籍》合肥市房地产产权监理处朱程一、产权式商铺及其类型产权式商铺是一种产权与经营权相分离的房地产产品形式，是近年来兴起的一种商业地产销售模式，同时也展现为一种全新的投资产品。

产权式商铺的基本操作模式是：先由地产商开发建设一大型商业项目，然后按照一定的布局和设计，分割成面积较小的若干单元即产权式商铺，并将此出售给投资者；投资者拥有产权式商铺的产权，但并不独立经营，而以租赁或委托经营的方式将其交由开发商或者第三方经营使用，开发商或第三方按约定向投资者支付固定的租金或收益。

产权式商铺有两种类型：一种是“独立产权式商铺”，即开发商将敞开式卖场进行物质形态上的实际分割，小商铺之间用内隔墙等彼此相互区分；另一种是“虚拟产权式商铺”，即开发商只对开放式卖场进行面积分割，小商铺间无内墙分隔，仅以划线、地钉或铜条等为区别界线。

出于统一经营的需要，委托经营期间发展商往往改变业主所购铺位的利用方式，或将相邻铺位合并使用，或将营业大厅的功能区域重新布局等。

由于“虚拟产权式商铺”无实体墙壁分割，此种利用方式的变更也就非常普遍。

二、产权式商铺权属登记实践现行房屋权属登记规则对产权式商铺的登记确权问题没有明确的表述，实践中各地对产权式商铺（尤其对“虚拟产权式商铺”）的登记标准差别较大。

一些城市，如北京、南京、长沙、常州等地，规定产权式商铺可以进行权属登记；而另一些城市则禁止对“虚拟产权式商铺”进行登记。

比如，2004年2月上海市房地资源局和建委联合发出的《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》规定，“可以销售的房地产应当是在市房地资源局的房地产登记册中有明确部位、建筑面积等房屋状况记载的权属单元，房地产权利人不得对登记册中记载为一个权属单元的房地产擅自分割转让。

如需分割转让，则分割后构成的销售单元在物理形态上应当构成独立、封闭的空间，不符合房屋基本特征的，如仅在地平线上划线示意分割的权属单元，不得销售”。

深圳市规划与国土资源局《关于规范商场办公楼分割转让有关业务操作的通知》规定，商场、办公楼转让应以权属单元为转让标的。

房地产开发企业和房地产权利人不得擅自将权属单元分割转让，未经房地产及相关部门审核程序的，房地产登记部门将不受理分割预售和登记。

合肥市房地产管理局2005年1月规定，禁止销售、转让划线分割的商场、办公楼。

如要进行销售、转让，房屋必须符合房屋权属登记条件，即房屋必须是在有关部门批准下建造，经建设、规划、公安消防等部门验收备案，并且每个销售单位都必须四面有墙，有明确、永久的四至界限结构，能明确到幢、层、套、间。

重庆市房地产管理局亦规定，销售的商铺必须要有独立门牌号，同时必须是独立经营，银行对虚拟产权式商铺、公寓不再提供按揭。

分析上述规定，不难发现，各地对“虚拟产权式商铺”能否进行登记的分歧，在于对“虚拟产权式商铺”是否具有明确四至界限、是否可以成为独立登记客体，存在不同的认识。

认可“虚拟产权式商铺”登记能力的地方，认为划线分割的商铺四至界限清楚、可以独立使用，能够独立登记；而反对进行登记的地方，则认为“虚拟产权式商铺”不具有“独立、封闭空间”和“明确四至界限”，不满足独立登记的条件。

我们认为，这种以“独立、封闭空间”或“明确四至界限”作为登记标准的做法，无疑是受到了《物权法》建筑区分所有权制度的影响。

依据《物权法》70条规定，建筑物区分所有权是由区分所有建筑物专有部分所有权，共用部分持份权及因共同关系所生的成员权所构成的特别所有权。

根据不动产登记法理，对建筑区分所有权的登记，应以专有部分所有权为登记确权的对象，建筑物如有专有部分则能够被确权登记，否则就不能单独确权。

而一物是否构成区分所有中的专有部分，需具备两个要件，即构造上的独立性和利用上的独立性。

建设部《房屋登记办法》第10条对房屋登记客体条件的规定就是依据上述理论构建的，其中“固定界限”体现了“构造上的独立性”的要求，而“可以独立使用”则是“利用上的独立性”的反映。

各地对“虚拟产权式商铺”登记实践的不同做法，实质上折射出登记机构对区分所有权专有部分构成要件的不同认识。

我们认为，“虚拟产权式商铺”可以独立进行产权登记，理由如下：首先，从物权理论上分析，“虚拟产权式商铺”具备建筑区分所有权专有部分的特征，可以成为房屋登记客体。

虽然从构造上看，划线分割的商铺没有实体墙壁区分，但在物权理论中，“物理性墙壁”间隔只是构造独立性的充分条件，而非必要条件。

“观念上的墙壁”亦可成立构造的独立性，即虽无实体墙壁，但于观念上与其他部分可以从外观上区别，并有固定的界线标识点，也可成为专有部分所有权的标的。

而“虚拟产权式商铺”划线分割的特质恰恰正是这种“观念上的墙壁”的典型实例；对于“利用上的独立性”，我们认为，只要对商铺的分割方案进行科学设计，预留必要的公共通道，保证必需的使用面积，完全可以实现对铺位的独立利用。

至于铺位在委托经营期间，由于经营商对大厅重新布局，导致业主铺位可能被改成通道等共用部分而不能“独立利用”，我们认为，这并不能说明“虚拟产权式商铺”丧失独立利用的特征。

因为，当委托经营结束业主自营时，只要商铺被恢复成销售方案划分时的状况，对铺位的独立使用就完全不成问题。

其次，从管理效果角度考察，否认“虚拟产权式商铺”登记的适法性，并不能达到禁止“虚拟产权式商铺”经营的目的。

合肥市从2005年即禁止销售划线分割的铺位，且规定分割销售的内铺在办证时必需要有实体墙壁区分，否则不予办证。

但三年的管理实践证明，这种通过不登记产权来禁止“虚拟产权式商铺”的管理模式，并没有取得预期的效果。

实践中，开发企业为能达到“分割销售、统一经营”的目的，几乎都采取先实体分割待办完权属证书后，再拆除墙壁另行布局的方法规避管理，客观上造成了不必要的资源浪费。

最后，从促进经济发展方面论证，产权式商铺宜“疏”不宜“堵”。

产权式商铺作为一种新型商业运作方式，对开发商而言，可以起到“化整为零”、快速销售、快速开发的效果；对购房人而言，小额投资、中长期收益，不失为一种良好的理财方式；对经营商而言，成功的商业运作亦可为其带来可观的商业利益；对地方经济而言，通过发展商的开发建设、招商引资等活动，可以带动地方商业发展、提升城市形象、促进经济繁荣。

因此，在当前“保增长、促发展”的经济形势下，在不违反国家法律法规的前提下，认可产权式商铺的营销模式，确认“虚拟产权式商铺”的权属登记资格，是适宜且必需的选择。

三、产权式商铺权属登记的法律风险分析作为一种新型商业运作方式，产权式商铺是把“双刃剑”。

运作的好，可以为发展商带来利润,为投资者创造机会,为经营者积聚财富,为地方经济做出贡献；但由于这种经营模式本身的复杂性，亦有相当的风险存在，需谨慎对待。

从民事法律关系上看，这种风险主要表现为，所有权与经营权分离的风险、短期销售与长期经营的风险、分散产权与统一管理的风险、预期收益与市场变化的风险等。

但从房屋登记角度看，我们认为，在做好舆论宣传、风险提示工作，强化投资者风险防范意识，引导购房人理性消费的前提下，对产权式商铺（特别是“虚拟产权式商铺”）权属登记的法律风险，主要是如何依据《房屋登记办法》第10条的规定，解决该类商铺登记适法性的问题，即应采取一定的管理方式和技术手段，审查商铺的分割销售方案、固定内铺的四至区分界限、保证铺位的独立使用条件、明确区域的登记编号方式。

只要能够采取相应措施，保证登记的合法性、正确性，避免业主对商铺界址产生争议，对房屋登记机构而言，确认权利的基本职能就已经达到，理论上不会承担其他额外的法律风险。

四、合房〔2009〕57号文对产权式商铺权属登记的探索为贯彻落实科学发展观，促进现代化服务业发展，根据合肥市建委、国土、规划和房产局《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（合房〔2009〕38号），合肥市房地产管理局制定《合肥市商业设施分割销售管理暂行规定》（合房〔2009〕57号），就合肥市商业设施分割销售管理的有关问题作出新的规定。

1、允许分割销售商业设施。

《暂行规定》改变了2005年“禁止销售、转让划线分割的商场、办公楼”的规定，强调除“土地出让合同中约定或规划许可证中规定商业设施应当整体出售或自营的，不得分割销售”外，“在符合国家有关政策规定的条件下，允许房地产企业分割销售四周有明显界限的商业设施”。

2、加强对分割销售活动的全程监管。

与2005年完全依赖产权登记进行事后管理的方式不同，《暂行规定》对分割销售活动设置了“售前审查、售中监督、竣工验收”的全过程动态监管模式。

规定“商业设施分割销售时应制定详细的销售方案。

销售方案要符合区域商业服务规划定位，符合国家有关政策规定”，“商业设施分割预售，房产测绘单位应当按照经市房地产管理局审核的分割销售方案和图纸进行预测绘。

商业设施竣工、装修后，经市房地产管理局组织的分割销售验收合格，方可进行房屋测绘复测并办理房屋所有权登记”，“房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式对商业设施分割预售”。

3、采用“抽象分割”方式确认商铺构造独立性。

与2005年要求“必须四面有墙，有明确、永久四至界限结构”不同，《暂行规定》强调“商业设施分割可以采用实体墙进行分割；亦可在室内装修活动结束后，采取在地面嵌入铜条的方式进行分割”，用“观念上墙壁”代替“物理性墙壁”，认可了划线分割商铺构造上的独立性，清除了“虚拟产权式商铺”登记问题上的理论障碍。

4、限制分割条件保证商铺利用独立性。

为规范开发企业的分割销售方案，维护购房人的权益，保证产权式商铺符合房屋登记条件，《暂行规定》要求“商业设施分割时，应当按照能够较好的组织室内交通，不妨碍建筑物内其他区域的经营活动为原则进行分割。

分割后的交通通道应构成环行回路，且宽度不应低于2米”，并且“单块销售区域建筑面积不得低于20平方米”。

5、明确固定界限的方法和登记编号形式。

《暂行规定》规定“以铜条嵌入方式分割的，铜条宽度不应小于1厘米；铜条末端应订有铜钉，铜钉直径不应小于2.5厘米；铜条应当依次进行编号，以确定出售区域的具体位置；编号标记应嵌入铜钉螺帽，防止毁损。

商业设施分割销售后办理房屋登记时，房地产开发企业应当提供铜钉编号对照表，各办证单位按照铜钉编号对照表在房地产权证附记栏注明销售区域的四角铜钉编号”。