关于房价上涨影响因素的实证研究
课程论文
题目：关于房价上涨影响因素的实证研究学院统计与数学学院＿
专业统计学
班级统计0801
课程名称计量经济学（课程设计）
学号 0802100133＿
学生姓名周彬
指导教师赵卫亚
成绩
二○一○年五月
目录
一、引言 (3)
二、文献综述 (3)
三、模型变量选择与分析 (6)
1、应变量的选取
2、自变量的选取
四、数据收集和模型的建立 (7)
1、数据收集
2、模型建立
五、房价上涨影响因素及实证分析 (14)
六、对策建议 (14)
关于房价上涨影响因素的实证研究
摘要：近年来，如何准确地对住宅项目进行定价，已经成为各界普遍关注的问题。房价
的持续上涨成为居民购房一大难题，其上涨的影响因素也成为人们所要重点研究的课题。本文对房价上涨的影响因素进行计量经济分析，通过eviews软件建立计量经济模型，确定房价上涨的影响因素。分析结果表明房价的上涨主要受国内生产总值和房价收入比两大因素的影响，其中房价收入比起到决定性作用，对房价的上涨具有重大影响，国内生产总值的变动对房价的上涨也起到一定的作用。
关键字：GDP 房价收入比房价上涨影响因素计量经济
一、引言
改革开放以来，特别是1998年推行城镇住房制度改革以来，我国国民经济取得了飞速发展，住房消费占我国城镇居民消费的比重越来越高。同时，随着城镇居民住房观念所发生的重大转变，住房消费的有效启动，住房商品化新体制的基本确立，以及房地产投资的持续快速增长，使得以商品住宅为主的房地产业成为国民经济的重要支柱产业。这些对于改善居民居住条件、提高人民生活水平、拉动经济增长、扩大就业以及加快城市建设都发挥了重要作用。但是，当前我国房地产市场发展还很不平衡，在房地产业快速发展的同时也出现了许多值得我们关注的问题。尤其是，当前我国房价已经超过正常水平，房地产泡沫现象日趋明显。从全国总体来看，国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控，得首先识别在各种因素中，到底哪些因素能对房地产价格有影响。
二、文献综述
房地产是国民经济的重要产业,其发展程度反映了一个国家或地区的经济及人民生活水平状况。尽管我国房地产市场化的进程很短,但在经济发展和居民居住要求不断提高的强大需求下,房地产经济得到了快速发展,房地产价格一度上涨也很快。住房是人们基本的生活需求,房价也自然是一般购房者最关注的问题。由于房地产经济在国民经济发展中所起到的作用越来越大,而且与居民的切身利益有着密切的联系,所以房价的影响因素以及政府应采取
的政策也受到了普遍的关注,政府、开发商与中介机构、金融机构、购房者都不同程度的影响了房价。政府应分析房价的影响因素并采取积极的措施以保证房地产市场的稳步发展。
姜玉英[2010]在论文《浅谈房地产价格的影响因素》中指出影响房地产的主要因素包括四大方面：
1、房地产价格的特性：房地产包括土地、建筑物和其它地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。
2、影响房地产需求的因素：消费者的预期，就是对未来房地产市场前景和房地产价格的估计、预测。房地产的需求者对未来的预期将直接影响对房地产的需求，同时对房地产价格的影响也具有举足轻重的作用。人口的增加必将导致对住宅需求的日益扩大，这也是对房地产需求的一个影响因素。收入是影响消费行为的最重要的因素。随着可支配收入的增长，对房地产的需求量会相应增加，而且收入水平的高低直接决定消费者的消费层次和结构。因此，可支配收入应该与房地产价格呈显著正相关性。
3、影响房地产供给的因素：房地产开发投资额的增加，会直接刺激房地产业的发展；反之，投资水平的降低，会导致房地产业的发展受到很大的负面影响。因此，就社会总投资来说，社会总投资和房地产业规模成正相关关系。土地价格提高，会使得开发商获得利润减少，开发商为市场提供新建房地产的积极性下降；反之，土地成本降低，项目开发投资能给开发商带来更多的利润，使得开发商积极开发更多的房地产，增加市场的供给。在完全竞争的房地产市场上，房地产竣工面积对房地产价格是有一定的影响的。
4、政策，利率等一些其他因素：一般国民经济发展水平较高的国家或地区居民收入水平也较高、资金比较充裕，无论是需求总量上还是供给上作为经济水平衡量尺度的GDP指标都起到了较大的推动作用。房地产价格一般受利率变动的影响较大，从需求方面来看，利率下降，消费者贷款购房的成本降低，导致对住房需求上升，根据供求曲线可知，将会影响房地产价格上升；从供给方面来看，利率下降时，房地产企业融资成本降低，开发商的投资将会源源不断地涌向房地产业，房地产供给增加，根据供求曲线，将会导致房价下降。国家的一系列相关政策和金融机构贷款政策也在一定程度上影响到了房地产价格。
祝立宏、周亚力在《资产评估》书中指出，房地产是土地和房屋及其权属的
总称。土地是房屋不可缺少的物质载体，任何房屋都不能离开土地而独立存在。同时，土地的区位决定了房屋的位置，直接影响到房地产的价格。该书指出，影响房地产的价格因素可以分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次。一般因素包括社会因素、经济因素和政策
因素，区域因素包括商业繁华度、道路通达度、交通便捷度、设施完备度和环境质量状况，个别因素包括土地个别因素和房屋建筑物个别因素。通过这些方面，将房地产的评估方法主要分为成本法、市场法和收益法三种，此外还有剩余法、基准地价修正法和路线法。用成本法进行评估时，房地产的价格受到土地取得费、开发成本、开发利润、各类费用税金和投资利息影响；运用市场法进行评估时，通过计算出一系列相关的修正指数来最终确定房地产的价格。
沈悦刘洪玉在《房地产价格与宏观经济指标关系的研究》中选取商品零售价格指数、居民消费价格指数、城市居民消费价格指数衡量居民消费价格水平；选取城镇居民平均每户年可支配收入、城镇居民平均每户年收入、城镇居民平均每户年消费支出以及城镇居民房价收入比来测算居民对于房地产价格的承受能力；选取国内生产总值来衡量我国的宏观经济的发展状况以及发展趋势。根据实例分析得房地产价格是价格指数的重要组成部分，两者必须保持一定的正常比例关系。城镇居民的收入和支出水平是衡量居民购买力的重要指标，也是支撑房地产住宅价格的重要指标。在国内生产总值持续高速增长的情况下保持适度的房地产价格上涨速度，对于宏观经济的发展能够起到一定的促进作用，一旦经济增长速度放慢，必须对房地产价格进行适当的宏观调控。该文主要从宏观经济角度出发，选取一系列相关指标，揭示房地产价格与宏观经济之间重要的作用与反作用关系，并提出了一些建议。
马思新、李昂在《基于Hedonic模型的北京住宅价格影响因素分析》一文中结合住宅市场的发展及影响其价格构成因素，筛选出了影响最大的几个因素，又借鉴了现有关于Hedonic定价的理论方法和研究经验，尝试构建了北京市商品住宅价格的Hedonic模型。并以“天朗房网”提供的相关数据为基础，对模型进行了拟合分析，得出了可供实际应用的计量经济学模型。Hedonic模型是基于效用论的观点建立起来的价格模型，用此模型时的商品价格主要取决于商品各方面属性带给消费者满足的大小。与传统方法相比，Hedonic模型能够全面的考虑到各种因素的影响，把握供给与需求的相互关系对商品价格的影响。与此同时，随着时间的变化，各种因素在模型中的权重会发生变化，使得模型更加具有实际操作性。结合相关的数据，文中将变量分为成本、消费者偏好和消费成本三类。
吴伟光、王霞、李丽在《抑制房地产泡沫问题》中，首先在只考虑成本的情况下得出了地价与房价之间的线性关系，然后运用宏观经济学中“蛛网模型”的思想，在考虑成本与市场供求的情况下建立需求函数、供给函数和供需平衡方程来分析市场需求对价格的影响，并考虑现实生活中，本周期的供应量与地产商对本期的预测房价有关，最后得出房价的表达式。通过对城市房价模型的求解和分析，得出影响房价的主要因素有成本和供求变化。其中成本
具体表现为地价、建安造价和税费率，供求变化受价格波动的影响。
三、模型变量选择与分析
结合文献综述中各种不同的模型和观点，分析得房价的上涨由诸多的因素共同作用。其中，起主导作用的是房地产市场的供给与需求。本文从宏观经济角度出发，重点分析房价与宏观因素之间的关系。
（1）应变量的选取
在选取应变量时，供选用的有商品房平均销售价格和住宅平均销售价格。商品房平均销售价格是指在全国范围内开发的商品住宅、办公楼、商业营业用房以及其它房屋等在某统计年度的平均价格，是一个反映全国各种房地产价格情况的综合指标。住宅平均销售价格指全国范围内的商品住宅在某统计年度的平均价格，是反映全国范围内住宅价格情况的一个综合指标。考虑到本文的主题，因此选取商品房平均销售价格为应变量，用字母Y表示。（2）自变量的选取
城镇居民家庭人均可支配收入（X1）和城镇居民人均消费性支出（X2）：城镇居民的收入和支出水平是衡量居民购买力的重要指标，也是支撑房地产住宅价格的重要指标，该指标可以真实地反映城镇居民家庭的实际购买能力。城镇居民平均每户年消费性支出，指被调查的城镇居民家庭用于日常生活的全部支出，用以反映居民的总体消费水平。
国内生产总值（X3）：宏观经济的发展状况与房地产业的发展有重要的互动影响，宏观经济高涨时会加大对房地产的需求，从而会对房地产价格产生正向的积极影响，相反，过低的房地产价格也会对经济产生消极的影响。衡量宏观经济发展的一个重要指标就是国内生产总值，即一个国家（或地区）所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。
商品零售价格指数（X4）和居民消费价格指数（X5）：价格指数主要是用来反映不同种类商品或劳务价格总动态的指标。商品零售价格指数是反映城市商品零售价格变动趋势的一种经济指数，其调整变动直接影响到城市居民的生活支出、居民的购买力以及市场的供需平衡。居民消费价格指数是反映一定时期内城乡居民所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数，可以观察分析消费品的零售价格和服务价格变动对居民实际生活费支出的影响程度。
房价收入比（X6）：房价收入比是指一套商品住宅价格总额与家庭年收入的比值，是社会和学术界广泛关注的衡量住宅市场价格和居民住房消费承受能力的重要指标。房价收入比
在所有的住房指标中是一个最重要的指标，在其他条件相同的情况下，房价收入比的高低能反映出有购房能力的人占整个人口的比例情况及政府住房政策是否失误等。该指标能够有力的说明人们对住房价格的承受能力，评析当地的房价是否合理，判断一个地区的房价是否有泡沫等。
竣工房屋面积（X7）：在完全竞争的房地产市场上，房地产竣工面积对房地产价格是有一定的影响的。年竣工面积上升时，房地产供给量自然就会上升，价格就会下降；相反，如果竣工面积下降，供给就会下降，房地产价格自然就会上升。
同时，为保证所用数据的有效性和一致性，我们选取1998—2008年的有关数据和资料作为计量经济分析的主要数据和资料。主要原因是1998年6月，全国城镇住房制度改革与住宅建设工作会议召开。随后，国务院在7月3日颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。这份后来被看作房改纲领的“23号文件”，正式开启了以“取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”为核心的住房制度改革。在新中国延续了近半个世纪的福利分房制度寿终正寝，“市场化”成为了住房建设的主题词。同时，一系列的住房金融服务举措更让中国人在住房上获得了更大的空间和自由。
综合上述理论分析，可初步建立模型预想如下：
Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5+β6X6+β7X7+ε
四、数据收集和模型的建立
1.数据收集
通过上文的理论分析，寻找相关的文献资料，我们选取了1998—2008年相关数据组成的时间序列构成模型样本。
具体数据见表1。
表1 1998-2008年房价及其影响因素各项变量数据
数据来源：《中国统计年鉴》和相关的论文
2. 模型的建立
根据对此研究问题的模型的初步设定，我们建立了初步模型：
Y=952.729+0.880*X1-0.760X2-0.0085X3-83.513X4+53.568X5
（2.227 -1.878 -1.066 -1.734 1.330
+505.326 X6-0.0027X7
8.002 -0.410）
R2=0.999415 A.R2=0.998049 F=731.8134
通过对初步模型的统计检验，发现初步模型的拟合度较高，其拟合程度达到0.999415。但是，在对各个变量的系数进行T检验的过程中，则能够发现变量只有X6显著，说明模型仍然存在问题。然后，模型的F检验结果较为理想，表明模型对总体有较好的拟合优度。通过对T检验结果的分析，综合考虑之后可以认为产生上述问题的原因可能是模型存在多重共线性或者变量本身不是重要的解释变量。
因此，我们对模型先进行多重共线性检验
（1）多重共线性分析
先利用相关关系系数分析被解释变量与解释变量之间，以及各个解释变量之间的相关关系。有命令 COR Y X1 X2 X3 X4 X5 X6 X7 得出相关系数矩阵表2。
据表2分析，X3与变量Y之间的相关系数最大，变量X2次之。但是，观察得部分变量之间的相关系数较大，特别是X2与X1之间的相关系数，达到了0.99933，因此模型很有可能存在多重共线性。
表2 各变量之间相关系数矩阵表
Y X1X2X3X4X5X6X7 X10.9744281
X20.9752160.999331
X30.9771240.9983780.9960811
X40.8966160.940410.9401030.9381311
X50.8616260.8914470.8899030.8932120.9844871
X60.8599310.735540.7461070.7387790.6670090.6632211
X70.9554180.9730750.9796530.9612390.9017580.8455420.7677031
（2）逐步回归建立模型
图1 被解释变量与解释变量相关关系图
根据相关系数表和Y与Xi（i=1，2，3，4，5，6，7）的相关图可知，被解释变量Y 与Xi之间基本上是线性关系，因此原初步模型基本形式符合。考虑到X3与Y之间的相关系
数最大，故以β0+β3X3+ε作为最基本的模型，在逐步加入解释变量为了处理多重共线性问题，本文采用逐步回归估计模型，估计结果如下表：
表3 逐步回归分析结果
通过逐步回归得出上表的三个模型变量显著，但是第三个模型的系数符号意义不合理合理，其余的模型变量均不显著。因此，选取的模型为：
Y=-1238.224+0.0074X3+419.7922X6+ε
（-5.11 25.09 10.13 ）
R^2=0.9967 A.R^2=0.9959 F=1219.862
（3）自相关检验
图2 自相关检验图
通过B-G检验得图2，从中可以看到：模型的DW值为2.230347，当n=10，k=2时，取显著水平为0.05时，查DW检验表得到dL=0.697,dU=1.641，因此dU≤DW≤4-dU，这样我们就可以判断方程模型是不具有一阶自相关性。为使更形象的了解模型的自相关性，我
们再来分析其残差分布图以及偏相关系数图。
图3方程残差分布图
图4 方程自相关系数图
= 0.508>0.5，故模型存在三阶自相关。因此，我们根据方程的自相关系数图，由于
3
将对模型进行调整，在原模型的基础上增加一个滞后变量。调整的模型为：Y=-1243.127+0.0072X3+424.4820X6-0.975479*Y(-3)
（-3.59 16.72 6.88 -1.83）
R^2=0.9979 A.R^2=0.9964 F=641.0355
经过调整后，再次检验模型，仍旧存在自相关。因此，该模型还不能排除自相关性，且调整后的模型中滞后变量的t值不显著，故仍旧保持调整前的原模型。接下来对模型进行异方差检验。
（4）异方差性检验
利用怀特检验，得到检验图如下所示：
如上图所示，辅助回归方程的nR^2=2.237，P=0.65159，所以方程不存在异方差性（5）方程模拟预测检验
在方程窗口中点击forecast按钮，可以得到Y在样本期的模拟预测值；设预测变量名为YF。在窗口再输入以下命令：
GENR ER=(1-YF/Y)*100
SHOW Y YF ER
PLOT Y YF
得到相对预测误差图为：
图5 相对误差预测图
得到预测图为：
图6 方程模拟预测图
据上图所示结果，预测的相对误差较小（除特殊年份外)都在5.5%以内，而且从拟合图中可以看出，模型对各个实际值拟合程度较高，因此该模型能较好解释被解释变量。
(6)协整性的EG检验
在Eviews中键入命令LS Y C X3，得到相应的模型残差序列，对残差序列进行ADF检验。检验结果表明，在1%显著性水平上可以拒绝残差序列存在单位根的假设。所以，根据EG两步法的检验原理，商品房平均销售价格和国内生产总值是协整的，即两者存在稳定的比例关系，长期关系可以用协整回归模型描述。
图7Y与X3的ADF检验结果
运用相同的方法，可以得到Y与X6的ADF检验。得到相应的图如下：
图8Y与X6的ADF检验结果
根据上面的分析，商品房平均销售价格和国内生产总值、房价收入比之间不存在协整关系。
通过以上的一系列检验和模型调整，最终的模型能够已排除了自相关性、异方差性和多
重共线性等常见问题的干扰，是我们最终可用的模型。关于房价上涨影响因素的问题，我们也将围绕这一模型开始分析。
五、房价上涨影响因素及实证分析
我们最终确定的模型为
Y=-1238.224+0.0074X3+419.7922X6
（-5.11 25.09 10.13 ）
R^2=0.9967 A.R^2=0.9959 F=1219.862
其中，应变量Y为商品房平均销售价格，自变量X3为国内生产总值，X6为房价收入比。通过所建立的计量经济模型，对房价上涨的影响解释程度能力已经达到了99.67%。
1、国内生产总值（GDP）变动对房价的上涨产生正向的影响，但其影响程度并不大，边际仅为0.0074。表明本期GDP增量增加一个单位，使得本期房价增量增加0.0074个单位。GDP的增加对房价上涨的影响并不是很大，但其对房价上涨的影响是显著的。GDP的增加对居民的可支配收入、消费性支出、商品零售价格指数、竣工房屋面积以及社会总投资均具有影响，而这些因素均能影响房地产的供给与需求，从而影响房地产的价格。
2、房价收入比变动对房价上涨产生正向的影响，且其影响程度较大，边际达到419.7922。房价收入比每增加一个单位，使得房价增量增加419.7922个单位，其对房价上涨产生重大影响。房价收入比是由住宅价格除以居民有效购买力计算求得，反映上涨的房价与人们住房消费能力之间的关系，衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平。居民的消费能力直接影响到居民对房地产的购买能力，从而影响房价的变动。因此，房价上涨主要影响因素是房价收入比，其对房地产的价格起决定性作用。
本研究通过建立计量经济模型来处理了多重共线性以及自相关性，异方差性的问题，利用eviews软件完成逐步回归，消除多重共线性的影响，最终得出这一模型。
六、对策建议
1、对房地产市场要控制总量，调整供给结构。严格限制新建高档房的建设贷款，对普通商品住宅的建设适当放宽。近年来，我国经济增长过快，通货膨胀严重，国家推行紧缩的货币政策。其中，金融调控尤为重要，运用信贷紧缩杠杆重整房地产业，降低贷款规模和增长速度。控制贷款的增长速度，势必会影响到房地产企业的资金来源。从而，有效的调整房地产的供给规模，防止房价的过快增长。
2、加大力度促进消费增长。调整投资与消费的比例关系，促进消费与投资关系的协调发展。一方面控制投资规模，调整投资结构。另一方面，要通过增加居民收入，促进消费增
长。
参考文献
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我国高房价的产生原因及其应对措施
我国城市高房价的产生原因及其应对措施 资源与环境科学学院房地产经营与估价专业 指导教师王健 作者韩彪 摘要：自从2008年风靡全球的金融危机发生之后，各国为了应对此次金融危机，纷纷推出一揽子经济复苏政策。中国方面，为了刺激经济增长，实施了四万亿元投资计划，总体而言取得了良好的效果。虽然在这次投资计划中没有涉及房地产业，但我国房价却一路上涨，购房成为普通居民沉重的负担。于是对我国高房价的产生原因展开了研究，得出诸如国家土地供应量不足、物价水平的上升、投机、投资性购房比重的加大、房地产市场供需不平衡等原因，针对现实存在的问题，结合自己的理解，总结出一些应对我国高房价的措施，如加大土地供应量、稳定物价、打击房地产市场投机炒房行为，加大保障性住房的建设力度等，对稳定我国房价，限制房价过快增长，保持我国房地产市场健康发展有重要作用。 关键词：高房价产生原因应对措施 1我国城市商品住房市场现状 目前，北京、上海等一线城市房价已经处于极高水平，但是由于限购令的出台以及银行提高存贷款利率和存款准备金率等措施，导致房地产市场需求降低，使北京、上海的房价有了小幅度的下降。银行利率的上调，增加了开发商的贷款难度和成本，从而使房地产市场开发量有所减低，限购令的出台，使人们购房数量受到限制，从而减少了市场需求量，国家对二手房营业税进行了调整，增加了二手房交易成本，有利于打击投机、炒房行为，规范二手房交易市场。 国家为应对高房价问题，出台了一系列宏观调控政策，诸如上调银行利率、限购令的出台、调整二手房交易营业税等，有效的降低了市场需求，规范了二手房交易市场，打击了投机、投资性购房行为，在一定程度上保证了房地产业的健康、稳定发展。但是，现阶段房地产市场还存在一些问题，诸如房价仍然较高，普通民众还是买不起房子，以及房地产市场不规范等。 2高房价的产生原因 尽管今年许多城市的房价出现了近年来的异常不景气，但依然高价在售。推高房价的原因有很多，主要有以下几种原因： 2.1老百姓买涨不买跌的心态
近几年中国房价上涨的原因分析
近几年中国房价上涨的原因分析 这几年来，中国的房地产市场风起云涌，商品房价格跌宕起伏，为社会各界所关注，稳定房价也成为宏观调控的主要目标。 大家都知道，住宅市场是房地产市场中的最大市场，经过十余年的发展，我国住宅市场供应与需求总量都出现了明显增长，产品类型也不断推陈出新，但值得关注的是，当前住宅市场的产品类型和品质与消费者的实际需求出现了明显的偏差，商品房空置率居高不下，给市场发出了危险的信号。 近年来，我国商品住宅价格普遍上涨较快，某些城市的房价甚至出现“飞涨”。各界人士纷纷对我国房地产是否已出现泡沫展开讨论，并对目前房地产过热提出各种质疑，这些均已引起中央的高度重视。国务院已出台多种措施来抑制房地产价格飞涨，甚至作为政治任务下达地方政府。即便如此，调控的效果仍不显著，有些城市房价反而涨得更快，其原因应该说是多方面的，其中既有经济方面的，又有心理预期和消费文化等非经济因素。 经济原因： 首先，当前房价上涨与地价上涨密切相关。随着国民经济和城市建设的发展，相关土地会因“级差地租”变化的影响，造成土地出让价格的上涨，这是正常的。需要密切关注的是地价的不正常上涨。土地储备和“招拍挂”制度实施以来，对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。但不可回避的是，“招拍挂”制度也存在明显的缺陷，即容易过高地抬高地价。这就提出了一个在拍卖时如何控制出让价的高限问题。 其次，新建住宅建造成本增加。这里所说的成本上升，既包括建材等上游产品价格上涨带来的成本增加、拆迁成本提高及精装修商品房的增加，还包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。可以直接感受到的是，2000年以来建成的住宅与上世纪80年代、90年代相比，无论是房屋的户型，还是小区配套及环境的营造，都有巨大的改变与提升。如果说以前的住宅是低水平的“温饱型”的住宅，现在的商品住宅则是“小康型”住宅。 第三，房地产供给结构不合理。目前，在我国大部分地区的房屋开发中，高档房屋比重过高，中低价位普通商品房、经济适用房的开发量不足。一些大中城市在房地产开发中忽视了供需关系状况，造成了价格虚高的高档商品房供过于求；同时，中低价位普通商品房、经济适用房供不应求，导致了经济适用房销售违规操作和市场炒作现象。从市场的发展看，供给结构严重地违背需求结构，在一些档次住房供应量不足的情况下，就会产生结构性泡沫现象。 第四，多种住房需求旺盛。一方面，房地产市场存在巨大的真实住房需求，其依据是：随着经济的发展，我国城市化水平将大大提高，在此期间将有大量人员从农村转移到城市，这些人需要解决居住问题；还有城市房屋拆迁建新的过程中存在大量的被动需求，另外我国每年新婚家庭有相当一部分有购房需求；而且普通高校毕业生人数逐年增加，这些人中相当一部分在未来几年内都将产生购房需求。 另一方面，当前房地产市场中还存在大量投资需求。一般来说，过热增长的行业是由高需求和高价格所推动的，高价格就带来这些行业巨额的高利润，巨额高利润就刺激了投资需求，投资需求进一步抬高价格。随着我国经济的发展，居民可支配收入提高，民间资金雄厚，大量资金需要寻找投资渠道，而股票市场等投资渠道目前还不完善，这也是房地产投资需求不断扩大的经济背景。 在一定的条件下，特别是在局部地区，这种投资有可能转化为投机。目前国内部分地区房价飞涨，与存在投机性炒作密切相关。部分开发企业利用政策和市场信息的不对称，恶意
论当前房价上涨的成因与对策
论当前房价上涨的成因与对策
【论文摘要】改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。为此基于对我国房价上涨的成因分析，并有针对性地提出了解决房价问题的对策建议。 【论文关键词】高房价；成因；对策 改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，住房作为市民赖以生存的安居场所，住房价格又是房地产的一条生命线，贯穿于住房的销售与使用当中，因此越来越被人们所关注。 近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房，但因房价之高而无力购买。有部分人能拥有几套房产，而有部分急需住房有些却是超前的需求，过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。 导致房价上涨的因素很复杂，如果结合到我国房地产市场的实际，则房价上升主要原因有经济持续高速增长、住房需求旺盛、资本和劳动力向中心城市流动、土地资源约束且价格上升、资金可获得性高且成本低、供不应求(虽然市场透明度不高可能导致误判)下的投机炒作行为等。 一、住房价格上涨的成因分析 近几年来，在我国经济持续快速增长的同时，房地产业也得到了迅猛的发展，为广大市民提供了舒适的住所，但不断上涨的价格也给购房消费者带来了烦恼。在市场经济条件下，一种商品的价格是由市场上的供需关系所决定的。但在房地产领域，支撑房价持续上涨的因素很复杂，不仅仅是由房子的供需关系所影响，还有其他的因素，通过对房地产业的分析，结合我国房地产市场的实际，导致我国房地产业住房价格上涨的原因主要有以下几个方面： （一）总体需求呈旺盛趋势 近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。 1、所谓正常住房需求是指随着我国国民经济持续快速的增长，现有各城镇居民可支配收入的增加，从而使得城镇居民住房需求的不断增长和城市化建设过程的加快，大量农村人口进入城镇所产生的对住房的合理需求，特别是包括外地人购房在内的中高端需求强劲。消费型住房需求增长，直接拉动房价的上涨。 2、超前住房需求。这是指超出了购买者自身现行购买能力而形成的一种需求。从微观经济学上说，一种商品的需求是指消费者在一定时期内在各种可能的价格水平下愿意而且能够购买该商品的数量。根据定义来分析房地产业的住房需求，住房需求是指在现行的住房价格水平下，购房者既有购买欲望又有购买能力来购买房子的有效需求。如果购买者对房产只有购买的欲望而没有购买的能力，就不能算作有效需求，而是一种超前需求。但在现时生活中，这种有效需求是无法完全得到满足的，因为大部分购房者是没有实际购买能力需通过银行贷款才得以满足的需求。2005年，我国城镇居民的住房消费占城镇个人可支配收入的比重高达24.07%，这超出了部分人的经济承受能力，产生了大量所谓的“房奴”。今年以上海为例，根
最新论当前房价上涨的成因与对策
论当前房价上涨的成因与对策 【论文关键词】高房价；成因；对策 【论文摘要】改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。为此基于对我国房价上涨的成因分析，并有针对性地提出了解决房价问题的对策建议。 改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，住房作为市民赖以生存的安居场所，住房价格又是房地产的一条生命线，贯穿于住房的销售与使用当中，因此越来越被人们所关注。 https://www.360docs.net/doc/1017513368.html,编辑。 近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房，但因房价之高而无力购买。有部分人能拥有几套房产，而有部分急需住房有些却是超前的需求，过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。 导致房价上涨的因素很复杂，如果结合到我国房地产市场的实际，则房价上升主要原因有经济持续高速增长、住房需求旺盛、资本和劳动力向中心城市流动、土地资源约束且价格上升、资金可获得性高且成本低、供不应求(虽然市场透明度不高可能导致误判)下的投机炒作行为等。
一、住房价格上涨的成因分析 近几年来，在我国经济持续快速增长的同时，房地产业也得到了迅猛的发展，为广大市民提供了舒适的住所，但不断上涨的价格也给购房消费者带来了烦恼。在市场经济条件下，一种商品的价格是由市场上的供需关系所决定的。但在房地产领域，支撑房价持续上涨的因素很复杂，不仅仅是由房子的供需关系所影响，还有其他的因素，通过对房地产业的分析，结合我国房地产市场的实际，导致我国房地产业住房价格上涨的原因主要有以下几个方面： （一）总体需求呈旺盛趋势 近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。 1、所谓正常住房需求是指随着我国国民经济持续快速的增长，现有各城镇居民可支配收入的增加，从而使得城镇居民住房需求的不断增长和城市化建设过程的加快，大量农村人口进入城镇所产生的对住房的合理需求，特别是包括外地人购房在内的中高端需求强劲。消费型住房需求增长，直接拉动房价的上涨。 3、被动住房需求。是指因拆迁城镇居民旧房而产生的住房需求。近几年，一些地方
论房价对人们生活的影响
论房价对人们生活的影响 “居者有其屋”是人们的基本生活需求，房价是否合理，关系到居民住房消费和居住权的落实。当前高房价严重影响了城镇居民住房消费，成为制约扩大内需的重要因素。 作为关乎国计民生的支柱产业，房地产不仅连接着上下游产业的投资与生产，还关乎着居民的需求和消费。快速上涨的房价，损害的是需要买房的普通老百姓的利益。从当前我国的宏观经济实际看，高房价是弊大于利，主要表现在以下几个方面：高房价易滋生资产泡沫。而且，高房价至少会在两个方面抑制消费，一是高房价让许多人沦为房奴，经常是“三代”甚至“四代”人才能买得起一套房。在沉重的房贷压力下，人们不敢消费，不敢换工作，甚至不敢结婚，不敢生育子女；而是高房价改变了人们的预期，增加了预防性储蓄需求，人们不敢消费。高房价还会带来盲目和过度投资，使得人们在教育和医疗等方面的资金减少，不利于人们的身心健康。 形成高房价的原因主要有以下几点： （1）总体需求呈旺盛趋势 ,随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨.
（2）人口的高速增长、资本和劳动力向中心城市流动,人口的阶段性快速增长，居民收入的阶段性积累，使住房需求集中释放，导致房价持续上涨。近年来，我国大中城市，尤其是东南沿海城市，外来人口的大量涌入，在促进了沿海城市的经济增长、房地产市场的快速发展的同时，也给这些城市带来了较大的住房压力。我国在快速城市化和全球化的过程中，资本和劳动力向中心城市流动，在这些城市中，房地产市场不再仅仅是本地人的市场，城市住房价格与当地居民的住房支付能力背离程度不断提高。资本和劳动力向中心城市流动，是导致这些城市房价上涨的重要原因。 （3）住房供应结构的不合理 ,国家统计局的权威数据表明，商品住房投资、供应结构还不够合理，经济适用房的比重不断下降，住房空置不断增加，成为近几年来房价上涨持续加剧的原因之一。随着商品住房供应量的增加，由于不少地方政府执行住房供应保障政策不力，部分开发商热衷于大户型、高档房的建设，使得经济适用房的竣工面积所占比重下降。商品住房中经济适用房竣工面积的所占比重总体下降非常明显，别墅、高档公寓空置面积比重逐年增加，从而影响了商品住房的供应结构。 （4）土地资源严格控制且价格上升，推动房价和地价互动上涨。近年来，城市土地供应紧缩，住宅产品供给压力不断增大，直接导致供求关系紧张，致使地价快速走高。地价不断创出新高是缘于土地偏紧，而且这种土地偏紧仍将在今后较长时间内持续。从地理上看，我国虽然有960万平方公里的国土面积，但适于房地产开发的平地面积仅占
论当前房价上涨的成因与对策(一)
论当前房价上涨的成因与对策(一) 【论文关键词】高房价；成因；对策【论文摘要】改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。为此基于对我国房价上涨的成因分析，并有针对性地提出了解决房价问题的对策建议。改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，住房作为市民赖以生存的安居场所，住房价格又是房地产的一条生命线，贯穿于住房的销售与使用当中，因此越来越被人们所关注。 近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房，但因房价之高而无力购买。有部分人能拥有几套房产，而有部分急需住房有些却是超前的需求，过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。 导致房价上涨的因素很复杂，如果结合到我国房地产市场的实际，则房价上升主要原因有经济持续高速增长、住房需求旺盛、资本和劳动力向中心城市流动、土地资源约束且价格上升、资金可获得性高且成本低、供不应求(虽然市场透明度不高可能导致误判)下的投机炒作行为等。 一、住房价格上涨的成因分析 近几年来，在我国经济持续快速增长的同时，房地产业也得到了迅猛的发展，为广大市民提供了舒适的住所，但不断上涨的价格也给购房消费者带来了烦恼。在市场经济条件下，一种商品的价格是由市场上的供需关系所决定的。但在房地产领域，支撑房价持续上涨的因素很复杂，不仅仅是由房子的供需关系所影响，还有其他的因素，通过对房地产业的分析，结合我国房地产市场的实际，导致我国房地产业住房价格上涨的原因主要有以下几个方面：（一）总体需求呈旺盛趋势 近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。 1、所谓正常住房需求是指随着我国国民经济持续快速的增长，现有各城镇居民可支配收入的增加，从而使得城镇居民住房需求的不断增长和城市化建设过程的加快，大量农村人口进入城镇所产生的对住房的合理需求，特别是包括外地人购房在内的中高端需求强劲。消费型住房需求增长，直接拉动房价的上涨。 2、超前住房需求。这是指超出了购买者自身现行购买能力而形成的一种需求。从微观经济学上说，一种商品的需求是指消费者在一定时期内在各种可能的价格水平下愿意而且能够购买该商品的数量。根据定义来分析房地产业的住房需求，住房需求是指在现行的住房价格水平下，购房者既有购买欲望又有购买能力来购买房子的有效需求。如果购买者对房产只有购买的欲望而没有购买的能力，就不能算作有效需求，而是一种超前需求。但在现时生活中，这种有效需求是无法完全得到满足的，因为大部分购房者是没有实际购买能力需通过银行贷款才得以满足的需求。2005年，我国城镇居民的住房消费占城镇个人可支配收入的比重高达24.07%，这超出了部分人的经济承受能力，产生了大量所谓的“房奴”。今年以上海为例，根据中国人民银行9日发布的7月份上海市货币运行情况，数据表明，上海中资商业银行个人住房贷款大幅增加58.7亿元，比上月多增13.2亿元，相当于第二季度的全部增量。月末政策性个人住房公积金贷款余额首次突破500亿元，高达501.6亿元，当月新增住房公积金贷款39.2亿元，为上半年月均增量的5倍多，创三年来单月增量新高。此外，在急剧增加
关于房价上涨深层原因及对策的思考
关于房价上涨深层原因及对策的思考 过去5年，在国家房地产宏观调控下，房价一路上涨，目前房价处于高位运行。文章从土地制度、供求关系、住房保障制度、房地产法制等方面探析房价上涨的深层原因，并就抑制房价提出几点对策建议。 2009年我国部分城市房价快速上涨“，地王”不断涌现，已引起中央高度关注，“房价问题”成为2010年两会最热议话题。回顾自2005年以来的房地产调控，期间政府出台过“国八条”“国六条”“国十五条”等一系列政策文件，涉及土地政策、税收政策、货币政策、住房政策等方面，但房地产调控却屡屡不见效果，房价仍步步高升，严重超出了普通家庭购房的能力。 剖析房地产调控失效及房价上涨的原因，有客观原因，也有主观原因，有市场规律的原因，也有体制制度的原因。 一、房价快速上涨的深层原因 （1）地方政府过度依赖土地财政 1994年开始我国实行分税制，1994年之前，中央财政占整个税收中的比例约占23%，1994年实行分税制之后，中央财政占整个税收中的比例约占50%，中央财政的比重急剧增加，导致地方财政的比重急剧下降。而地方的城市建设等各项事业的发展需要大量资金，土地出让金成为政府税收外
的重要收入来源。根据2010年两会财政部提交的报告，2009年，全国地方政府的财政收入为3.258万亿元，其中土地出让金收入为1.591万亿元，约占50%，土地出让金已经成为地方政府重要的收入来源之一。2009年土地出让总面积20.9万公顷，同比增加38.3%,土地出让金收入同比增加了63.4%，总体看土地的价格呈上升趋势，这些推动了房屋成本的增加。地方政府对土地出让金的依赖性比较强，繁荣的背后埋下了巨大的隐患，透支了百姓的未来。 （2）土地出让制度导致“地王”频现 我国现行经营性用地都必须采用招标、拍卖、挂牌的方式出让，其中拍卖是世界公认的最公平的方式，挂牌和拍卖方式都是价高者得。地方政府在利益的驱动下，为求土地收益最大化，几乎都采用挂牌和拍卖的方式，导致地价不断刷新。据国土资源部统计2009年全国商品房用地出让交易中，拍卖和挂牌出让方式分别占到交易地块总数的18%和80%，而采用招标方式的仅占2%。 在房价上涨的过程中，房价上涨诱导开发商高价拿地，地王不断产生；高地价又增加房子的成本，房价必然上涨，两者相互推动，螺旋上升，最终恶性循环。作为开发商来说，想拿地必须是竞拍最高价或挂牌最高价，否则就拿不到地，企业就无法生产建设。这种制度设计当初主要是考虑公平、公正，杜绝权力寻租等腐败行为，现在看来也存在一些问题，
影响房价的因素与意义
探寻影响房价因素与意义 南京大学金陵学院 12营销 引言 改革开放以来，经济发展，人民收入提高，生活水平的不断改善。与此同时，物价水平也随之不断提升，但是由此也带来许多问题，住房成为居民普遍的关注。本文以江苏省为例，粗略分析影响房价的内外部因素，以及可能遏制房价上涨的措施。 正文 下面是江苏省从1999年始至2011年的农村和城市居民收支水平图表。
由上图表可见，近十年来居民收入普遍增长，总体呈上升趋势,这种上升的趋势，使得江苏省全体居民的购买力空前的巨大。但是，对于“居民收入增加是房价上涨的首要原因。”这种观点，是无法不赞同的。 江苏省农村居民人均住房面积（单位平方米/人） 从近些年来看，至少到2011年为止，农村人均住房需求并没有疯狂增长，假设平均一户家庭有4口人，人均住房面积增长了15平方米，一户总需求为60平方米，需求并没有打到必要去新购置一所60平方米的住宅的阶段。并且，从上面江苏城乡人均收入，并结合江苏省储蓄存款年底总余额/常住人口有EXCEL所得结果。 江苏省年底总存款余额
江苏省常住人口 江苏省年底人均储蓄额 由上述表格得2011年江苏省人均储蓄余额仅为3万余元，虽然2013储蓄额必然会有大幅上涨，但中国的经济增长并没有全部均衡地转化为所有居民的收入，收入分配更多的是上向部分人群的集中。再从房价来看，这么低的人均储蓄额，意味着大部分中低收入居民并没有能力承担购房费用。此外，鉴于中国人热衷于储蓄的习惯和不乐于超前消费的心理并未彻底改变，总而言之，收入提高根本不会是引起房价疯狂上涨的首要原因。 江苏省近十年各类房屋平均销售价格
在狂热的房价下，有很多居民感叹买不起房，也有很多居民贷款也要购置房产。改革开放至今三十多年，一部分房子自然需要更新换代，而人均住宅需要并没有那么高。原先，房子还很便宜，而且到处都是售楼处，也不缺房子，但一眨眼房子卖得比什么都贵。很显然，居民并不是自发存在如此狂热的置房需求的，至少在买房热之前没有那么多人热衷于抢购房产，在当时可以说这种需求是隐性的。如此大量的购房需求是如何陡然间被激发的，这是个值得深思的问题。 当宏观经济保持高速增长时，房价会随经济的增长而自然增长。但从商标可见，2004年开始，江苏省房价突然暴涨。04年4月，国土资源部、国家监察部联合颁发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》。该《通知》规定，2004年8月31日是协议出让经营性土地使用权的最后期限，之后所有土地不得再协议出让。同时规定，已经获得土地的开发商，如果尚未付足土地出让金的，必须在8月31日前补交齐全。补交后方能办理土地证或再行转让，否则国家收回土地。这就意味着土地供给的方式改变了，严重缩减了市场土地供给量。供给减少，地价上涨。在股市连续暴跌的情况下，投资渠道减少，投机商们把目光投向了房地产。在房地产商不顾社会责任的推波助澜下，以及其它各种外界因素的共同作用下，房价只涨不跌。 中央政府虽然早就开始对房地产和固定资产投资过热产生警惕，2003年开始出台土地、税收、信贷、市场规范等方面的系列措施对住房市场进行调整，2007年实施了更加密集的直接针对房价的组合调控，但由于多种经济变量之间的相互矛盾和制约，使得政策找不到合理的平衡点。以江苏省商品房销售所占江苏省GDP比例为例（见下面图表），政府会如果大力度调控，导致房地产市场大幅度下跌，则可能引起银行坏账和已经贷款购买住房的消费者的名义财富的缩水，或者给汇率带来更大的升值压力，所以政策力度一直都比较温和，导致房价一直在调控，从未被降下。
房价上涨的十几个因素
房价上涨的十几个因素 一、城市化进程拉动房价上扬 中国的城市水平只有百分之四十多此，而发达国家的平均水平是70%以上，中国离这个水平还有很大的差距，这就意味着还有大量的农民要进城，这些进城的农民需要住房，住房需求空间非常庞大。中国正处于经济调整增长中，城市化进程正在加速，城市化进程的加速，必然伴随大量非城市人口涌入城市。 要知道，中国是个农业大国，农村人口占了大多数，光进城的农民，就是住房消费中一个非常诱人的数字，除非城市化进程停滞，农民才不会进城。 二、中国城市正处于大拆大建的高速发展期 君不见中国的城市扩容简直就是加速度前进，今天的一个城市，几年前的城区范围还很小，三五年后，城区范围就成倍数扩大。城市的快速扩张，必然导致大拆大建，扩张后，需要大量的居住、工作人口相匹配。此外，大拆大建还导致大量的拆迁性需求，并且都是小房换大房，普通房换高档房。不可能城市扩张后，却无人进驻，而成为一座
空城，事实证明，城市扩张到哪里，人口就填满哪里。 三、经济发展离不开房地产，支柱产业地位仍无法动摇 大城市在几年前，都是以房地产作为支柱产业来对待的，当下大城市的经济发展走上正轨，房地产的支柱产业地位虽然不明显，但仍然在起着举足轻重的作用。而在二、三、四线城市，房地产仍然是当之无愧的支柱产业，这就是为什么中央进行调控，地方**却不配合的根源所在。对于二、三、四线城市来说，尤其是三四线城市，产业薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地产来带动经济的发展。房地产的开发，是城市方向的引领者，房地产开发到哪里，城市就延伸到哪里。房地产的带动作用，是谁也不可低估的，几乎带动所有行业的发展，比如服装、化妆品等看起来与房地产无关，实际上服装和化妆品业的发展也有房地产的功劳，开发的大量服装和化妆品主题商城及专业市场，无不在推动其发展的车轮。离开了房地产，各行各业都将受到不同程度的打击 四、房地产成了地方财政的主要收入来源 房地产成了地方**财政收入的主要来源，这已经是一个不争的事实，我们不说房地产对地方经济的拉动，单是房地产开发所需的土地供应，就是地方财政的支撑点，如果缺了土地收入，地方**的腰包就会囊中
房价上涨的原因及今后几年的变化趋势分析
房价上涨的原因及今后几年的变化趋势分析中国统计信息网电:近几年来，在各方面因素的带动下，房地产价格呈现快速上涨、逐年攀升的态势。到2004年，全国商品房和商品住宅平均销售价格分别上涨14.4%和15.2%，是1998年以来的最高水平。房价的快速上涨制约了普通居民居住权益的实现，既影响国民经济的健康发展，也波及到社会的稳定，成为社会各界关注的焦点问题。面对这种形势，国务院连续出台了一系列稳定房价的政策措施。那么，这一轮房价快速上涨的内在原因何在,各项调控措施出台后，房价又将向何处发展,本文试就这些问题做一简要的分析。一、近几年房价上涨的主要原因导致近几年房价快速上涨的因素是多方面的，有经济快速发展下的合理因素，也有利益驱动下的投机行为;有住房消费观念的影响，也有深层次的制度制约。这些因素的共同作用，最终体现为房地产市场供求关系的过度失衡。 (一)房价快速上涨是房地产市场需求过度旺盛的结果。从理论上讲，房价的上涨或下跌，其根本的动因都是由供求关系所决定的。在当前，又主要表现在房地产市场的需求过度旺盛上。城镇住房商品化改革导致了住房市场有效需求的快速增加。1998年，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，实施了积极的税收政策和住房金融政策，鼓励居民 welding on a pipe iron, if it is necessary to weld on the device should be consent of the designer's permission; D) when operating in electric welding, gas welding, isolation shall take the necessary measures to prevent damage to the cables, meters and other equipment at the bottom; E) in paint ... Security guard officers; I) after the installation of the equipment, shall promptly notify the follow-up process, construction units and the
2020年从微观经济学角度分析影响房价的因素
作者：非成败 作品编号：92032155GZ5702241547853215475102 时间：2020.12.13 从微观经济学角度分析影响房价的因素 摘要：房价关系着和影响着每个家庭，房价是个备受关注的问题，本文从微观经济学角度出发，从供需、消费者和博弈机制三个方面来分析影响房价的因素。 关键词：房价供需消费者博弈机制 一、供需影响着房价 1.住房供给影响房价。这里主要从供给结构来谈。我国居民人均居 住面积与其它国家尤其是发达国家的人均居住面积相比，仍存在很大的差距，绝对住房供给水平并不高，供给方面存在结构不合理的问题，存在空置。这里引入空置这一概念。①空置一词来源于西方，指建筑物的整体或部分未得到使用，处于等待出租状态或者出售状态。由此可见，空置一方面表明房屋未被使用，另一方面还意味着所有权人准备将房屋出租或者出售，只有两方面都满足的房屋才是空置房屋。否则，不能称其为空置。空置也是一种供给，且：供给=需求+空置率。空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。当市场交易以买卖为主且购买者就是房屋将来的实际使用者时，使用者注重的是房屋的服务功能，价格直接体现了使用者对房屋的支付意愿。从卖方角度看，面临的
主要问题是能否及时将房屋销售出去，因为销售时间越长，市场价格变化的可能性越大，价格风险不断增加；同时，空置期越长，管理的费用就越高。因此，在预计销售时间较长时，卖方为了减少风险就可能降低销售价格；相反，空置面积减少，购买者增加时，卖方就有可能提高价格。 2.土地的供给影响房价。土地的供给总量影响着房地产产品供应总 量。土地供给就是可供利用的土地的数量，分为自然供给和经济供给。所谓土地的经济供给，就是指在自然供给的基础上，经过开发，可为人类直接用于生产，生活等各种用途的土地的数量。 土地供给是房地产市场基础，土地供给假如是被储备、闲置或者是被蓄意囤积，那么土地供给量只能部分转化为房地产市场的供给。所以这里所说的土地供给总量为有效供给总量。土地供给总量对房地产市场有着两方面的影响：一方面是影响房地产产品的供给总量；另一方面是影响生产和预期。但影响力的时效不同，对房地产产品供给的影响，由于房地产开发周期的原因，要在1～2年之内才能显现出来，但对投资和消费的影响却是当期的。由于房、地的紧密关系，土地供给量与房地产增量有着密切关系，土地供给量是房地产增量的基础，他们之间的关系由容积率来反映。 设房地产增量为QR，土地供给量为QL，容积率为F，则有QR=F×QL。 则当容积率不变时，土地供给量与房地产增量呈线性正相关关系。
从供求关系分析房价高涨的原因及其对策
成都理工大学 从供求关系分析房价高涨的原因及其对策
从供求关系分析房价高涨的原因及其对策作者姓名：陈草专业班级：财务管理2003080501 指导教师：杨 锦 摘要：房地产是我国的支柱产业，但居高不下的房价对居民生活和经济发展都很大的影响，近期房价过高已成为人们关注的一个热点话题。房价的问题是个牵涉面非常广泛的问题，是一个宏观经济问题，也是一个社会问题，还是一个政治问题。就作者个人而言，我认为房屋既然是商品，那么供求关系对价格是必然会产生很大影响的，是引起价格变动的一个非常重要的因素。因此本文针对我国目前的房价现状，主要从经济学的供求关系角度系统的分析了房价过高的原因，并分别分析了房市的需求现状和供给现状。并从供求关系方面提出了有关抑制房价的方法和对策。 关键词：高房价;供给;需求;对策
目录第一章：前言 1.1我国房地产供需问题研究背景 1.2国内外对房地产市场供求问题的研究状况 1.3 本文研究思路和研究方法及研究结果 第二章：房市发展回顾 第三章：我国房市现状 3.1 供需市场现状 3.2 房价现状 第四章：房市需求现状分析 4.1 消费需求不断上涨 4.2 投资需求旺盛 4.3 城市化进程的影响 第五章：房市供给现状分析 5.1 不合理的供给结构 5.1.1 商品住房结构不合理 5.1.2 保障性住房建设不力 5.2 土地价格的影响 5.2.1 土地出让制度的不合理导致房价高涨 5.2.2 土地有效供给不足 第六章：抑制房价的对策分析 6.1 引导消费结构的改善 6.2 提高住房的有效供给 6.3 相关政策和制度的完善 结论 致谢
参考文献
关于房价上涨影响因素的实证研究
课程论文 题目：关于房价上涨影响因素的实证研究学院统计与数学学院＿ 专业统计学 班级统计0801 课程名称计量经济学（课程设计） 学号 0802100133＿ 学生姓名周彬 指导教师赵卫亚 成绩 二○一○年五月
目录 一、引言 (3) 二、文献综述 (3) 三、模型变量选择与分析 (6) 1、应变量的选取 2、自变量的选取 四、数据收集和模型的建立 (7) 1、数据收集 2、模型建立 五、房价上涨影响因素及实证分析 (14) 六、对策建议 (14)
关于房价上涨影响因素的实证研究 摘要：近年来，如何准确地对住宅项目进行定价，已经成为各界普遍关注的问题。房价 的持续上涨成为居民购房一大难题，其上涨的影响因素也成为人们所要重点研究的课题。本文对房价上涨的影响因素进行计量经济分析，通过eviews软件建立计量经济模型，确定房价上涨的影响因素。分析结果表明房价的上涨主要受国内生产总值和房价收入比两大因素的影响，其中房价收入比起到决定性作用，对房价的上涨具有重大影响，国内生产总值的变动对房价的上涨也起到一定的作用。 关键字：GDP 房价收入比房价上涨影响因素计量经济 一、引言 改革开放以来，特别是1998年推行城镇住房制度改革以来，我国国民经济取得了飞速发展，住房消费占我国城镇居民消费的比重越来越高。同时，随着城镇居民住房观念所发生的重大转变，住房消费的有效启动，住房商品化新体制的基本确立，以及房地产投资的持续快速增长，使得以商品住宅为主的房地产业成为国民经济的重要支柱产业。这些对于改善居民居住条件、提高人民生活水平、拉动经济增长、扩大就业以及加快城市建设都发挥了重要作用。但是，当前我国房地产市场发展还很不平衡，在房地产业快速发展的同时也出现了许多值得我们关注的问题。尤其是，当前我国房价已经超过正常水平，房地产泡沫现象日趋明显。从全国总体来看，国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控，得首先识别在各种因素中，到底哪些因素能对房地产价格有影响。 二、文献综述 房地产是国民经济的重要产业,其发展程度反映了一个国家或地区的经济及人民生活水平状况。尽管我国房地产市场化的进程很短,但在经济发展和居民居住要求不断提高的强大需求下,房地产经济得到了快速发展,房地产价格一度上涨也很快。住房是人们基本的生活需求,房价也自然是一般购房者最关注的问题。由于房地产经济在国民经济发展中所起到的作用越来越大,而且与居民的切身利益有着密切的联系,所以房价的影响因素以及政府应采取
房价上涨论文
《房价上涨论文》 【论文关键词】高房价；成因；对策 【论文摘要】改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。为此基于对我国房价上涨的成因分析，并有针对性地提出了解决房价问题的对策建议。 改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，住房作为市民赖以生存的安居场所，住房价格又是房地产的一条生命线，贯穿于住房的销售与使用当中，因此越来越被人们所关注。 近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房，但因房价之高而无力购买。有部分人能拥有几套房产，而有部分急需住房有些却是超前的需求，过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。 导致房价上涨的因素很复杂，如果结合到我国房地产市场的实际，则房价上升主要原因有经济持续高速增长、住房需求旺盛、资本和劳动力向中心城市流动、土地资源约束且
价格上升、资金可获得性高且成本低、供不应求(虽然市场透明度不高可能导致误判)下的投机炒作行为等。 一、住房价格上涨的成因分析 近几年来，在我国经济持续快速增长的同时，房地产业也得到了迅猛的发展，为广大市民提供了舒适的住所，但不断上涨的价格也给购房消费者带来了烦恼。在市场经济条件下，一种商品的价格是由市场上的供需关系所决定的。但在房地产领域，支撑房价持续上涨的因素很复杂，不仅仅是由房子的供需关系所影响，还有其他的因素，通过对房地产业的分析，结合我国房地产市场的实际，导致我国房地产业住房价格上涨的原因主要有以下几个方面： （一）总体需求呈旺盛趋势 近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。 1、所谓正常住房需求是指随着我国国民经济持续快速
分析房价上涨的原因及未来的发展趋势
分析房价上涨的原因及未来的发展趋势 作者：史峰 摘要：通过对房地产价格经济模型并将上涨原因在实际检验得知影响房价的因素错综而复杂，土地制度对土地价格的影响是最大的；供需关系决定价格，房地产价格还必须要国家的宏观调控及政策协调。房地产价格经过增长期后必定趋于相对动态平蘅稳定。 关键字：房价、商品房、经济适用房、限价房 引言：1998年7月1日，在中国一直延续实行的住房福利制宣告结束。取消住房实物分配制度后，房价收入比（即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上，买房成了中国人最大的一项消费，从此进入住宅建设市场化和住房消费货币化的商品房时代。 理论介绍：根据商品房的价格（以下简称房价）即可从经济学角度建立一个经济模型。 一. 定义： 1.土地：是一种基本的自然资源，由气候、地貌、岩石、土壤植物和水文组成的一个独立的自然综合体。 2.商品房：是有房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。 3.期房：是开发商从取得商品房屋欲售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房。这是当前房地产开发商普遍采取的一种房屋销售方式。 4.准现房：是指房屋主题已基本封顶完工但未竣工验收的房子，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型楼、间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
5.现房：是指开发商以办妥房地产权证（大产证）的商品房。通常意义上指项目已经竣工可以入住的房屋 6.商品房成本：是指开发商在建造出售或出租的房屋在零利润时所发生的土地款、建安工程款、规、费、税等一切费用。 二.假设 ①.土地是自由取用物品，土地的预期收益率为零。②房地产开发零利润销售即商品房成本价销售③国民生产总指GDP恒不变，经济无地区、地域差异④不受国际金融的影响，国内存款贷款利率相等且等于零⑤国家政府免征收一切规、费、税⑥消费者拥有殷实的货币资本即绝对的购买能力⑦人口增长为零，各个年龄段的人符合正态分布⑧1998年7月1日起，商品房市场出现需求量远远大于供给量，而供给量在短期无法生产出来⑨商品房作为居住的充分必要条件，完全无替代效应⑩商品房生产者提供的商品房是同质的. 三.假说 如果以上假设完全成立，在这样的条件下可以用供给、需求和价格三个变量之间的关系可以用函数关系表达。P表示价格， D表示需求量，S表示供给量，那么以上假说可表示为： P=?（D，S） 令：房价收入比（即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）恒等于4倍，且价格恒不变。 Ⅰ.当 P=?（D↑↑，S→0），商品房需求量远远大于供给量，极少数商品房消费者采取租赁房屋居住，并且愿意在商品房还未基建时，采取远远高于商品房成本且期房购买。此时商品房生产者能获取了超超额利润。 Ⅱ.当 P=?（D↑↑，S↑），商品房需求量远大于供给量，部分商品房消费
从微观经济学角度分析影响房价的因素
从微观经济学角度分析影响房价的因素 摘要：房价关系着和影响着每个家庭，房价是个备受关注的问题，本文从微观经济学角度出发,从供需、消费者和博弈机制三个方面来分析影响房价的因素。 关键词:房价供需消费者博弈机制 一、供需影响着房价 1.住房供给影响房价。这里主要从供给结构来谈。我国居民人均居 住面积与其它国家尤其是发达国家的人均居住面积相比,仍存在很大的差距,绝对住房供给水平并不高，供给方面存在结构不合理的问题,存在空置。这里引入空置这一概念。①空置一词来源于西方，指建筑物的整体或部分未得到使用，处于等待出租状态或者出售状态。由此可见，空置一方面表明房屋未被使用,另一方面还意味着所有权人准备将房屋出租或者出售,只有两方面都满足的房屋才是空置房屋。否则，不能称其为空置。空置也是一种供给,且:供给＝需求+空置率。空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。当市场交易以买卖为主且购买者就是房屋将来的实际使用者时,使用者注重的是房屋的服务功能，价格直接体现了使用者对房屋的支付意愿。从卖方角度看，面临的主要问题是能否及时将房屋销售出去，因为销售时间越长,市场价格变化的可能性越大，价格风险不断增加；同时，空置期越长,管理的费用就越高。因此，在预计销售时间较长时，卖方为了减少风险就可能降低销售价格;相反，空置面积减少,购买者增加时,卖方就有可能
提高价格。 2.土地的供给影响房价。土地的供给总量影响着房地产产品供应总 量。土地供给就是可供利用的土地的数量，分为自然供给和经济供给。所谓土地的经济供给,就是指在自然供给的基础上,经过开发,可为人类直接用于生产,生活等各种用途的土地的数量。土地供给是房地产市场基础，土地供给假如是被储备、闲置或者是被蓄意囤积，那么土地供给量只能部分转化为房地产市场的供给。 所以这里所说的土地供给总量为有效供给总量。土地供给总量对房地产市场有着两方面的影响：一方面是影响房地产产品的供给总量；另一方面是影响生产和预期。但影响力的时效不同,对房地产产品供给的影响，由于房地产开发周期的原因，要在１～2年之内才能显现出来,但对投资和消费的影响却是当期的。由于房、地的紧密关系，土地供给量与房地产增量有着密切关系，土地供给量是房地产增量的基础,他们之间的关系由容积率来反映。设房地产增量为QR,土地供给量为QL，容积率为Ｆ,则有QR=F×QＬ。则当容积率不变时,土地供给量与房地产增量呈线性正相关关系。容积率越大，单位面积土地上的建筑容量，即建筑面积就越大。以今年一季度为例,1－3月,全国房地产开发企业完成土地购置面积6１66万平方米，同比增长30.0%，土地购置费1203亿元,同比增长56.5%,2010年3月份,全国7０个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建住宅销售价格同比上涨1４.2%，新建商品住宅价格同比上涨15.9%。②综上所述,土地的供给直接影响着住房