关于房价上涨影响因素的实证研究
我国房价快速上涨影响因素的实证分析
Ｐ ＝ ＋ ／ ￣ ｘ ｌ ÷ 声 ÷ ３ ÷
（ ３ — １ ）
上式中，Ｐ为房屋销售价格，Ｘ 为居 民人均收入 ，Ｘ ｚ 为城镇人 口数量、Ｘ ｓ 为房地产用地供应面积 ， Ｂ ０ 、Ｂ １ 、
快速上涨的原因。分析结果表 明，居民收入的增加、人 口的不断增长、快速城 市化 、土地 资源的有限供 给是促使我 国房价快速上涨的重要 因素 关键词 ：房价 影响 因素 实证分析
１ ．引言
房 地 产 业 作 为 我 国 国 民经 济 的重 要 产 业 ，对 Ｇ Ｄ Ｐ的
个 方 面：
２ ． １ 居 民收 入 的增 加 自从 １ ９ ７ ８ 年 党 的十 一届 三 中全会 以来 ，我 国不 断 推
５ １・
政府 与公共 管理
城镇人 口达 到 ２ １人均住房 面积 ３ ２ ． ９ 平方米计算，每年需要新增城镇住房面积 ６ ． ９
亿 平 方 米 以上 。我 国人 口数 目庞 大 ，对 住 房 的需 求 量 也 非 常 大 ，但 由于 受 种 种 因 素 的影 响 ， 目前 我 国住 房 的有 效供 给 不足 ，但 是 人 口却 在 一直 增 长 ，对 住 房 的 需求 非 常 旺 盛 ，这 就 导致 了供 不 应 求 的 局 面 ， 从而 推 动 了 房 价 的快 速 上涨 。
贡献 一直保 持较 高的 比重。同时，房地产提供给人们基 行 以经济建设 为中心，走 改革 开放 的正确道路，社会经 本 的生活居 住空间，使得人们 “ 居者有其屋 ”的权利得 济 取 得 了快 速 发 展 的 良好 局 面 ，居 民 的 收 入 不 断 增 加 。 以实现 。因此 ，房地产业健康稳定与否 ，直接关系到人 ２ ０ １ ３年我 国居 民人 均 收入 相 对 １ ９ ９ ８年翻 了两 番 ，城 镇 居 民的安居乐业 ，关系到社会 的稳定和 国民经济 的发展 。 但实 际情况是 ，我 国房价 已经 出现 了快速上涨 的局面 ， 民年平均人均收入增长率为 ｌ ６ ． ２ ％ ，农村居 民年平均人均 收入增长率为 ｌ １ ． ６ ％ ，居民的收入相对 以前有 了快速的提 高。２ ０ １ ３ 年，我 国城镇 居民家庭平均 每人全年 消费性支
商品住宅价格影响因素分析及实证研究
商品住宅价格影响因素分析及实证研究商品住宅价格是一个复杂的问题，受到多种因素的影响。
以下是商品住宅价格的影响因素分析及实证研究。
首先，供需关系是商品住宅价格的主要影响因素之一。
当供应超过需求，商品住宅价格往往下降；相反，当需求超过供应，价格会上涨。
因此，经济发展水平、人口增长、城市化进程以及购房政策等因素都会对商品住宅价格产生影响。
其次，利率水平也是一个重要的影响因素。
低利率有助于降低购房成本，促进购房需求，从而推高住宅价格。
相反，高利率会增加购房成本，抑制购房需求，导致住宅价格下降。
第三，宏观经济环境对商品住宅价格有着重要的影响。
例如，经济增长率、通货膨胀率、失业率等指标都会对住宅价格产生影响。
经济繁荣期通常会促使住宅价格上涨，而经济衰退期则会导致住宅价格下降。
第四，地理位置也是影响商品住宅价格的重要因素。
通常来说，位于城市中心、交通便利、配套设施完善的房产价格较高；而位于偏远地区或者交通不便的房产价格较低。
第五，政策因素也会对商品住宅价格产生影响。
政府的房地产政策、税收政策以及贷款政策等都会对住宅市场产生影响，从而进一步影响商品住宅价格。
最后，人们对未来房价的预期也会影响商品住宅价格。
当人们对房价的上涨有较强预期时，会增加购房需求，进一步推高住宅价格。
相反，当人们对房价的下跌有较强预期时，会减少购房需求，导致住宅价格下降。
综上所述，商品住宅价格受到供需关系、利率水平、宏观经济环境、地理位置、政策因素以及人们对未来房价的预期等多种因素的影响。
在实证研究中，研究人员可以通过数据分析、计量经济学模型等方法来定量地研究各个影响因素对商品住宅价格的作用，以及它们之间的关系。
商品住宅价格是一个涉及到经济、金融、政策、社会等多个领域的复杂问题，对于广大购房者、房地产开发商、政府以及整个经济系统都有重要的影响。
因此，了解商品住宅价格的影响因素及其实证研究具有重要的理论和实践意义。
供需关系是商品住宅价格的主要影响因素之一。
房地产价格影响因素实证研究
房地产价格影响因素实证研究摘要:作为国民经济体系中的基础产业，房地产市场健康有序的发展是构建和谐社会的重要保障。
近年来房地产价格的变化趋势引起了学者们的广泛关注。
鉴于此，笔者利用31个省、自治区、直辖市2004年—2010年的面板数据，对影响城市房地产价格因素进行了实证分析，以期研究影响房地产价格的主要因素，并结合分析结果提出了若干建议。
关键词:房地产价格影响因素回归模型房地产作为国民经济体系中的基础产业，是推动国民经济发展，带动其他产业发展的重要力量，房地产价格波动对居民生活安定及国民经济稳定发展有着不可忽视的影响。
自2003 年以来，中国房地产价格持续上涨，之后政府针对房价过快上涨进行了一系列紧缩性政策的调控，但房价依然保持上升态势，房价的增长速度已经远高于居民收入与消费水平的增长速度。
2008 年在美国金融危机的打击下，房地产市场出现波动。
但随后2009年我国房价又出现过热的现象，住房难已成为困扰人们的一大民生问题。
政府采取了大力度的房价调控政策，从2011年下旬开始，大中城市住房的降价空间逐渐增大，房价呈现出缓慢下降趋势。
一、文献综述近年来，随着我国房价问题的日益突出，国内研究者们纷纷对影响房地产价格的主要因素展开了大讨论。
王金明、高铁梅(2004) 利用变参数模型对我国房地产市场的需求与供给函数进行了动态分析,认为收入是影响需求的主要因素, 房价是影响供给的主要因素, 因此将房地产价格控制在合理的范围是保证房地产发展的根本前提。
周京奎（2006 ）通过对房地产价格、汇率和利率的实证分析研究，得出汇率与房地产价格格正相关，利率与房地产价格负相关的结论。
宋勃和高波（2007 ）认为国外资金长期的涌入是我国住房价格上涨的一个重要因素。
张蓓（2008）建立panel data 模型，实证研究结果明确了居民可支配收入增加、人口增加等因素导致的住宅需求扩张是房价上涨的首要因素。
周建军（2009）以我国 2000年至2007 年每个季度的数据为研究基础，对影响我国住房价格的因素进行了实证研究，结果表明居民可支配收入、土地价格与房价正相关，利率与房价负相关。
南京市房价影响因素的实证研究
南京市房价影响因素的实证研究南京市作为中国东部发达城市之一，房地产市场一直备受关注。
近年来，由于房价一直居高不下，吸引了大量关注。
南京市房价的影响因素也成为了研究的热点之一。
本文将从宏观经济因素、政策因素、土地供应因素和需求因素等方面进行实证研究，以期找出南京市房价的影响因素及其相互关系。
宏观经济因素是影响南京市房价的重要因素之一。
南京市的宏观经济状况直接影响到房地产市场的供求关系，从而影响房价水平。
在宏观经济因素中，南京市的GDP增长、居民收入水平、就业情况等都会对房价产生一定的影响。
通过实证研究，我们可以分析南京市房价与GDP增长率、居民收入水平和就业率之间的相关性，找出它们之间的正负相关程度和影响大小。
政策因素也是南京市房价波动的重要原因。
近年来，政府对于房地产市场的调控政策不断出台，如限购、限贷、限售等措施，这些政策的实施直接影响着南京市房价的波动。
我们可以通过实证研究，分析政策因素在南京市房价中的作用机制和影响程度，以期找出政策对南京市房价的影响规律。
土地供应因素也是南京市房价波动的重要原因之一。
土地供应的增减直接关系到房地产市场的供求关系，从而对房价水平产生一定影响。
我们可以通过实证研究，分析南京市土地供应量与房价之间的关系，找出土地供应对南京市房价的影响机制，从而有效预测房价的波动。
南京市房价的影响因素是多方面的，需要综合考虑宏观经济因素、政策因素、土地供应因素和需求因素等多个方面进行实证研究。
通过分析这些因素在南京市房价中的作用机制和影响程度，我们可以更好地预测南京市房价的波动，为市场参与者提供参考依据。
希望本研究可以为南京市房地产市场的稳定和健康发展提供一定的参考价值。
房价波动对居民消费影响效应的实证检验
房价波动对居民消费影响效应的实证检验房价波动是指房屋市场价格在一定时期内出现的剧烈变化，对于居民的消费行为有着重要的影响。
房价波动不仅会影响居民的购房行为和房屋投资，还会对居民的消费水平和消费结构产生一定的影响。
本文将通过实证检验来探讨房价波动对居民消费的影响效应。
一、房价波动对居民消费的理论影响房价波动对居民消费有着多方面的影响。
房价的上涨会使居民感到财富增加，从而提高其消费欲望，促进居民的消费水平提高。
房价的波动会对居民的投资行为产生影响，当房价上涨时，居民倾向于将资金投入房地产市场，而不是其他领域的投资，从而削弱了其对其他产品和服务的消费需求。
房价的波动还会对居民的借贷行为产生一定的影响，当房价上涨时，居民更容易获得贷款，从而提高了其消费能力。
二、实证检验方法本文采用面板数据模型对房价波动对居民消费的影响效应进行实证检验。
我们将房价指数作为解释变量，居民消费水平作为被解释变量，控制居民收入、财富和信贷条件等因素，建立面板数据模型。
然后，通过固定效应和随机效应模型的比较，确定最适宜的模型，进一步分析房价波动对居民消费的影响效应。
通过计量模型的拟合度和显著性检验等方法，验证实证结果的可靠性。
三、实证结果分析四、政策建议根据实证结果，我们可以得出以下建议：政府应加强对房地产市场的监管，遏制房价的过快上涨，以减少其对居民消费的负面影响。
政府可以通过调整贷款政策和税收政策，引导居民的投资和消费行为，提高其对其他行业的消费需求。
政府还应加大对低收入群体的支持力度，通过扶贫政策和社会福利政策，缓解房价波动对低收入群体的消费影响。
房价波动对居民消费有着显著的影响效应，政府和社会应加强对房价波动的监测和调控，引导居民的消费行为，实现房价波动和居民消费的良性互动。
房地产股票价格走势影响因素的实证分析
房地产股票价格走势影响因素的实证分析房地产股票价格走势影响因素的实证分析引言：股票市场是一个充满波动与不确定性的环境，受到众多因素的影响，其中包括经济指标、政府政策和行业内部因素等。
作为经济的重要组成部分，房地产行业对整体经济的发展起着举足轻重的作用。
因此，研究房地产股票价格走势的影响因素对于投资者和决策者都具有重要意义。
本文旨在通过实证分析，深入探讨房地产股票价格走势中的主要影响因素。
一、宏观经济因素的影响1.1 经济增长率经济增长率是衡量经济发展水平的重要指标。
研究发现，经济增长率的持续上升对于房地产股票价格有积极影响。
当经济增长加速时，社会整体购买力提升，人们对购房需求增加，进而推动房地产市场的发展，提高股票价格。
1.2 通货膨胀率通货膨胀率是货币购买力下降的表现。
研究发现，适度的通货膨胀对于房地产股票价格走势有利。
当通货膨胀率适度增加时，房地产投资被认为是一种避险投资，投资者转向房地产股票，推动股票价格上涨。
1.3 利率水平利率是货币政策的重要工具，对房地产股票价格有直接的影响。
研究发现，利率的下降对于房地产股票价格有积极影响。
当利率水平下降时，借贷成本降低，鼓励个人和企业进行房地产投资，从而推动股票价格上涨。
二、政府政策的影响2.1 房地产调控政策房地产调控政策是为了控制房地产市场供需关系，保持市场平稳发展而制定的政策。
研究发现，房地产调控政策对于房地产股票价格起到决定性作用。
当政府出台严厉的调控政策时，房地产股票价格通常会下降，反之亦然。
2.2 城市化进程城市化进程推动了房地产市场的发展，对房地产股票价格也有积极影响。
随着城市化进程的推进，人口流动增加，对住房需求的扩大拉动房地产市场，进而推动股票价格上涨。
三、内部因素的影响3.1 公司盈利能力公司盈利能力是投资者衡量企业价值的核心指标，对房地产股票价格具有重要影响。
研究发现，公司盈利能力增加会引起投资者对公司前景的乐观情绪，推动股票价格上涨。
房地产价格泡沫中房价影响因素实证调研
房 成 交 量 、 售 额 、 价 涨 幅 ， 创 下 了历 史 纪 录 。 其 中 新 销 房 都
因此 当前 的 房 地 产 价 格 是 否 被 严 重 高 估 ， 底 被 高 估 到
以 价 房 成 交 价 格 涨 幅 第 一 次 超 过 了 ２ ， ２ ； 建 商 品 房 成 了 多 少 ， 及 房 地 产 市 场 如 何 科 学 定 价 才 能 真 正 做 到 “ 格 ０ 达 ４ 新 围 绕 价 值 波 动 ” 这 些 问 题 的讨 论 仍 将 是 中 国 未 来 几 年 内 的 ， 交 均价为 ４９ ６ ５元 ／ 方 米 ， ２ ０ 年 上 涨 近 ２ 。 平 比 ０８ ４
． 院 办 公 厅 下 发 《 于 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 的 通 ２ ２ 调 查 方 法 关
知 》 要 求 进 一 步 加 强 和 改 善 房 地 产 市 场 调 控 ， 定 市 场 预 ， 稳 期 ， 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 。 中 央 政 府 同 时 配 套 制 促 定 了许 多 相 关 政 策 来 遏 制 房 价 的 疯 狂 上 涨 ， 体 为 ： 开 征 具 ① 物 业税 ； 取消二 手 房营 业税 优 惠 ； 明 确首 次 购房 标 准 ； ② ③ 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 的 五 条 措 施 ； 取 消 七 折 利 率 ⑦
影 响 中 最 受 影 响 的 分指 标 进 行 实证 调 研 。 关键 词 ： 房价 ； 响 因素 ； 标 打 分 影 指 中 图分 类 号 ： ２ Ｆ９ 文献标识码 ： Ａ 文 章 编 号 ： ６ ２ ３ ９ （ ０ １ ０ —０ ６０ １ ７ — １ ８ ２ １ ） ６０ ２ － ２
房价的影响因素分析及预测模型——基于北京市相关数据的实证研究
房价的影响因素分析及预测模型——基于北京市相关数据的实证研究房价是影响一个城市房地产市场的重要指标之一、它受到多种因素的影响，包括宏观经济因素、政策因素和市场因素等。
本文将从这些方面进行房价的影响因素分析，并构建相应的预测模型来预测北京市的房价。
一、宏观经济因素宏观经济因素是房价的重要决定因素之一，包括经济增长、通货膨胀率、利率水平和人口增长等。
经济增长是房价上涨的基础，经济增长意味着人们的收入水平提高，购买力增强，从而推动了房价的上涨。
通货膨胀率的上升会导致货币贬值，进而推高了房价。
利率水平的变化也会直接影响房价，当利率上升时，购买房产的成本也会增加，从而抑制了房价的上涨。
人口增长也会对房价产生影响，当人口持续增长时，对住房的需求也会增加，从而推动了房价的上涨。
二、政策因素政策因素是影响房价的关键因素之一、政府的相关政策措施对房价具有重大的影响。
例如，房地产调控政策的出台会直接影响房价的波动。
当政府采取严格的调控政策时，会抑制投资投机需求，从而稳定房价。
另外，政府还会出台土地供应政策、建筑规划政策等，这些政策也会直接或间接地影响着房价的波动。
三、市场因素市场因素也是影响房价的重要因素之一，包括供需关系、市场预期和交易成本等。
供需关系是房价波动的基础，当供大于求时，房价会下降；当需大于供时，房价会上涨。
市场预期也会对房价产生影响，市场预期房价上涨时，会促使购房者提前购买，从而推高了房价。
交易成本的变动也会对房价产生影响，例如涉及房地产的税费、手续费等，这些成本的减少会刺激购房需求，从而推高了房价。
基于以上分析，我们可以构建一个预测模型来预测北京市的房价。
首先，我们可以收集并整理相应的数据，包括历史房价数据、宏观经济数据、政策数据和市场数据等。
然后，我们可以利用回归分析的方法来构建预测模型。
以房价为因变量，宏观经济数据、政策数据和市场数据为自变量，利用历史数据进行回归分析，得到回归方程。
最后，我们可以利用该回归方程来进行房价的预测。
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课程论文题目：关于房价上涨影响因素的实证研究学院统计与数学学院＿专业统计学班级统计0801课程名称计量经济学（课程设计）学号 0802100133＿学生姓名周彬指导教师赵卫亚成绩二○一○年五月目录一、引言 (3)二、文献综述 (3)三、模型变量选择与分析 (6)1、应变量的选取2、自变量的选取四、数据收集和模型的建立 (7)1、数据收集2、模型建立五、房价上涨影响因素及实证分析 (14)六、对策建议 (14)关于房价上涨影响因素的实证研究摘要：近年来，如何准确地对住宅项目进行定价，已经成为各界普遍关注的问题。
房价的持续上涨成为居民购房一大难题，其上涨的影响因素也成为人们所要重点研究的课题。
本文对房价上涨的影响因素进行计量经济分析，通过eviews软件建立计量经济模型，确定房价上涨的影响因素。
分析结果表明房价的上涨主要受国内生产总值和房价收入比两大因素的影响，其中房价收入比起到决定性作用，对房价的上涨具有重大影响，国内生产总值的变动对房价的上涨也起到一定的作用。
关键字：GDP 房价收入比房价上涨影响因素计量经济一、引言改革开放以来，特别是1998年推行城镇住房制度改革以来，我国国民经济取得了飞速发展，住房消费占我国城镇居民消费的比重越来越高。
同时，随着城镇居民住房观念所发生的重大转变，住房消费的有效启动，住房商品化新体制的基本确立，以及房地产投资的持续快速增长，使得以商品住宅为主的房地产业成为国民经济的重要支柱产业。
这些对于改善居民居住条件、提高人民生活水平、拉动经济增长、扩大就业以及加快城市建设都发挥了重要作用。
但是，当前我国房地产市场发展还很不平衡，在房地产业快速发展的同时也出现了许多值得我们关注的问题。
尤其是，当前我国房价已经超过正常水平，房地产泡沫现象日趋明显。
从全国总体来看，国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。
而要进行有效调控，得首先识别在各种因素中，到底哪些因素能对房地产价格有影响。
二、文献综述房地产是国民经济的重要产业,其发展程度反映了一个国家或地区的经济及人民生活水平状况。
尽管我国房地产市场化的进程很短,但在经济发展和居民居住要求不断提高的强大需求下,房地产经济得到了快速发展,房地产价格一度上涨也很快。
住房是人们基本的生活需求,房价也自然是一般购房者最关注的问题。
由于房地产经济在国民经济发展中所起到的作用越来越大,而且与居民的切身利益有着密切的联系,所以房价的影响因素以及政府应采取的政策也受到了普遍的关注,政府、开发商与中介机构、金融机构、购房者都不同程度的影响了房价。
政府应分析房价的影响因素并采取积极的措施以保证房地产市场的稳步发展。
姜玉英[2010]在论文《浅谈房地产价格的影响因素》中指出影响房地产的主要因素包括四大方面：1、房地产价格的特性：房地产包括土地、建筑物和其它地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。
房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。
2、影响房地产需求的因素：消费者的预期，就是对未来房地产市场前景和房地产价格的估计、预测。
房地产的需求者对未来的预期将直接影响对房地产的需求，同时对房地产价格的影响也具有举足轻重的作用。
人口的增加必将导致对住宅需求的日益扩大，这也是对房地产需求的一个影响因素。
收入是影响消费行为的最重要的因素。
随着可支配收入的增长，对房地产的需求量会相应增加，而且收入水平的高低直接决定消费者的消费层次和结构。
因此，可支配收入应该与房地产价格呈显著正相关性。
3、影响房地产供给的因素：房地产开发投资额的增加，会直接刺激房地产业的发展；反之，投资水平的降低，会导致房地产业的发展受到很大的负面影响。
因此，就社会总投资来说，社会总投资和房地产业规模成正相关关系。
土地价格提高，会使得开发商获得利润减少，开发商为市场提供新建房地产的积极性下降；反之，土地成本降低，项目开发投资能给开发商带来更多的利润，使得开发商积极开发更多的房地产，增加市场的供给。
在完全竞争的房地产市场上，房地产竣工面积对房地产价格是有一定的影响的。
4、政策，利率等一些其他因素：一般国民经济发展水平较高的国家或地区居民收入水平也较高、资金比较充裕，无论是需求总量上还是供给上作为经济水平衡量尺度的GDP指标都起到了较大的推动作用。
房地产价格一般受利率变动的影响较大，从需求方面来看，利率下降，消费者贷款购房的成本降低，导致对住房需求上升，根据供求曲线可知，将会影响房地产价格上升；从供给方面来看，利率下降时，房地产企业融资成本降低，开发商的投资将会源源不断地涌向房地产业，房地产供给增加，根据供求曲线，将会导致房价下降。
国家的一系列相关政策和金融机构贷款政策也在一定程度上影响到了房地产价格。
祝立宏、周亚力在《资产评估》书中指出，房地产是土地和房屋及其权属的总称。
土地是房屋不可缺少的物质载体，任何房屋都不能离开土地而独立存在。
同时，土地的区位决定了房屋的位置，直接影响到房地产的价格。
该书指出，影响房地产的价格因素可以分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次。
一般因素包括社会因素、经济因素和政策因素，区域因素包括商业繁华度、道路通达度、交通便捷度、设施完备度和环境质量状况，个别因素包括土地个别因素和房屋建筑物个别因素。
通过这些方面，将房地产的评估方法主要分为成本法、市场法和收益法三种，此外还有剩余法、基准地价修正法和路线法。
用成本法进行评估时，房地产的价格受到土地取得费、开发成本、开发利润、各类费用税金和投资利息影响；运用市场法进行评估时，通过计算出一系列相关的修正指数来最终确定房地产的价格。
沈悦刘洪玉在《房地产价格与宏观经济指标关系的研究》中选取商品零售价格指数、居民消费价格指数、城市居民消费价格指数衡量居民消费价格水平；选取城镇居民平均每户年可支配收入、城镇居民平均每户年收入、城镇居民平均每户年消费支出以及城镇居民房价收入比来测算居民对于房地产价格的承受能力；选取国内生产总值来衡量我国的宏观经济的发展状况以及发展趋势。
根据实例分析得房地产价格是价格指数的重要组成部分，两者必须保持一定的正常比例关系。
城镇居民的收入和支出水平是衡量居民购买力的重要指标，也是支撑房地产住宅价格的重要指标。
在国内生产总值持续高速增长的情况下保持适度的房地产价格上涨速度，对于宏观经济的发展能够起到一定的促进作用，一旦经济增长速度放慢，必须对房地产价格进行适当的宏观调控。
该文主要从宏观经济角度出发，选取一系列相关指标，揭示房地产价格与宏观经济之间重要的作用与反作用关系，并提出了一些建议。
马思新、李昂在《基于Hedonic模型的北京住宅价格影响因素分析》一文中结合住宅市场的发展及影响其价格构成因素，筛选出了影响最大的几个因素，又借鉴了现有关于Hedonic定价的理论方法和研究经验，尝试构建了北京市商品住宅价格的Hedonic模型。
并以“天朗房网”提供的相关数据为基础，对模型进行了拟合分析，得出了可供实际应用的计量经济学模型。
Hedonic模型是基于效用论的观点建立起来的价格模型，用此模型时的商品价格主要取决于商品各方面属性带给消费者满足的大小。
与传统方法相比，Hedonic模型能够全面的考虑到各种因素的影响，把握供给与需求的相互关系对商品价格的影响。
与此同时，随着时间的变化，各种因素在模型中的权重会发生变化，使得模型更加具有实际操作性。
结合相关的数据，文中将变量分为成本、消费者偏好和消费成本三类。
吴伟光、王霞、李丽在《抑制房地产泡沫问题》中，首先在只考虑成本的情况下得出了地价与房价之间的线性关系，然后运用宏观经济学中“蛛网模型”的思想，在考虑成本与市场供求的情况下建立需求函数、供给函数和供需平衡方程来分析市场需求对价格的影响，并考虑现实生活中，本周期的供应量与地产商对本期的预测房价有关，最后得出房价的表达式。
通过对城市房价模型的求解和分析，得出影响房价的主要因素有成本和供求变化。
其中成本具体表现为地价、建安造价和税费率，供求变化受价格波动的影响。
三、模型变量选择与分析结合文献综述中各种不同的模型和观点，分析得房价的上涨由诸多的因素共同作用。
其中，起主导作用的是房地产市场的供给与需求。
本文从宏观经济角度出发，重点分析房价与宏观因素之间的关系。
（1）应变量的选取在选取应变量时，供选用的有商品房平均销售价格和住宅平均销售价格。
商品房平均销售价格是指在全国范围内开发的商品住宅、办公楼、商业营业用房以及其它房屋等在某统计年度的平均价格，是一个反映全国各种房地产价格情况的综合指标。
住宅平均销售价格指全国范围内的商品住宅在某统计年度的平均价格，是反映全国范围内住宅价格情况的一个综合指标。
考虑到本文的主题，因此选取商品房平均销售价格为应变量，用字母Y表示。
（2）自变量的选取城镇居民家庭人均可支配收入（X1）和城镇居民人均消费性支出（X2）：城镇居民的收入和支出水平是衡量居民购买力的重要指标，也是支撑房地产住宅价格的重要指标，该指标可以真实地反映城镇居民家庭的实际购买能力。
城镇居民平均每户年消费性支出，指被调查的城镇居民家庭用于日常生活的全部支出，用以反映居民的总体消费水平。
国内生产总值（X3）：宏观经济的发展状况与房地产业的发展有重要的互动影响，宏观经济高涨时会加大对房地产的需求，从而会对房地产价格产生正向的积极影响，相反，过低的房地产价格也会对经济产生消极的影响。
衡量宏观经济发展的一个重要指标就是国内生产总值，即一个国家（或地区）所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。
商品零售价格指数（X4）和居民消费价格指数（X5）：价格指数主要是用来反映不同种类商品或劳务价格总动态的指标。
商品零售价格指数是反映城市商品零售价格变动趋势的一种经济指数，其调整变动直接影响到城市居民的生活支出、居民的购买力以及市场的供需平衡。
居民消费价格指数是反映一定时期内城乡居民所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数，可以观察分析消费品的零售价格和服务价格变动对居民实际生活费支出的影响程度。
房价收入比（X6）：房价收入比是指一套商品住宅价格总额与家庭年收入的比值，是社会和学术界广泛关注的衡量住宅市场价格和居民住房消费承受能力的重要指标。
房价收入比在所有的住房指标中是一个最重要的指标，在其他条件相同的情况下，房价收入比的高低能反映出有购房能力的人占整个人口的比例情况及政府住房政策是否失误等。
该指标能够有力的说明人们对住房价格的承受能力，评析当地的房价是否合理，判断一个地区的房价是否有泡沫等。
竣工房屋面积（X7）：在完全竞争的房地产市场上，房地产竣工面积对房地产价格是有一定的影响的。
年竣工面积上升时，房地产供给量自然就会上升，价格就会下降；相反，如果竣工面积下降，供给就会下降，房地产价格自然就会上升。