中国房地产企业融资模式与金融创新研究_赵中秋
我国房地产金融创新问题研究
我国房地产金融创新问题研究本文围绕我国房地产金融创新问题进行研究，分析当前我国房地产市场存在的金融创新问题，以及应对措施。
论文主要分为以下四部分：第一部分：绪论本部分主要介绍了本次研究的背景和意义、国内外学术研究现状、研究目的和研究方法。
第二部分：我国房地产金融创新问题本部分主要介绍了我国房地产市场存在的金融创新问题，其中包括：风险管理不足、金融产品创新滞后、金融市场不完善、金融监管不到位等。
首先，我国房地产市场存在的风险究竟有哪些？大家知道，今年以来，房地产市场调控趋严，房价涨幅稳中有降，一些地方房地产开发商面临资金压力，导致一些开发商出现收入短缺、负债累累等问题。
这对房地产行业的金融风险控制提出了严峻挑战。
其次，我们也要看到，随着我国房地产市场的发展，金融产品创新在房地产领域的应用也越来越广泛。
然而，我国房地产市场对金融产品的需求和金融产品的创新之间尚未达到良性循环。
这是因为，目前我国房地产市场对金融产品的刚性需求更大，而金融产品创新方面还存在非常大的难度。
此外，我国房地产市场的金融市场也存在诸多问题。
目前我国的金融市场尚未完全开放，一些金融机构主要集中在城市中心区域，而我国的城市化进程还非常不充分。
因此，存在这样的问题，一方面金融机构未能充分参与到房地产金融市场中，另一方面，金融机构的参与也未能真正促进房地产市场的发展。
最后，我国房地产市场监管行为也存在诸多不足。
虽然目前我国的房地产市场监管机制已经不断完善，但就目前来看，尚存在不少问题，如监管部门的有效性还不够高效，监管部门的整治力度尚不够大等等。
这些问题都需要我们在今后的研究中予以深入探讨。
第三部分：解决方案本部分主要提出了防范房地产金融风险的对策。
针对当前存在的金融创新问题，我们提出了以下几点解决方案：一. 创新金融产品更加灵活的金融产品，一方面满足了房地产企业的融资需求，另一方面也为投资者提供一个更加多元化的选择。
尽管当前金融创新在房地产领域中面临很大的困难，但前期的调研和工作，为中长期金融创新作了充分的准备。
新形势下房地产企业融资的创新研究
新形势下房地产企业融资的创新研究随着国家经济的不断发展和政策的不断完善，房地产行业也面临着新的形势和挑战。
在这个新形势下，房地产企业融资面临着新的问题和机遇。
为了适应新形势下的发展需要，房地产企业需要进行融资创新研究，以适应市场的变化，实现可持续发展。
一、新形势下的房地产行业在过去的几年中，我国房地产行业经历了较长时间的高速增长，但近年来受到政府政策的影响，房地产市场出现了一系列调控政策。
这些政策的出台，使得房地产市场进入了一个新的发展阶段。
一方面，政府积极推动房地产市场去库存，加大了对开发商的调控力度；购房者对房地产市场的态度也发生了变化，对于投资性购房的需求有所下降，更加注重房屋的居住功能和品质。
房地产市场的发展也面临着新的挑战和机遇。
二、房地产企业融资的创新需求在新形势下，房地产企业融资面临着一些新的问题和挑战。
受到政策调控的影响，传统的融资渠道受到了一定程度的限制，房地产企业需要寻求新的融资途径。
购房者的需求发生了变化，房地产企业需要对项目进行改造和升级，这需要大量的资金支持。
房地产市场的竞争加剧，房地产企业需要加大对项目的开发和营销力度，这也需要大量的资金投入。
房地产企业需要进行融资的创新研究，以适应市场的变化，获取更多的融资支持。
在新形势下，房地产企业可以通过以下途径进行融资的创新研究。
房地产企业可以加强与金融机构的合作，寻求更多的融资支持。
可以通过与银行合作，获取贷款支持，拓宽融资渠道。
也可以与其他金融机构合作，如信托公司、证券公司等，寻求更多的融资支持。
房地产企业可以积极拓展境外融资渠道，寻求海外资金的支持。
近年来，我国房地产企业积极走出国门，到海外市场进行融资。
这不仅能够获取更多的融资支持，还可以获得更多的国际资源和合作机会，提高企业的国际竞争力。
房地产企业可以进行资产证券化，将自己的房地产项目进行资产证券化，通过发行证券来融资。
这种方式不仅可以提高融资效率，还可以拓宽融资渠道，吸引更多的投资者参与。
中国房地产企业融资模式及其核心竞争力的探讨
中国房地产企业融资模式及其核心竞争力的探讨近年来，中国房地产市场持续升温，房地产企业面临着不断扩大的资金需求。
为了满足这种需求，房地产企业不断改进和探索各种融资模式，并在竞争中建立自身的核心竞争力。
中国房地产企业采用了多元化的融资模式。
传统的融资渠道包括银行贷款、信托产品、债券发行等，这些传统融资渠道依然是房地产企业最主要的融资来源。
房地产企业还开始积极利用资本市场，通过IPO（首次公开募股）或二次上市等方式直接向公众发行股票，籍此获得更多的资金。
借助于房地产金融创新，房地产企业还可以通过ABS（资产支持证券）、REITs（房地产投资信托）等方式进行融资。
中国房地产企业的核心竞争力主要包括规模效应、品牌价值和综合实力。
在中国房地产市场的竞争中，规模效应扮演着重要的角色。
随着中国城市化进程的加快，房地产市场规模不断扩大，房地产企业可以通过规模效应来降低成本、提高效益，从而在市场竞争中获得优势。
品牌价值也是房地产企业的核心竞争力之一。
房地产购房者普遍对知名品牌房产更加信任，因此建立品牌形象可以增加销售吸引力和市场份额。
综合实力是房地产企业的核心竞争力之一。
综合实力包括企业的技术、管理、研发等方面的能力，以及产品的质量和创新能力。
只有具备强大综合实力的企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
在探讨中国房地产企业融资模式及核心竞争力时，也不能忽视一些问题和挑战。
融资渠道的多元化使得房地产企业面临着更多的风险和管理挑战。
企业需要确保资金的合理使用和还款能力，避免债务风险。
在借助资本市场进行融资时，企业需要面临更多的监管和信息披露要求，也会受到市场投资者的影响。
融资难、融资成本高以及政策调控等因素也是房地产企业面临的挑战。
中国房地产企业采用多元化的融资模式来满足不断扩大的资金需求。
企业的核心竞争力主要来自规模效应、品牌价值和综合实力。
房地产企业在融资和竞争中也面临许多问题和挑战。
对于房地产企业来说，合理选择融资模式并提升核心竞争力，是实现可持续发展和长期竞争优势的关键。
中国房地产金融创新探究新新
中国房地产金融创新探析一．我国房地产金融市场现状以及存在的问题（一）我国房地产市场融资现状金融是现代经济的核心，是经济发展的主导，而房地产又是国民经济的重要支柱产业。
房地产业作为典型的资金密集型产业，对金融高度依赖。
我国传统的房地产企业主要还是通过银行贷款来积聚资金，这种过于单一的融资方式导致房地产业的发展过于依赖银行，这势必会影响房地产业的健康发展。
2010年一系列的新政策中，对利率的调整、对银行贷款的收紧以及对信托融资的规范和监控，使得房地产企业的融资渠道变得异常狭窄，开发商面临着资金来源枯竭的局面。
重重调控之下，开发商想要生存下来，所面临的最重要的问题就是拓展融资渠道。
所以，房地产开发企业融资缺口的扩大为多元化融资渠道带来发展空间。
（二）我国房地产金融创新存在的问题1.我们房地产金融创新数量少目前，我国房地产资金主要分为：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金以及其他资金。
然而这些资金来源中，国家预算内资金、债券、利用外资绝对值所占比均很低，且有不断回落的趋势；绝大部分来源于国内贷款、自筹资金和其他资金源。
国内贷款所占比重为20%左右；房地产开发商的自筹资金中，大约有20%左右间接来自银行贷款；其他资金源中， 37%的资金也是间接来源与银行贷款。
这样这来总体测算，房地产开发投资资金约有70%左右来自银行贷款。
由此可以看出，我国房地产企业对银行信贷资金的程度依赖很大，其他的融资手段所占份额极少。
而在国外，房地产企业可以通过银行贷款、公司上市、抵押、发行债券、房地产基金、房地产信托等手段在金融市场融资。
国外房地产企业的融资手段多样，结构合理，各融资手段所占比例均衡。
相比之下，中国的融资手段显得过于单一，且融资结构严重失衡。
2.我国房地产金融创新环境差（1）政府不愿意让利于民（政府对金融改革的力度不足，存在计划经济意识的残留），由几大银行掌控金融交易，政府可以进行某种限制和规定，这样政府便于掌握，进行宏观调控，降低金融风险，（以便政府宏观调控，降低金融风险），这样势必会影响金融创新。
探析新时期房地产企业融资模式的发展与创新
探析新时期房地产企业融资模式的发展与创新中图分类号：f832文献标识：a文章编号：1009-4202(2012)04-000-01摘要融资对资金密集型的房地产行业的发展有着重大作用。
本文对企业融资模式的特点进行简单的介绍，并对房地产企业如何选择满意的融资模式进行了具体分析，最后对房地产企业的融资提出建议。
关键词房地产融资模式创新发展一、引言房地产业关联度高，带动力强，己经成为国民经济的支柱产业。
房地产是典型的资金密集型行业，资金往往成为制约房地产企业发展的关键因素。
伴随着房地产业的高速发展，原有融资模式已不能完全满足融资之需要，与此同时各类新型融资模式应运而生。
二、我国房地产企业融资现状及问题分析我国的房地产业长期独立于金融业之外，采用建筑业的方式进行调控和管理。
这种模式的直接后果就是没有形成房地产金融体系，房地产商自立一派，房地产金融变成简单的房地产信贷。
目前我国房地产企业的融资状况存在如下主要问题：（一）融资结构单一，开发资金以银行贷款为主由于国内金融市场的不发达，目前国内的房地产金融主要以银行贷款为主，其它的融资方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资所占的比重十分微小。
（二）股票与债券的比例失衡，债券融资规模较小目前，我国房地产企业的直接融资方式有二种：一是股票市场融资。
二是企业债券融资。
（三）法律法规不健全，影响融资渠道的拓宽我国法规制度不完善是房地产企业融资受阻的主要原因，房地产业缺少一个稳定、规范的融资市场。
三、创新融资模式（一）努力建立和发展多元化的融资渠道鉴于我国房地产开发企业现存的单纯依赖银行信贷的单一融资模式的种种弊端，应采取多元融资模式来克服单一融资模式的缺陷以促进我国房地产业和金融业的健康发展。
但是因为目前我国房地产企业融资过于依赖银行贷款，所以我们强调要大力发展其他的新的融资渠道，这并不是否定银行贷款这种融资渠道，只是要将它所占的比重限定在合理的范围之内。
由此可见，我们目前要做的是应该大力发展新的融资渠道，建立结构合理的多元融资模式。
国内房地产企业融资模式探索的开题报告
国内房地产企业融资模式探索的开题报告一、选题背景与理由随着我国经济的不断发展，房地产市场一直是国内经济发展中的重要组成部分。
近年来，随着国内房地产市场的增长和发展，房地产企业融资模式的探索和创新也成为了一个重要的研究方向。
房地产企业融资模式是指房地产企业通过各种渠道获取资金的方式和方式，以支持企业的发展和扩张。
随着国内经济形势的复杂性和竞争的不断加剧，房地产企业要想在市场竞争中立于不败之地，必须找到适合自己的融资模式。
因此，探索和研究国内房地产企业融资模式的发展，对于提高房地产企业的绩效和市场竞争力具有重要的意义。
二、选题目的和意义本文的目的是通过对国内房地产企业融资模式的研究和探讨，分析当前房地产市场的发展状况和竞争环境，总结和分析已有的国内房地产企业融资模式的成功和失败经验，探索和创新适合不同房地产企业的融资模式，在提高企业绩效和市场竞争力的同时，为国内房地产市场的可持续发展做出贡献。
三、选题研究方法本文将采用文献研究法、案例分析法等多种研究方法，通过对国内已有房地产企业的融资模式进行梳理、归纳和总结，探索适合不同房地产企业的融资模式，在综合分析和比较的基础上，提出可实施的具体建议，并对研究方法和研究结论进行评估和验证。
四、拟定研究内容和任务安排1. 国内房地产企业融资模式概述和分析2. 国内房地产企业融资模式的成功和失败案例分析3. 探索适合不同类型房地产企业的融资模式4. 确定房地产企业融资模式创新的主要方向5. 提出可实施的具体建议6. 研究总结及意见建议任务安排：第一阶段：研究背景分析与文献综述，梳理国内已有研究成果，确定研究的主要内容和方向。
第二阶段：国内房地产企业融资模式的概述和分析，包括细化分类和比较分析。
第三阶段：国内房地产企业融资模式的成功与失败案例分析，总结案例特点和经验教训。
第四阶段：探索适合不同类型房地产企业的融资模式，寻找难点和破解方案。
第五阶段：确定房地产企业融资模式创新的主要方向。
新形势下房地产企业融资的创新研究
新形势下房地产企业融资的创新研究随着新形势的出现，房地产企业在融资方面也需要进行创新研究。
房地产行业的融资一直以来都是一个重要的问题，因为房地产项目往往需要大量的资金来支持其建设和运营。
在新的经济环境下，房地产企业面临着一些新的挑战，如信贷收紧、融资成本上升等。
房地产企业需要寻找新的融资模式来满足其资金需求。
房地产企业可以通过股权融资来解决资金问题。
股权融资是指企业发行股票并将其出售给投资者以获取资金的一种方式。
房地产企业可以通过发行股票来吸引投资者的资金，从而解决资金短缺的问题。
房地产企业还可以透过与其他企业合作来进行股权融资，例如与银行或大型房地产公司合作，以获取资金支持。
房地产企业可以考虑引入私募股权融资。
私募股权融资是指企业向特定的投资者出售股权，从而获得资金支持的一种方式。
房地产企业可以与私募股权投资者合作，以获取资金支持，并给予投资者相应的投资回报。
私募股权融资可以为房地产企业提供定制化的资金支持，并有可能在项目运营中提供更多的资源和经验。
房地产企业还可以考虑引入创新的融资工具，如债券互换、房地产信托和资产证券化等。
债券互换是指企业将手头的债券交换成其他类型的债券，以获取更有利的融资条件。
房地产信托是指将房地产资产打包成信托产品，并发行给投资者。
资产证券化是指将房地产资产转化为证券，并通过市场出售给投资者。
这些创新的融资工具可以提供不同的融资方式和渠道，帮助房地产企业获取更多的资金。
新形势下房地产企业融资的创新研究是必要的。
房地产企业可以通过股权融资、债券融资、私募股权融资和引入创新融资工具等方式来解决资金问题。
通过开展创新研究，房地产企业可以找到更多的融资渠道，提升融资效率，并为项目的建设和运营提供稳定的资金支持。
中国房地产企业融资模式及其核心竞争力的探讨
中国房地产企业融资模式及其核心竞争力的探讨中国的房地产行业一直是一个备受关注的领域。
随着中国经济的快速发展和城市化进程的加速推进，房地产企业在中国的市场上占据着重要地位。
随着国家政策的不断调整和市场环境的变化，房地产企业融资模式和核心竞争力也在不断发生变化。
本文将探讨中国房地产企业融资模式及其核心竞争力的现状及发展趋势。
中国房地产企业的融资模式主要包括自筹资金、银行贷款、债券发行、股权融资、信托融资、ABS融资等多种方式。
自筹资金是指企业通过自有资金进行投资和开发，这是最为常见的融资方式。
银行贷款是指企业向银行申请贷款来满足资金需求。
债券发行是指企业通过发行债券来筹集资金。
股权融资是指企业通过发行股票来获取资金。
信托融资是指企业通过信托机构来融资。
ABS融资是指企业通过资产支持证券来融资。
这些融资方式各有特点，适用于不同的企业和不同的发展阶段。
在当前市场环境下，中国房地产企业融资面临着一些挑战。
受到宏观政策的影响，房地产市场的调控力度不断加大，收紧了企业的融资渠道。
受到市场供求关系的影响，房地产市场的波动性增加，使得企业的融资成本增加。
受到市场竞争的影响，房地产行业竞争日益激烈，使得企业的融资能力受到一定的压力。
房地产企业需要不断创新融资模式，提升核心竞争力，以适应市场的变化。
中国房地产企业的核心竞争力主要包括品牌实力、项目开发能力、资金实力、风险控制能力和管理能力等方面。
品牌实力是指企业在市场上的知名度和美誉度。
项目开发能力是指企业在开发房地产项目的能力。
资金实力是指企业在资金方面的实力。
风险控制能力是指企业在面对市场风险时的应对能力。
管理能力是指企业在组织和管理方面的能力。
这些方面的能力都是企业在市场竞争中的优势所在。
在未来的发展中，中国房地产企业的融资模式将进一步多元化。
随着市场环境的变化和政策的调整，房地产企业将在融资模式上进行创新，采用多种方式来获取资金。
股权融资、信托融资和ABS融资等新兴融资方式有望得到进一步发展。
新形势下房地产企业融资的创新研究
新形势下房地产企业融资的创新研究随着经济发展和城市化进程的加速，房地产行业一直是中国经济的重要组成部分。
在这一行业中，融资一直是一个关键的议题。
随着新形势下房地产市场的变化，房地产企业融资也面临着新的挑战和机遇。
本文将对新形势下房地产企业融资的创新进行研究，探讨其影响和发展方向。
一、新形势下房地产市场的挑战随着房地产市场的快速发展和政策的不断调整，新形势下房地产市场面临着一系列挑战。
政府对房地产市场的调控力度加大，房地产企业面临着融资渠道收紧的问题。
经济环境的不确定性增加，房地产市场的风险也在不断上升。
技术和创新的发展对传统房地产业务模式提出了新的挑战。
这些挑战使得房地产企业在融资方面面临更大的压力和困难。
二、房地产企业融资的现状在当前的情况下，房地产企业融资依然主要依靠银行贷款、信托融资和债券发行。
由于政策调控和市场变化，这些传统融资途径的成本和难度都有所增加。
传统融资方式也存在着风险和不足，比如银行贷款利率高、贷款额度有限，债券市场发展不够成熟等问题。
房地产企业急需寻找新的融资途径来满足发展需求。
三、创新融资方式的发展趋势在新形势下，房地产企业融资的创新途径不断涌现，开发商开始通过多元化融资、跨界合作、科技金融等方式来解决融资难题。
房地产企业通过与互联网公司合作，进行房地产和科技的跨界合作，实现资金和技术的共享。
房地产企业还可以通过政府PPP项目、REITs、绿色债券等新型融资工具来融资。
四、新型融资方式的优势和挑战新型融资方式的出现为房地产企业提供了更多的选择，有助于降低融资成本、分散融资风险，提高资金利用效率。
新型融资方式也面临着一些挑战，比如融资门槛高、监管政策不够完善、市场认可度不足等问题。
房地产企业在尝试新型融资方式时需要充分考虑这些因素，谨慎选择适合自身发展的融资途径。
五、房地产企业的融资策略在新形势下，房地产企业需要制定全新的融资策略。
房地产企业应该加强与金融机构的合作，优化传统融资方式，降低融资成本。
我国房地产企业融资方式创新研究
我国房地产企业融资方式创新研究近十年，我国房地产业取得长足发展，已成为我国国民经济的支柱性产业之一，但其发展仍受诸多因素的限制。
从我国房地产企业主要融资方式着手，对我国房地产融资过程中存在的问题进行了分析，提出了夹层融资，证券化和企业联盟三方面的优化房地产企业融资方式的措施。
标签：房地产企业；融资方式；创新文献標识码：A1 我国房地产企业主要的融资方式概述目前，我国房地产企业主要通过银行贷款、预收款、自筹资金等方式进行融资，融资方式较为单一。
房地产企业主要利用银行贷款进行融资，而对债券、信托和上市融资等其他方式利用不够充分。
我国房地产融资体系没有形成多元化的风险分散体系和资金支持体系，导致房地产市场的大部分风险集中在银行业。
我国房地产主要利用的几种融资方式包括银行贷款，上市融资和债券融资。
1.1 通过银行贷款融资房地产企业的银行贷款是指房地产企业进行房地产开发、经营和销售相关活动而向银行进行的贷款，房地产企业主要使用银行贷款用于土地储备房地产开发，其中购房贷款是属于房地产企业的银行贷款。
房地产企业利用银行贷款的主要优势在于这种融资方式成本较低，速度快，没有外债额限制，不需要支付一定的利息预期所得税等等。
另一方向，银行对房地产企业的贷款也有诸多限制条件，一是对贷款期限的限制，一旦房地产逾期归还贷款，银行有权采取强制措施；二是银行对房地产的贷款受政策影响较大，当国家政策宽容时，房地产企业贷款就容易，反之，房地产企业很难贷到款；三是银行对房地产企业的财务状况有一定要求，如果房地产企业相关财务比率不达标，想通过商业银行进行融资就会异常艰难。
1.2 通过企业上市进行融资上市融资作为直接融资的方式之一可以说是房地产企业进行融资的最佳方式。
通过上市进行融资能有效规避利率波动带来的金融风险，同时可以达到降低融资成本和改善资本结构的目的。
虽然我国已准许房地产企业通过上市进行融资，但是由于对房地产企业上市的要求过于严苛，同时房地产企业具有现金流不连续，不稳定的特点，导致我国房地产企业上市仍然很艰难。
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第23卷第3期2005年5月北京工商大学学报(自然科学版)J ournal of Beijin g T echnology and Bus iness University(Natural S cience E dition )Vo l.23N o.3M ay 2005 文章编号:1671-1513(2005)03-0051-04中国房地产企业融资模式与金融创新研究赵中秋, 冉 伦(北京理工大学管理与经济学院,北京 100081)摘 要:研究探讨房地产融资的策略及金融业发展创新方向.借鉴发达国家的经验,采用比较分析、相关分析等方法,分析了目前我国房地产行业融资渠道的现状及存在的问题,在此基础上,提出了今后房地产行业在融资渠道及金融创新方面的建议,指出我国必须培育发达的资本市场并提供尽可能多的融资渠道从而减少房地产中的金融风险.研究对今后我国房地产行业融资具有积极的借鉴作用.关键词:房地产;融资渠道;金融创新中图分类号:F293.3 文献标识码:A收稿日期:20050325作者简介:赵中秋(1975-),男,吉林四平人,讲师,博士,主要研究方向为金融投资.1 房地产行业发展与金融支持的相关分析 自1998年实施扩大内需政策以来,我国房地产投资率先启动,并较快形成了新的“房地产热”,近六年来,房地产投资额年平均增长率达到20.79%,房地产销售额也以每年超出27%的速度增长.个人住房需求快速增长,住房消费信贷为房地产业发展提供了金融支持.1.1 当前房地产业发展的突出特征房地产开发投资增速明显快于固定资产投资.由于房地产投资在全社会固定资产投资中所占比重约20%,6年来房地产开发投资的增长明显带动了固定资产投资增长.房地产销售增长快于投资增长.1992、1993年房地产投资增长率大大快于商品房销售增长率,两者相差40%～60%.1998年以来的情况恰恰相反,商品房销售增长明显快于房地产投资增长,两者之差最高年份达到25%,见表1.从销售面积增长情况看,1996年房屋销售增长为-0.07%,1998年急增到35.24%.6年来,共增加销售面积123374.7万平米,增加销售额27454.41亿元,分别比1991～1997年增加2.68倍和3.9倍.表1 90年代以来房地产投资与销售增长的比较年份房屋销售面积商品房销售额百万平米增长率/%十亿元增长率/%房地产投资增长率/%投资增长与销售增长之差199130.2523.7932.732.7199242.8841.7642.6679.35117.538.15199366.8755.9486.37102.4716562.53199472.308.11101.8517.9231.813.88199579.059.34125.7723.4923.3-0.19199679.00-0.07142.7113.47 2.1-11.37199790.1014.05179.9526.09-1.2-27.291998121.8535.24251.3339.6713.7-25.971999145.5619.46298.7918.8813.5-5.382000186.3728.03393.5431.7121.5-10.212001207.7911.49462.5717.5425.37.762002249.6920.16572.1223.6821.9-1.782003322.4729.15767.0934.118.6-15.5 数据来源:国家统计局《中国统计年鉴》和《中国经济景气月报》个人购房在房屋销售总额中的占比较高.1992年、1993年个人购房在整个房屋销售总面积中占比分别为34%和44%,而近6年来,个人购房面积占比直线上升,从1998年的58%上升到2003年的90%以上,个人购房销售额占比也从59%上升到5185%以上.1.2 房地产行业对于金融投资的依赖1998年以来金融对房地产业的支持,由过去单纯的企业开发贷款支持转变为对投资和销售两个方面支持.具体表现为:1)对房地产开发和个人住房消费的信贷增长逐年上升;2)房地产开发的贷款增速明显高于同期整个金融机构贷款的增长速度;3)个人住房贷款的总额和增长率均高于房地产开发贷款,且两者差额逐年增大;4)长期低利率政策为资金密集型的房地产业提供了发展机会.用于房地产开发的银行信贷逐年上升,见表2. 1998年房地产开发贷款余额为2028.92亿元,2003年扩大到6657.35亿元,是1998年的3.2倍;房地产开发贷款增长也明显高于同期全部金融机构贷款增长速度;房地产开发贷款在全部金融机构贷款中余额比在2.3%～4.2%之间,新增额比为4.5%～7.9%.个人住房消费信贷快速增长,见表3.可以看出6年来,个人住房贷款占个人消费贷款的比高达75%～97%.2003年与1998年相比,个人住房消费贷款增加了11353.58亿元,增长了26.64倍.表2 房地产企业商业银行信贷情况年份用于房地产开发贷款余额(十亿元)同比增长/%金融机构贷款余额(十亿元)同比增长/%房地产贷款占金融机构贷款余额比/%1998202.98652.4 2.34 1999235.015.849373.48.33 2.51 2000262.811.819937.1 6.01 2.64 2001349.432.9611231.513.03 3.11 2002446.527.7813129.416.9 3.40 2003665.749.1015899.621.1 4.19 数据来源:中国人民银行调查统计司表3 1998年以来个人消费贷款和个人住房贷款增长年份个人消费贷款余额(十亿元)同比增长/%个人住房贷款余额(十亿元)同比增长/%个人住房贷款占个人消费贷款比/%199845.642.693.42 1999139.6206.12135.8218.697.23 2000426.5205.44337.7148.7279.18 2001699.063.89559.865.7780.08 20021068.452.84826.947.7177.39 20031573.347.251178.042.4674.87 数据来源:中国人民银行调查统计司2 房地产融资渠道国际经验分析世界各国均根据自己国家的情况,建立了不同的住房金融模式,实行了不同的金融政策、法规和措施.在世界各国不同的住房金融模式中最成功的莫过于美国、德国和新加坡模式.经过对这3个国家的住房金融模式进行简单地比较分析,得出3个国家房地产融资模式的共同之处在于:1)它们都带有政府参与色彩.政府作用的方式一是通过建立公营性金融机构,体现和贯彻政府金融政策意图,并为居民住房提供资金;二是协调各种融资主体之间的利益关系与运行规则,由此对住房金融市场进行有效地调节和控制;三是调节金融工具,完善住房金融体系的功能;四是通过制定相关的法规,保障住房金融政策的贯彻和规范住房金融市场上金融机构的行为,如新加坡通过立法,确保了公积金制的建立,从而成功地解决了居民的住房问题.2)它们都注重发挥私人、民间金融机构的作用.如美国在初级抵押市场上充分发挥私人金融机构的作用,通过市场机制的作用,培育出充满活力、具有较高效率的市场竞争主体,从而为整个房地产金融体系的有效运作奠定了微观基础.3)它们金融体系设计中都注重市场化倾向.根据不同收入阶层的实际,形成多层次的融资体系,实现了有限资金在住宅部门的有效配置,满足了国民住房的融资需求[13].这些特点已成为成熟住宅金融的标志,在现阶段我国住房金融模式的构建中应加以借鉴.52北京工商大学学报(自然科学版)2005年5月 3 我国目前房地产行业融资渠道分析3.1 我国目前房地产行业融资渠道现状我国房地产金融主要以银行信贷为主,其他金融方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资等占比较小.而在1998年以前,银行房地产信贷的主要对象是房地产开发企业,1998年以后才扩展到个人住房消费信贷.可见我国房地产金融以债权融资为主,股权融资比例较小,融资格局较为单一.1)银行信贷是房地产金融的主渠道.从我国房地产市场的运行过程及其资金链来看,房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的,银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程.在我国的房地产市场上,商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程,是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者.2)股权融资债券融资在我国房地产金融中占比较小.目前中国拥有3万家房地产企业(2002年底为29967家),其中,2002年证券统计上公布的房地产业上市公司只有42家,占全国房地产企业总数的0.2%～1%;2002年房地产上市公司的总发行量4000万股,筹资总额33200万元,占全部房地产企业的资金来源不足0.5%.1999年,债券在房地产开发企业的资金来源中的占比达到0.21%.近3年来,房地产开发企业的债券融资比例日益下降,目前已到不足0.01%,40多家房地产上市公司债券余额仅2亿元.3)房地产资金信托是近期中国最活跃的融资形式.我国信托业经历3年来第5次整顿后,再次步入了快速发展的轨道.目前房地产信托业务蓬勃发展. 2002年底,投向房地产业的信托财产共计24.08亿元,占全部信托财产总额的2.82%,比年初增加12.61亿元,增幅109.93%.2004年房地产信托继续以较高的速度增长,但总体上看,目前房地产信托功能较为单一,房地产资金信托计划大部分是提供“过桥贷款”,即主要为未达到商业银行贷款条件的房地产项目提供前期信托信贷,这些信托计划基本不具有组合投资功能和期限转换功能.3.2 我国房地产融资中存在的问题1)开发资金过多依赖银行贷款.这种依赖使得房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行.根据统计估算,80%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行信贷.通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中,商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险.2)住房消费信贷存在违约风险.目前,我国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0.5%,住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.24%,这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用.因此,商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而不遗余力地大力发展.但按照国际惯例,个人房贷的风险暴露期通常为3-8年.我国的个人住房信贷业务是最近几年才开始发展起来的,一方面,基数较小且发展较快,一些问题容易被掩盖和忽视;另一方面,我国的个人住房信贷刚刚进入风险暴露期,即使有问题也可能还没有充分暴露.再者,我国个人诚信系统尚未建立,商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格地调查监控.3)金融机构存在经营行为不理性、不科学、不规范等问题.由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展,在经营业务上容易产生急功近利的倾向,比如有的商业银行降低客户资质等级评定的门坎,将审查手续简化,将审查速度加快等等.又如在发放房地产贷款过程中,有的商业银行对政府担保和政府干预项目盲目乐观,甚至盲目追捧,而忽视了这些项目所具有的风险性.再如,目前许多房地产信托基本上是参照银行贷款的有关条款来执行,在很大程度上是银行贷款的变种,而信托公司在委托贷款的监控、经营和管理经验方面可能还不如商业银行.4 房地产行业融资渠道与金融创新设计4.1 加大房地产信贷监管借鉴20世纪80年代初我国信贷较高地集中于加工工业以及90年代初集中于房地产(如海南和北海的房地产泡沫)所产生的大量不良贷款等历史教训,央行应密切关注信贷集中度问题,及时引导各商业银行拓展其他信贷业务.同时要继续加强房地产信贷管理,严肃查处房地产信贷中的违规问题,加强房地产信贷风险的管理和防范.完善个人诚信管理体系.建立和完善房地产市场预警预报体系、房地产统计指标体系和信息披露制度.53 第23卷第3期赵中秋等:中国房地产企业融资模式与金融创新研究4.2 大力发展多元化的房地产金融市场在成熟的房地产金融市场上,房地产开发和经营的融资不仅有债权融资和股权融资两种基本形式,而且在债权融资和股权融资一级市场以外,存在着发达的证券化二级市场.在这个二级市场上,各种金融创新产生了层出不穷的房地产金融工具,包括投资基金、信托证券、指数化证券等.正是通过各种投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购买,二级市场把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散于整个金融市场的各种投资者.4.3 房地产资金信托转变为房地产信托房地产开发是周期长、风险高、资金密集型、管理密集型的投资行为.我国开发企业的股权融资情况极差,股权融资的手段未能充分发挥作用.因此防范金融风险,首先在于开放金融市场,让更多的民间投资部分替代银行现有风险.未来房地产信托的发展方向应是为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供全面的金融服务,适应房地产行业的特点,提供有效的资金融通和风险管理手段[4].4.4 加强对个人住房贷款的管理个人住房信贷所形成的金融资产,正在日渐成为各商业银行的支柱.在进一步发展个人住房信贷业务的同时,要重视“假个贷”问题带来的危害;要完善个人住房贷款管理办法,规范个人贷款审查的程序和标准,推行个人住房贷款业务的标准化,逐步建立并完善个人征信系统;要健全个人住房贷款担保制度,加快完善住房贷款担保办法,加强对担保机构的业务规范和监管,推行标准化的担保合同示范文本,以提高居民个人住房贷款的信用度,保障银行对个人住房贷款的回收,有效地防范贷款风险.最后,要加强对个人客户的资信审查,及时做好风险预警工作[5].参考文献:[1] Hanco ck D,W ilcox J A.Bank capital,nonblankfinance,and real estat e activ ity[J].Jour nal ofHousing R esear ch,1997,8(1):75105.[2] Hartzell D J,Pittman R H,Do wns D H.An updatedlo ok at the size o f the U.S.r eal estate mar ketpo r tfolio[J].Jour nal of Real Estate R esea rch,1999,Spr ing:197212.[3] Wur lzeback,Char les H,M iles M E.M odern RealEstate[M].New Y or k:John Wiley,1991.[4] 姚捷.国外住房金融筹资模式比较研究[J].统计与决策,2005,(5):710.[5] 施勇,徐炜.美国住房抵押贷款保险制度及对我国的借鉴[J].现代管理科学,2004,(4):100101.RESEARCH ON FINANCING CHANNELS INNOVATIONIN CHINESE REAL ESTATE INDUSTRYZHAO Zhong-qiu, RAN Lun(School of M anagement and Econom ics,B eij ing Institute o f Technology,Beij ing100081,China)Abstract:T his paper is aimed at designing financing channels in Chinese real estate market and study ing the innovation direction o f financial market.Accor ding to the analy sis of the successful exper ience in developed countries,this paper mainly uses the methods of co mpar ison and co rrelation analysis.It discusses the current and pro spectiv e financial channels in real estate industry and the existing problem s.Basing o n the abo ve analysis,the suggestions on the future financing channels and innovations are put fo rw ard.Fur thermo re,China sho uld cultiv ate advanced financial market pro viding as m uch instrument as po ssible to disperse cur rent risks in real estate m ar ket.This paper provides a useful reference and realistic application to the real estate industry dev elo pm ent.Key words:real estate;financing channels;finance innov ation(责任编辑:邓清燕)54北京工商大学学报(自然科学版)2005年5月 。