主宅建设用地使用权有偿续期及其困境破解——兼评《物权法》第一

百 四十 九 条住 宅 建 设 用 地使 用权 自动 续 期 规
土 地 出让 金 或 仅 支 付少 量 土 地 使 用 费 的情 况 下 继续 保 留住宅 所有 权 。 这 一制 度 旨在 赋 予住宅 建
设用 地使 用 权人 一种 长 久使 用 国有土 地 的福 利 ， 以满 足住 房 人权 的基 本要 求 。 还 有 学者 认为 ， 从
土地市场
住宅建设用地使用权有偿续期及其困境破解
兼评 《 物权法》第一百四十九条 “ 自动续期”的规定
胡 世锋
（ １ ．杭州 市房 产 交 易产权 登记 管理 中心 ，浙 江 杭州 ３ １ ０ ０ ０ ６ ）
摘要 ：由于 《 物权法 对住 宅建设用地使用权仅有 自动续期的原则性规 定，导致住 宅建设用地使用
不 动产 的归 属 ，有 约定 的，按 照约 定 ；没有 约 定 或 者约 定 不 明确 的 ， 依 照法 律 、行政法 规 的规 定
土地的， 应 当 予 以批准 。 续 期后 重新 签 订土 地 使 用 权 出让 合 同 ，依 照 规 定 支 付 土 地 使 用 权 出 让
办理。 ” 有 学 者 指 出 ，权 利 续 期 虽然 是 土 地 使 用 权
一
会 自动续延， 否则 ， 就不是 自动续期 了。 有学者
认为 ， 住 宅 建 设 用 地 使 用 权 自动 续 期 制 度 的本
意 在 于破 除建 设 用 地使 用 权 续 期 一 律重 新 签 订 出让 合 同并 支 付 出让 金 的 旧制 ， 从 而 赋 予 城 镇 住宅购买者一种经济上的优待 ， 让 其 在 不 续 交
方 式 取 得 的土 地 使 用 权 均 为 有 偿 取 得 ，并 受 法
定 最 高存 续期 间的 限制 。我 国 《 城镇 国有土 地 使
安 居 乐业 的根 本 问题 ， ２ ０ ０ ７ 年《 物权法》 在 建 设
用 地使 用权 续 期 问题 上 明确 区分住 宅 与 非住宅 ，
用 权 出让 和转 让 暂 行条 例 》 （ １ ９ ９ ０ 年） 规定 了土 地 使 用权 出让期 间最 高为 ７ ０ 年 。１ ９ ９ ４ 年 出 台的 《 城 市 房 地 产 管 理法 》第 二十 二 条 规 定 ： “ 土 地 使 用 权 出让 合 同 约 定 的 使 用 年 限 届 满 ， 土 地 使
主 些 壹
．
ＣＨＩ ＮＡ ＲＥＡＬ ＥＳＴＡＴＥ
制 度 与 生 俱 来 的 一种 安排 ，但 将 住 宅 建 设 用 地 使 用权 的续 期 从 原有 续 期 制 度 中独 立 出来 则 是
着建设用地使用权人不需要采取任何行为 ， 包 括支付土地使用费行为 ， 建 设 用 地 使 用 期 限就
中 图分 类号 ：Ｆ ２ ９ ３ ． ３ 文 献标 识码 ：Ｂ
文章编号 ：１ ０ ０ １ — ９ １ ３ ８ 一 （ ２ ０ １ ５ ） ０ ２ — ０ ０ ３ ５ — ４ ０
收稿 日期 ：２ ０ １ ５ － ０ １ － ０ ３
１引言
改革开 放 以来 ， 我 国确立 了国有土 地有 偿 有 期 限使 用 制度 。 对 于城 镇住 宅 建 设用 地而 言 ，除
用 者 需要 继续 使 用 的 ， 应 当最 迟 于 届 满 前 一 年 申请 续 期 ，除 根 据 社 会 公 共 利 益 需要 收 回 该 块
分 别 设定 不 同的规 则 。《 物住 宅 建 设 用 地 使 用权 期 间届 满 的 ，自 动 续期 。 非住 宅建 设用 地使 用权 期 间届满 后 的续 期， 依 照法律 规 定 办理 。该土 地上 的房 屋 及其 他
续 期 的 无偿 性 ， 至 为 根 本 的一个 理 由是 城 市 土 地属 于 国家所 有 。 因为公建 房 是满足 人人 享有 一
２住宅 建设 用地使 用权 有偿 续 期 的理 论分 析 份 土 地权 利 的 基 本 方 式 ，所 以此 类 住 宅 建 设 用
在住 宅 建设 用 地使 用 权 续期 问题 上 ， 《 物权 法 》之所 以采 取 模糊 的立 场 ， 立 法 者 的解 释 是 ： “ 考 虑 到 住 宅建 设 用 地 使 用权 续 期 后 是 否支 付 土 地 使 用 费 ，是 关 系 到广 大 群众 切 身利 益 的 问 题 。绝大 多数 住 宅 建 设 用 地使 用 权 的期 限 为 ７ ０ 年 ，如 何 科 学 地 规 定 建 设用 地 使用 权 人 届 时应
定 的评析 ， 本文 认为 ， 住 宅 建设用 地应 有偿 续期 ， 同时 ， 为缓 解 “ ７ ０ 年大 限 ” 后集 中续缴 土地 出让
金 的矛 盾 ， 本文提出了 “ 有 限产 权 ” 的 构 想 ，以 期让 《 物权 法 》自动续 期 的规 定能 够真 正落 到 实
处。
正 当 性 依据 看 ，自住 住 宅 建 设 用 地 使 用 权 自动
《 物 权法 》推 陈 出新 的产物 ， 体现 了 以人 为本 的 理念 和对 民生 的关注 。 但是， 《 物权 法 》回避 了续
期后 是 否支 付 土地 出让 金 以及 如何 支 付 等 根 本 性 问题 ，这 导 致 住 宅 建 设 用 地 使 用 权 续 期 问题 成为 社 会 持续 关注 的焦 点 。 结合对 《 物 权 法 》第
权续期成 为社会持续关注的焦点。住 宅建设 用地应有偿续期。同时，为缓解 “ ７ ０ 年大限”后集 中 续缴土地 出让金 的矛盾 ，提 出住宅房屋 “ 有限产权”的构想，以期让 物权法》 自 动续期的规定能
真正 落到 实处 。
关键词 ：住宅建设 用地使用权 ，有偿续期 ，困境 ，有限产权
依 法 以划 拨 方 式 取 得 的 土 地 使 用 权 外 ，以出 让
金。 土 地使 用 权 出让 合 同约 定 的使用 年 限 届满 ，
土 地 使 用者 未 申请 续 期 或 者 虽 申请 续 期 但 依 照
前 款 规 定 未 获 批 准 的 ，土 地 使 用 权 由 国家 无 偿 收 回。 ” 考 虑 到住 有 所 居是 关 系 到广 大 群众 能 否