房地产行业税务稽查技巧专题之一
税务稽查及稽查技巧
税务稽查及稽查技巧税务稽查的概念税务稽查是税务机关依法对纳税人、扣缴义务人履行纳税义务、扣缴义务情况所进行的税务检查和处理工作的总称。
说明：这是税务稽查工作规程对稽查的定义，实际上，随着新征管法的出台，稽查的内容更丰富了，即包括对纳税人、扣缴义务人履行纳税义务、扣缴义务情况所进行的税务检查和处理，又包括对涉税相对人的检查和处理，所以，在实际工作中，总局对《税务检查通知书》也设计了两种格式，即：格式一税务局（稽查局）税务检查通知书税稽检通一〔〕号:税务机关（签章）年月日告知：税务机关派出的人员进行税务检查时，应当出示税务检查证和税务检查通知书，并有责任为被检查人保守秘密；未出示税务检查证和税务检查通知书的，被检查人有权拒绝检查。
使用说明第五十九条、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第八十九条设置。
2．适用范围：税务检查人员在依法对纳税人、扣缴义务人实施税务检查时使用。
3．“决定派等人”横线处至少填写两人姓名。
4．本通知书与《税务文书送达回证》一并使用。
5．文书字轨设为“检通一”，稽查局使用设为“稽检通一”。
6．本通知书为A4竖式，一式二份，一份送被查对象，一份装入卷宗。
格式二税务局（稽查局）税务检查通知书税检通二〔〕号:根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五十七条规定，现派等人，前往你处对税务机关（签章）年月日使用说明第五十七条、第五十九条设置。
2．适用范围：检查人员在向有关单位和个人调查取证纳税人、扣缴义务人和其他当事人与纳税、代扣代缴、代收代缴税款有关的情况，或者需要协查案件时使用。
3．本通知书的抬头填写有配合调查义务的单位或个人名称，空白横线处分别填写所派出税务人员的姓名和需要调查取证的涉税事项。
4．本通知书与《税务文书送达回证》一并使用。
5．文书字轨设为“检通二”，稽查局使用设为“稽检通二”。
6．本通知书为A4竖式，一式二份，一份送被调查对象，一份装入卷宗。
税务稽查的工作原则税务稽查工作的基本原则是税务稽查机构及其人员在税务稽查工作中应遵循的贯彻工作始终的基本行为准则。
税务稽查技巧
税务稽查与稽查技巧税务稽查是税务机关依法对纳税人、扣缴义务人履行纳税义务、扣缴义务情况所进行的税务检查和处理工作的总称。
税务稽查的工作原则税务稽查工作的基本原则是税务稽查机构及其人员在税务稽查工作中应遵循的贯彻工作始终的基本行为准则。
从《规程》的规定看，税务稽查工作应遵循以下基本原则：（一）专业化分工和制约原则：以事实为根据，以税收法律、法规、规章为准绳原则是以法治税原则在税务稽查中的重要体现。
这项原则的基本要求是：在税务稽查工作中坚持实事求是的原则，在税务处理时严格按照税收法律、法规、规章的要求办事。
（客观事实、法律事实）（二）群众路线原则：税务稽查必须依靠人民群众，加强与司法机关及其他有关部门的联系和配合。
这就是税务稽查中应坚持的群众路线原则。
这条原则概括地说就是税收综合治理。
税务稽查对象的确定确定税务稽查对象，是税务稽查的重要环节。
稽查对象选择的成功与否，直接关系到税务稽查的质量和效益，关系到能否客观公正地履行国家赋予税务机关的稽查权。
因此，科学地确定稽查对象对于开展稽查工作具有十分重要的意义。
（一）计算机选案在旧的征管模式下，稽查对象的选择大多数是由人工来完成的，但随着形势的发展，纳税人的数量大幅度增加，经营情况越来越复杂，税务机关无法再去翻阅浩如烟海的资料并用手工的方法来挑选稽查对象。
随着各地税务信息化征管的运用，通过计算机选择来确定稽查对象将成为首选。
其一般程序为：1、搜集纳税人的各类信息资料，这是选案进行的前提和基础。
2、确定计算机选案指标3、计算机选案参数的生成4、计算机选案条件的选择5、计算机选案结果的整理（二）随机抽查这是人工选择稽查对象的基本方法，实施抽样的方法可以分为两大类：随机抽样和非随机抽样。
随机抽样又叫概率抽样，它是按照概率规律来抽取稽查对象的一种方法。
一般有以下几种：1、简单随机抽样2、等距抽样3、分层抽样，又称类型抽样或分类抽样（三）举报、转办、交办、情报交换举报是指人民群众或单位通过口头、书面等形式向税务机关报告偷税、逃税、骗税情报的一种方式；转办是指同级政府的各个部门接到的反映偷税、逃税、骗税的人民来信来访，或其它部门发现的偷税、逃税、骗税行为以信函、电话、口头等形式反映给税务机关的各种案源；交办是上级党政机关或上一级税务机关交办查处的各种偷税、逃税、骗税案件；情报交换是通过国际间的情报交换得到的偷税、逃税、骗税的信息。
房地产企业税务稽查技巧精选全文完整版
可编辑修改精选全文完整版房地产企业税务稽查技巧：检查的方法一、检查项目有关情况对房地产企业开发项目进行检查时，应从项目的立项、土地征用、规划设计、前期工程费、建筑工程施工、配套设施支出、房屋销售产权转移为顺序进行检查。
主要检查有关合同协议和批准书，掌握开发项目的总体情况，如总开发面积，占地面积，建筑工程造价及完工时间、房屋销售合同及入住时间承诺、有无合作建房、有无代建工程等，为下一步检查打下基础。
二、检查财务会计资料对房地产业的检查采用逆查法比较省时省力，从审查报表入手，进而审查总账、明细账，最后有针对性的抽查有关凭证资料。
在检查中应加强对有关重点科目的检查，如往来科目，收入、成本科目等。
三、实地检查与询问调查相结合在掌握项目开发总体情况和检查账本资料的基础上，深入到项目开发地、销售地实地盘点检查，了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况。
同时广泛和有关人员接触，通过询问交流的方式了解房屋销售方式，有无有工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况，周转房的摊情况等与项目检查中的有关数据进行比对，查证涉税问题。
四、营业成本的检查房地产企业的成本结转方法为：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积销售成本＝已实现销售的面积×可售面积单位工程成本检查时应注意以下几个问题：1.审查成本计算是否正确审查企业是否分清项目，成本计算是否正确，有无故意提高单位面积开发成本。
成本对象总成本=（土地征用费（拆迁补偿费）＋基础设施费＋设计不可转让的配套设施造价＋建安工程招标价格＋开发间接费）预计开发面积，求出预计单位面积开发成本。
检查时要仔细核对有关合同和立项书，检查预计单位面积开发成本是否准确，有无故意提高单位面积开发成本，造成多转成本。
审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费，开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转化的配套设施，自用房产，出租房产等，增加销售成本。
解析税务稽查的方法与技巧
解析税务稽查的方法与技巧税务稽查是一项重要的工作，旨在维护税收秩序，防范和打击各类税收违法行为。
针对税务稽查，税务部门采取了一系列的方法与技巧，以确保稽查工作的准确性和高效性。
本文将从不同角度解析税务稽查的方法与技巧。
一、调查核实税务稽查的核心是调查核实，通过对企业和个人的财务账目、税务申报表以及相关证明材料的核实，以确保其纳税行为的真实性和合法性。
在调查核实过程中，稽查人员需要具备丰富的税务知识和相关法规的理解能力，以提高调查核实的准确性和可信度。
二、抽样检查大多数情况下，税务稽查是以抽样检查的形式进行的。
通过抽取一部分涉税主体进行检查，从而推断出整个纳税人群体的纳税情况。
在抽样检查过程中，稽查人员需要根据统计学原理，合理地选择样本，确保样本的代表性和可靠性。
三、比对核实税务稽查还需要进行比对核实。
通过与其他涉税主体、财务和商业资料进行核实比对，以发现和确认存在的问题。
比对核实是一种常用的方法，可以排除虚假报税等违法行为，提高税务稽查的效果和准确性。
四、信息披露税务稽查过程中，信息披露是一种重要的方法与技巧。
稽查人员需要向纳税人详细解释稽查的目的、范围和要求，告知纳税人应提供的材料和配合事项，并提供必要的税法和政策指导。
信息披露可以增加稽查的透明度，促进纳税人的理解和配合。
五、数据分析税务稽查中，数据分析是不可或缺的一环。
通过对大量的财务数据和税收信息进行分析，稽查人员能够发现异常情况和不符合税法规定的行为。
数据分析可以帮助稽查人员发现潜在的税收风险区域，提高稽查工作的效率和准确性。
六、风险评估在税务稽查中，风险评估是一项重要的技巧。
通过评估纳税人存在的风险，稽查人员可以有针对性地选择稽查对象和稽查方案，以确保稽查工作的重点和效果。
风险评估需要综合考虑多个因素，包括纳税人的历史行为、行业特点以及经济环境变化等。
七、现场检查税务稽查通常需要进行现场检查，以获取更加准确和详细的信息。
现场检查要求稽查人员具备一定的沟通和调查技巧，能够与纳税人或其他涉税主体进行有效的交流和协商。
房地产开发企业偷税的常用手法及税收稽查方法
房地产开发企业偷税的常用手法及税收稽查方法近年来，随着房地产行业的快速发展，房地产开发企业偷税现象也日益突出。
为了规范市场秩序，维护税收公平，税务部门对房地产开发企业的税收行为进行了加强监管和严格审查。
本文将就房地产开发企业偷税的常用手法以及税收稽查方法进行探讨，以期加强对这一问题的认识和防范。
房地产开发企业偷税的常用手法主要包括以下几种：1. 虚构合同：房地产开发企业通过虚构合同，将部分收入列为合法支出或费用，以减少企业的应纳税额。
这种手法主要的掩饰手段包括合同金额的虚高或虚低、服务费用的虚构等。
2. 编辑账目：房地产开发企业在财务报表中隐瞒一些真实收入、加大一些虚假支出，以达到减税的目的。
常见的手法有虚构购房人员和销售人员的工资、虚构设备购置费等。
3. 财务偷逃：包括隐匿销售收入、牵涉制假制套票、虚增费用、短期借款造成利息支出等偷逃行为。
这些偷逃手法常常与其他企业勾结，以达到共同偷逃税款的目的。
4. 通过代理机构转移资金：房地产开发企业通过与代理机构合作，以代理机构的名义进行业务操作，将收入转移至代理机构，以避税或减少纳税额。
面对房地产开发企业偷税的挑战，税务部门采取了一系列税收稽查方法，以保障税收的合法性和公平性。
1. 数据分析：通过对房地产开发企业涉税数据进行精确的分析，发现异常数据和异常行为，及时发现企业的偷税行为。
税务部门可以将涉税数据与其他相关数据进行比对，找出企业涉税数据中的不一致之处，建立数据模型，实现对企业的精准监控。
2. 重点核查：税务部门将根据风险评估的结果，选择性地对涉嫌偷税的企业进行重点核查，重点关注那些可能存在偷税行为的企业。
通过现场检查、调查取证等手段，全面了解企业的经营状况和税务行为，对企业的涉税行为进行核实。
3. 抽样审计：通过对房地产开发企业的抽样审计，对企业的财务报表进行全面审查，查找企业若有的偷税行为。
税务部门可以随机选择一部分企业进行审计，将审计结果与企业的纳税额进行比较，发现不合理之处。
房地产行业税收问题及稽查对策分析（共5篇）
房地产行业税收问题及稽查对策分析（共5篇）第一篇：房地产行业税收问题及稽查对策分析近年来，我市房地产行业快速发展，成为地方税收主要增长点之一，由于房地产开发企业会计核算较复杂，企业会计人员业务素质参差不齐，导致税收征管难度加大，甚至有少数企业出现偷税现象，为此，我们通过调研，详细掌握了该行业项目运作及会计核算，初步发现了税收违法特点并就如何开展税务稽查提出了相应对策。
一、房地产企业项目运作及会计核算特点（一）项目运作的程序一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。
第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。
第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。
预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。
房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。
（二）会计核算特点1、收入核算房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金收入”。
2、开发成本核算（1）开发成本核算的内容。
前期费用（征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、土地契税、土地出让金）；开发成本（建筑安装工程费、材料费、配套设施费、配套费）；开发间接费用（为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等）（2）开发成本核算及结转的方法。
目前多数房地产企业结转开发成本的方法为：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本由于房屋开发的自身特点，单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分，即：前期开发成本费用高，中后期开发费用减少，而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊，项目的开发周期一般又在1年以上；所以财务在核算销售成本时，项目早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式，随着中后期成本支出逐渐减少，开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近，最后在工程办理竣工结算后，企业财务再根据“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品的成本。
房产税常见稽查风险点及实务案例
稽查案例——出租那点事~
柜台出租，如何缴纳房产税？
稽查案例
我检查组在对一家大型商场进行税务检查时发现，该商
场店铺全部出租，且形式为以下两种
VS
柜台出租
店铺出租
图表总结3
租赁形式
经营租赁
纳税主体
出租人缴纳
计税依据
租金收入
融资租赁 承租人缴纳
免租期
产权人缴纳
无租使用 使用人代缴纳
房产余值 房产余值 房产余值
稽查案例——土地那点事~
2.契税是不是房产税的计税基础？
稽查案例
因此，契税应当作为固定资产的计税基础，计入会计账簿“固 定资产”科目中（或无形资产），房产税的房产原值是按照会 计科目中记载的价值确定的，所以，契税也应计入房产原值计 征房产税。
？耕地占用税是不是房产税的计税基础
稽查案例——土地那点事~
稽查案例——装修那点事~
稽查案例
3.融资租赁房屋改扩建的价值部分，是否缴纳房产税
稽查案例——装修那点事~
《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》 （财税〔2009〕128号）
• 第三条规定：融资租赁的房产，由承租人自融资租赁 合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。
• 合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起 依照房产余值缴纳房产税。
稽查案例——土地那点事~
3.减免的土地出让金是否需要缴纳房产税 稽查案例
现实中，应当区分两种情况： 一、先征后返（通常）
按照会计准则的规定，此属于政府补助，一次或者分次计入“营业外收 入”。通常在这种情形下，企业按照全额先行缴纳土地出让金，发票金额 为全额，账务处理上支付的土地出让金全额确认或者结转相关资产价值， 因此，应按照全额作为计算企业所得税或者房产税时的计税基础，而收到 的减免部分作为一项营业外收入。
房地产公司税务风险分析及控制措施
房地产公司税务风险分析及控制措施一、税务风险分析1. 法律法规变化风险房地产行业受到国家政策的直接影响，税法的变化会直接影响到企业的税务成本和税务安排。
政策的变化可能导致企业原有的税务安排不再符合法律规定，从而产生税务风险。
2. 审计风险房地产公司的商业模式复杂，涉及多方面的税务核算和申报工作。
一旦企业的税务核算出现失误或者涉嫌违法，就有可能面临税务机关的审计和追溯风险。
3. 财务报表风险房地产公司通常拥有大量的固定资产和土地资源，财务报表的披露和核算需要满足一定的税务法规要求。
如果企业财务报表的披露存在瑕疵或违反法规，就有可能面临税务风险和处罚。
4. 企业重组风险随着市场的变化和企业经营发展，房地产公司可能面临重组或者合并的情况。
这样的重组行为往往会触发税务方面的风险，包括资产重组所需支付的税费以及重组后的税务安排等问题。
5. 跨区域经营风险随着企业的发展，房地产公司可能会在多个地区展开经营，这就需要面对不同地区税务政策的风险。
不同地区的税务政策不同，企业需要对不同地区的税务政策进行充分了解，避免因为税务政策的差异而导致税务风险。
二、税务风险控制措施1. 加强法律法规的监测和分析房地产公司需要建立起完善的法律法规监测和分析机制，关注国家税务政策的变化和趋势，以便及时调整企业的税务筹划和安排。
2. 建立健全的税务管理体系房地产公司需要建立健全的税务管理体系，包括明确税务管理的责任部门和责任人，建立税务合规流程和制度，确保税务管理的规范和有效。
3. 加强内部控制和风险管理房地产公司需要建立起完善的内部控制和风险管理机制，确保税务申报和核算的准确性和及时性，避免因为内部控制不力而导致的税务风险。
4. 定期进行税务合规检查房地产公司需要定期进行税务合规检查，评估税务合规风险，及时发现和纠正不合规的行为，保障企业的税务合规性。
5. 寻求专业税务顾问的支持房地产公司可以寻求专业的税务顾问的支持，及时了解税务政策变化和趋势，寻求专业建议，制定合理的税务筹划和安排，降低税务风险。
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房地产行业税务稽查技巧专题之一：收入的确定
(2010-11-13 13:14:53)
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分类：财税家园
委托销售
确认
房地产行业
营业收入
商品房销售收入
财经
写在前面：房地产行业一直以来都是我国财税收入的重要支柱，同时也由于其涉及税种众多、情况复杂成为多年来人们关注的焦点行业。
近期，经济适用房、物业税等地产关键词再度引发社会热议。
为此我们从此期开始，将房地产行业税务稽查工作中需要注意的问题、技巧和方法进行详细的归纳及整理，供大家参考。
房地产业收入的确定
一、收入核算范围
房地产开发企业的收入分为营业收入（包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房收入及其他业务收入）和营业外收入。
二、房地产业收入确认原则
房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房，以及其他建筑物、附着物、配套设施等应按以下原则确认收入：
1、采取一次性全额收款方式销售的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据时确认收入。
2、采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确定收入的实现，付款提前的按实际付款日确认收入实现。
3、采取银行按揭销售产品的以首付款实际收到确认收入，余款在银行办理转账之日确认收入。
4、采取委托方式销售开发产品的按下面原则确认：
（1）以支付手续费方式委托销售，应按实际销售额于收到代销清单时确认收入。
此时代销清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。
（2）以视同买断方式委托销售的，按合同和协议规定的价格于收到代销清单时确认收入。
（3）以包销方式委托销售的，按包销合同或协议约定的价格在付款日确定收入，提前付款的，在实际付款日确定。
（4）以基价并实行超过基价双方分成方式委托销售的，按基价加分成于收到代销清单时确认收入。
5、待售产品临时出租的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入，出售时再确认销售收入。
6、以非货币性资产分成形式取得收入，应于分得开发产品时确认收入。
三、开发产品预售收入的确认
开发企业采取预售方式销售开发产品，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（15%）计算预计营业利润，并入当期应纳税所得额计算交纳企业所得税。
预计营业利润=预售收入×利润率
待预售开发产品完工后，及时结转销售收入和销售成本、计算出已实现的利润，与预计利润的差额并入当期应纳税所得额。
四、开发产品视同销售收入的确认
1、下列行为应视同销售确认收入
（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；
（2）开发产品转作经营性资产；
（3）将开发产品对外投资及分配给股东或投资者；
（4）以开发产品抵偿债务；
（5）以开发产品换取其他单位和个人的非货币性资产。
2、收入确认时限
在开发产品所有权或使用权转移或于实际取得利益时确认。
3、收入确认方法和顺序
（1）按本企业最近或本年度最近月份同类开发产品价格；
（2）同类开发产品公允价值；
（3）按成本利润率确定（15%）。
五、代建工程和提供劳务收入确定
1、一个纳税年度的按合同约定结算日或合同完工日确认；
2、不在一个纳税年度采用完工百分比法按季确认；
3、节省的材料、下脚料等按合同归开发单位所有的，于实际取得时按市场价确认。
六、营业税的纳税义务发生时间
纳税人应纳营业税纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据当天；采取预收款的为收到预收款的当天。