商业项目前期调研

针对商场的调研以经营状况优良与经营状况差的两大类商场做为调研分析的母本。

1)、分析各商场的定位并测算其定位的精准性对所在城市的各主要商场逐一进行定位统计，并分析出定位的精准性，并测算定位与经营的关联影响、经营状况与定位是否存在冲突性，统计分析当地市场最受欢迎的商场定位模式，以此做为规划的依据。

2)、业态分布的调研业态调研不要只是罗列各调研商场的大体业态组合，而是要根据不同的商场经营状况来统计，分析出经营状况优良的商场业态组成比例，以及经营状况差的商场的业态组合情况，观察分析优秀业态组合对吸引客流所产生的效应力，并以此做为对照，统计出当前最佳业态组合的可能性计划，做为之后的业态规划本土依据。

3)、动线设计将现有商场所有的动线模型进行统计，根据商场经营优差的状况，总结出不同的动线模型所针对的顾客消费的影响力，并筛选出最佳的动线模型，做为之后的动线规划本土依据。

4)、功能区划分，除业态布局外，根据所调研的商场，总结服务区、客流分区、配置区(接待区、寄存区)功能的划分，并以此为依据，考察各商场此类功能区的差异化与所产生的经营辅助效益，并将其计入调研报告，做为规划依据。

5)、运营模式的调研将所有调研过的商场进行分类，统计各商场所采取的运营模式，管理模式、收费方式等因素，统计出经营状况最好的商场的运营模式，并对照经营状况较差商场进行评估模式不同所产生的影响，以及不同的运营模式所产生的招商效果与持续经营能力。

针对商圈的调研商圈调研分为项目所在商圈调研与本城市各商圈调研两大单项。

对项目所在地调研1)、采取定点观测法，测算出项目现场日均人流量与车流量,以此测算自然顾客流数量；2)、分析出项目所在商圈主要购买力拉动群体，寻找初元化的顾客群体，此类群体可作为天然顾客组成元素成为规划中的单项业态组成依据。

3)、统计出项目所在地直径两公里内的各种基本状况(商业、社区、金融、交通)，并测算出直径内业态分布与经营情况，测算出经营状况较好的业态与较差的业态。

4)、对直径内不同业态商户调研，了解行业信息，并测算其对该项目的评估与期望。

对城市其它商圈调研1)、将所在城市商圈进行划分，对每个商圈进行详细评估，分析出各商圈的主要购买力拉协群体，并将商圈的主要营利业态组合进行统计，分析出各种品牌业态的经营状况及市场受欢迎度，以此在推算当地的最佳经营业态。

消费者调研消费者调以消费习惯与消费喜好两项内容为测算母体，做为商场定位与业态比例分配的依据。

与传统房地产操作不同，商业地产的消费者调研我们列在调研计划的最后一项，统计各不同年令段对该城市商场的看法，了解各年令段消费习惯、常选购物场所、对喜爱类型商场的期望点(货品、服务、价格、定位等)，以此对照分析目前各商场尤期是同类商场经营模式的空白点，作为寻找合适的模式的依据点。

综上，调研工作每一个单项都与其它单项互为联系，单项的结果将直接左右其它单项的调研结论，综合每一单项调研的量性结论，将调研工作详细科学的进行完毕后，才可根据调研结果进行商业地产的定位，确立商场的最佳运作模式与业态组合，此时，就可以根据同城商场的调研情况进行整合优化，并根据消费群体定位做出最佳商业模式，唯有科学的规划，才能保证持续经营，吸引商户的加盟兴趣。

后注：商业地产寻找策划公司要慎重做商场规划要慎之又慎如果没有真正的商场运营3年以上经验，就不要指望策划公司会把商场的规划做好，一些所谓的地产策划公司连根本的业态组合都不懂，更不要指望其在运营模式的系统性，我们可以看到由非专业策划公司做的业态混乱、动线设计纰露百出，死角处处都有，专业的营销公司会根据商场各楼层经营业态分布，在通道规划与动线设计上进行精心布置，确保没有死角，最大化保证客流的到达率，并消弱商户担扰。

不要过于迷信另类定位之说差异化策略是策划公司惯用的思维方式，为了招商轰动性，策划公司会在定位上选择另类的定位以制造眼球效应，但直接后果就是会造成招商容易经营难，因为项目的定位需要与运营体系、模式系统化，缺一不可，而策划公司基本偏重于招商推广，却对商场运营一知半解，盲目招商后只会令后期的运营步步维艰。

商业地产要注重稳扎稳打的步骤，面积在3000平以下的小型商场，可以操作成比较个性与另类的模式，因为经营面积较小，商铺数量划分少，操作起来相对风险较小，例如规划成女性商场或时尚商场。

8000平以上的商场绝对不要冒险采取异类模式，科学的定位度与业态组合是操作的基本条件，不要一时迷信于某些策划公司的另类思想，而导致开业容易倒闭快的局面，因为商业地产需要的是踏踏实实的运营而并非靠概念支撑！运营模式商业地产的经营模式分为租赁式与联营式两大类，有时因为经营需要，两类模式会同时出现在一家商场内，商场的楼屋管理、运作模式、进、销、存管理、商品陈列、导购员管理等，都需要在招商期进行的同时来构建，而这些运营模式，都必须在招商期时向意向商户进行讲解的，以吸引客户兴趣，增大商场吸引力。

相关阅读：有媒体传出消息，今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税“空转”(模拟试点)将推广至全国。

对此，本报记者致电国家税务总局新闻办公厅主任牛新文，他表示还不清楚有关报道内容，需要进一步了解再作回复。

广东省地税局有关负责人则表示，目前还没有收到相关文件。

专家：可能先对商业地产试点征收对于物业税的开征，无论是财税专家、经济界人士还是房地产专业人士，几乎众口一词地表示，由于操作成本高，今年内开征几乎不可能，因而房地产短期内不会受到影响。

“既然说是今年全国推广…空转‟，就说明今年不会开征，对今年的房地产市场不会产生影响。

”广州市社科院数量经济研究所所长欧江波昨天接受采访时表示。

这一看法被多位专家认同。

财政部财政科学研究所副所长刘尚希认为，在全国推广房地产模拟评税属于一种“摸底”性质，以便建立信息系统，离真正开征物业税还很远。

中央财经大学税务学院副院长刘桓就认为，今年在全国范围内开征物业税的可能性还不大，但在局部地区试点对商业地产征收，还是很有可能的。

兴业银行资深经济学家鲁政委认为，物业税的开征至少在近几年是不可能的事情，因为如果真如此，中国经济赖以生存的支柱即会人为地倒塌。

不过，也有人认为今年会开征物业税。

房地产营销策划人谢逸枫表示，“如果要等2011年或2012年，楼市基本上疯狂了，调控基本上达不到什么效果了。

”难点：技术上可行操作成本太高刘尚希指出，物业税是小税种，但征税的操作成本很高，在目前个人收入差距比较大的背景下，还有很多问题需要解决，“比如现在市中心的房子评估价很高，但市中心其实还有不少回迁户、低收入人群，因为评估价高就要多缴税；而郊区的房子评估价低，缴税少，居住的却可能是买得起车的人。

”他认为，除“技术上可行性”之外，还要考虑“经济可行性”，“建立信息系统后还要建立中介机构、仲裁机构等，还有一系列规章制度，光是委托中介机构作评估，就要花一大笔钱”。

如果开征物业税按照房子的市场评估价征税，需要逐家逐户核定，还要考虑业主的收入情况，“比个税还难”。

影响：一旦开征将现房产抛售潮不过，社会最关注的是物业税开征对楼市的影响？“在发达国家，都会对物业持有者进行征税，而且征得还比较重，以抑制投资者的需求。

”欧江波表示。

但是真正对房地产产生巨大影响，是在物业税从没有到开始征这一阶段，投资客会在这个时候集中抛售，货量增加，价格下跌，但是“这是比较短的一段时间，真正开征了，市场反而平稳了。

”真正影响有多大，还要看其征税的额度。

目前，不少政府官员和专家都指出，只要在现有的房产税基础上作修改，就可以达到开征物业税目的。

“就像燃油税费改革一样，也只是在原来的消费税成品油税目上作修改就达到了目的”，刘尚希说，“物业税将来也可能是这种情况”。

目前的房产税属于财产税的一种，征税对象是房屋，房子用于商业经营、出租就要缴纳，但对于个人所有非营业用的房产免征房产税。

刘尚希指出，只要将房产税征税范围扩大到个人非营业用房产即可。

波及：对地产开发商直接影响较小不过，由于物业税主要是针对炒房的投资投机者，因此对开发商而言，直接影响较小。

东莞某开发商负责人表示，物业税对开发商的影响是间接的，主要是防止捂盘，“但即使开征，税收成本也肯定会低于实际房价上涨所带来的收益，因此，能否打击捂盘，实际效果不会太明显。

”他认为，征收物业税，会迫使一部分人放弃恶意炒房，减少非刚性需求，使房价逐步回归理性，但对开发商影响不大。

物业税：又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。

比如说公路、地铁等开通后，沿线的房产价格就会随之提高，相应的，物业税也要提高。

“空转”方案各不同选取哪个未有定数从2003年5月开始，财政部和国家税务总局分3批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点工作。

财税部门目前已初步建立了房地产数据库，开发了若干套评税软件，形成了专家支持队伍，形成了“总体设计、分步实施”的物业税改革思路，取消了城市房地产税，统一了内外资房产税制度。

刘桓透露，目前试点的城市当中都有不同的“空转”方案，最终选取哪个方案还不得而知。

其中一个方案是，针对商业地产采取跟目前房产税一致的征税办法，即对于自用房产按房价原值的70%，乘以1.2%的税率计算，而对于出租用途房产按租金的12%计算。

针对个人非营业性住宅，则区分为自住和投资两种，其中自住用途的免税，投资用途的(包括超过一定面积的，或者超过一套住房的)要征税，征多少还未明确，“但出于抑制投机的目的，税率不应太低。

”刘桓呼吁开征物业税要先听证，“税负太重老百姓受不了，也打压了楼市正常发展；太轻却起不了抑制作用。

”。