日本土地资源管理一瞥
日本城市土地的集约利用及其对我国的启示
日本城市土地的集约利用及其对我国的启示作者：暂无来源：《上海城市管理》 2010年第5期日本是一个土地资源紧缺的岛国。
对日本人而言，城市土地的集约利用是一个与城市规划、城市建筑及城市基础设施等方面有着密切关系的问题。
本文将对日本城市土地集约利用的发展情况、土地利用理念及法律法规等作分析介绍，以期对我国的城市土地集约利用起到某些启示作用。
一、日本城市土地集约利用的阶段与特征日本的土地集约利用有一个变化过程，明治维新以后，城市化进程日益加剧，大量人口集中到东京、大阪等大城市，各种工业作坊在城郊附近大量涌现，随之而来的是高密度住宅群的出现。
也就是说，那一阶段的土地集约利用只是解决人们的居住问题，属于自然的高密度的土地利用。
二战后，东京大量房屋被毁，整个城市住宅极端匮乏。
政府意识到不可能完全依靠民间力量来解决住房问题，于是开始大规模建设公营住宅、金融公库住宅及公团住宅等来解决城市社会住房难的问题。
上世纪50年代后期，大量农民涌入东京、大阪等大城市，大量木结构公共住宅突然间在市中心地区蔓延，同时，住宅用地无限制、无计划地向城郊扩张。
这是现代城市住宅及住宅地发展的代表性现象。
上世纪60年代，一些开发商开始大规模的土地开发，一直延伸到市内上班所能达到的城市周边最远的地区，给城市郊区生态环境带来严重破坏。
地价上涨使得建筑物的宅基地面积越来越小，房屋与房屋之间的间距几乎没有，有些地方只能靠棋盘一样的道路出入。
1970年日本政府对城市居民进行了住房问题的调查，希望拥有产权房的人全国平均为40%，东京却达47%，而在希望拥有产权房者中能够买得起房的却连一半也不到。
为了满足居民的需求，并能集约利用土地，日本民间出现了商品公寓住房的销售市场，而且房价可以按揭。
这样，原来房子与房子之间的空地没有了，同等面积的土地建筑面积明显增加了。
这一住房市场吸引了许多开发商，在关西地区，城市郊外大量土地被用于这类无序的住宅建设，城市周边地区不断被蚕食。
国外土地征收制度系列之日本
国外土地征收制度系列之日本
日本《土地征收法》规定，国家重要的公用事业都可运用土地征用手段，征用的目的严格依照公共利益原则进行。
该法以列举的方式规定了允许征用或使用土地的35种公益事业项目，其中包括国家社会生活、生产和科学研究的基本公共利益等。
主要有依据道路法进行的公路建设；以治水或水利为目的的在江河上设置的防堤、护岸、拦河坝、水渠等设施；国家、地方团体进行的农地改造与综合开发所建设的道路、水渠等设施；铁路、港口、机场、气象观测、电信、电力、广播、煤气、博物馆、医院、墓地、公厕、公园等等。
日本《土地征收法》同时规定要对征地行为进行补偿，补偿资金来源于租税和这些公共事业利用费所形成的公共财产。
其补偿的内容主要有五方面（1）征用损失补偿；（2）通损赔偿；（3）少数残存者赔偿；（4）离职者赔偿；（5）事业损失赔偿。
其中征用损失赔偿是指对土地所有者的损失赔偿，是按照征地批准时的市场价格来计算的。
日本土地征用事务的纠纷由土地征用委员会来裁决。
土地征用委员会是地方政府的专门行政机构之一，负责对地方土地征用和使用进行裁决，土地征用委员会对地方政府首长负责并独立行使职权。
日本《土地征用法》第71条规定，补偿的标准为“考虑到近旁类似土地的交易价格等而计算的事业认定告示使相当价格，乘以对应至权利取得裁决时为止的物价变动的修正率，所得的数额。
”而且日本的《伴随公共用地取得损失补偿基准纲要》进一步规定了对土地以正常交易额为补偿额计算的时期为契约缔结时。
与我国土地征收制度相比，日本的土地征收制度规定的比较详细、具体，特别是对征用土地的公益事业项目作出了明确的规定，这对我国的土地征收制度的完善有很好的借鉴意义。
日本农村土地管理制度对中国乡村振兴的启示
日本农村土地管理制度对中国乡村振兴的启示1. 引言1.1 日本农村土地管理制度的背景日本农村土地管理制度的背景可以追溯到日本的战国时代。
在那个时期，日本的土地所有权非常分散，土地被分割成很小的单位，导致农业生产效率低下。
为了解决这个问题，日本开始实行土地整理制度，将分散的土地整合成较大的块状土地，提高了土地的利用效率和农业生产水平。
随着经济的发展和城市化进程的加快，日本的农村土地管理制度也不断完善和改进，以适应不断变化的社会和经济需求。
日本农村土地管理制度的背景还包括日本传统的农村社会结构和文化，以及政府对农村发展的政策支持。
在日本，农村社会一直扮演着重要的角色，农业是日本经济的重要组成部分。
政府一直致力于保护和发展农村经济，通过推动土地整理和农业技术创新，提升农民的生产水平和生活质量。
日本农村土地管理制度的背景是一个结合了历史、社会和政策因素的综合体。
通过深入研究日本的农村土地管理制度的背景，可以更好地借鉴其成功经验，推动中国乡村振兴。
1.2 中国乡村振兴的重要性中国乡村振兴是当前中国经济发展的重要战略之一。
乡村振兴的重要性体现在多个方面。
中国乡村是中国农业发展的重要基础和来源。
中国农村人口众多，乡村是农业生产的主要场所，乡村振兴对于农业发展至关重要。
乡村是中国文化传承和传统价值观念的重要承载地。
乡村振兴不仅是为了发展经济，更是为了传承和弘扬中华优秀传统文化。
乡村是中国生态环境的重要组成部分，乡村振兴与生态环境的保护和修复密切相关。
乡村振兴也是实现全面建设社会主义现代化国家的重要组成部分，乡村的繁荣发展将有效带动整体国家的经济社会发展。
推动中国乡村振兴不仅是为了农村的繁荣发展，更是为了实现中国经济和社会的全面进步。
2. 正文2.1 日本农村土地管理制度的特点1. 土地集约利用：日本农村土地管理制度注重土地资源的集约利用，通过合理规划和管理土地资源，实现土地的最大化利用，提高农业产出和农民收入。
日本农村土地管理制度对中国乡村振兴的启示
日本农村土地管理制度对中国乡村振兴的启示乡村振兴是中国国家战略，旨在促进农村经济发展、改善农民生活水平、实现城乡一体化发展。
而日本农村土地管理制度可以为中国乡村振兴提供一定的启示。
日本农村土地管理制度有以下几个值得借鉴的方面。
日本农村土地管理制度重视土地统筹规划。
日本农村的土地利用往往是通过村落计划或者农村土地利用规划进行统筹管理的。
这种统筹规划能够保护农村土地资源，合理安排农田、建设用地和生态用地的比例，防止农田过度开发和资源浪费，保证良好的农业生产环境和生态环境。
在中国，也应该加强乡村土地的统筹规划，制定相应政策，确保农村土地的合理利用。
日本农村土地管理制度注重农村土地集约利用。
日本土地资源有限，人口众多，所以农村土地的集约利用就变得尤为重要。
日本通过建立农村土地市场化机制，鼓励农业产业化，提高农产品的附加值。
日本还改革了土地制度，实现了土地所有权的明确和流转，增加了土地流动性，促进了农村土地的集约利用。
在中国，也应该鼓励农业产业化，加强农村土地流转，提高土地的利用效率，实现农村土地集约利用。
日本农村土地管理制度强调生态保护。
日本农村土地管理制度倡导“生态一米线”，即农田和建设用地之间要保留一米宽的绿化带，这样可以有效地阻止农田受到城市化和工业化的影响，保护农村土地资源和生态环境。
在中国，也应该积极加强乡村的生态保护，制定相应政策，规划农田和建设用地的合理布局，保护好农田和生态用地之间的绿化带，实现城乡生态环境的协调发展。
日本农村土地管理制度注重农民的参与和自治。
日本农村的土地管理和决策往往由村落和农民自治机构来负责，农民可以参与到土地管理规划、资源配置、决策等方面，积极参与乡村建设和发展，实现了农民的利益最大化。
在中国，也应该加强农民的参与和自治，推动农村居民委员会和农民合作社等组织的发展，为农民提供更多的参与空间，使农民真正成为乡村振兴的主体。
日本农村土地管理制度对于中国乡村振兴具有一定的启示。
日本的土地制度与农地流转
日本的土地制度与农地流转日本人多地少，在自然资源极度缺乏的状况下实现农业现代化发展，很大程度上归因于日本政府大力推动农地流转，提高土地利用效率和农业增长率。
一、日本土地制度的演变谈日本农地流转之前，有必要先对日本土地制度做一番简要考察。
日本先行土地制度是以私有制为主体的多元土地所有制，全国65％的土地私有，其余35％为国家和公共所有。
在这之前，依据不同的历史阶段，日本土地制度经历了五次调整。
1、奴隶社会时期（大和国时代，2世纪至6世纪末）：领主姓氏土地制度，农村公社土地私有制度。
农村公社由具有共同血缘关系的人群合组成。
2、封建社会前期（飞鸟时代，593—710年）：班田制，即“公地公民”的土地国有制。
它规定土地属于国家，国家每六年分给人民土地，“有位、有职、有功者，按位的高低，功的大小，班给相应的位田、职分田、功田等”。
禁止土地买卖，受田人死后归还土地。
3、封建社会中期（奈良时代至战国时代末，710—1603年）：封建领主庄园制。
日本政府为增加耕地，鼓励民间垦田并承认垦田私有，于是有势力的贵族、寺社积极垦田，设置庄园。
4、封建社会后期（江户时代，1603—1868年）：地主制。
从皇帝、贵族、官僚到一般地主等封建统治阶级占有绝大部分土地，而占人口绝大多数的农民则很少或者没有土地，农民租种地主的土地须缴纳高额的地租。
5、近代（明治时代，1868—1912年）：资本主义个人土地私有制。
1868年，明治维新以后，颁布了一系列法令，废除封建领主土地所有制，快速向资本主义土地所有制转化。
这个土地私有“是一种法律上承认个人或私人可以占有土地的制度，但并不意味着全部土地都为私人所有。
”1872年，明治政府废除德川幕府自1643年实施的《禁止田地永久买卖法令》，日本农民可以买卖土地。
1873年，明治政府又公布《地租改正条例》，着手进行“地租改正”。
改正的内容包括：第一，改以地价为课税标准（此价以收获产量高低为标准）；第二，规定税率为地价的3%，原则上按收成丰歉增减；第三，规定地税一律用货币交纳；第四，规定地租由土地所有者负担。
谈谈日本土地制度
北京房地产与中国大多数地方一样，日本人多地少，自然环境极为严酷。
学习日本的土地政策及管理经验，对城市化建设快的中国来说具有相当重要的意义。
■日本土地市场管理土地供应与总量控制日本的城市用地供应总量主要通过土地规划进行控制，日本土地规划体系由国土综合开发规划、国土利用规划、土地利用基本规划和城市规划等构成。
日本土地规划按层次分为全国规划，都、道、府、县规划和市、镇、村规划三级，每级规划都是对各自区域内国土利用合理组织所应采取的措施和设想。
到目前为止，日本已完成了五次国土综合开发规划，根据各项公共事业的性质、建设地点以及计划的实施程度，对国土利用进行综合调整。
为确保公共事业建设所需的土地，日本还制定整备计划，确保土地开发的顺利进行。
为了缓和土地供需矛盾，日本鼓励建设高层公共住宅。
同时，为充分利用土地资源，合理开发地下空间，有效扩展城市容量，提高土地利用率，日本大力开发地下交通，发展地铁体系，努力扩展土地经济供给能力。
土地交易管理日本政府从２０世纪７０年代开始建立了一整套的以限制土地交易为主要目的的土地交易管理制度。
在该制度体系中，最重要的是土地交易审批制度，用以直接控制某些地区的地价水平及土地使用目的。
日本的都、道、府、县各地方政府在自己的行政区范围内确定“限制区域”。
限制区域一经确定，其时效一般为５年，过了５年后，或者重新确定该地区仍然为“限制区域”，或者自动取消。
限制区域确定后，在这个区域内的土地交易如果面积超过一定的标准，就必须得到地方政府的批准。
土地交易双方正式签订交易合同以前，必须向地方政府提出申请，政府对土地交易主要是从土地交易价格和土地使用目的两个方面进行审查。
交易价格审查以交易土地附近的地价水平及政府确定的限制价格为依据，使用目的审查以城市规划要求为依据。
■日本土地征用制度土地征用，简单讲就是国家为公共目的强制取得原土地权利人的土地权利并给予合理补偿的一种行政行为。
综观世界各国（地区）土地制度，土地征用都是其中不可或缺的重要组成部分。
关于日本农地制度中关于农地保护的政策及对我国的启示
关于日本农地制度中关于农地保护的政策及对我国的启示【论文关键词】：日本农地制度；农地保护；政策【论文摘要】：在分析了日本农地制度中关于农地保护的制度后，能够对我国当前的农地保护起到一定的借鉴作用，对于今后保护农用地不受侵犯，保护我国农地的可持续发展，提出理论及政策上的建议。
近年来，由于我国经济和社会的急剧变革，各种土地违法案件时有发生，据统计，仅2005年一年，全国发生的土地违法案件就超过了30万起，2006年上半年，各类土地违法案件就发生了17万起，我国的土地特别是农村土地正受到日益严重的危险，再加上由于人为及自然灾害的原因，我国农地面积正日益萎缩，全国耕地面积保有量18亿亩的目标也正受到威胁。
土地是最基本的生产资料，也是基本生活的保障，农村土地的安全及有效保护，事关我国8亿农民的生机，关系到我国整个农业的基础地位的稳固及整个经济的长远发展。
本文拟通过对日本农地制度中关于农地保护的政策的介绍，找出能够对我国农地保护的借鉴之处，对完善和加强我国的农地保护政策，能够起到一定的作用。
一、日本农地关于农地保护的政策1 通过管制加强农地的保护日本在1952年制订《农地法》，该法的出台标志着日本农地制度系统化和规范化的开始，此时的《农地法》以保护和合理利用农地为出发点，制定了相当严厉的管制措施，包括对农地所有的管制，农地使用的管制，农地交易的管制，农地流转及转用的管制等等，日本的农地法从1952年制定起，先后经过了六次修改，但旨在加强农地保护和维持“耕作者主义”的目的却没有变化，而是始终通过权力管制和转用管制两个主要手段加强对农地的保护。
例如在权利转移方面，制定了三个基本条件：⑴禁止以非耕作目的的农地权利取得；⑵如果是个人，要满足经常从事农业生产的条件；如果是法人，要满足农业生产法人的条件；⑶须有效利用农地，提高农业生产效率。
在转用管制方面，《农地法》规定，不论是自耕者，还是非自耕者，还是企业法人或者股份制企业法人，农地转用都应以不脱离农业生产和利用为原则。
日本土地管理讲解
5.日土地管理对中国的启示
●重视资源和环境保护，强调土地的可持续利用
战后的日本在强调充分开发国土资源的同时，也注重 对资源和环境的保护。这种认识自1974年制定《国土利用 计划法》开始，得到了进一步加强。日本的森林面积占全 国总面积的66.7%，成为世界上森林覆盖率最高的国家之一。
日本韩国国土管理法律制度中有许多成功的经验，值得我们学习和借鉴，但 是他们的成功经验中有许多是用高额的代价换来的。我们必须认真研究，避免重 蹈其覆辙，以免再“交学费”。
3.日韩土地管理法律制度
土地法调整对象： ①关于土地所有权、占有权、使用权、经营权的规定。在西方发达国家还有土地买卖、 租赁、转让、继承和典当等法律规定。这些都是土地法的核心部分，是其他土地立法的前 提。 ②关于土地规划、利用和保护等方面权利义务关系的规定。经济发达国家都有这方面 的立法，特别是现代经济发展中，环境保护、水土保持和维护生态平衡等方面的立法普遍 引起各国的关注。 ③关于公共设施和现代化占用和征用土地方面的规定。这方面的法律问题日趋尖锐， 特别是人多地少的国家更重视这方面的立法。 ④关于土地管理方面的规定，包括土地管理机关和土地测量、登记、统计、发证、档 案等方面的法律规定。
根据日本总务省统计局及统计研修所的《2012年统计年鉴》， 日本于2010年领土面积有377,950平方公里，海岸线总长度 33,889公里，其中北海道、本州、四国、九州四个大岛的海岸线 长度19,240公里。
2.日本土地利用
日本地形多山，使得日本可居住地面积比例较其他地狭人稠 的国家相比要小很多。日本的可居住地面积仅有121,343.23平方 公里，只占国土总面积的32.1%。为了缓解用地紧张的情况，填 海在日本十分常见。据统计，日本国土面积中有0.5%系填海得来。