小区物业管理文献综述

文献综述

题目小区物业管理系统设计与实现

摘要

小区物业管理工作流程的特征为工作繁杂性、多样化、管理复杂化、收缴费用与设备维护繁琐化。如今计算机技术突飞猛进，已完全能替代手工物业管理工作，而且更加准确、方便、快捷、高效、清晰、透明，它完全可以克服手工的缺点。这将给业务查询和管理带来很大的方便，大大提高物业管理工作的效率，这也是物业管理数字化、信息化的重要体现。

因此，开发一套高效率、无差错的小区物业管理系统软件十分必要。小区物业管理系统的主要目的是告别账本，实现安全、快捷的保存数据信息。使用面向对象程序设计方法，而且C#语言更容易实现对象化管理的快速开发，使用SQLserver2005数据库针对性的存储数据。从而增强系统的保密性，使业主利益不受损害，使业主能够对自家的物业费用情况提供简单快速的查询。

关键字：小区物业/管理系统/对象化

所谓物业管理，就是专业服务企业运用先进的科学管理方法，依靠有关专业技术，依据相关法律和契约，以房地产管理为中心，向房屋产权所有人或使用人提供安全、舒适、方便的生活环境的经营性综合服务。从这一概念可以看出，物业管理服务与其他消费服务有着显著差异，那就是物业管理涉及相当广泛的领域。既涉及物业的开发与建设，更涉及物业的运行使用；既包含管理，也包含服务；既具有专业性，又具有社会性[1]。这多种属性和特征就决定了物业管理的多纠纷性。物业管理现状来看，目前物业管理市场较为混乱，物业管理企业的管理服务水平良莠不齐，存在很多问题，就其现状和发展趋势来看，主要表现在如下几个方面：高级管理人员缺乏，物业管理相关的法律法规有待健全，招投标制度难推广，物业管理企业信息化水平普遍较低。那么解决这些问题的最好的办法是加快推进中低端小区的物业管理信息化步伐。

1 背景研究及意义

1.1背景研究

近年来，随着国家住房体制改革的深化，物业管理公司迅速发展。通过物业管理公司的服务，在一定程度上为业主创造了安全、整洁、舒适、文明的居住环境。然而，由于物业管理的不规范，业主与物业管理公司之间的纠纷、投诉数量日渐增多。[1]因此在解决这一矛盾时，就必须要保证业主与物业公司之间信息畅通，高效处理业主的困难，实现各种费用透明，快速查询业主费用。于是以计算机为依托，建立快速高效透明的现代化物业信息管理系统是十分必要的[2]。

物业智能化管理，是在物业管理中，运用现代计算机技术的高新科技和相关设备实现对物业及物业设施、设备、物业环境、物业消防、安防等的自动监控，以完善业主的生活、工作环境和条件，充分发挥智能物业的价值。

1.2 研究意义

物业管理作为一个新兴行业，逐渐成为一个涉及社会方方面面，与千家万户息息相关的朝阳产业，目前正处于物业管理成长过程的关键阶段。随着市场经济的发展和人们生活水平的提高，住宅小区已经成为人们安家置业的首选，几十万到几百万的小区住宅比比皆是，人们花的钱越多，不但对住宅的本身的美观、质量要求越来越高，同时对物业小区的服务和管理也要求很高。但一直以来人们使用传统人工的方式管理各种数据，这种管理方式存在着许多缺点,比如:效率低、保密性差，另外时间一长，将产生大量的文件和数据,这对于查找、更新和维护都带来了不少的困难。

随着科学技术的不断提高,计算机科学技术日渐成熟,其强大的功能已为人

们深刻认识,它已进入人类社会的各个领域并发挥着越来越重要的作用。作为计算机应用的一部分,使用计算机对企业单位的各项信息进行管理，具有手工管理所无法比拟的优点。例如:检索迅速、查找方便、可靠性高、存储量大、保密性好、寿命长、成本低等。这些优点能够极大地提高工作的效率,也是企业的科学化、正规化管理与世界接轨的重要条件[3]。

1.3 现代物业管理的特点及优缺点

随着我国经济发展和城市开发，物业管理已形成规模，其效益也越来越明显。在经济效益对地方政府而言，主要体现为：减少了大量的财政补贴，对住宅区开发企业而言，能提高物业市场竞争力，使开发企业的房产畅销，加速资金周转。同时，完善的物业管理能为开发商树立良好的企业形象，吸引更多的房地产交易商和消费者。在环境效益上，住宅区内的环境和布局、治安等与整个建设风貌融为一体，提高了房地产业的综合效益。但是，目前在物业管理的实践过程中还存在着如下问题：

(1) 法律关系不清甚至混乱

国家虽然已经颁布实施了《物业管理条例》，对小区物业管理各方的法律关系有了比较清晰的界定，但在实际运行中，这种应该清晰的法律关系表现出来却并不乐观，不仅不清，而且混乱，甚至颠倒。

(2) 收费标准不统一甚至乱收费

据全国价格举报电话受理投诉统计，近3年来，业主对物业管理企业收费项目和标准不透明、违反规定乱收费等问题的投诉，一直高居各类举报问题前3位。

(3) 强行指定管理公司

这实际上是物业管理公司的选聘问题。在法律上，物业管理公司应该由业主委员会在社区、开发商、居委会的监督下采取招投标方式进行选聘，由业主委员会与物业管理公司签订委托管理合同。但实际上，鉴于物业管理与开发商的“亲缘关系”及某种利益分割，有的开发商往往强行指派某些物业管理公司进行管理，甚至以不签字不允许入住为要挟。

(4) 服务与收费不对价

这是目前物业管理领域普遍存在的问题。大多数业主认为物业管理公司收费偏高，没有提供相应的服务，或服务项目少，或服务质量不高、不到位。分析这类纠纷的原因，既有物业管理公司本身的原因，也有业主消费意识、消费观念的问题。部分物业管理公司在管理理念、经营水平、管理效率等方面没有完全适应物业管理行业的要求，员工素质低下，服务态度恶劣，管理手段落后，或只在收费环节下功夫，而不注重或者根本没有理解“物业管理即服务”的含义，服务质量低下，使业主感到“价值不符”。

(5) 配套设施不健全或侵占规划设施

配套完善的设施是业主享受便捷生活、提高生活品味的必要条件。因为配套设施引起的纠纷主要表现在两个方面：一是开发商在物业开发、销售环节，承诺具有某些配套设施，但在业主入住后并不兑现承诺，甚至随意更改规划中的配套设施；二是业主没有维护意识，非法乱搭乱建，影响配套设施功能发挥[4]。

2 软件设计及平台搭建

2.1 软件工程

对于一个信息系统的开发也要具有软件设计的思路和方法，这样做出来的系统才符合标准与规范化。