2019年某中南世纪城房地产的项目总体定位的研究的报告
2019年房地产项目规划分析报告
百字湾地区规划广渠路北，西大望路和东四环在它中间南北穿行而过。
区域北是朝阳北路-青年路板块，由于有大量新盘大盘面世以及距离CBD 的独特位置而被炒得火热；向南是正蓬勃而起的四方新区，几个大盘和大面积的绿化让区域未来潜力十足。
相对于奋起的两翼——朝青板块和四方新区，百子湾区域曾显得有些落寂，不过随着大盘沿海赛洛城、百富家园、A派公寓等项目的即将出世，以及东三环边和西大望路沿线众多楼盘的卓然林立，百子湾日渐惹人注目。
随着区域内道路改造工作的启动和区域不断的发展成熟，未来的百子湾，到底能不能借着周边和区域的利好开始展现新的风采？到底未来的发展前景如何？可能还会遇到哪些问题？下面就让记者带你走近百子湾。
区域变化：从首都厂库区到CBD 后花园百子湾区域是传统的厂区和东郊仓库区，比如煤炭机械厂、化工厂、仓库等。
区域内大量的用地被这些厂区所占据，并没有太多的可开发用地。
据伟业顾问的相关人员介绍，这也是此区域房地产开发相对落后的原因之一。
但也正因为此，整个区域的拆迁等工作相对容易，房地产开发周期相对更短。
要说目前的区域发展，最早可以追溯到2001 年底CBD 规划正式出台。
随着CBD 地区及其周边地区迅速发展建设，向东是朝阳路沿线开发量迅速增大，成为CBD 白领置业集中地，然后是因为京通快速路的便捷性使得CBD 的影响迅速扩展至京通快速路沿线和通州区域。
而这两个区域在功能定位上也都把自己作为了CBD 居住的后花园，更有媒体提出了“泛CBD 居住区”的概念。
那时的百子湾区域，已经有一些楼盘如金港国际等开始先行。
区域真正的大规模发展始于2003 年年底，在政府的参与下，整个百子湾区域将整体改造，东郊仓库和厂区都进行拆迁，整片用地进行统一规划，开发时间也会比较集中。
后现代城、易构空间、金海国际等楼盘成为区域比较典型的起跑者。
后来的苹果社区、乐成国际等知名楼盘也跟着随之发飚，但遗憾的是他们似乎并不认同自己被归入百子湾区域的观点，而更多地把自己归于CBD 或者西大望路。
中南世纪城寿光项目营销策略研究
中南世纪城寿光项目营销策略研究摘要：本文以中南世纪城寿光项目为例，给出了项目规划建议，并通过对项目实际情况的分析提出了相应的产品策略、价格策略以及促销策略。
关键词：项目规划产品策略价格策略促销策略1、项目规划建议项目的整体风格，沿用集团的西班牙风格，以一种厚重、大气的建筑特色来实现项目与城市的融合与分离。
由于该项目地处寿光老城区与新城区的结合带，在项目周边，市政配套、商业氛围是区域最好的。
同时，新区又是寿光环境最好、最适宜居住的区域，有足够的市场认知和实点支撑来打造一种“出则繁华，入则静谧”的自然生活状态，这就是所谓的的建筑与城市的融合与分离。
落到整体思想上，则是通过建筑的规划设计，实现建筑与城市的和谐统一，实现双方的互动，让两者交相辉映。
而在融合之外，又能够与城市保持一定的审视距离，让建筑作为一种都市的私密的空间对生活进行另一番演绎。
2、项目产品策略2.1主体规划1）整体风格整体采用西班牙风格，以欧美气息和时代特征为主，不要过分装饰，一切从功能出发，讲究造型比例适度，空间构图明确美观，强调建筑外观的明快、简洁。
2）建筑形态从目前寿光市场来看，当地人比较看重户型的南北通透和采光通风，本案可以从风格和立面上适度超前，但建筑形态上要迎合市场需求，所以，以板式楼作为主打，尽可能少的安排点式建筑。
综合以上考虑，整体的建筑形态以18层左右的板式楼作为主打。
另外，从建筑群落和天体线美观的角度考虑，安排适当的高低错落。
3）建筑布局整体塑造“前厅后院”的建筑感觉。
“前厅”即南侧临路部分，与城市适当融合，借地段优势带动项目部分；“后院”即北侧内部部分，幽静独立，形成坐落在闹市中心的静谧住宅社区。
4）劣势回避本案的地段劣势主要有两方面：一是工业污染，二是临路嘈杂。
临路部分较少，且通过上述方案，已经做出解决，另外，在临路部分的户型设计较小，适当放低门槛，解决销售。
2.2产品规划1）外立面区域周边项目外立面单调、简单，如美林花园立面缺乏美感，与其品质大盘的形象完全不相符合；环翠花园作为板式楼，在外立面上也并没有过多的追求特色，过于平庸，气势之外即是呆板。
中南世纪城分析
中南世纪城分析
中南世纪城项目swot分析
优势：
1、城南是目前盐城市发展的重点，也是盐城未来城市发展潜力地块，中南世纪城地处城南板块，未来升值空间大，地段价值明显，投资回报率较高；
2、占地面积约1600亩，超大楼盘创下了盐城楼市的首个之最，提供的房源多，户型多样，市场竞争力大；
3、首创盐城纯西班牙的建筑风情，风格独特，建筑品质卓越；
4、规划有70万平米的大型商业配套，拥有购物、餐饮、休闲娱乐、经济、金融、生活、会展等多种业态；
5、学校、市政府行政商务中心、三甲医院、超市、体育馆等分布四周，生活便利，配套设施齐全；
6、毗邻市一小新校区施教区、市初级中学南校区，属于双学区房，教育资源丰富；
7、交通便捷，沿路有BRT、1路、8路、20路、33路、38路等交通工具；
8、由中南世纪城房地产投资有限公司倾力打造，大盘大手笔大规模，物业管理、客户服务方面更有品质保障；
9、集住宅、商铺、写字楼、酒店公寓于一体，打造盐城280万城市综合体。
机会：
1、受国家限购令、宏观调控等政策影响，大中城市房地产项目趋于饱和，绿地、中南、金辉等大开发商纷纷落户盐城，盐城未来房地产形势欣欣向荣；
2、盐城被列为国家重点沿海开发城市，国务院定位盐城为优化开发区域，盐城城市未来的发展必定会带动房地产产业的进一步发展；
3、城南已经有华邦国际写字楼、驿都金陵大酒店等高档业态，市政府大楼也位于此处，城南地块的价值明显、未来升值潜力巨大。
中南世纪城个案分析
中国最具创新与定制式服务的领导品牌
2
项目推案信息总结
中国最具创新与定制式服务的领导品牌
项目推案信息/推案节奏分析
6 7 8 9 10 11 12 5 4
3
2 1 一期 推案
1.1期推案楼座 1.3期推案楼座
推案分期
1.2期推案楼座 1.4期推案楼座
开盘时间 蓄客时长 （月）
1.2期加推楼座
价格策略 均价（元 （楼栋差、 开盘当天 /㎡） 楼层差、 成交（套） 户型差） 7650 层差 20~50 元/层 74%
主力户型 占比
1.1
2011.7.16
20
住宅
高层
61241
59%
1.2 一 期 1.2加推 1.3 1.4
2011.8.28 2011.10.1 2011.12.10 2011.12.17
1 2 2 0
住宅 住宅 住宅 住宅
高层 高层 高层 高层
28263 23539 49012 25807
285 240 521 298
容积率
住宅建面（万㎡） 产品形态 建筑风格 面积区间（㎡） 装修情况 物业费用 开发单位 建筑施工单位 物业管理单位
2.47
约160 高层 西班牙 60~300 毛坯 2元/㎡*月 青岛中南世纪城房 地产业投资有限公 司 南通建筑总承包 青岛中南物业管理 有限公司
总建筑面积（万㎡）
商业建面（万㎡） 绿化率 总户数 主力面积（㎡） 均价（元/㎡） 推案分期 建筑设计单位 景观设计单位 营销代理
99% 92% 93% 65%
8000 8500 7900 7800
层差 20~50 元/层
—— ——
63% 69% —— ——
某房地产项目市场研究及定位报告
旅游地产，典型外销型市场，全国富豪聚集地。
2
逆势因素解析
2008春季中国(海南)旅游房博会28日海口会展中心开幕
2008年3月28日至3月30日在海口会展中心举办。作为海南建省办经济特区20周年庆典活动之一，
“2008春季中国(海南)旅游房地产博览会”具有空前的历史意义，这次房博会将全面展示海南建
相比增长12%；
❖
产权式酒店和公寓销售2.65万平米，与上年同期相比减少43%
；海景公寓及别墅销售面积17.78万平米，与上年同期相比增
长138%；
❖
产权式酒店及酒店式公寓平均售价14370元/平米，和去年同
期相比增长33%，海景公寓及别墅平均售价15959元/平米，
和去年同期相比增长24%。
大势之下价格及销量均有涨幅，三亚市场逆势而行。
整体产品价格从一线海景向腹地呈明显梯度分布
，与海的远近是影响房价的最主要因素。
公寓
一线
二线
海坡
3万
1.8万
市区
2万
-
大东海
1.8万
-
亚龙湾
4.5万
-
独栋别墅
腹地
0.8-1万
1.8万
一线
二线
8万-13万
2.7万
-
-
3-3.8万
-
10-15万
-
稀缺热带滨海景观资源为核心价值，海景资源决定产品价
腹地
1.5-1.8万
分点；
根据国家统计局的数据，2007年
，我国GDP增长11%，财政收入达
到5万亿元，增幅高达31%；全年
CPI增长4.8%，而城镇居民人均可
支配收入比上年增长17.2%，农村
中南建设2019年上半年决策水平分析报告
中南建设2019年上半年决策水平报告一、实现利润分析2019年上半年实现利润为221,254.25万元，与2018年上半年的160,009.47万元相比有较大增长，增长38.28%。
实现利润主要来自于内部经营业务，企业盈利基础比较可靠。
2019年上半年营业利润为226,057.48万元，与2018年上半年的161,956.06万元相比有较大增长，增长39.58%。
在市场份额迅速扩大的同时，营业利润也迅猛增加，经营业务开展得很好。
二、成本费用分析2019年上半年中南建设成本费用总额为2,143,474.98万元，其中：营业成本为1,867,678.2万元，占成本总额的87.13%；销售费用为82,734.89万元，占成本总额的3.86%；管理费用为131,864.56万元，占成本总额的6.15%；财务费用为2,630.03万元，占成本总额的0.12%；营业税金及附加为51,554.03万元，占成本总额的2.41%。
2019年上半年销售费用为82,734.89万元，与2018年上半年的58,861.97万元相比有较大增长，增长40.56%。
2019年上半年销售费用增长的同时收入也有较大幅度增长，企业销售活动取得了明显市场效果，销售费用支出合理。
2019年上半年管理费用为131,864.56万元，与2018年上半年的99,696.55万元相比有较大增长，增长32.27%。
2019年上半年管理费用占营业收入的比例为5.65%，与2018年上半年的6.51%相比有所降低，降低0.85个百分点。
营业利润有所提高，管理费用支出控制较好。
三、资产结构分析中南建设2019年上半年资产总额为26,800,902.06万元，其中流动资产为24,064,400.87万元，主要分布在存货、其他应收款、货币资金等环节，分别占企业流动资产合计的63.68%、12.79%和10.37%。
非流动资产为2,736,501.19万元，主要分布在长期投资和固定资产，分别占企业非流动资产的77.32%、11.3%。
青岛中南·世纪城2019年传播策略
03月
07月
11月
营销原则
营销总原则：一个核心、两条线索、多个节点
一个核心：核心主题——西班牙 两条线索：产品线与客户线（明线）//与主题相关的营销活动（暗线） 多个节点：展销会、解筹、开盘、工程进度节点、各种营销活动、节假日
宣传策略
线上宣传
线下宣传
移动电视 报纸广告
活动营销
户外宣传
人脉宣传
为项目品牌加分 扩大市场认知度 树项目西班牙形象
……”
媒介规划:
发布媒体
半岛都市报
短信 分众传媒 DM直邮
车体 户外高炮
路旗
内容
卖点广告 销售信息 商业配套广告 （下一步商业 做铺垫） 项目卖点
卖点广告
形象卖点
产品形象
产品形象
产版
套餐 套餐 5000份 市区主干道
时间
10年7月1-10年9月1 10年7月1-10年9月1
阶段传播主题——
130000万平米西班牙商业配套
演中西合璧，传承300年人文古迹
十五分钟，我的城市生活圈
规避地域生活限制，引导消费者目光转移他处。
幼儿园、小学、初中一体化教育
突出楼盘，优越的教育等相关配套，打造品牌楼盘形象。
阶段传播策略
客户口碑+媒体宣传 利用成交客户，开展老带新优惠，拓展蓄客渠道 大众媒体树立形象，小众媒体释放卖点 圈层活动，杀客为主 老客户答谢+新客户互动活动
阶段传播主题——
演绎西班牙异域山水至高境界
演绎一：老虎山下，尊享数10000方生态山体公园
演绎西班牙异域山水至高境界
演绎二：200000平方米西班牙风情水景园林
演绎西班牙异域山水至高境界
武汉中南国际城项目定位报告
基地经济指标1964年，美国营销专家鲍敦提出了市场营销组合概念，即市场营销人员综合运用并优化组合多种可控因素，以实现其营销目标。
后来被麦肯锡归并为四类即4P：产品—Product；价钱—Price;地址—Place;促销—Promotion。
1990年，美国学者劳朋特(Lauteborn)教授提出了与传统 4P营销相对应的4C理论，即消费者的需求与欲望(Consumer needs wants)；消费者情愿付出的本钱(Cost)；购买商品的便利(Convenience)；沟通(Communication)。
4C理论的提出引发了营销传播界极大的反应与推崇，并成为今天地产项目整合营销理论的研究核心。
业内一名资深地产营销策划师分析以为，所谓的4P是站在企业的角度来看营销，所谓的4C是站在消费者的角度来看营销，这两种思维方式迥然不同。
但作为房地产企业，不仅要研究竞争对手，更重要的是将自己所生产的产品经包装后让更多的消费者明白并同意，而作为CBD区域内的富力城，在面对周边同档次楼盘在产品定位、渠道策略、促销活动都严峻同质化的三重压力时，开始在传统的4C营销理念上寻求创新。
给予建筑人文关切现代社会中崇尚个性进展的消费者，把可否知足个性张扬作为衡量和选择屋子的一个重要标准。
在他们的购买行为中，再也不单单考虑屋子的简单居住功能，而是注重心灵与心灵在春天放逐爱的旋律、建筑与建筑倾诉的谐音。
倾情打造一个为CBD配套效劳的高品质的生活居住区。
摒弃传统的生产销售观念、追求踏踏实实的制造产品、为消费者提供真正中意的居屋，着重分析消费者购买富力城衡宇的动机与房价经受能力。
如在项目计划设计上，整区以喷泉广场、水梯及特式喷泉至中央湖区为主轴，两旁建造宽敞而又气派的传统式柱廊及雕塑，令喷泉广场更显庄重宏伟；环境绿化计划理念以富于人情味的"西班牙式庭园"为构思主题，在整体绿化计划中注入平稳与比例的重要性及几何设计风格，遵从项目的建筑风格与自然景观的相濡相融，让业主体验到独特的设计风格。
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1541777.36
1530984.92 10792.44 789405.00 591500.00 197905.00
项目周边为高教园区，并规划有医院、行政办公区域等，为项目办公楼提供了一定市场机遇。
13
Market—guide
项目总体定位——办公楼
➢ 建议
建议项目在2009ZB02－A地块建造高层办公楼，与2009ZB03－A处的酒店项目形成盐城市具有地标性 的双塔型建筑，为目前盐城市最高端的写字楼宇，以此聚集人气，获得较高的出租率 ；
项目管理面，超五星酒店及相关设施部分，建议选用世界一流的酒店管理公司中的高端品牌来进 行专门管理，其它业态如餐饮、娱乐、KTV、洗浴中心建议采用其它知名行业品牌进驻并分别管理， 以增强项目的整体赢利水平。
17
Market—guide
项目总体定位——沿南纬路社区商业设计
18
Market—guide
•亲子中心 •儿童娱乐 •儿童教育 •儿童摄影
•影院 •书店 •游乐场
•美食广场 •甜品/冰淇淋
11
Market—guide
项目总体定位——家庭休闲娱乐主题城市购物中心
楼层
主题
-1F
• 大卖场（待定） • 家电数码
• 时尚商品
1F
• 化妆品 • 鞋类
• 体验式数码店
2F
• 潮流女装 • 配饰
3F • 精品男装
2.11 20.16 37.51 13409 16900 79162
单位
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
m2
m2 m2 met—guide
项目指标解读
建筑面积（单位：平米）
➢ 档次配比： • 为中产阶层家庭娱乐、休闲生活提供服务。
功能和业态配比
休闲娱乐, 40.0%
餐饮, 60.0%
中档, 50.0%
档次配比
高档, 10.0%
中高档, 40.0%
8
Market—guide
项目总体定位——家庭休闲娱乐主题城市购物中心
➢ 本项目以高品质、健康、欢乐、文化为核心诉求，为盐城消费者尤其是城南居民提供集购物、餐饮、 休闲娱乐、教育以及文化于一体的家庭型休闲娱乐生活方式购物中心。
➢ 结论
盐城市办公楼市场现时供应量充足，除自给型办公物业的出租率较高外，外需型办公物业出租 率普遍较低；未来供应量增长迅速，预测未来3年内供应量同比增长平均高达35%；
盐城市外需型办公物业的需求体量相对较小，增长相对缓慢。未来3年内需求预测同比增长平 均为19%，远低于供应增长比率；
从外需型办公物业的出租率指标分析，未来3年盐城市外需型办公物业市场预计保持供给大于 需求的态势；
✓ 本项目在弥补东进路不足的同时，应尽可能与其他商 业形成差异化竞争；
– 档次
✓ 城南新区居住环境优越，居民的生活水平相对处于盐 城相对较高的水平，因此本项目的定位以中高档为主。
餐饮、休闲娱乐中心产品定位
– 环境
✓ 餐饮方面，弥补盐城主要的餐饮街东进路的不足，在 菜系方面更趋于多元化，以大型中餐厅为主（包含全 国各地菜系）、异国餐厅等多种菜系；
2019年某中南世纪城房地产的项目总体定位的研究的报告
项目指标解读
项目
用地面积 总建筑面积
其中
地上建筑面积 地下建筑面积
地上建筑面积
商业
其中
净商业面积 物管用房建筑面积
办公
公
其中
净办公建筑面积 物管用房建筑面积
公寓式办公、酒店式公寓
其中
其中
净公寓式办公、酒店式公寓面积 物管用房建筑面积
建 3ⅹ15班幼儿园建筑面积
项目总体定位——家庭休闲娱乐主题城市购物中心
➢ 行业和功能组合 • 购物：餐饮：娱乐：服务 = 75%：10%：13%：2%
➢ 档次配比： • 以体现中产阶层家庭娱乐、休闲生活方式的业态和品牌为租户为主，品牌的选择尽可能多样化， 档次以中高档为主。
功能和业态配比
档次配比
餐饮, 10.0%
休闲娱乐, 13.0%
配建农贸市场
代建社区管理用房
住宅配套商业
其中
净住宅配套商业 物管用房建筑面积
住 住宅建筑面积（含15%中低价位住宅）
宅
其中
净住宅建筑面积 社区活动用房面积
地下建筑面积（含人防面积96930.00）
其中
机动车停库建筑面积 非机动车停库建筑面积
容积率
建筑密度 绿地率
总户数 机动车停车位
非机动车数量
数量
1063474.00 3029086.96 2239681.96 789405.00 2239681.96 219564.00 218685.74
服务, 2.0%
购物, 75.0%
中档, 30.0%
高档, 20.0%
中高档, 50.0%
10
Market—guide
项目总体定位——家庭休闲娱乐主题城市购物中心
➢ 本项目购物中心部分概念将通过四个不同主题的商业子模块组合得以实现，不同模块由不同业态及 特点的租户构成。 项目商业功能组合模块
•品牌超市 •家电/数码 •时尚服装 •个性护理
产品结构方面，盐城市纯办公写字楼较少，多为商住结合的混合型商务公寓，能符合企业群体 办公需求的纯写字楼项目基本没有；盐城市的经济总量、产业结构、第三产业发达程度等因素 亦未能支持高档纯写字楼产品的发展；
预计如本项目定位为高档纯写字楼项目则未来所处的状况为：市场供给增长大于需求增长，市 场竞争程度为中等至强，项目建设及经营环境一般至差；
4F
• 运动休闲 • 童装
5F
• 亲子乐园 • 美食广场
6F
• 影院 • 书店
品牌举例
• 欧尚 • 五星电器、苏宁电器
• 屈臣氏 • 欧莱雅、玉兰油、兰蔻、资生堂 • 百丽、TATA、星期六、天美意 • Sony、SAMSUNG • 欧时力、Basic house、E-land、C&A、H&M、ZARA、艾
品牌及酒店管理公司选择方面，选择国际一流的酒店管理公司并引进其最为顶尖的品牌对酒 店进行整体运营，并由此增强和扩大中南集团在盐城市的品牌号召力；其它餐饮娱乐休闲等 业态亦建议引进知名品牌进行专项管理，确保项目的整体赢利能力；
实施硬件及软件差异化高端化经营战略，以避开相对激烈的市场竞争，突出中南集团优势及 特色；
析，盐城市五星酒店市场需求来源有相对单一，数量偏小，增幅有限的特点； 从入住率指标分析，未来五年盐城市五星酒店市场预计处于保持供给大于需求的态势，入住率
水平将超过50%； 盐城市五星酒店市场的主要经营收入来源为餐饮娱乐而非客房营收，客房收入与餐饮娱乐收入
的比例约为1:2； 预计本项目未来所处的市场经营状况供给增量相对缓和,市场竞争程度一般。
14
Market—guide
项目总体定位——超五星级酒店
➢ 结论
盐城市经济快速发展，收到长三角地区经济发展辐射，目前是酒店行业发展的良好机遇。 供给方面，盐城市五星酒店市场整体供给量呈稳中有升的态势，2019年新增一家五星酒店，预
测客房数量将增加350间； 需求方面，从目前盐城市的整体经济结构、GDP总量、收入水平、产业结构、人口流动特点分
小户型的办公楼受到目前盐城市一些租户的青睐，因此项目在办公楼设计中应增加100－300平米办公 单元的数量，并对办公单元进行简单装修；
办公楼出租物业价格定价在1.2元/天/平米，高于盐城市的平均水平，以高质产品体现高档楼宇品质； 办公楼物业管理公司须具有较高的知晓度，以良好的物业管理服务获得租户的认可。
地块
商业
住宅配套商业
1A
60,483
--
公寓式办公、 酒店式公寓
85,760
办公 --
2A
80,000
--
58,658
29,967
3A
44,809
--
62,359
29,967
4A
34,272
--
53,950
--
2B
--
8,925
21,249
--
5A
--
20,120
--
39,955
6A
--
13,500
鉴于盐城市酒店收入中餐饮娱乐收入比例高的特点，建议可通过酒店高端差异化定位、提高酒店 餐饮、会议、娱乐等的配比、扩大非客房性经营收入来源比例，以降低本项目的整体运营的系统性 风险；
建议酒店房间数量400间，建成后成为盐城市地标性建筑及最高档的酒店住宿、餐饮、娱乐、购物 等集中消费中心，人气聚集效应将非常明显。酒店总建面预计8.5万平方米。在03-A地块中规划办公 与商业用面积合用，全部用于本酒店项目的建设。
--
--
7A
--
27,930
--
--
合计
219,564
70,475
281,975
99,889
3
Market—guide
项目总体定位
疏导办公人群到1A 地块进行餐饮、休 闲娱乐消费，拉动 1A地块商业。
将办公面积集中到 2A地块的塔楼部分， 与3A部分的超五星 酒店形成两座标志 性建筑。
社
邻里中心
区 配
格、圣迪奥 • 施华洛世奇、GUESS、Fion
• Jack Jones、Tony Wear、七匹狼、柒牌、雅戈尔