关于加快现代服务业发展工作的情况汇报-浙江大学房地产研究中心

2007年杭州房地产市场分析报告二〇〇七年杭州房地产市场分析报告浙江大学房地产研究中心12007年，杭州国民经济快速发展，全市GDP增长14.6%，人均GDP突破8000美元；社会投资强劲，全市固定资产投资增长15.3％；财政收入显著增加，全年完成财政总收入788.42亿元，比上年增长26.3％，其中地方财政一般预算收入391.62亿元，比上年增长29.9％；人民生活水平持续提高，市区居民人均可支配收入21689元，比上年增长14％；城市综合实力排名稳步上升。

2007年，中央和地方相继出台了一系列房地产市场的宏观调控政策，打击了土地囤积，严控了第二套房贷，提高了土地税费，整顿了市场秩序。

2007年的杭州房地产市场彻底走出了调整期，走入了新一轮增长周期。

2005～2006年的低迷和观望都已经烟消云散，取而代之的是久违的排队抢购。

沉寂两年的杭州市房地产市场以一种爆发性增长，瞬间完成了从谷底到巅峰的惊天大逆转——房价迅速攀升，供应量成倍放大，土地市场高价地此起彼伏。

然而，这种报复性的高速增长显然难以持续，房价在跳跃性抬高之后，并没有高歌猛进多久，因为市场需要时间来消化。

随着各项调控政策的逐步到位，市场于年底显著回落，交易量大幅回落，市场又暂时归于平静。

一、2007年房地产市场政策的回顾和评论（一）土地政策：打击土地囤积，完善市场制度，调整供给结构1本报告执笔人为浙江大学房地产研究中心博士研究生杨鸿和郑文娟。

2007年的土地政策涵盖土地出让方式、土地储备、土地开发期限和土地供给比例等多方面，其中，最有影响力的是打击土地囤积的四条措施，四条措施中市场反应最大的是对闲置土地的处置和开发建设时间的规定。

2007年10月，国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》和《关于打击开发商囤地的四条办法》。

前者规定，受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书；未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。

后者实行“净地”出让、合理控制单宗土地出让规模、规定每宗土地的开发建设时间和加大闲置土地的处置力度等四个办法来打击土地囤积行为。

关于土地使用权证书的规定，使开发企业面临更大的资金压力，迫使企业就自身资金实力与土地储备之间进行权衡；打击囤地的四条措施对维护市场秩序、保持市场稳定起到了积极作用。

2007年11月，《土地储备管理办法》出台，试验、推广了十多年的土地储备政策终于以成文的形式确定，结合2007年2月份出台的《土地储备资金财务管理暂行办法》，土地储备的政策体系显著完善。

对于杭州而言，土地储备已经实践了将近10年，土地储备的制度建设和操作经验都走在全国前列，《土地储备管理办法》的出台对杭州市场没有影响。

2007年的房地产宏观调控主要着力点在于保障低收入家庭的住房困难，8月份，国务院出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出“廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%”，这对土地供应结构和比例影响巨大。

总体而言，2007年的土地政策着力温和，不少政策是将之前已经在各地实行的措施以文件或者法律的形式予以确定，市场反应也比较平静。

（二）金融政策：紧缩货币政策，严控第二套房贷，严审开发贷款2007年金融政策的基调是从紧，央行6次加息，一年期的贷款利率从6.21%增加到7.47%；10次提高准备金率，准备金率从9.5％增加到14.5％，动作之频繁，前所未有。

同时，为了调控房地产市场，也为了降低房贷风险，央行和银监会严控第二套房贷、严审开发贷款。

现在回过头来看，房贷政策是2007年最具影响力的调控手段，成为杭州市房地产市场由火爆转入平稳的拐点。

从紧的货币政策源于经济基本面分析，2007年宏观经济呈现投资增长过快、通胀压力持续加大、流动性过剩等问题，经济增长由偏快转为过热的风险加大。

在此背景下，中央将货币政策的基调由“稳中适度从紧”调整为“从紧”。

2007年年底召开的中央经济工作会议10年来首次明确提出了“从紧货币政策”。

随即央行于年末连续出台了两项重要的从紧举措：一是07年第10次上调存款准备金率，力度加大；二是于12月21日实行年内第6次加息。

2008年从紧货币政策的第一要义将是遏制信贷过快增长，同时继续加大资金回笼并加快信贷投放的结构调整，采取有保有压的方式加快相关的信贷退出及鼓励有关信贷进入。

房地产信贷成为紧缩货币政策执行的重中之重，尤其是对第二套房贷的监管。

加强房地产信贷管理是出于对市场风险的防范。

2007年9月27日，央行、银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

紧接着，12月11日，央行、银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确界定：以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。

严控第二套房贷不仅在心理层面打击了市场投机者信心，还在资金层面限制了投机行为，杭州的房地产市场热度此后明显回落。

对开发房贷的严审紧密结合了打击土地囤积、打击“捂盘惜售”的政策。

《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定，对项目资本金比例达不到35%或未取得“四证”的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其为贷款的抵押物。

通知还严格规范了土地储备贷款管理，规定商业银行不得向房地产发放专门用于缴交土地出让金的贷款，对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

通过将开发企业违规行为与银行信贷挂钩，房地产市场秩序得到改善，开发企业更加规范化。

总体而言，2007年的金融政策力度加大，政策效果显著，市场形势明显缓和。

此外，2007年金融政策对后市影响巨大，基本上奠定了2008年的房地产市场基调。

（三）税费政策：提高土地使用税费，清算土地增值税，积极研究物业税作为2006年房地产政策的延续，《关于修改<中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例>的决定》、《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》等多项房地产税费政策于2007年开始实施，国税总局工作要点将物业税提上议程。

此外，新的《企业所得税法》审议通过，统一了内外资税率。

2007年1月1日，《调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》正式实施，通知规定，新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍。

新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高后，仍实行中央与地方30∶70分成体制。

同时，为加强对土地利用的调控，从2007年1月1日起，调整地方分成的新增建设用地土地有偿使用费管理方式，地方分成的70%部分一律全额缴入省级国库。

政策的初衷是为了盘活存量用地，控制建设用地规模，但使用费基数较低，对政策效果不应期待过高。

2007年1月1日，《关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》正式实施。

《决定》对1988年国务院发布施行的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》作了相应修改，提高了城镇土地使用税税额标准，将城镇土地使用税的征收范围扩大到外商投资企业和外国企业。

修改后的城镇土地使用税每平方米年税额提高两倍，最高税额达30元／平方米。

其中，大城市为1.5元至30元，中等城市为1.2元至24元，小城市为0.9元至18元，县城、建制镇、工矿区为0.6元至12元。

这一调整幅度与我国物价上涨幅度是基本一致的，国家统计局资料显示，2005年居民消费价格指数比1987年增长了2.1倍。

因此，土地使用税的增加，对房地产市场不会有实质性影响。

2007年2月1日，国税总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》正式实施，规定房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。

土地增值税为四级超率累进税率，而建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，这对市场供给结构有引导作用。

2007年3月全国人大审议通过的《中华人民共和国企业所得税法》，将于2008年1月1日起施行，两税并轨之后，将实行25%的统一税率，这对于大多数内资房地产企业是重大利好。

2008年房地产公司的所得税将由33%下降至25%，由此带来房地产公司净利润有12%的提升空间，可以基本抵消掉增值税的影响。

2007年1月，国家税务总局公布的《2007年全国税收工作要点》中明确提出，研究物业税方案，继续进行房地产模拟评税试点。

物业税方案在多个城市模拟运行之后，正在总结经验，不断完善，寻找合适的推出时机。

（四）专项整治：监管市场交易，严查土地违法，打击房源囤积根据建设部等八部委《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》，2007年5月21日，杭州市出台了《关于开展房地产市场秩序专项整治的实施意见》，制订了专项整治实施阶段工作计划，主要包括以下三个方面。

开展房地产交易专项整治。

通过综合信息系统透明售房网对房产开发企业的商品房连续预定、连续退房等情况进行重点监管，重点查处房产开发企业利用连续预定、连续解除合同来达到“销控”的目的。

同时，加强对诚信档案的管理，利用网络平台将房产开发企业、房产中介企业的失信行为公示于众，进一步加强网上公示制度。

开展税收和土地检查工作。

杭州市国税局全面开展了房地产企业税收专项检查，通过检查共计补缴企业所得税1.07亿元，加收滞纳金33.37万元。

市国土局通过对“已供未用”经营性房地产用地的全面清理、排查，对发现的“已供未用”土地依法及时进行处置，严厉打击并坚决遏制囤积土地的行为，公开曝光3宗因企业自身原因造成闲置的土地案件，共罚款3352.55万元；重点查处“以租代征”、违反规划擅自扩大用地规模、“未批先用”等三类土地违法违规行为，公开曝光了11宗典型土地违法案件，涉及土地面积580亩。

完善房地产预售管理。

2007年8月，杭州市对办理商品房预（销）售审批和在建工程抵押作出规定，要求房屋用途为“住宅”的商品房在申请商品房预（销）售审批时所有房源必须一次性全部上网公开销售，并不得办理在建工程抵押和现房抵押。