城市更新的实例分析

城市更新的实例分析

提要：本文笔者主要结合自己多年从事城市规划方面的工作，结合实例进行分析了某市的城市更新工作实践，供同行参考。

关键词：城市更新；模式；生态结构

abstract: in this paper the author mainly according to many years engaged in work in the field of urban planning, combined with the analysis of the urban renewal city work practice, refers for the colleague.

keywords: the city update; mode; ecological structure

1 工程概况

某市是一座年轻的城市，但城市更新已经成为该城市发展最重要的课题。突出表现为“大拆大建”的粗暴改造方式。城市更新是该城市空间资源紧缺带来的不可回避的问题，但对于“尚且年轻”的该市而言，物质性空间老化带来的旧城更新需求并不大，相反以功能性老化为主要诉求。一味地采取拆建模式，可能带来大量的碳成本，包括拆除中形成的建筑垃圾、巨大的建设成本以及建筑使用者转移带来的各类成本。因此，该市更应倡导由传统“大拆大建”的旧城模式向渐进式、适应式的综合环境整治的城市更新模式转型。另外，城市更新中的各类利益短视的行为也可能带来“非低碳”的问题。比如开发商对地产利润的片面追求，可能导致对生态环境的破坏，以及城市交通和基础设施压力的增加。而好大喜功的政绩

追求，可能会造成城市空间的低效利用。

城市更新是城市空间权益再分配的重要途径。从以往城市更新的教训来看，往往是更多的道路被不当地拓宽，以接纳更多的小汽车使用。房地产商也倾向于那些具有高回报价值的商业空间和居住空间，而公共配套设施、公共开放空间则可能被挤占或忽略。另外，一些本应得到挖掘和提升的空间并未城市更新中受到重视，比如小型的街头绿地、社区公共开放空间、被污染的河流、不安全的地下通道等等。相反，一些生态景观或视线通廊被遮挡，公共的景观和服务空间被私有化。在城市更新过程中，偏颇的城市空间服务对象仍缺乏有效的校正。

虽然许多建筑被推倒重建，建筑功能得以修缮或破败的外观焕然一新，然而建筑节能标准并非都能得到更新，甚至一些非节能材料的运用可能导致建筑能耗的大幅提升。

上述各类城市更新中出现的“非低碳”问题，究其实质是指导城市更新的空间价值观并未得到更新，生态低碳的目标并未成为衡量更新成败的关键“标尺”。

城市更新不仅是物质形态的更新，更应是城市发展观念的更新、城市发展模式的更新、乃至空间服务对象的更新。城市更新的过程，是重新分配空间利益的过程，也是城市重新选择生态低碳发展模式的重要机会。

2 通过环境综合整治寻求城市空间资源的循环利用

综合性的环境整治，旨在通过渐进式、小规模、适应性的空间更新方式来寻求空间资源的“循环利用”。相对于全面改造，是一种更节约成本、延续地方文脉、尊重地方人文特质的方式，更符合“生态低碳”的目标要求。另外就大都市的老城区而言，真正为城市空间带来活力的往往是街道上的小型零售业和服务业，这在深圳罗湖中心区最繁华的东门地区得到了充分的体现。但是大拆大建的旧城改造模式最先冲击的就是小型的服务业，取而代之的大型购物中心和商业“托拉斯”并不能有效地维护街道空间的活力。随着该市率先步人消费拉动和服务驱动的经济时代，城市需要为小规模和分散模式的服务业提供发展空间。渐进式、适应型和小尺度的环境综合整治更有利于保存和维护中小型服务业的发展活力。

该市近期的城市更新，正在探讨一种基于“拆建有限”的前提下，通过重新组合城市功能和空间利用方式，而使空间资源得以增值和循环利用的规划方法。区别于普遍存在的“大拆大建”的城市更新思路，以城市设计理念贯穿的环境综合整治正在成为该市城市更新的主流方向。不久前出台的《城市更新办法》已经将“综合整治类更新”作为重要的更新手段予以了明确强调。但该市的综合整治仍未成为城市更新的主流手段，还存在许多实质性的实施机制和政策瓶颈问题，包括资金短缺问题。由于综合整治不涉及房地产开发，而且各类旧居住区和旧城区居住的人口主要为低收人群体，无力支付配套设施建设和维修的费用，因此，目前综合整治类更新主要是

由政府的财政投人。另外，该市目前仍缺乏针对现状建筑局部改造问题的政策支持与明确规定。一些环境整治规划需要对现状建筑物及周边环境进行局部的调整，比如增设与建筑物连接天桥的天桥、打通连接的地下通道、适当调整现状用地权属线内的绿地布局和停车场布局。这些有利于整体环境的措施，但在实际操作中往往因遭遇建筑产权人的抵制而无法实施。

对于环境整治中面临的这些难题，首先应将环境整治纳人城市更新的战略层面，逐步将其确立为主流的城市更新手段。环境整治并不只是简单的立面和景观美化工程，更重要的是通过整治增加开放空间、完善配套设施和市政基础设施，真正地通过整治改善地区的环境、提高居住标准。另外，还应创新环境整治的政策来保障环境整治的有效实施，比如环境整治作为开发商实施高利全面改造项目的捆绑条件等等。

3 复兴公共空间活力，提升城市空间价值

从西方城市更新的经验来看，城市更新一直是复兴公共空间活力的重要途径。更重要的是通过城市更新为衰败的公共空间注人新的活力，吸引人们重新回归公共空间开展公共交往，以此来恢复市民对公共生活的信心，恢复对城市的信心。

因此，城市更新中应更加注重近人尺度的城市设计，营造新的以人为中心的高质量的公共空间。在这类建设密集的大都市中，期望通过城市更新植人大规模的集中公共空间并不实际。而分散布局的

小尺度开放空间则更有利于带动激发街道和社区的活力。比如通过嵌人步行街、露天广场、有顶街道、中庭等一系列公共空间、商业服务功能和公共交通，抑或转变沿街建筑底层的功能，对社会和街道开放，营造环境舒适的公共活动场所。这些公共开放空间或以城市历史建筑为核心，或围绕地铁站点，或结合特殊城市景观，或者仅仅只是为了保留某种特定的城市记忆。这些广泛植人城市生活的小型空间，是激发更大的城市空间价值的触媒。

4 城市更新转变城市交通模式

该市未来将形成联系珠三角周边城市和香港的密集的城市轨道网络，轨道交通将成为该市未来区域间交通和市民出行的主要方式之一。城市轨道的建设是该市城市更新的重要契机。轨道交通除了能够缓解交通紧张，提高中心城区的可达性以外，还能够释放大量的轨道站边周边空间利用强度。但更重要的是，结合城市轨道的建设，城市更新有机会调整以小汽车为导向的城市交通出行模式，转而选择公共交通为主导的低碳生态的交通模式。因此，在城市更新中，应积极地围绕轨道交通的建设，重新梳理公共交通系统及其与城市公共开放空间及城市服务系统的关系，重新调整道路空间的分配权重和交通空间的服务对象。结合轨道交通，通过城市更新还可以提供更多的公共交通选择，包括点对点的巴士、景观轻轨系统、水上交通系统等等。