DTZ戴德梁行2007年第一季度市场透视

DTZ戴德梁行2007年第一季度市场透视概览宏观经济第一季度，承接去年广州良好的经济发展和国民生产总值增长势头，全市经济继续保持快速增长。

物流和零售业的迅猛发展，进一步推动广州的经济发展。

此外，多种利好因素影响下，外资投资依然看好广州成熟的投资环境，世界五百强企业进驻广州开发区的势头强劲。

本季度，进出口指标、实际利用外资金额和全社会消费品零售额呈现增长趋势，增长比率较大。

居民收入稳定增长，带动市场消费稳定增长。

2月25日，中国人民银行再次上调人民币贷款利率0.27%，这是自06年以来第三次上调贷款利率。

加息旨在抑制当前经济过热现象，平衡货币信贷和投资的现象，但并未抑制银行的放贷行为。

资料来源:广州市统计局房地产市场2007年1-3月广州市十区批准预售的商品房项目共166个，可预售商品房16267套，可预售商品房面积为180.33万平方米，与2006年同期相比，项目数减少8.79%，套数和面积则分别增长24.17%和34.43%。

同期，广州市房屋交易登记49360宗，交易登记面积510.94万平方米，交易登记金额299.16亿元，同比分别增长4.2%、-3.9%和16.2%。

其中，住宅一手交易和二手交易的比例为57:43。

2月，国税总局公布，全国开展房地产开发企业土地增值税清算，扭转目前以“预征”为主的土地增值税缴纳现状，土地增值税税率从30%至60%不等。

3月，物权法草案通过，规定有关住宅使用权期满后的续期、小区车位的产权、业主与物业公司的关系等，这都对开发商企业的资金运转和房地产项目的开发进程有一定的影响。

3月，市政府常务会议审议并通过由市国土房管局、市建委和市规划局联合制定的《广州市关于加快住房和土地供应，加强住房管理，稳定住房价格若干问题的意见》，以七大措施抑制广州房价的过快增长。

可见，政府对不断升温的房价进一步压抑的决心。

图一：2007年1-3月一手商品房各用途批准预售面积占比图图二：2007年1-3月一手商品房各用途交易登记面积占比图图三：2007年1-3月二手房各用途交易登记面积占比图表二：房地产相关指标资料来源：广州市统计局，广州市国土资源和房屋管理局土地市场第一季度，广州土地市场地块成交保持活跃，烂尾地的不断推出是本季度政府推地的主要特点。

盘活烂尾地不仅解决老城区用地的紧缺，也对减缓广州老城区房价的快速上升起了一定的作用。

为落实去年房地产宏观调控土地政策，本季度政府仍然积极向市场推出大规模的住宅用地。

地块主要分布在萝岗、海珠、荔湾等中心城区，吸引多家民营企业积极竞投。

广州首次推出“三限”住宅用地，在限套型、限房价的基础上，限制购房者。

位于开发区的H4地块以1,380元/平方米的超低楼面地价拍出。

图四：2007年第一季度成交地块用途占比图表三：土地公开出让2007年第一季度资料来源：DTZ戴德梁行研究部写字楼需求表五：甲级写字楼市场吸纳分布资料来源：DTZ戴德梁行研究部图五：DTZ戴德梁行写字楼指数租赁第一季度广州甲级写字楼租赁成交较上季度更加活跃。

从总体租赁市场来看，随着目前市场上可供租赁的物业空间扩大，市场总体吸纳量大幅增长。

本季度广州甲级写字楼租赁市场仍然以企业搬迁和扩租行为为主。

DTZ戴德梁行研究数据表明，本季度甲级写字楼总体吸纳量约57,675平方米，比去年第四季度增加234%。

广告、消费品、工业制品等行业在租赁甲级写字楼的表现最为突出。

珠江新城CBD因其日渐浓厚的商务氛围,成为本季度甲级写字楼租赁成交最活跃的区域。

而在越秀区和体育中心CBD，高端物业以其良好的地理位置和成熟的氛围，吸引多家品牌企业进驻。

如中华国际中心，连续录得多宗的租赁成交。

本季度广州甲级写字楼租金继续保持轻微上升的趋势，整体租金水平为15.39美元/平方米/月，比第四季度微升0.21个百分点。

其中，越秀区因租赁呈现供不应求的现象，租金上升幅度达2.1个百分点。

由于没有新物业交付使用,本季度市场的总体空置率出现大幅下跌的现象。

DTZ戴德梁行研究数据表明，第一季度广州甲级写字楼整体空置率约为6.82%，比去年第四季度下跌4.39个百分点。

从各区情况来看，空置率均有所下跌。

此外，珠江新城CBD去年第四季度新交付使用的物业被市场逐步消化,空置率比去年第四季度下跌约27.29个百分点，从而带动空置率的整体下跌。

*以建筑面积计算资料来源：DTZ戴德梁行研究部及商业部销售和投资市场外国基金公司在广州积极物色合适物业进行投资。

因外资投资的理性因素，使得投资决策速度趋于缓慢。

广州甲级写字楼的投资升值效应大，回报稳定，成为吸引个人投资者积极入市的主要原因。

值得关注的是，在售的中华国际中心，凭借其规模及优越的地理位置，吸引不少国内外的投资者购买。

本季度写字楼买卖成交仍然保持活跃。

广州市国土资源和房屋管理局数据显示,本季度全市新建写字楼成交面积约为18.37万平方米，同比增长11.27%。

租金、价格和空置率图六：2007年第一季度广州甲级写字楼分区租金和空置率分布图七：广州甲级写字楼租金和空置率走势供应第一季度广州甲级写字楼没有新物业入市。

DTZ戴德梁行研究数据显示，至第一季度末，广州甲级写字楼总存量仍然保持在131.63万平方米。

图八：2007年第一季度甲级写字楼市场存量和新供应图九：2007年第一季度广州甲级写字楼市场分布展望DTZ戴德梁行研究显示，2007年第二季度,广州甲级写字楼市场将有约21万平方米的新物业交付使用。

大量的写字楼面积供应,将加大市场竞争。

预期租赁市场仍然保持活跃，整体租金依然保持平稳上升，但幅度放缓。

但是，大量新物业在下季度相继入市，将令整体空置率出现大幅度上升的趋势。

销售市场方面，目前由于甲级写字楼大多只租不售，市场供应量有限。

需求方面，国外基金公司继续在广州物色合适的物业。

人民币升值和市场整体环境向好，成为吸引国外基金的主要因素。

另外，为提升公司形象及改善办公环境，在合适物业及价格前提下，实力雄厚的企业进驻甲级写字楼的意向增多。

以上两方面的因素将推动写字楼买卖市场继续保持活跃。

表七：广州未来六个月的新写字楼供应资料来源：DTZ戴德梁行研究部住宅图十：戴德梁行住宅指数租赁市场需求经过上季度的平静期后，本季度广州高档住宅抛开传统的淡季情况，租赁市场表现活跃。

值得关注的是，外资投资扩展速度较快，被派遣的外籍工作人员对服务式公寓的热情日益增强，这促使广州服务式公寓租赁成交增加。

DTZ戴德梁行数据显示，本年度第一季度广州服务式公寓租金水平为17.21美元/平方米/月，空置率为18.7%，与上季度基本持平。

别墅市场本季度表现活跃。

至本季度末，整体空置率明显下降4.68%，约为7.12%。

而整体租金水平轻微上升，约为14.1美元/平方米/月的水平。

租金和空置率表八：2007年第一季度广州高档住宅租金及空置率资料来源：DTZ 戴德梁行研究部图十一：2007年第一季度服务式公寓租金和空置率区域分布资料来源：DTZ 戴德梁行研究部0.05.0 10.0 15.0 20.025.0 天河东山番禺白云海珠美元/月/平方米0.0%10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 70.0% 80.0% 租金 空置率供应本季度位于珠江新城的富力爱丁堡有290套服务式公寓开始投向市场，面积范围为89-187平方米。

该项目周边视野开阔，且得益于五羊新城与珠江新城的成熟配套优势，受到不少投资者的青睐。

展望下季度，适逢广州进出口商品交易会的开幕，因酒店的供应量未能满足参展客商的需求，预计下季度一些小面积的服务式公寓租赁市场出现短租约的小高潮。

此外，天河区部分物业因其优质的管理水平和配套，将成为外籍租客的关注，其租金水平将会有所上升。

因物业趋于高端化，优质物业供应量相对充足，预计下季度广州服务式公寓空置率将保持平稳，整体租金有所上升。

高档别墅方面，白云区依然成为主要的租赁区域。

因供应量有限，预计别墅市场的租金表现稳中有升，空置率保持稳定。

销售市场 需求总体住宅市场第一季度，广州市总体住宅市场成交量有所下降。

广州市国土资源和房屋管理局数据显示，本季度广州市一手住宅成交量为210.72万平方米，同比下降13.3%。

从供需比例来看，广州国土资源和房屋管理局数据显示，本季度全市一手住宅供需比例为1:1.51。

供不应求的局面出现加剧。

主要原因是：第一，本季度开发商减缓推盘计划，供应量明显下降；第二，尽管楼价的持续升温，抑制一定消费需求，但是部分购房者心理预期短期房价居高不下，强烈的购房需求推动买家开始入市。

值得关注的是，中心城区供应量与成交量严重失衡。

根据本司数据，中心城区一手住宅供需比例为1:1.96。

从户型结构来看，三房两厅成交量依然是成交的主力，但比例明显下降。

DTZ戴德梁行数据显示，本季度广州中心城区一手住宅成交单位中，三房单位成交套数所占份额为29%，较上季度下降6%。

另外，四房单位成交套数所占比例明显上升，从上季度的9%上升至14%。

高档住宅市场本季度中心城区高档住宅因受供应量和高房价的影响，成交量所占比例明显下降。

从中心城区来看，本季度高档住宅成交量占总成交量的33%，较上季度减少48%。

其中，天河和海珠区是主要的供应区域，所占份额为94%，较上季度上升19%。

图十二：2007年第一季度新开盘的区域分布价格图十三：2007年第一季度住宅价格分布图十四：2007年第一季度高档住宅价格分布投资市场本季度住宅投资市场依然集中在单套面积较少的中小型物业。

特别是，一些地理位置优越，物业质素较高以及回报率高的商务公寓物业，一推出市场，便受到私人投资者的青睐。

例如，位于越秀区的锦城南苑和珠江新城的富力史丹尼公寓。

供应总体住宅市场第一季度，广州市一手住宅供应量有所下降。

广州市国土资源和房屋管理局数据显示，本季度广州市新增一手住宅供应量为139.76万平方米，比上季度下降33%。

DTZ戴德梁行研究数据显示，本季度新增住宅供应约为10,454套，比上季度减少38%。

其中，天河、海珠和番禺区是主要的供应区域，三区总供应量为7,029套，所占份额为69%。

从户型结构来看，三房两厅单位依然是供应的主力。

四房以上户型住宅所占比例有所下降，从上季度的23%下降至19%。

从单套面积来看，100平方米以上的大面积住宅供应所占比例增长。

我司数据显示，单套面积在100平方米以上住宅套数占总套数的61%，较上季度上升4%。

而80-119平方米单套面积单位是供应的主力，所占份额为41%，比上季度增长4%。

高档住宅市场第一季度，广州高档住宅新增量约为3,904套，占全市一手住宅新供应量的39%，与上季度供应量相当。

本季度高档住宅供应量依然集中在天河区和海珠区，所占份额约为74%。

综观高档住宅供应特点，一方面主要分布在珠江新城板块和滨江东板块；另一方面，拥有特色的园林景色或是稀缺的江景资源，物业本身素质较高，升值潜力大。