区域房地产业与区域经济发展的长期动态协调关系研究
房地产业与区域经济发展互动关系研究
缺 乏 购 买 能 力 或者 没 有 购 买意 愿 ， 致 在 这 些地 区 房 地 产 导
必然 很难有所发展 。从 国际国内形势来看 ， 国外 的 发 达 资
．
区 域 经 济 主 要 变 量对 房 地 产 业 的 影 响
房 地 产业 与 区域 经 济 之 间 的 关 系主 要 表 现 在 两个 方 面 ，
的 因素 ， 有 城 市 化 运 动 的原 因 ， 可否 认 ， 过 房 地 产 业 定 的 关 系 ， 对 房 地 产 业 发 展 的 影 响 主 要 取 决 于 两 者 的 关 也 不 通 其
的 兴 盛 ， 多地 区 的落 后 面 貌 得 以改 变 ， 很 很多 地 区 的经 济 也 联 程 度 ， 联 度 高 时 ， 房 地 产 业 的 刺 激 和 促 进 作 用 就 大 ， 关 对 得 到 了 发 展 ， 很 多 地 区 房 地 产 业 甚 至 成 为 当地 经 济 的 支 反 之 对 地 产业 的影 响 就 小 。 在 柱 力 量 ， 是 温 州 炒 房 团 可 谓 天 下 闻 名 。 那 么 房 地 产 业 与 像 地 方 经 济 之 间 的 经 济 发 展 究 竟 是 怎 样 的 关 系 ， 一 荣 俱 荣 是
摘 要 ： 地产 业 的发展 与 区域 经 济 的发展 之 间有着 千 丝万缕 的联 系， 房 因此对 两者 之 间经 济关 系影响 的研 究非 常重 要 。本 文从 区域经 济主要 变量对房 地产 业的影响和 房地产 业 发展 对 区域 经 济的影响 两大方 面来对 两者 之间 的关 系
进行 了较 为深入的探讨 ， 望 能为相关单位 的理论研 究提 供一 点借 鉴。 希
（ ）消 费 水 平 三
房 地 产 业 属 于 典 型 的 消费 产 业 ， 因此 一 个 区 域 的 消 费水
区域经济发展与房地产市场的协同关系
区域经济发展与房地产市场的协同关系随着经济的快速发展和城市化进程的加速推进，房地产市场在区域经济中的作用变得愈发突出。
房地产市场与区域经济发展之间存在着密切的协同关系，相互影响、相互促进。
本文将探讨区域经济发展与房地产市场的协同关系，并分析其产生的原因和作用。
一、房地产市场对区域经济发展的促进作用房地产市场作为经济的重要组成部分，对区域经济发展具有积极的促进作用。
首先，房地产市场的发展可以刺激居民的消费需求。
房地产投资的增加，会带动建材、家具、家电等相关行业的发展，促进消费的增长。
其次，房地产开发项目的建设，会带动基础设施的建设以及相关配套设施的发展，推动区域内的基础设施和公共服务水平的提升。
此外，房地产市场的发展还会带动就业机会的增加，提升居民的收入水平，进一步促进经济发展。
二、区域经济发展对房地产市场的需求区域经济发展的速度和规模对房地产市场的需求有着直接的影响。
一方面，随着经济的快速增长，人口的流动性会增加，对住房的需求也会增加。
此时，房地产市场需要根据需求进行供给调整，提高住房的建设和销售速度，以满足居民的需求。
另一方面，区域经济的发展会带动城市化进程的推进，城市化过程需要大量用地和产业项目的开发，这也对房地产市场提出了更高的要求。
因此，区域经济的发展对房地产市场的需求是不可忽视的。
三、区域经济发展与房地产市场的互动关系房地产市场和区域经济发展是相互影响、相互促进的关系。
一方面，房地产市场的发展会影响区域经济的结构和产业布局。
大规模的房地产项目开发会带动相关产业的发展，如建筑业、家具业和家电业等，增加就业机会，拉动经济增长。
同时，房地产市场也会对地方政府的财政收入产生积极影响，增加地方政府的财政能力。
另一方面，区域经济的发展水平和财政实力也会影响房地产市场的发展。
经济发展水平较高的地区，居民购房意愿强烈，房地产市场较为活跃。
而财政实力强的地方政府可以通过优惠政策和投资引导等方式来促进房地产市场的健康发展。
区域经济发展与房地产市场的协同关系
区域经济发展与房地产市场的协同关系随着中国经济的迅猛发展，房地产市场成为了经济发展的重要驱动力之一。
然而，随着房地产市场的不断发展，其对区域经济发展的影响也逐渐凸显出来。
在新经济时代，如何发挥区域经济与房地产市场的协同作用，成为了当前的一个重要议题。
一、区域经济的特征与发展瓶颈房地产市场是经济发展的重要组成部分，与区域经济发展息息相关。
但是，区域经济的发展也存在着一些瓶颈和问题，这些问题必须得到有效地解决才能实现区域经济与房地产市场的协同发展。
首先，人口流动是影响区域经济发展的一个重要因素，尤其是城市化发展进程加速以后。
人口流动的结果是一些地区尤其是大城市房地产市场供需矛盾加剧，通过扩容解决供需矛盾成为了政府和市场的重要挑战。
其次，区域发展不平衡是当前中国经济发展面临的一个重要问题，为什么一些地区的房地产市场能够高速发展，而另外一些地区却处于低迷状态呢？这是很多人不得不去思考的问题。
最后，农村地区的贫困和落后也成为了限制中国区域经济可持续发展的瓶颈之一。
如果不能改善农村地区的生产生活水平，吸引城市人口回流，那么区域经济发展的整体水平就无法得到提升。
二、房地产市场对区域经济的影响房地产市场对区域经济的影响不仅仅体现在供求关系方面，更体现在区域经济加速发展的支撑作用。
房地产市场的稳定发展，应当成为支撑区域经济稳定发展的重要因素之一。
首先，房地产市场可以作为支持区域经济增长的重要驱动力。
不同地区房地产市场的发展会引导大量的资本流入，消费升级等等，全部都会成为区域经济助推力量。
其次，房地产市场可以促进资源利用效率的提升。
房地产市场对于国土资源的合理把握和利用，为区域经济发展打下了坚实的基础。
最后，房地产市场通过区域经济发展，进而推动城乡发展的协调，形成可持续发展的路径。
这需要政府和市场，以最优的资源配置去发挥房地产市场在促进经济增长的作用。
三、实现区域经济与房地产市场的协同发展的路径在实际操作中，为了实现区域经济与房地产市场的协同发展，我们可以采用一系列切合实际的措施。
区域经济发展与房地产市场的协同关系
区域经济发展与房地产市场的协同关系随着经济全球化的深入，地域经济发展和房地产市场的协同对于一个地区的整体发展起到了至关重要的作用。
本文将探讨区域经济发展和房地产市场的协同关系，并提出如何更好地实现它们之间的协同发展。
一、区域经济发展和房地产市场的协同关系房地产市场是一个国家经济的重要组成部分，而区域经济发展则是一座城市经济和社会稳定的基石，这两者之间形成了密不可分的协同关系。
区域经济的繁荣和发展将产生巨大的需求，其中房地产市场作为其中的重要组成部分之一，在这个过程中发挥着举足轻重的作用。
一方面，房地产市场的发展对于区域整体经济的发展起到了至关重要的作用。
随着城市的不断发展和经济的不断增长，对于住房的需求也在不断上升，而房地产市场的发展恰好可以满足居民生活和企业发展的需求，进而提高经济发展的质量和速度。
另一方面，区域经济的发展还将促进房地产市场的良性循环。
随着区域经济的发展和城市居民收入水平的提高，更多的人愿意购买房产，而高消费者需求又能促进房地产市场的发展。
这样的良性循环势不可挡，催生了房地产市场和区域经济的双向繁荣。
二、如何促进区域经济发展与房地产市场的协同发展为了更好地实现区域经济和房地产市场的协同发展，我们需要提出以下几点建议：1、加强政策引导，通过国家政策和地方政策鼓励企业进入区域经济和房地产市场，增强市场信心，推动市场发展。
2、增加房地产市场投资，鼓励国内外投资者投资市场，推动房地产市场开发和建设，进而推动区域经济的发展。
3、加强区域整体经济规划，通过规划的整合和整合区域经济发展，推动整个区域的发展，提高区域经济的发展质量和速度。
4、促进城市建设的改善和提高，提升城市整体品质，从而提高区域经济的发展和房地产市场的发展水平。
5、鼓励企业技术创新，提高产品和服务质量，加强企业和市场之间的互动，促进区域经济和房地产市场的协同发展。
三、结论区域经济发展和房地产市场的协同关系在现代市场经济中变得尤为重要。
房地产与区域经济协调发展研究
增 长点 。可是 面临 复杂 的 经济 形 势 ， 如 果 单纯 依 靠房地 产 业 来推 动 区域 经 济 发展 ， 经 济体 十 分 单一 的情 况 下经 济 危 险 性 就 会 增 加 。所 以 房 地 产 作 为 经 济 发展 的 增 长 点 之 一 必 须 要 和 区域 经 济 的 发展 有 一 个 合 理 、 相 互 支 撑 的
段 的主 要 特 征 ， 所 以灵 活 性 和控 制 性 可 以决 定企 业 在生 命 周 期 中所
当企 业 处 于老 化 阶段 时 ， 企 业 过度 关 注 内部 的 控 制 。此 时企 业
管 理 机构 极 其 庞大 ， 他 们 不愿 承 担风 险 ， 以企 处 的位 置 。 本 文运 用 爱迪 思 的 企业 生 命 周期 理 论 ， 结 合企 业 文化 竞 有 大 量 的 制度 和规 章 ， 业 安全 为 导 向 ， 极端 讲 究 形 式 ， 如 衣 着 、 称 呼等 。公 司 内 部 完全 变 争 性价 值 模 型来 研 究企 业 文 化的 个 阶段 的特 征 。 得 依赖 于 传统 的 能 力 ， 而无 法做 出适 应性 的调 整 。企 业 人 员坐 享其 （ 三） 企业 生命周期 各阶段 的文 化特 征 不 关 心企 业 的 发展 ， 企 业 的 灵活 性 和 创 新 性 丧 失 ， 企 业 内部 弥 本 文 根据 企 业 生 命周 期 各 阶段 的 管理 特 征 ， 按 照竞 争 性 文 化价 成 ， 漫 着官 僚 式 的组 织 文 化 。 因此 ， 处 于老 化 阶 段 的企 业 要 继 续 发展 ， 值 模 型 Ｏｃ ＡＩ 量表六要素 ， 总 结 归 纳 出企 业 在 不 同生 命 周 期 阶段 具
的 前提 和 基 础 。
一
房 地 产 业 对 区 域经 济 的 “ 间 接带 动 ” 。房 地 产 对 当 地 经 济 的
房地产业与区域经济协调发展研究
导性上， 其发展对经济增长有着 重要 的推动作用 。 首先 ， 表现 为 基础性。土地的开发和利用为人类提供着 生存、 发展 的基础 性 物质条件。房地产业 的发展是居者有其 屋的基本要求， 提高了 人 民群众的生活质量； 其次 ， 是先 导性 。 包括建筑业在 内的广义 房地产业 的发展 ， 为农业 、 工业 、 商业 、 运输业等 国民经济基 本 行业的繁荣发展提供着先导性物质 条件。为扩大对外开放 、 吸 收利用外资创造着 良好的经济 环境 。 房地产业 已经成为我国经济 发展过程中的支柱产业 ， 支柱
的基础性和先导性产业 ， 对区域经济发展起 到了巨大的推动作
用 。房 地 产 业 的发 展 与 地 方 经 济 密 切 相 关 ， 个 别 地 区 出现 了对
关产 业增长 １ ． ５ ２个百分点， 其乘数效应大于 １ 。与房地产相 关 的企业涉及 多领 域多行业 ， 不仅推 动了建筑 、 金融 、 钢铁 、 机 电
等 行 业 的 发展 ， 也带动了家 电、 家 具 等 消 费 的 快 速 增 长 。据 统 计 ， 房地 产业 的 发 展对 经 济 的 带 动 作 用 占 Ｇ Ｄ Ｐ的 ７ ％左 右 ， 对 国 民 经济 发 展 起 到 了重 大影 响 。
房地产业过度依赖 、 房地产业 的发展与 区域 经济 发展不协调等 问题 房地产业是 区域经济的重要组成部分 ， 为当地经济发展
提供 了有 力支撑 ， 当地经济发展水平和 增长速度制约着房地产
业的发展空 间。房地产业与经 济协调发展是 区域经济 保持健 康、 稳定增长 的重要前提和基础。
一
二、 房地产业投资 与区域经济相互影响 房地产业的快速发展，使得 房地产业的投资持续增长 ， 是 区域经济增长 的重要支撑。 区域经济发展是投资赖 以扩大 的基
区域经济发展与房地产市场的协同关系
区域经济发展与房地产市场的协同关系随着国家实施城市化进程和推进新型城镇化，区域经济发展和房地产市场的协同关系日益加强。
房地产市场作为经济社会的重要组成部分，在区域经济发展中承担着至关重要的角色。
一、区域经济发展与房地产市场的协同关系1. 区域经济发展需要房地产市场的支持无论是城市还是乡村，房屋作为人们日常生活的重要场所，对于经济社会的发展有着重要作用。
随着城市化进程的推进，居民对于住房的需求也不断增加。
同时，房地产行业作为重要的经济支柱，也为区域经济发展提供了重要的支撑。
房地产市场不仅能够带动基建工程、材料、家具等相关行业的发展，还可以为城市提供稳定的税收收入，进一步促进区域经济的可持续发展。
2. 房地产市场对区域经济发展有直接影响房地产市场作为经济社会的重要组成部分，对于区域经济发展具有重要影响。
不同地区的房地产市场状况以及政策制度等因素，都会对区域经济的发展产生影响。
例如，某地区房价高企，会导致居民购房压力增大，对于该地区的人才流动和企业发展产生不利影响；而在一些城市催生的二手房市场，则直接影响了居民的消费水平与购买力。
3. 区域经济发展与房地产市场需要合理协调房地产市场作为区域经济发展的支柱之一，需要与区域经济发展形成合理的协调。
仅靠单方面地推进房地产市场的发展，会导致区域经济过于依赖房地产行业，进而引发房地产泡沫等问题；而在城市建设中过度强调经济效益，也可能出现环保和城市精神等因素的忽视。
因此，区域经济发展和房地产市场的协同关系需要得到合理协调，避免因为单方面地关注某个因素而导致的问题。
二、如何协调区域经济发展和房地产市场1. 加强政策引导政府在房地产市场上扮演着重要的角色，应该对于房地产市场的发展进行引导和规范。
例如，通过实行不同的地产调控政策，推动有序的房地产市场发展；制定和执行环保政策，确保城市建设和经济发展之间的平衡。
2. 推进城市规划城市规划是协调区域经济发展和房地产市场建设的重要手段。
房地产投资与区域经济协调关系研究
房地产投资与区域经济协调关系研究【摘要】本文主要研究房地产投资与区域经济的协调关系。
在首先介绍了研究背景，说明了房地产投资和区域经济之间的密切关系。
其次阐述了研究的意义，探讨了房地产投资对区域经济的重要影响。
最后明确了研究目的，即探讨房地产投资与区域经济的协调发展路径。
在分析了房地产投资对区域经济的影响以及区域经济对房地产投资的影响，深入探讨了影响因素和调控政策对两者关系的影响。
最后通过案例分析揭示了实际情况。
结论部分提出了房地产投资与区域经济协调发展的建议，同时展望了未来研究的方向。
本文旨在为相关领域提供理论指导和实践参考。
【关键词】房地产投资、区域经济、影响因素、调控政策、案例分析、协调发展、建议、展望1. 引言1.1 研究背景房地产投资与区域经济协调关系研究的研究背景：房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，在各地区经济发展中发挥着重要作用。
近年来，随着我国经济转型升级和城镇化进程的推进，房地产市场也日益成为各地经济发展的重要动力。
随着房地产市场的快速发展，各地区之间的房地产投资与区域经济发展之间出现了一些不协调的现象，例如房地产市场波动对区域经济产生的负面影响，以及区域经济发展不平衡导致房地产市场投资热点集中等问题。
对房地产投资与区域经济协调关系进行深入研究，探讨房地产投资对区域经济的影响以及区域经济对房地产投资的影响，有助于更好地引导和促进各地区房地产市场的健康发展，实现房地产市场与区域经济的良性互动。
这也是本研究的重要课题和研究动机。
1.2 研究意义房地产投资与区域经济协调关系研究的意义在于深入探讨房地产行业对区域经济发展的重要性，为政府制定相关政策提供理论支持和实践指导。
房地产作为重要的经济支柱产业，其发展情况直接关系到一个区域的经济状况和社会稳定。
通过研究房地产投资与区域经济之间的协调关系，可以帮助政府更好地规划城市发展，优化资源配置，促进经济持续增长。
研究还可以揭示在不同区域背景下房地产投资和区域经济相互作用的规律，有助于提高房地产投资的效益，推动区域经济的健康发展。
区域经济发展与房地产市场的联动
区域经济发展与房地产市场的联动随着国家经济的飞速发展，地方经济也日益繁荣。
尤其是在城市化进程加速的当下，房地产市场作为一个重要的经济支柱，得到了越来越多的关注。
然而，房地产市场与区域经济的关系又是怎样的呢？本文将就此问题展开探讨。
一、区域经济与房地产市场的协调发展区域经济是指特定地理空间范围内协调发展的经济部门和产业链条的组合，包括产业规划、产业政策、信息资源、人才资源与技术创新等一系列因素。
而房地产市场在区域经济中发挥的作用主要表现在以下几个方面：1. 支持经济发展房地产市场作为区域经济的基础设施建设之一，在城市化进程中扮演了至关重要的角色。
合理地布局、建设和管理房地产，可以有效地改善当地的基础设施条件，并引进大量的社会资金、吸纳大量的劳动力，同时也有利于培育和壮大地方产业。
2. 推动地方消费增长房地产市场的发展和壮大，会带动消费的增长。
买房、装修、家具、家电等消费需求的增加，间接地刺激了区域经济的发展，减少了就业人口的流失，让当地居民的生活水平有了明显的提升。
3. 促进地方税收增长房地产市场的发展和壮大也由地方税收调节作用。
房地产市场的繁荣，不仅会吸引更多的企业和资金流向当地，而且还会直接或间接地促进当地经济的发展。
这些都可以进一步增加地方的财政收入，推动经济发展。
二、区域经济与房地产市场的风险在区域经济与房地产市场的协调发展中，也存在风险和问题。
以下是一些可能出现的问题：1. 高投资、高消费模式由于房地产市场本身的投资性质，开发商的盈利主要来自对未来市场需求的预期收益，因此很容易导致高投入、高流动性和市场波动的生产模式。
高昂的投资成本和巨额贷款，会造成市场信仰的狂热、带动高消费，使房地产市场失去长期稳定性。
2. 地方政府过度依赖房地产市场一些地方政府往往把房地产作为财政收入的主要来源，而忽视了其他产业的发展。
这样一来，不仅会造成其他产业发展缓慢，还可能引发房地产市场的冒泡、产业的衰退等问题。
区域经济发展与房地产市场的联动
区域经济发展与房地产市场的联动在当今社会，房地产市场和经济发展密不可分。
房地产市场作为经济的重要组成部分，不仅能够反映出一个地区的经济发展水平，而且还能够推动经济快速发展。
因此，区域经济与房地产市场之间的联系愈发紧密。
本文将从房地产市场和区域经济发展的角度探讨二者的联动关系。
一、房地产市场对区域经济的影响1. 推动地区经济发展房地产市场的发展，能够带动相关产业的发展，如房屋建筑业、装修装饰业等。
从而推动整个经济体系的发展。
另外，随着房地产市场规模的扩大，很多企业和人才会涌向该地区，这些人口资源和企业的涌入，使该地区的经济越来越发达。
2. 增加地方政府财政收入当地政府通过土地出让、房屋出售等形式可获取较高的财政收入。
而房地产市场的发展将会吸引更多的企业和人才前来发展，从而推动经济的快速发展，同时也增加了地方政府的财政收入。
这些财政收入可以用于提高地区的基础设施建设水平，促进整个经济的稳定发展。
3. 促进消费水平提高随着经济的发展，人们的消费水平也会相应提高，在房地产市场中，开发商为了满足市场需求推出各种不同风格、不同价位的房屋，使消费者的选择更加多样化。
同时，购房者购买房屋所需的房贷利率也将相应下降，从而使消费水平提高，视野变得更加宽广。
二、区域经济的发展对房地产市场的影响1. 提高房地产市场的需求随着经济的发展，人们对于居住条件的要求也越来越高，这就对房地产市场提出了更高的要求。
区域经济发展，房地产市场也会出现更多的需求，例如，人口密集的地区，需求量则会更大。
这也使得房地产市场会从追求规模、速度到更加关注产品的质量和人性化。
2. 建筑业的发展对于经济发展有促进作用若是一个地区拥有更多的建筑业企业，那么该地区的房地产市场将会更加发达。
建筑企业的发展必须建立在区域经济的基础上。
因此，经济的发展对于建筑企业和房地产市场会产生相互促进的作用。
3. 推动人口流动经济的发展可以吸引更多的人才进入该地区，而这同样也能够促进房地产市场的发展。
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区域房地产业与区域经济发展的长期动态协调关系研究A Study on the Dyna m ic Durative Coordinate Relati onshi p bet w eenReal Estate I ndustry and Regi onal Economy孔 行1 黄 玲2 于 渤1K ONG Xing HUANG L ing Y U Bo(11哈尔滨工业大学管理学院 哈尔滨 150001 21中央财经大学科研处 北京 100081)[摘 要]本文以我国北京、天津、上海、重庆四大直辖市为例,采用状态空间变参数模型对房地产投资、房地产消费与国民经济之间的长期动态关系进行实证研究,并从供给、需求等经济基本面角度测算了四大直辖市房地产的长期均衡价格。
研究结果表明,随着时间的推移、经济发展水平、居民消费水平等宏观经济基本面的改变,房地产业与地区经济之间的均衡协调关系也处在不断的调整状态中。
[关键词]区域房地产 区域经济 长期均衡 变参数模型[中图分类号]F06115 [文献标识码]A [文章编号]1000-1549(2009)03-0054-06一、引言房地产业是国民经济的重要组成部分,一方面,房地产业的发展程度受到经济发展阶段和发展水平的制约;另一方面,房地产业是与其上下游50多个生产部门相关联的基础性、支柱性产业,其支柱产业地位又对经济增长起着巨大的推动作用。
1998年货币化分房制度实施以来,房地产业对我国经济的贡献率逐年上升,对国民经济的影响日益加强。
房地产市场的健康稳定,不仅仅是一个行业的发展问题,更关系到国计民生、百姓福利。
近年来,房地产投资及房地产价格的上涨速度明显高于经济和居民收入、消费的增长速度,引发了房地产投资是否过热,房地产市场是否存在泡沫的激烈争论;而2007年下半年以来,房地产市场成交量骤降、价格回落,又出现了房地产业是否出现“拐点”的争论,至今仍无定论。
本文认为,尽管我国房地产业的改革和转轨起步较晚,但对房地产业与经济发展的关系研究仍然应当着眼于二者的长期趋势,而不是短期波动。
我国房地产业发展和经济增长之间必然存在长期均衡协调关系,但这种均衡关系不是静态的固定均衡,而是一种不断变化的动态均衡。
这是因为近年来居民收入水平、房地产价格、政府对房地产业的调控政策等各种因素不断变化,所以房地产业与国民经济的协调关系也应当是一个动态变化的长期均衡。
本文以我国北京、天津、上海、重庆四大直辖市为例,采用状态空间变参数模型对房地产投资、房地产消费与国民经济之间的长期动态关系进行分析;在此基础上将分别代表供给和需求的房地产投资、房地产消费方程联立,得到房地产业的长期均衡价格,并进一步测算了当前市场价格对长期均衡价格的偏离程度。
二、区域房地产业对区域经济长期动态协调关系的实证研究11模型的设计、变量说明及数据来源状态空间模型(state s pace model)具有两个突出优点:一是能够通过状态变量体现不可观测变量对被解释变量的影响,从而较好地解决设定误差问题,并大大节省了自由度。
二是模型可以用一种功能强大收稿日期:2008-11-27作者简介:孔行,男,哈尔滨人,哈尔滨工业大学管理学院博士研究生,研究方向:技术经济,房地产经济;黄玲,女,南昌人,任职于中央财经大学科研处,研究方向:计量经济学;于渤,男,哈尔滨人,哈尔滨工业大学管理学院教授,士生导师,研究方向:产业技术经济分析,技术创新管理。
的递归算法即卡尔曼滤波方法估计,将不可观测因素的影响过滤出来,并且利用被解释变量过去观察值提供的信息得到状态变量的最佳近似(高铁梅,2006)。
正因为如此,近年来状态空间模型在国际上得到了日益广泛的应用。
本文以房地产投资总额(inv)和商品房销售总额(sale)分别代表房地产业的供给变量和需求变量,以地区生产总值(gdp)代表区域经济发展变量。
采用北京、天津、上海、重庆四大直辖市1998年2季度至2008年2季度的数据,全部数据来源于中国经济信息网宏观经济数据库。
其中地区生产总值(gdp)、房地产投资总额(inv)、商品房销售总额(sale)、城镇居民人均可支配收入(income)、商品房平均销售价格(p rice)、房地产投资中来源中的国内贷款(l oan)均展现出较强的季节性,因此对其运用X12方法进行季节调整,消除季节因素的影响。
为了克服变量序列之间的异方差性,本文实证分析中除实际土地交易价格指数(p land)外所有变量均是以对数的形式出现。
以北京市为例,建立房地产投资、消费对区域经济影响的变参数模型,状态空间形式如下:量测方程:l og_bj_gdp=c(1)+sv13l og_bj_inv+sv23l og_bj_sale+u(1)状态方程:sv1=sv1(-1)sv2=sv2(-1)(2)其中sv1、sv2分别代表了地区生产总值对区域房地产投资和房地产销售总额的敏感程度,即代表弹性的大小,其随着经济结构的变化而不同,计算结果如图1所示。
为了避免伪回归问题,状态空间模型要求变量是平稳的或者变量之间存在协整关系。
使用Johanse协整检验表明,北京市和重庆市房地产投资、消费与经济增长之间至少存在一个协整关系,而天津市、上海市房地产投资、消费与经济增长之间至少存在两个协整关系,因此变量之间具有一种长期稳定的均衡关系,建立状态空间模型对房地产业与区域经济的长期协调关系进行分析是具有经济意义并且也是合理的。
21区域房地产业对区域经济长期影响的结果分析(1)区域房地产业对区域经济的影响富有弹性。
区域房地产投资对区域经济的产出弹性范围在-0173～1197之间,区域房地产消费对区域经济的产出弹性范围在-1166～1111之间,说明区域房地产投资增加1%,将引起地区生产总值增加-0173%～1197%,而地区房地产消费每增加1%,将引起地区生产总值增加-1166～1111%。
房地产业对地区经济的影响有正有负,表明地区房地产业的发展必须与地区经济的发展相协调,无论是“投资不足”还是“投资过度”,或者“消费不足”与“过度消费”都会给地区经济发展带来负面影响,阻碍地区经济的发展。
例如,房地产消费对地区经济产出的负弹性主要出现在1999年之前,此时我国刚刚开始全面住房制度改革,居民为购买住房而承担的费用和其他相关成本快速增加,压缩居民的其他消费支出,产生消费的“挤出效应”,影响地区消费从而影响地区经济发展。
(2)各地区房地产业对区域经济的影响演变轨迹类似。
由图1可以发现,各地房地产业对区域经济的影响大致上都可分为3个阶段:1998年2季度-2000年3季度为第1阶段,2000年4季度-2005年3季度为第2阶段,2005年3季度-2008年2季度为第3阶段。
在第1阶段,大部分地区的房地产业对地区经济影响起伏波动很大,主要是因为一方面我国刚刚开始实施货币化分房和房地产业的全面市场化改革,房地产市场发展并不稳定,另一方面当时我国正处于内需不足的通货紧缩期,居民购房热情和购买力有限,因此这一阶段各地区房地产业与地区经济的协调关系具有很大的不确定性。
在第2阶段,四大直辖市的房地产业与区域经济发展的弹性大幅收窄,表明区域房地产业与区域经济之间的协调关系发生了明显的结构变化,表现为小幅波动,相对稳定。
在这期间我国房地产市场逐步走向市场化,应对经济冲击的灵活性逐渐提高,政府对房地产市场的干预也由直接干预变为间接调控,2001年以来经济发展也逐渐走出通货紧缩的阴影,因此这一阶段房地产业与地区经济的发展逐渐协调。
在第3阶段,在中国金融业全面开放的背景下,外资、热钱首次受到空前关注,由于不同地区不同程度地出现“流动性过剩”现象,房地产业对地区经济的产出弹性呈分化趋势,即房地产投资、房地产消费对地区经济产出弹性的影响变动趋势出现分化。
图1 区域房地产业对区域经济的影响(3)不同地区房地产业对区域经济影响各具特点。
从北京市的情况来看,在第1阶段,房地产投资对经济的影响迅速升至最高点又急速滑落,而房地产消费对经济的拉动作用先降后升,表明住房制度改革迅速提升了房地产开发商的投资但居民消费热情有限;第2阶段房地产投资和消费对地区经济的影响相对平稳,房地产消费对经济的拉动作用逐渐超过房地产投资;第3阶段,房地产业对经济的拉动作用主要依靠房地产消费,房地产投资对地区经济的影响为负,主要是因为流动性过剩和北京申办奥运成功效应逐渐显现,房地产业市场过热导致过度投资,产生对其他行业的“挤出效应”,不利于经济的发展。
在2007年第4季度房地产投资对地区经济的产出弹性到达最低点-01133,2008年第1季度和第2季度分别回升至-01125和-01113,从这个角度来看,北京市房地产业对经济影响的“拐点”已经出现,但由于房地产投资对地区经济的产出弹性仍为负值,因此尚不能确定其与经济发展的关系出现实质性改变。
天津市房地产投资和房地产消费在第1阶段均表现为先升后降,表明当地的房地产投资和房地产消费同步启动;第2阶段房地产投资和消费对经济的产出弹性均有波动,但房地产投资的产出弹性波动更大;第3阶段房地产投资对经济的产出弹性稳步增大,而房地产消费对经济的影响则日趋减小,呈分化趋势。
整体来看,天津市房地产业对经济的产出弹性一直为正值,并且第2、3阶段中对地区经济的影响较为稳定。
上海市房地产投资对地区经济产出弹性在0102～0129之间,房地产消费产出弹性在-0111～0128之间,是直辖市中弹性最小的城市,表明对于经济发达的上海来讲,多产业全面繁荣发展,房地产业并不是拉动当地经济增长的主要力量。
同时,上海地区的房地产消费对经济的拉动作用远高于房地产投资,表明当地的经济增长已经呈现由“投资拉动”向“需求拉动”转变的趋势。
重庆市地处西部内陆,房地产业对地区经济的拉动主要表现为“投资拉动”,而房地产消费对经济的影响略呈负面,因此对于地处内陆的重庆市来讲,要想充分发挥房地产业对地区经济的带动作用,促进房地产消费市场的良好发展是当前的重要任务。
31区域经济对区域房地产业长期影响的状态空间模型从微观角度讲,商品房市场的需求总量的影响因素有:商品房的价格、消费者的收入水平等,商品房市场的供给总量影响因素有:商品房的价格、土地价格、房地产贷款额等;从宏观经济层次上分析,经济的增长意味着经济活动能力的扩大,从而会增大对商品房的供给和需求,因此区域经济发展水平也是房地产业发展的重要影响因素。
以北京市为例,建立区域经济对房地产投资影响的变参数模型,状态空间形式如下:量测方程:l og_bj_inv=c(1)+cv13l og_bj_gdp+cv23l og_bj_l oan+cv33l og_bj_p rice+cv43p land_bj+w(3)状态方程:cv1=cv1(-1)cv2=cv2(-1)cv3=cv3(-1)cv4=cv4(-1)(4)其中cv1、cv2、cv3、cv4分别代表了区域房地产投资对地区生产总值、房地产投资来源中的贷款、商品房销售价格和土地交易价格指数的敏感程度,随着经济的发展变化而不同。