房地产价格基本构成要素及其影响因素
房地产价格规制研究
浅谈房地产价格规制研究摘要：近些年来，我囯大部分城市的房价都在持续走高，房地产市场的投机活动猖獗。
对于房地产市场来说，房地产价格需要政府给予适当的规制。
本文主要从房地产价格的概念，分析了近几年我囯房地产价格上涨过快的主要原因，探讨如何进一步完善政府规制房地产价格的相关政策，目的使房地产价格回归到合理水平，满足人民群众对住房的基本需求。
关键词：房地产房地产价格价格规制一、房地产价格规制的概念（一）房地产价格的概念我国房地产市场的商品主要是以城镇商品房为主，房地产的价格也主要表现为通过市场机制形成的商品房的价格，因此房地产的价格也被称为”商品房价格”，简称”房价”。
（二）我国房地产价格的基本构成要素房地产价格（主要指买卖价格）主要是由九项因素构成的：土地取得费用、前期工程费、配套费、建筑安装工程费、管理费、销售费、税费、利息和利润。
（1）土地取得费用因房地产开发土地取得方式的不同，可以有多种形式。
以土地使用权出让方式取得的城市熟地，土地取得费即为土地使用权出让金；以土地使用权转让方式取得的城市熟地，土地取得费即为土地转让费。
（2）前期工程费指房地产开发商委托设计、监理、审计等专业机构进行工作所需的费用和施工前期所必须要进行的各项手续性工作所需花费的费用。
（3）配套费是为房地产开发进行城市基础设施和公建设施配套而必须投入的费用。
（4）建筑安装工程费是为进行建筑安装工程而必须向建筑承包商支付的费用，它包括直接工程费、间接费、计划利润和税金。
（5）管理费指导房地产开发公司的办公费和人员工资福利费等在某一个项目上的分摊。
（6）销售费指为了进行房地产销售而必然发生的广告宣传费、销售代理费、办公费等。
（7）利息通常是指房地产开发项目贷款利息。
（8）税金主要有营业税、城市维护建设税、教育费附加和其他相关税等。
（9）利润是房地产开发投资应获得的回报。
它是房地产开发企业的销售收入扣除开发经营成本以后的余额。
二、我国房地产价格规制的历程改革开放之后，实施城镇住房体制改革同时，逐步形成了房地产价格政府规制的法律基本框架。
住宅价格的影响因素分析
、
住 宅价格 影 晌 因素的 理论 分析
水 平高的地区 ， 家庭 收入水平也高 ， 对住宅 的购买能力就强 ， 因此住宅需求就 比较 旺盛 。反之则相反 。（ ） 口数量和结 ２人 构。 随着城市人 口的增长 ， 对住宅的需求随之增长。 城市人 口 数 量增加 的同时 ， 家庭人 口结构也 在发生变 化 ， 如家庭 呈小
供应 量与 土地 价格 。土地是房地产 的首要构成要 素 ， 土地 的
供应量很 大程 度上 决定 了房地产的开发量 ， 土地 的价格直 接 影响房地产开发成本 。 ２ 资金供应量 。 （） 房地 产业 属于资金 密 集 型产业 ， 房地产开发 需要大 量资金 ， 因而资金供应 量影 响 房地产投资规模 。（ ） ３ 利率 。中国金融市场不发达 ， 市场机制 不 成 熟 ， 接 融 资 比 例很 高 ， 地 产 投 资 在 相 当 大 的 程 度 上 间 房
收 稿 日期 ：０ ０ ０ — ８ ２１—２２
供给和需求因素 。 供给方面的主要影 响因素有 土地 因素 以及
资金 因素 ， 土地因素 可 以通过住 宅竣 工面积最终 反映 ， 资金
近 几年 ， 中国住宅 价格持续 快速 上涨 ， 已超 出了大 多数 城市居 民的承受能力 ，房 价问题 已经成为社会 的焦 点问题 。 研究 中国住宅价格变动的影响因素 ， 具有重要 的现实意义 。
一
各种可能 的价格 下 ， 意而且能够购买 的住宅数量 。影 响住 愿
宅需求 的因素是多 方面 的 ， 了住宅价 格外 ， 除 主要有 以下 因
其 中， Ｄ为住宅 需求量 ， Ｐ为住宅价 格 ， Ｙ为家庭 收入水 平， Ｎ为居 民数量 ， Ｒ为利率 ，Ｐ Ｐ 为住宅 价格 预期 。 联 立式 （ ） （ ）可 以得 到 ： １和 ２ ，
房地产PEST分析
房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。
由于房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位，因而房地产行业的发展与整体国民经济的发展息息相关，国家宏观环境的改变极大的影响着房地产行业的发展。
作为一个开发企业，如果在运做一个项目前不对宏观环境进行细致全面的分析，对未来环境中可能出现的机会与威胁没有清晰的判断，那么很可能影响到整个项目的定位和运做，甚至造成销售不利和烂尾。
PEST作为一个分析宏观环境的分析工具，应根据其研究的对象情况调整影响对象因素的种类及数量。
（1）政治因素、政策因素：在房地产行业中，这些因素可以包括：宏观经济政策、金融政策、土地政策、房地产行业政策等相关政策以及政府与房地产开发企业之间的关系。
当政府的宏观经济政策、金融政策或土地等其他政策或政府对房地产开发企业的开发项目的态度发生变化时，当政府发布了对房地产开发企业具有约束力的法律、法规时，开发商的经营战略必须随之做出调整。
举个例子来说：今年国家出台了以国六条为指导思想的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，其内容涉及开盘时间，项目户型，付款方式等多个房地产开发层面，这么大规模的对房地产业进行政策性干预近年来尚属首次，其矛头直指大部分开发企业。
面对如此大力度的宏观政策，开发企业应充分了解政策及政府态度，以政策为基本原则，在许可的范围内调整自己的产品定位，从而获得市场的认同。
（2）经济因素：在房地产行业中，构成经济环境的关键要素包括GDP的变化发展趋势、利率水平、居民可支配收入水平、汇率水平以及影响经济增长的大事件。
拿奥运经济对房地产的影响来说，从2001年北京申奥成功开始，北京的楼市进入火暴期。
随着奥运的临近，楼市愈演愈烈。
2008奥运是中国的一件大事，北京从2003年起正式启动奥运工程，将近2800亿元的投资大部分将投向基础设施，这无疑是给奥运地产的巨大推动力，随之带来的交通、环境、配套等也都将大大加强。
房地产与深圳房地产的价格影响因素分析日最后修改
房地产与深圳房地产的价格影响因素分析日最后修改集团企业公司编码：（LL3698-KKI1269-TM2483-LUI12689-ITT289-北京房地产与深圳房地产的价格影响因素分析一、前言1、选题背景及意义近年来，我国各大中城市普遍出现了房地产开发投资规模过大、增长速度过快、占国内生产总值比率过高的问题。
“十五”期间,房地产开发投资总额突破5.3万亿元,年均增长率高达26%。
特别是，房价上涨过快已由大中城市蔓延到全国各地的二线城市甚至三线城市，而在这过程中，最引人瞩目的当是作为全国政治、经济、文化中心的首都北京和濒临香港的改革开放前沿城市深圳，房地产投资过热已成为热点话题。
2010年4-5月，国家统计局北京调查总队在全市开展了北京城镇居民住房需求及满意情况调查。
调查结果显示：逾七成居民家庭拥有房产；超四成家庭有购房意向，购房持观望态度居多；70-100平方米的住房需求量最大；超四成居民对现居住房感到满意和比较满意；居民公认京城房价高和偏高；28.2%的居民对近年来保障性住房政策感到满意和比较满意；“国十一条”和《实施意见》调控措施赞成率高，居民对调控作用预期趋于理性。
2007年年中，深圳房地产到了最为疯狂的时候。
在深圳房价攀升至1.8万元至2万元每平方米的2007年第三季度，成交逐月下滑，去年三季度的成交状况为：7月份一手房成交5037套，二手房成交7540套；8月份一手房成交3263套，二手房成交3370套；9月份一手房成交3290套，二手房成交3710套。
也就是说新房成交量为15840套，旧房成交量为14280套。
全国房价失去理性的飞速上涨，特别是深圳和北京的房价更是飙升，终于引起了国家和社会的关注，最终中央不得不下定决心调控房价。
这两年房价调控成效渐显，但是未来的价格趋势仍有很多的不明朗。
因此，本文从价格的影响因素来讨论深圳和北京的房地产的价格，希望能在扑朔迷离的房地产市场中了解一些真实情况。
房地产价格
房地产价格房地产价格是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。
本章首先分析房地产价格的特点和作用，其次阐述房地产价格的形成和运动，剖析房地产价格的构成，最后，介绍了房地产价格评估的基本思路和方法。
第一节房地产价格的特点和作用一、房地产价格的特点（一）房地产价格的基本特性房地产作为商品同任何商品一样，是使用价值和价值的统一体。
根据马克思主义经济学的劳动价值理论和价格理论，从总体上看，房地产价格的基础仍然是价值，基本上也是房地产价值的货币表现，但又有其特殊性。
在这里之所以说是“基本上”，是因为房地产价格的形成与其它一般商品的价格形成相比，有着不同的特点。
房地产价格是一个复杂的经济范畴，既包括土地的价格，又包括房屋建筑物的价格，房与地是不可分割的统一体，房地产价格是这个统一物的价格。
房屋建筑物是人类劳动的结晶，具有价值，这与一般商品价值的形成是相同的。
但是土地是一种特殊商品，却不完全是劳动产品，一方面，原始土地是自然界的产物，并不包含人类劳动在里面，其所以具有价格是因为土地垄断引起的地租的资本化，所谓地租实质上就是土地使用者为使用土地而向土地所有人支付的费用，反映了土地的自然资源价值。
从这个角度看原始土地的价格并不是劳动价值的货币表现。
但另一方面，现实生活中的土地已经过了劳动加工，又凝结了大量的人类劳动。
为了使土地符合人类经济性的运用，人们在开发利用土地过程中，对原始土地进行改造，又投入了大量的物化劳动和活劳动，特别是作为建筑地块的土地投入的基础设施等费用更多，而且越往后去投入的劳动积累越多，这些投入的劳动凝结而成的价值与一般商品一样具有同等性质的劳动价值，从这个角度看土地价格绝大部分又是劳动价值的货币表现，它的价值量是由投入的劳动量来衡量的。
所以，房地产价值是房屋建筑物价值和土地自然资源价值及土地中投入劳动所形成的价值的统一，房地产价格就是这种综合性特殊价值的货币表现，由于房屋建筑物价值和土地中投入的劳动形成的价值占了主要部分，因此可以说房地产价格基本上是房地产价值的货币表现。
从房价构成角度论我国房价高涨的形成机制及对策研究
２ ０年 的 ２ ． ０８ １１ ％。二 是 由于房 地 产开 发 的建 筑部 分 Ｆ 开 发 商 ｈ
外 包 给 建筑 企 业 ，而建 筑 企 业 竞争 度 和 市场 化程 度 较 岛， 原 材 料 涨价 和 工 人 工资 提 高 首 先减 少 建 筑 企业 利 润 ，然后 才影 响房地 产企 业 。
容 易发 生 转 嫁 。税 负转 嫁 方 向根 据 买 者 的 需求 弹 性 而 定 。 目前我 国 正 处 由小康 向全 面 小康 的发 展 期 ，百姓 购 买 房 屋 属 于 刚性 需 求 ，需 求弹 性 较 小 ，因 此税 负 就通 过 房 价 转 移 到购 房者 的身 上 。
实 际 上 世 界上 很 多 发达 国家 也都 依 靠 “ 土地 财 政 ” ，但 国 外 主 要 通 过对 存 量 土地 征 收 物 业税 、房 产税 等 方 式 创造 财
不 会左 右 房 价 的 升 降 。 同时 利 润是 房 屋 销 售 收入 扣 除 成本 费 用 后 的剩 余 ，也不 会 对 房 价 产 生影 响 。所 以 下面 分 别从 土 地成 本 、建 安 成本 和 政 府 税 费三 个 方 面对 房 价 的 影 响进
行实证 分 析 。
Ｓ ｍ ｌ： ２ ０Ｑ ０ ９ ３ ａ ｐ ｅ ０ ３１ ２ ０Ｑ
（ 地价 上涨不 是房 价上 涨的原 因 一） 自国 家 实施 宏 观 调 控政 策 以来 ， “ 价 、地 价谁 决 定 房 谁 ”就 成 为全 社 会 广泛 关 注 的 一个 焦 点 问题 ，对 这 一 问题 的两 种 典型 观点 主 要来 自于 房 地产 开 发 商群 体和 国 家土 地 管 理 部 门。地 价 和 房价 作 为 房 地产 业 的 两个 主 要 的 指标 ， 两 者 的关 系 备受关 注 ，也 引起 了极 大 的争 议 。 本文 用Ｅ Ｅ Ｓ ＶＩＷ 软件 对房 价 和地 价进 行格 兰杰 因果 关 系 检验 （ ａ ｇｒ ｕａｔ） Ｇｒｎ ｅ ’ｓ Ｃａ ｓｉ ，以判断二 者 的因果关 系 。 ｌｒ
房地产市场以及房地产价格影响因素分析
房地产市场以及房地产价格影响因素分析房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。
房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。
所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。
房产也是自然商品，因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。
基本定义房产市场是以房产作为交易对象的流通市场，也是房屋商品交换关系的总和。
房产市场流通的房产，是有一定的房屋所有权和使用权的房屋财产。
狭义的房产，是指已经脱离了房屋生产过程的属于地上物业的房屋财产；广义的房产，是指房屋建筑物与宅基地作为一个统一体而构成的财产，亦包含相应的土地使用权在内。
2市场行情价格变化2013年2月，是中国楼市的传统淡季，然而国家统计局18日发布的最新数据显示，2月份全国70个大中城市，房价全面上涨的就有66个，楼市呈现出一幅淡季不淡的景象。
就新建商品住宅而言，从环比来看，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，持平的城市有3个，上涨的城市有66个，最高涨幅为3.1%。
从同比来看，70个大中城市中，价格下降的城市有8个，上涨的城市有62个，最高涨幅为8.2%。
与新房相比，二手房市场同样红火。
环比上涨的城市有66个，最高涨幅为2.2%；同比上涨的城市有49个，最高涨幅为6.7%。
2014年，关于房地产市场的看空言论骤然增多。
地产危机爆发、楼市“崩盘”、楼市“拐点”、房企破产倒闭等词句不断地出现在纸媒和网络上。
中国房地产市场在经历了十余年的高速发展之后，房地产企业们可能猛然间发现，他们身处在了一个新的十字路口。
应了那句话，潮水退去，才知道谁在裸泳。
眼下，各路房企分头出击，谋求淡市下的自我救赎，寻求再增长的动力。
[1]经过多轮调研与监测，有关部门认为房地产市场总体上“供过于求”，未来将侧重于“释放住房需求”。
此外，多个渠道的信息显示，为了配合新型城镇化的发展需求，支持和鼓励合理自住住房需求，有关部门将继续发挥好市场化手段的作用，研究“继续改善居民住房消费的金融服务”。
房地产基础知识培训资料
房地产基础知识培训资料一、房地产的定义和特点房地产，简单来说，是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。
实物包括土地、建筑物以及其他附着物，如树木、水井等。
权益则涵盖了所有权、使用权、租赁权、抵押权等各种权利。
而区位，指的是房地产的地理位置以及与周边环境、设施等的关系。
房地产具有以下几个显著特点：1、不可移动性：这是房地产最根本的特性。
土地和建筑物都固定在特定的位置，无法像一般商品那样随意移动。
2、独一无二性：没有两宗完全相同的房地产，即使在同一小区、同一栋楼，不同的单元也存在差异。
3、耐久性：土地具有不可毁灭性，建筑物只要建造得当，也可以在很长时间内存在。
4、数量有限性：土地是不可再生资源，其总量是有限的，特别是在城市中心区域，可供开发的土地更是稀缺。
5、用途多样性：同一宗房地产可以有多种用途，例如住宅可以改为商业用途，但这种改变需要符合相关法规和规划。
二、房地产的分类1、按用途分类居住房地产：包括普通住宅、高档公寓、别墅等，主要用于满足人们的居住需求。
商业房地产：如商场、写字楼、酒店等，用于商业经营活动。
工业房地产：工厂、仓库等，用于工业生产和存储。
农业房地产：包括农田、牧场、果园等，用于农业生产。
2、按开发程度分类生地：指不具备城市基础设施的土地，如荒地、农地。
毛地：指具有一定的城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的土地。
熟地：指具备完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。
3、按是否产生收益分类收益性房地产：能直接产生经济收益，如出租的写字楼、商铺等。
非收益性房地产：不能直接产生经济收益，如自用住宅、政府办公楼等。
三、房地产市场1、房地产市场的构成要素市场主体：包括房地产开发商、购房者、投资者、中介机构等。
市场客体：即房地产交易的对象，包括土地、房屋等。
交易条件：包括价格、付款方式、交易时间等。
2、房地产市场的分类一级市场：又称土地出让市场，是政府将土地出让给房地产开发商的市场。
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浅议房地产价格的基本构成要素及其影响因素房地产是指土地、建筑物以及固着在土地或建筑物上的不可分离的部分和附带的各种权益。
房地产与个人的其他资产相比有其自身的特性，这些特性包括：位置固定、使用价值耐久、不可分割、土地资源的有限性和整体价值的增值性等。
住房问题从来就不是一个纯粹的经济和市场问题，它是一个事关社会和谐以及城市建设是不是要以人为本的社会和政治问题。
不管是售楼人、二手房中介、炒房者，还是平民百姓，面对房价上涨，无不露出为房而动的焦躁。
自1990年我国土地使用制度市场化以来，特别是近几年，我国房地产价格持续攀升特别是以上海为中心的长江中下游地区房地
产价格上涨幅度为甚。
房地产价格的大幅度上涨已经引起了各方关注，并引发了是否产生房地产价格泡沫的大讨论。
如何看待我国房地产价格变动及合理控制房地产价格的过度波动，从而使宏观经济保持稳定是一个需要研讨的课题。
一、房地产价格的基本构成要素及其影响因素
居民所关心的房地产价格变动主要是商品房住宅价格的变动。
商品房是指房地产公司在取得土地使用权后开发销售的房屋。
购买商品房拥有独立的产权，土地使用权通常为40年到70年。
商品房的价格由市场供求关系决定。
（一）房地产价格基本构成要素
房地产价格是其价值的货币表现形式，即在土地开发、房屋建造和经营过程中凝结在房地产商品中的活劳动与物化劳动价值量
的货币表现。
房地产价格的基本构成要素如下：
1、土地价格或使用费
土地所有权转让或使用权出让的价格在房地产中占很大的比重。
由于房地产具有不可移动性，这一特性导致了房地产价格因土地资源相对稀缺程度的不同而存在很大差异。
即使是建筑质量在同一档次的房地产，其价格也会因为房地产所处区位的不同而存在明显差异。
2、前期开发工程费
前期开发工程费主要包括征用土地的拆迁安置费、勘察设计费、项目论证费，还有“三通一平”基础设施建设费等。
3、建筑安装工程费
建筑安装工程费是指房地产建筑的造价，是房地产价格的主要组成部分。
它由主体工程费、附属工程费、配套工程费和室外工程费构成。
4、开发管理费
开发管理费由房地产开发企业的职工工资支出、广告费和办公费构成。
5、房地产开发企业的利润和税金
由市场定价的商品房，房地产开发企业的利润率是不固定的，它取决于企业的经营管理水平。
而我国对于由政府定价的安居房、解困房等，利润率则限定在5%以内。
税金包含房地产交易的契税和房地产开发企业的所得税等。
（二）影响房地产价格的因素
房地产市场价格水平，既受到上述成本与费用构成的影响，同时也是其他众多因素相互作用的结果。
这些因素包括：
1、社会因素
社会因素包括社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费心理等。
例如，人口密度高的地方与家庭结构趋于小型化等都会引起住房需求的增加，从而抬高住房的价格。
当人们消费心理倾向于经济实用型或者是舒适方便时，房地产的设计和开发也会因此降低或者提高开发成本，从而影响房屋售价。
2、政治因素
政治因素是指会对房地产价格产生影响的国家政策法规，包括房地产价格政策、税收政策、城市发展规划等。
例如，目前国家正通过制定政策法规致力于减少房地产开发和交易过程中的各种不合理收费，从而降低住房价格。
3、经济因素
经济因素包括宏观经济状况、物价状况、居民收入状况等。
例如，当经济处于增长期时，社会对房地产的需求强烈，其价格也水涨船高。
物价水平和居民收入水平也与房地产价格呈同向变动。
4、自然因素
自然因素包括房地产所处地段的地质、地形、地势及气候等。
例如，地质和地形条件决定了房地产基础施工的难度，投入的成本越大，开发的房地产价格就越高。
气候温和适宜、空气质量优良的
地域，其房地产价格也会比气候相对恶劣的地域高。
5、区域因素
区域因素包括交通状况、公共设施、配套设施、学校、医院、商业网点、环境状况等。
例如，地处交通便利城区的房地产价格较高；繁荣商业区的房地产价格高昂，因持有这些区域的房地产而取得的租金收入不菲。
6、其他因素
其他因素是指影响某个房地产项目的具体因素，包括建筑物造型、风格、色调、朝向、结构、材料、功能设计、施工质量、物业管理水平等。
7、国外形势影响
为了解决次级债带来的流动性匮乏问题，稳定金融市场，美联储、欧央行和日本银行等向市场注入了大量的流动性资金，美国还降低了联邦基准利率，致使美元走软，国际石油和粮食等初级产品价格上涨。
国际市场上石油、金属等产品价格高位运行也导致我国能源、原材料购进价格居高不下。
综上所述，影响房地产价格的因素复杂多样，我国房地产市场发展还不平衡，房地产投资和价格增长较快，房地产市场服务体系尚不健全，房地产开发和交易行为不够规范等因素依然存在。
为此国家在房地产投资调控、房地产价格调控和政策性住房保障等多方面都加大了对房地产市场宏观调控力度，产房地产业对拉动经济增长和改善人民生活水平发挥着越来越重要的作用。