旧城改造项目开发测算方案11
旧村改造工程估算方案
旧村改造工程估算方案一、项目背景随着城市化进程的不断加快，我国农村地区的旧村改造工作显得尤为迫切。
旧村改造是指对农村地区的老旧建筑、村庄环境和基础设施进行改造升级，以提升农村地区的居住环境和生活品质，推动农村社会经济的全面发展。
旧村改造工程旨在实现“规划有序、产城融合、环境改善、产业发展、生活舒适、文化传承、社会和谐”的总体目标。
本文对旧村改造工程的估算方案进行详细阐述，为相关工程的实施提供参考。
二、估算内容旧村改造工程估算方案内容主要包括：项目概况、工程范围与规划、投资估算、资金筹措、项目实施计划等。
1.项目概况项目概况主要包括旧村改造工程的地理位置、环境现状、村庄规模、村民人口、居住条件、基础设施等情况的调查、分析和摸底。
通过对项目概况的分析，可以为后续的估算工作提供依据。
2.工程范围与规划工程范围与规划包括对旧村改造项目的整体规划和布局方案的设计。
根据项目概况的调查结果，对旧村改造工程的范围和规划进行详细划分与规划，包括改造对象、改造内容、改造标准、改造方案等。
3.投资估算投资估算是旧村改造工程估算方案的核心内容，主要包括工程造价估算、工程投资预算、资金需求估算等。
在进行投资估算时，需要考虑工程的建筑材料、人工成本、机械设备、管理费用、税金等多个方面的费用，对每一个环节进行估算。
4.资金筹措资金筹措是保障旧村改造工程实施的关键环节。
资金筹措主要包括政府投资、社会资本、银行贷款、项目融资等多种渠道和方式。
在制定资金筹措方案时，需要充分考虑项目的具体情况和特点，合理规划资金来源和使用。
5.项目实施计划项目实施计划是确保旧村改造工程按时按质完成的重要保证。
在制定项目实施计划时，需要确定工程施工周期、施工步骤、施工序列、质量验收、安全监管等内容，制定详细的施工方案和计划，并制定工程进度表和施工进度计划。
三、具体操作步骤1.项目概况的调查和摸底首先，需要对待改造的旧村进行详细的调查和摸底，包括地理位置、自然环境、社会经济、基础设施、居民生活等情况的全面了解。
城市更新项目拆迁评估工作的具体实施方案
城市更新项目拆迁评估工作的具体实施方
案
背景
随着城市的不断发展，一些老旧区域需要进行更新改造，而其
中最重要的一项工作就是拆迁评估。
这项工作涉及到大量的法律、
经济和社会问题，需要一份具体实施方案来指导工作的开展。
目的
本文的目的是提供一份城市更新项目拆迁评估工作的具体实施
方案，以便相关部门和人员能够遵循统一的标准进行工作，确保工
作的顺利进行。
实施方案
1. 确定评估范围和标准：拆迁评估需要确定评估的范围和标准，包括房屋的面积、年限、状况等。
同时，需要根据不同区域和市场
情况，制定不同的评估标准。
2. 确定评估单位和人员：拆迁评估需要专业的评估单位和人员进行，相关部门需要在评估单位数据库中挑选合适的单位，确保其具备相应的资质和经验。
3. 确定评估流程和时限：评估流程需要具体清晰，避免在工作过程中出现歧义和矛盾。
同时，需要在一定时限内完成评估工作，提高工作效率和质量。
4. 监管和管理：相关部门需要对评估单位和人员进行监管和管理，避免评估过程中出现不规范行为。
对于工作中存在的问题，需要及时发现并处理。
结论
城市更新项目拆迁评估工作的具体实施方案对于工作的顺利进行至关重要。
通过本文提供的实施方案，相关部门和人员能够顺利完成拆迁评估工作，确保工作的规范化和高效性。
旧城改造策划方案
旧城改造策划方案1. 背景随着城市的发展，国内许多城市出现了旧城区域老旧不堪的情况。
这些旧城区域往往规划不合理，建筑物老化严重，环境脏乱差，居住条件不良，给城市形象和市民生活造成了很大的影响。
因此，针对这些旧城区域的改造成为了城市规划和管理工作的重要任务。
2. 目标本项目旨在改善旧城区域的居住和生活条件，提升城市形象，使之成为市民居住和游客停留的舒适、美观的地方。
3. 方案3.1 规划设计首先，针对旧城区域的特点和现状，需要进行合理的规划设计，包括以下内容：3.1.1 建筑物改造对于老旧的建筑物进行拆除或大规模修缮，更新建筑立面和屋顶，更新设施和设备，提高建筑的品质和使用价值。
在保持原有城市风貌的同时，注重人性化设计和环保节能。
3.1.2 道路交通对于拥堵的交通瓶颈进行治理，对于道路和城市绿地的空间分配进行重新规划，改善车辆和行人的通行状况，营造宜人的城市空间。
3.1.3 公共设施增强旧城区域的公共设施，增设儿童游乐设施、社区健身设备等，并改善水、气、电、通讯等公共基础设施，提高旧城区域的公共服务水平。
3.2 经济快速发展在规划设计方面，需要注重经济发展，挖掘旧城区域的潜力，扶持特色产业、文化旅游等新兴产业，同时吸引外资进入。
这些都将为旧城区域提供经济支撑，促进城市发展。
3.3 社会管理和文化建设在旧城区域改造过程中，需要加强社会管理和文化建设，营造良好的社会氛围。
加强社区建设，增加社区服务设施，增加文化活动，提高市民生活质量。
4. 实施方案以上方案需要在实施过程中得到落实。
在实施过程中，要注重政府部门和市民群众的合作，科学规划，合理实施。
要有计划地引入各级资金支持，落实好资金使用和管理，确保合理使用，并尽快实现预期目标。
5. 结论通过以上方案的实施，可以有效地改善旧城区域的居住和生活条件，提高城市形象，推动城市持续发展。
其中，政府部门和市民群众的配合至关重要。
只有共同努力，才能实现城市的进步，为我们的城市营造更为优美的城市环境。
城市更新项目经济测算方法讲解(精品干货)
十、案例演示
地价补缴
经测算，项目需补缴地价224,228万元，抵扣原值4017万元，契税6606万元，实际缴纳地价226,817万元
拆迁用地（㎡） 建设用地 综合容积率 计价面积核准 综合地价 地价系数
旧屋村 未征转 城中村
地 非农指标覆盖用地 未征转建成区
工改商用地
42241 0 0
60632.2
63,200
回迁面积
可售面积
326,910 18,000 88,296
344,910
31,180 794
101,356 120,960 113,176
30,124 12,570 121,179 531,339 397,590
十、案例演示
建安及售价预估
建安成本
参照城市广场二期项目结算，集团成本审核，本项目计容建安成本为6900元/平方米。 酒店建安成本（不含地价、财务费用）由酒店公司单独估算，为13289元/平方米。 住宅、商业、办公、公寓售价预估 1、南门墩项目周边市场情况如下：
米
பைடு நூலகம்
十、案例演示
规划要点 容积率9.61，拆建比2.38，可售比48.5% 商业包括集中式商业，沿街商铺，其中沿街商铺全部用于回迁 酒店规划计容面积30124平方米，客房300间套；4个餐厅；6间会议室
规划
总计容积率面积（㎡）
R
住宅（㎡）
商铺（㎡）
集中式商业（㎡）
C
办公（㎡）
公寓（㎡）
酒店（㎡）
南门墩测算过程演示（测算结果仅作为参考）
十、案例演示
基础数据
过渡期安置
南门墩项目拆迁范围121673.2平方米，现状建筑面积343410平方米，具体如下：
旧城改造工程设计方案
旧城改造工程设计方案一、前言随着城市化进程的不断加快，旧城区的改造已经成为当前城市规划和建设的重要课题之一。
旧城区的改造不仅可以有效提升城市的整体形象和品质，还可以改善老旧建筑的使用条件，提高城市的功能性和舒适性。
因此，对旧城改造工程的设计方案，需要在兼顾城市规划和保护文化遗产的基础上，以实际情况为依据，制定出符合城市发展需要的整体改造方案。
二、旧城改造的意义和目标1. 旧城改造的意义旧城改造是城市建设的重要任务，其意义主要包括：（1）提升城市形象：通过改造，可以提高旧城区的环境质量，改善市容市貌，提升城市的整体形象和品质。
（2）改善居住环境：改造旧城区，可以提高居民的生活品质，改善老旧建筑的使用条件，提高居住舒适度。
（3）保护文化遗产：旧城区通常拥有悠久的历史文化，改造过程中需要兼顾保护文化遗产的同时，推动城市的发展和改善。
2. 旧城改造的目标根据以上意义，可以确定旧城改造的目标包括：（1）改善城市环境，提升城市品质：通过改造，提高市容市貌，改善环境质量，提升城市形象和品质。
（2）改善居住条件，提高居住舒适度：改善老旧建筑的使用条件，提高居住舒适度，提高居民的生活品质。
（3）保护文化遗产，实现城市可持续发展：在改造过程中，兼顾保护文化遗产，推动城市的发展和改善。
三、旧城改造工程设计的基本原则1. 保护原有风貌和风格：在旧城改造工程设计中，应尊重原有建筑的风貌和风格，充分考虑当地的历史文化传统和特色。
2. 保护历史文化遗产：在改造过程中，要保护好历史文化遗产，尊重历史，保留历史记忆，传承城市文化。
3. 结合现代需求：改造工程设计要结合现代需求，改善老旧建筑的使用条件，提高城市的功能性和舒适性。
4. 综合考虑生态环境：在设计方案中，要综合考虑生态环境的保护和改善，提高城市的生态品质。
5. 合理规划空间利用：通过改造，合理规划空间利用，提高城市的功能性和可持续发展能力。
四、旧城改造工程设计的具体内容1. 城市规划设计（1）综合分析：对旧城区的地理位置、交通状况、环境质量等进行全面分析，明确改造的定位和方向。
老旧小区改造估算方法
老旧小区改造估算方法
老旧小区改造是城市更新和改善居民生活环境的重要举措。
然而，对于老旧小区改造的投入和成本估算是一个复杂而又关键的问题。
在进行老旧小区改造时，需要考虑诸多因素，包括建筑结构、设施更新、环境改善等，因此需要科学合理地估算改造成本。
首先，对于老旧小区改造的估算方法，需要综合考虑建筑物的结构、设施、环境以及居民的需求。
在进行估算时，可以采用以下几种方法：
1. 资料搜集，首先需要对老旧小区的建筑结构、设施状况、环境问题等进行详细的调查和资料搜集。
了解老旧小区的实际情况是进行估算的基础。
2. 成本估算，根据老旧小区改造的具体内容，可以对各项改造工程进行成本估算。
这包括建筑物的修缮、设施的更新、环境的改善等方面的费用预算。
3. 技术评估，对于老旧小区改造的技术方案和施工工艺进行评估，确定合理的改造方案和施工方法，以及相关的技术支持和配套
措施。
4. 风险评估，对于老旧小区改造过程中可能出现的风险进行评估，包括工程施工风险、环境污染风险、居民安全风险等，为改造工程的顺利进行提供保障。
5. 经济效益评估，对于老旧小区改造后的经济效益进行评估，包括改善居民生活环境、提升房屋价值、促进当地经济发展等方面的效益估算。
在进行老旧小区改造估算时，需要综合考虑上述各方面因素，科学合理地进行成本估算和效益评估，为改造工程的顺利进行提供可靠的基础和支持。
只有通过科学合理的估算方法，才能确保老旧小区改造工程的顺利进行，为城市更新和居民生活环境的改善提供有效的支持。
老旧小区改造潜力测算与更新方案决策模型
模型应用与结果展示
模型应用
利用机器学习、大数据分析等技术，构建老旧小区改造潜力测算模型，对小区的改造潜力进行评估。
结果展示
通过可视化图表、报告等形式，向决策者展示测算结果，提供更新方案建议。
模型评估与改进建议
模型评估
通过实际案例验证、专家评审等方式， 对模型的有效性和准确性进行评估。
VS
改进建议
根据评估结果，对模型进行优化和改进 ，提高模型的预测精度和泛化能力。
05
老旧小区改造实践案例
案例一：北京市某小区改造实践
小区概况
该小区建成于1990年代，占地面积约为10万平 方米，共有10栋楼房和若干平房。
改造内容
包括建筑外墙翻新、屋顶防水层更新、公共设施 改善、绿化景观提升等。
改造效果
改造后的小区整体环境得到显著提升，居民生活 质量得到改善，受到广泛好评。
多模型融合
将多个单一模型进行融合，如：投票法、加权投票法等， 提高模型的稳定性和预测精度。
04
更新方案决策模型应用
应用场景与数据准备
应用场景
针对城市老旧小区，对其改造潜力进行测算，并制定合适的 更新方案。
数据准备
收集小区的建筑、环境、设施、居民调查等数据，并进行数 据处理，包括数据清洗、格式转换等。
案例二：上海市某小区改造实践
小区概况
该小区建成于2000年代初，占地面积约为8万平方米，共有8栋 楼房和若干商铺。
改造内容
包括建筑结构加固、外墙及门窗翻新、公共设施完善、停车位优 化等。
改造效果
改造后的小区整体形象得到提升，居民生活更加便利舒适，提高 了居民满意度。
案例三：深圳市某小区改造实践
小区概况
城市更新 项目测算
城市更新项目测算1. 项目范围和目标确定：明确城市更新项目的范围和目标，包括地理区域、更新内容、预期效果等。
2. 现状评估：对项目区域进行详细的现状评估，包括土地利用、建筑状况、基础设施、人口状况等。
这有助于了解项目的起点和确定改进的需求。
3. 需求分析：通过与利益相关者的沟通和调查，确定社区、居民和其他利益相关者的需求和期望。
4. 规划和设计：根据项目目标和需求分析，制定城市更新的规划和设计方案。
这可能包括土地利用规划、建筑设计、交通规划、公共空间设计等。
5. 成本估算：对项目的各项成本进行估算，包括土地收购、拆迁、建筑施工、基础设施改善、咨询服务等方面的费用。
考虑到通货膨胀和市场波动等因素，确保成本估算的准确性和可靠性。
6. 收益预测：预测项目实施后的收益，如新增的房产价值、租金收入、增加的税收、改善的社区环境等。
这有助于评估项目的经济可行性。
7. 风险评估：识别项目实施过程中的潜在风险，并制定相应的风险管理策略。
这可能包括法律法规风险、市场风险、技术风险等。
8. 资金筹措：确定项目的资金来源，可能包括政府拨款、私人投资、贷款等。
制定合理的资金计划和还款计划。
9. 社会和环境影响评估：评估项目对社会和环境的影响，包括社区参与、社会包容性、环境保护等方面。
确保项目的可持续性和社会接受度。
10. 项目时间表：制定详细的项目实施时间表，包括各个阶段的时间安排和关键里程碑。
11. 监测和评估：建立项目的监测和评估机制，定期评估项目的进展情况，确保项目目标的实现，并根据需要进行调整。
城市更新项目的测算需要综合考虑各种因素，并根据具体情况进行灵活调整。
与专业团队合作，充分考虑利益相关者的意见，确保项目的可行性、可持续性和社会效益。
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关于对大姚县城石油公司片区
旧城改造开发建设的报告及项目经营效益预计测算
方案
大姚县委、县人民政府：
为了改善大姚县城旧城区人居环境，提高居民生活质量，提升城市品位，谨向大姚县委、县人民政府建议，对大姚县城石油公司片区旧城进行改造开发建设，请大姚县委、县人民政府给予协调支持，由我公司对该项目进行改造开发建设。
项目完成后，预计可实现利税 12980.10万元，其中：新增税金10374.21万元，新增利润2605.89万元。
现将拟改造开发建设项目的规模、功能及经营效益预测方案向大姚县委、县人民政府汇报如下：
一、拟改造开发建设地块的现状
拟改造开发的地块位于大姚县城老城区（大姚县人民政府对面），具体四至界限：东至环城东路临蜻蛉市场，南至环城南路临超市，西至南街临百花照相馆，西至东街临县人民政府，占地面积㎡（约48亩）。
该片区有居民住户约600户，有大姚县武装部、大姚县彩印厂职工宿舍区、大
姚县旅游局、大姚县石油公司、大姚县农业银行等机关企业单位。
片区内的房屋大部分是上世纪五十年代建设的土木结构房屋，多数年久失修，已属危房，既不利于居住安全，又影响城市境观，加之居民区排水管网设施不配套，下雨天经常被水淹，居民出行及为困难。
针对这些实际存在的问题及安全隐患，很有必要对该区域的旧城区进行改造建设。
二、拟改造开发建设地块的拆迁补偿方案
对于该片区内的居民房屋可采用产权置换安置方式进行拆迁补偿，住户可选择现金安置，也可以选择用我公司新建的平层住房或电梯房置换安置，置换比例可按1：1（1平方旧房可置换1.1平方新房），具体的住房幢数、层数、位置可由安置户自由选择；片区内的机关企业单位可以采用搬迁重建的方式进行安置，搬迁重建费用由本公司承担。
该片区内原有旧商铺约7000㎡，旧住房55000㎡，临街商铺一层按15000／㎡赔偿，预计应赔偿金1.05亿元；二层按5000元／㎡赔偿，预计应付赔偿金3500万元；三层、四层按2000元／㎡赔偿，预计应付赔偿金2800万元；临街商铺租金损失预计赔偿5000万元；其他旧住房按2000元／㎡赔偿，预计应付赔偿金1.1亿元，该项目预计应付拆迁赔偿
金总计3.28亿元。
三、拟改造开发建设项目的规模及功能
拟改造开发项目占地㎡，建设规划容积率、绿化率、建筑密度等建设指标按城建主管部门的规划要求建设，计划将现在大姚县武装部所处位置的山坡推平，在该区域内新建4条南北走向的步行街，新建1条东西走向的18米大街，计划总建筑面积142400㎡，其中：临街商铺面积46200㎡，高层住宅44000㎡，普通住宅52200㎡，项目土建工程总投资5.14亿元（不含土地出让金），项目规模、功能具体规划如下：
（一）、临街商铺：临街位置规划为商住一体的商住房，一层、二层设计规划为商铺，三层设计为饮食业、停车场，四层规划为普通住房和停车场，将二层商铺位于底层街道上空的通道全部连通，建成第二层步行街，同时，规划建设两个大型购物商场，将该区域改造建设成功能齐全、名副其实的“大姚商业第一城”。
（二）、高层电梯住宅：规划两幢层数26层的高层电梯洋房，计划在现在的县武装部位置新建一幢，在南街与环城南路的交汇处新建一幢，建设面积约44000㎡，这两幢高
层电梯洋房建成后将极大的改善大姚县城旧城区的城市景观及提升城市品位。
（三）、普通住宅：除临街商铺及高层电梯住宅外的地块，全部规划建设成层数为四至六层的普通住宅，建设面积约52200平方米。
四、拟改造开发项目投资总概算
（一）、土地转让金：1350万元（54亩×25万元／亩）（二）、拆迁安置赔偿金：预计3.28亿元
（三）、建筑安装工程成本：
1、临街商铺及普通住宅建筑成本：
98400㎡×1100元／㎡＝1.08亿元
2、高层住宅建筑安装成本：
44000㎡×1500元／㎡＝0.66亿元
建筑安装工程成本总计：1.74亿元
（四）、小区内街道建设工程成本：
10000㎡×150元／㎡＝150万元
（五）、基础设施建设工程（小区道路绿化、亮化工程）：540万元（100000元／亩×54亩）
（六）、不可预见费（附属工程费）：600万元
（七）、资金筹措计划及财务费用
1、资金筹措
计划总投资5.28亿元，自筹资金3.28亿元，申请银行贷款2亿元。
2、财务费用（资金占用费）
按项目开发期限5年核算，贷款年利率7.47%，2亿元贷款本金应付资金占用费：
2亿元×7.47%×5年＝0.75亿元
项目开发总成本合计：6.03亿元。
五、项目售楼收入的测算
（一）、住宅销售单价测定
高层住宅销售单价预计按2000元／㎡测算；普通住宅销售单价预计按1700元／㎡测算。
（二）、商铺销售单价测定
根据在老城区的商铺销售情况，本项目的商铺一层预计18000元/m2，二层8000元/m2。
（三）、销售总收入测算
1、一层商铺销售收入：23100m2×18000元/m2＝41580.00万元；
2、二层商铺销售收入： 23100m2×8000元/m2＝18480.00万元；
3、高层住宅销售收入：44000㎡×2000元／㎡＝8800.00万元；
4、普通住宅销售收入：52200㎡×1700元／㎡＝8874.00万元；
预计销售收入总计：77734.00万元。
四、项目经营管理费支出测算
（一）、销售费用：包括宣传广告费、售楼人员工资， 77734.00万元×3%＝2332.02万元；
（二）、售楼部租赁、装修费用：100.00万元，包括房屋租赁费、房屋装修费、售楼模型沙盘制作费；
（三）、管理费用：77734.00万元×2%＝1554.68万元；
（四）、管理人员工资:142400㎡×30元/㎡=427.20万元。
预计经营管理费用合计：4413.90万元。
五、项目经营销售税金测算
1、应缴营业税：77734.00万元×5%＝3886.70万元；
2、应缴城建税：3886.70万元×5%＝194.34万元；
3、应缴教育附加费：3886.70万元×3%＝116.60万元；
4、应缴地方教育附加费： 3886.70万元×1%＝38.87万元；
5、应缴印花税：77734.00万元×5‰0＝38.87万元。
预计应缴销售税金合计：4275.38万元。
六、项目土地增值税测算
土地增值额：销售收入－开发成本
＝77734.00万元－60300万元＝17434.00万元；
增值比例：17434.00÷77734.00×100％＝22.43％；
适用税率：增值比例未超过50％的适用税率为30％。
应交土地增值税：17434.00万元× 30％＝5230.20万元
七、项目经济效益分析
（一）、基本参数
1、预计销售收入77734.00万元；
2、预计土地成本 1350.00万元；
3、拆迁安置赔偿费：32800.00万元；
3、预计土建工程、附属工程、基础设施工程18690.00万元；
4、预计资金占用费7500.00万元；
5、预计经营管理费用4413.90万元；
6、预计应交销售税金4275.38万元；
7、预计应交土地增值税5230.20万元。
（二）、项目经营毛利润测算
项目毛利润：销售收入—成本费用及税金
＝77734.00万元—1350.00万元—32800.00万元—18690.00万元—7500.00万元—4413.90万元—4275.38万元—5230.20万元＝3474.52万元
（三）、项目所得税测算
预计应缴所得税：毛利润×税率
＝3474.52万元×25%＝868.63万元（四）、项目净利润测算
预计项目净利润：毛利润－所得税
＝3474.52万元－868.63万元
＝2605.89万元
该项目实施完工预计可为县财政新增税金10374.21万元，预计新增企业净利润2605.89万元。
特此报告
大姚兴亚房地产开发有限公司
2010年11月20日。