房屋建筑物及土地评估的方法及依据
房屋评估的标准是什么
房屋评估的标准是什么房屋评估是指对房屋进行全面、客观、准确的评定，以确定其合理的市场价值。
房屋评估的标准是多方面的，包括房屋的建筑质量、地理位置、市场需求、政策法规等多个方面。
下面将从这些方面逐一介绍房屋评估的标准。
首先，房屋评估的标准之一是房屋的建筑质量。
建筑质量是评定房屋价值的重要因素之一，包括房屋的结构、材料、装修等方面。
结构是否牢固、材料是否优质、装修是否精美，都会直接影响房屋的价值。
一般来说，新建的房屋建筑质量会更好，因此也会更有价值。
其次，地理位置也是房屋评估的重要标准之一。
地理位置好的房屋往往更值钱，比如位于市中心、交通便利、配套设施完善的房屋。
而偏远地区或者交通不便的房屋，其价值往往会相对较低。
因此，地理位置是评定房屋价值的重要考量标准之一。
除此之外，市场需求也是房屋评估的标准之一。
市场需求的变化会直接影响房屋的价值，比如某些地区因为政策扶持或者经济发展，导致房屋需求量增加，房屋价值也会相应上涨。
而某些地区因为人口外流或者经济不景气，房屋需求量减少，房屋价值也会相应下降。
因此，市场需求是评定房屋价值的重要因素之一。
最后，政策法规也是房屋评估的重要标准之一。
政策法规的变化会直接影响房屋的价值，比如土地政策的变化、购房政策的调整等都会对房屋的价值产生影响。
因此，在进行房屋评估时，需要考虑政策法规对房屋价值的影响。
综上所述，房屋评估的标准是多方面的，包括建筑质量、地理位置、市场需求、政策法规等多个方面。
在进行房屋评估时，需要全面考量这些因素，以便准确评定房屋的市场价值。
只有全面客观地评定房屋，才能为买卖双方提供准确的参考，保障双方的利益。
资产评估实务(一)房地分估模式下房屋建筑物的评估知识点
房地分估模式下房屋建筑物的评估（三）房地分估模式下房屋建筑物的评估房屋建筑物评估值＝重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值（4-19）或房屋建筑物评估值＝单位面积重置成本×建筑面积×成新率＝重置成本×成新率（4-20）1.确定重置成本重置成本＝建安综合造价＋前期费用及其他费用＋利息＋合理利润（4-21）涉及评估对象房屋建筑物是否可抵扣增值税（1）建安综合造价的确定房屋建筑物的建安综合造价包括土建工程造价和安装工程造价。
一般可根据实际情况采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法。
如果待评估的房屋建筑物规模大、类型杂、项数多，可以在计算建安综合造价时将委托评估的房屋建筑物进行分类评估。
【重编预算法举例】下面以某项目的重编预算法为例说明建安综合造价的测算过程。
①土建工程用料表（见表4-8）。
②土建工程造价测算按照工料分析确认其人工费为2103860.03元，材料费为3719290.34元，机械费为129516.44元，故其分布分项费为6836288.02元。
具体测算如表4-9所示。
③安装工程用料表（见表4－10）④安装工程造价测算根据该工程的安装工程量，确认其人工费为297101.95元，材料费为193628.20元，具体测算如表4-11所示。
⑤建安综合造价＝土建工程造价（不含税）＋安装工程造价（不含税）＝8324646.37 ＋ 709449.90＝9034096.27（元）（注：假定该项目可抵扣增值税，重置价值均按照不含税考虑，故工程造价不含增值税）（2）前期费用及其他费用确定前期费用包括筹建费、可行性研究费、规划费、设计费、地质勘察费、场地平整费、水电气费、临时设施费用等。
期间费用主要为工程建设监理费、建设单位管理费、城市基础设施配套费、人防工程易地建设费、文物调查、勘探、发掘费、工程定额测定费、建设劳保费、拆迁管理费、新型墙体材料专项基金、建筑垃圾处置费、临时占道费和其他相关验收检测费等。
房地产估价与土地估价的基本理论与方法
一、房地产基本概念和内涵1、房地产----是指土地、建筑物及其他地上定着物（附着物），它是实物、权益、区位三者的综合体。
也以是土地，也可以是建筑物，还可以是综合体。
2、土地——-—是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间。
仅指土地部分，土地价值不含地上建筑物价值。
3、建筑物—---是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件和建筑设备(如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备)等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。
4、房屋——--是指有基础、墙、顶、门、窗，能够遮风避雨，供人在内居住、生活、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。
5、构筑物—-——是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。
6、其他地上定着物--——固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物;虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物.(比如，埋在地下的进水、排水、供电、通讯等管线和设施，建造在地上的庭院、花园、假山、围墙，种植在地上的树木、花草等。
临时搭建的帐蓬、戏台等则不属于房地产.）7、地上建筑物-—-—一般不仅指地面±0以上的建筑物，还包含地面以下的建筑物，是指在该土地范围内的所有建筑物。
如地下室、地下停车场等。
(特别是在建工程,未完工的基础等）通常将房地产简化为两大部分,即土地和建筑物(地上建筑物）两大部分。
二、房地产的表现形态（实物）1、估价对象的主要表现形态通常将房地产简化为两大部分，即土地和建筑物(地上建筑物）两大部分。
2、估价报告涵盖的对象在现实房地产估价中，房地产的表现形式多种多样。
因为土地估价与房地产估价有不同的规范要求，因此不同的估价对象需要出具不同的估价报告。
三、房地产权益 1、概念及内涵：（1)房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益三大部分。
房屋建筑物及土地评估的方法及依据
关于企业搬迁评估中房屋建筑物评估的程序、方法和依据一、评估程序：1、前期准备工作。
委托方、评估公司与企业三方先行沟通，明确评估程序、评估方法及评估依据等，确定现场查勘日，企业依照评估公司提供的前期准备资料清单〔附件一〕，于现场查勘日之前准备完成。
2、现场查勘。
评估公司于现场查勘之日起，与企业相关人员一起对企业所持房屋建筑物、构筑物及地上附着物〔水泥道路、水泥场地、围墙、下水管道、厂区消防系统、室装修工程〕做一个全面的清查、登记和分析，确定评估围及评估对象权属。
3、评估计算。
现场查勘完成后，评估公司根据现场查勘的数据及企业提供的资料，按照评估依据、程序和方法开场做评估计算等工作，根据企业资产的多少，一般在两个星期左右时间，提供应委托方初稿。
4、核对。
企业收到委托方递交的初稿后，仔细核对，对有异议的局部，整理成书面的形式并提交委托方。
委托方适时安排评估公司和企业会面，就企业异议的地方当面做解释和完善工作，如有必要，还应至现场作进一步的复核，最终再出具正式报告。
二、评估方法：评估的主要方法有市场法、收益法和本钱法。
企业搬迁补偿是指企业在实施搬迁过程中被搬迁资产处于继续使用状态下重建或重置所需的价格，故宜采用本钱法。
具体如下：〔一〕房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施的评估：重置本钱确实定：房屋根本重置价根据关于确定2012年度市房屋根本重置价格的通知，苏住建房(2013)3号文确定；工程建立工程配套规费根据昆政办发[2009]82号件规定，收费工程由原执收单位委托市行政效劳中心集中收取。
〔二〕土地使用权的评估：土地使用权的市场比拟法是通过与近期交易的宗地进展比拟，并对一系列因素进展修正，而得到待估宗地在估价期日的市场状况下的价格水平。
这些因素主要有交易情况因素、交易日期修正、区域因素和个别因素四类。
通过交易情况修正，将可比交易实例修正为正常交易情况下的价格；通过交易日期因素修正，将可比交易实例价格修正为评估期日时的价格；通过区域因素修正，将可比交易实例价格修正为待估对象所处区域条件下的价格；通过个别因素修正，将可比交易实例价格修正为待估对象自身状况下的价格。
房屋建筑面积的法律规定(3篇)
第1篇一、引言房屋建筑面积是指房屋的平面面积，是衡量房屋规模和价值的依据。
在我国，房屋建筑面积的法律规定涉及到多个法律法规，包括《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》等。
本文将从以下几个方面对房屋建筑面积的法律规定进行详细阐述。
二、房屋建筑面积的定义及计算方法1. 定义房屋建筑面积是指房屋建筑物的水平投影面积，包括房屋的墙体、柱子、梁、板等结构部分所占的面积。
房屋建筑面积分为套内建筑面积、分摊建筑面积和房屋产权建筑面积。
2. 计算方法（1）套内建筑面积：套内建筑面积是指房屋产权人实际拥有的建筑面积，包括房屋产权人自用部分和分摊的共有部分面积。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积（2）分摊建筑面积：分摊建筑面积是指房屋产权人应当分摊的共有部分面积，包括电梯井、楼梯间、消防通道、公共走廊等。
分摊建筑面积=（套内建筑面积×共有部分面积比例）+（共有部分面积×房屋产权人套内建筑面积比例）（3）房屋产权建筑面积：房屋产权建筑面积是指房屋产权人拥有的全部建筑面积，包括套内建筑面积和分摊建筑面积。
房屋产权建筑面积=套内建筑面积+分摊建筑面积三、房屋建筑面积的法律规定1. 土地管理法《中华人民共和国土地管理法》第二十二条规定，土地使用者应当按照批准的土地用途和建设规划，合理利用土地，不得擅自改变土地用途。
在建设房屋时，土地使用者应当依法取得土地使用权，并按照规定缴纳土地出让金。
2. 城市房地产管理法《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定，房地产开发企业应当按照土地出让合同约定的土地用途、规划条件和建设要求，进行房屋开发建设。
房屋建筑面积应当符合规划条件和建设要求。
3. 建筑法《中华人民共和国建筑法》第三十六条规定，建筑设计应当符合城市规划、土地管理、环境保护等法律法规的要求。
建筑设计应当合理利用土地，节约用地，提高土地利用率。
国有土地上房屋征收评估技术细则
国有土地上房屋征收评估技术细则第一章总则第一条制订依据：为了规范本市国有土地上房屋征收评估工作，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、《海安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》，参照《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等有关规定，制定本技术细则。
第二条适用范围：评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本技术细则。
第三条评估机构：从事国有土地上房屋征收评估的单位，应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上（包含三级）房地产评估资质的房地产估价机构（以下简称评估机构），并已列入向社会公布的房屋征收评估机构名录。
第四条评估人员：从事国有土地上房屋征收评估活动的工作人员应当经培训合格取得上岗证，负责征收评估工作的专业人员，应当是评估机构中的专职注册房地产估价师。
第五条评估对象：为被征收范围内经现场查勘认定的被征收合法建筑物及其占用范围内的国有土地使用权和其他不动产（以下简称被征收房屋）以及除政府对于产权调换房屋价格有特别规定外的用于产权调换的房屋，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。
第六条评估目的：被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
第七条评估时点：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
第八条评估假设：被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
不动产四种基本估价方法应用
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3 建立价格可比基础。任何一个产业可持续发展，必须依赖于真实的数据 分析，只有把握原始数据才能获得真实的分析结果。“估价”是企业服务于 客户中的硬指标，只有达到预定估价才能实现营运发展，带动企业客户资源 群体的扩大化。 4 交易情况修正。房产交易模式日趋扩大化发展，房地产公司业务模式也更 加灵活多变，原始数据收集与处理模式多种多样。交易情况修正是排除交易 行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为 正常市场价格。 5 区域因素修正。主要因子有商业繁华程度、交通条件、公用设施及基础设 施水平、区域环境条件、城镇规划、土地使用限制、产业集聚程度等。不同 用途的土地，影响其价格的区域因子不同，区域因素修正的具体因子应根据 估价对象的用途确定。将区域因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出 区域因素条件指数，再按公式计算。 6 计算比准价格。估价调查中重视原始数据收录与处理，提升了房地产公司 的市场竞争力与技术创新力。在修正过上述的交易情况、交易期日、区域因 素、个别因素、容积率、土地使用年限之后，就可以求取出在评估基准日待 估宗地的比准价格。
市场比较法的应用
市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。这一替代原理作用于房地产 市场，便表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵引，趋于一致， 因此，可以利用与估价对象同类型的具有替代性的交易实例的价格，来推测 委估房地产可能实现的市场价格。 市场比较法的应用方法 1 收集宗地交易实例。 房地产市场调查中，重视原点数据收录于分析，体现了分析结果真实 性原则。资料收集范围包括：地块位置、面积、用途、成交时间、双 方当事人、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别 因素、土地价格等。 2确定比较实例。 原始数据是市场环境的客观反映，把握原始数据层能够带动数据库革 新，为房地产提供准确的市场比较结果，也更加切合经济发展之实际 情况。要求选取三个以上的比较实例。比较实例应选择与估价期日最 接近，与估价宗地用途相同，土地条件基本一致，属同一供需圈内相 邻地区或类似地区的正常交易实例
房屋评估标准
房屋评估标准房屋评估是指对房屋进行全面、系统的评定，以确定其价值、条件和适用性的过程。
房屋评估标准是评估工作的基础，它直接影响着评估结果的准确性和公正性。
因此，了解房屋评估标准对于房地产行业的从业人员以及购房者来说都是非常重要的。
首先，房屋评估标准包括了房屋的结构和建筑质量。
评估师需要对房屋的结构、材料、施工工艺等进行全面的检查和评定，以确定房屋的结构安全性和建筑质量是否达标。
这一部分评估标准的重点是确定房屋是否存在裂缝、渗漏、变形等质量问题，以及房屋的整体结构是否稳固。
其次，房屋评估标准还包括了房屋的装修和设施情况。
评估师需要对房屋的装修风格、材料、设施设备等进行评定，以确定房屋的装修水平和设施完备程度。
这一部分评估标准的重点是确定房屋的装修风格是否符合时代潮流、材料是否环保健康、设施设备是否齐全。
另外，房屋评估标准还包括了房屋的地理位置和周边环境。
评估师需要对房屋所处的地理位置、周边配套设施、交通便利程度等进行评定，以确定房屋的地理位置优劣和周边环境优劣。
这一部分评估标准的重点是确定房屋所处地段的发展潜力、周边配套设施的完备程度、交通便利程度等因素。
最后，房屋评估标准还包括了房屋的市场价值和租金收益。
评估师需要对房屋所处地段、房屋本身的条件、当地的房地产市场情况等因素进行综合考量，以确定房屋的市场价值和租金收益水平。
这一部分评估标准的重点是确定房屋的市场定位、预测未来的增值空间、评估租金收益的可行性。
总之，房屋评估标准是评估工作的基础，它直接关系到评估结果的准确性和公正性。
了解房屋评估标准对于评估师来说是提高评估水平的基础，对于购房者来说是保障购房权益的基础。
希望大家能够加强对房屋评估标准的学习和了解，提高对房屋评估工作的认识和重视程度。
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关于企业搬迁评估中房屋建筑物评估的
程序、方法和依据
一、评估程序：
1、前期准备工作。
委托方、评估公司与企业三方先行沟通，明确评估程序、评估方法及评估依据等，确定现场查勘日，企业依照评估公司提供的前期准备资料清单（附件一），于现场查勘日之前准备完成。
2、现场查勘。
评估公司于现场查勘之日起，与企业相关人员一起对企业所持房屋建筑物、构筑物及地上附着物（水泥道路、水泥场地、围墙、下水管道、厂区消防系统、室内装修工程）做一个全面的清查、登记和分析，确定评估范围及评估对象权属。
3、评估计算。
现场查勘完成后，评估公司根据现场查勘的数据及企业提供的资料，按照评估依据、程序和方法开始做评估计算等工作，根据企业资产的多少，一般在两个星期左右时间，提供给委托方初稿。
4、核对。
企业收到委托方递交的初稿后，仔细核对，对有异议的部分，整理成书面的形式并提交委托方。
委托方适时安排评估公司和企业会面，就企业异议的地方当面做解释和完善工作，如有必要，还应至现场作进一步的复核，最终再出具正式报告。
二、评估方法：
评估的主要方法有市场法、收益法和成本法。
企业搬迁补偿是指企业在实施搬迁过程中被搬迁资产处于继续使用状态下重建或重置所需的价格，故宜采用成本法。
具体如下：
（一）房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施的评估：
重置成本的确定：房屋基本重置价根据关于确定2012年度苏州市房屋基本重置价格的通知，苏住建房(2013)3号文确定；工程建设项目配套规费根据昆政办发[2009]82号件规定，收费项目由原执收单位委托市行政服务中心集中收取。
土地使用权的市场比较法是通过与近期交易的宗地进行比较，并对一系列因素进行修正，而得到待估宗地在估价期日的市场状况下的价格水平。
这些因素主要有交易情况因素、交易日期修正、区域因素和个别因素四类。
通过交易情况修正，将可比交易实例修正为正常交易情况下的价格；通过交易日期因素修正，将可比交易实例价格修正为评估期日时的价格；通过区域因素修正，将可比交易实例价格修正为待估对象所处区域条件下的价格；通过个别因素修正，将可比交易实例价格修正为待估对象自身状况下的价格。
市场比较法的基本公式是：
PX=P′×A×B×C×D= P′×()
()
()()
100
100
100
100
⨯
⨯
⨯
其中：P——待估对象评估价格
P′——可比交易实例价格
A=100/（）=正常交易情况指数/可比实例交易情况指数
B=（）/100=估价期日价格指数/可比实例交易时价格指数
C=100/（）=待估对象所处区域因素条件指数/可比实例所处区域因素条件指数
D=100/（）=待估对象个别因素条件指数/可比实例个别因素条件指数
在一般情况下我们选取三个可比参照对象A、B、C对其分别求取比准价格，然后按简单算术平均确定评估对象的评估价值，其公式为：
P=（PA+ PB+ PC）/3
其中：PA————按参照对象A所求取的比准价格；
PB————按参照对象B所求取的比准价格；
PC————按参照对象C所求取的比准价格
三、评估依据：
(一) 法律、法规依据
1、《中华人民共和国合同法》；
2、《苏州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》；
3、其他有关的法律、法规和规章制度。
(二) 准则依据
1、财政部印发的《资产评估准则---基本准则》、《资产评估职业道德准则---基本准则》；
2、中国资产评估协会发布的《资产评估准则---评估报告》、《资产评估准则---评估程序》、《资产评估准则---机器设备》、《资产评估准则---不动产》、《资产评估准则—业务约定书》、《资产评估准则—工作底稿》等；
3、中国资产评估协会发布的《资产评估价值类型指导意见》、《注册资产评估协关注评估对象法律权属指导意见》。
(三) 行为及权属依据
1、我公司与委托方签订的《业务约定书》。
(四) 取价依据
1、资产评估常用数据与参数手册[第二版]；
2、江苏省建筑与装饰工程计价表；
3、江苏省建筑安装工程费用定额；
4、《苏州市建设工程工程量清单计价暂行规定》；
5、《苏州市工程造价信息》；
6、昆山市住房和城乡建设局公布的昆住建[2013]3号文件《关于确定2012年度苏州市房屋基本重置价格的通知》；
7、苏州地区目前执行的《建筑工程基础定额和建筑工程补充预算定额》；
8、苏州地区目前执行的《建筑安装工程费率表》；
9、苏州地区典型工程造价指标；
10、苏州地区建筑材料价格信息资料；
11、江苏省安装工程计价表及江苏省市政工程计价表（2004版）；
12、《2014机电产品报价手册》；
13、苏州市工程造价管理处编制的《安装材料价格信息》；
14、被评估单位提供的相关资料和有关资产现行市价、厂家询价资料和计费规定；
15、评估人员现场勘察所得的有关数据。