定价策略之市场比较法
第三章市场比较法
市价比较法 现行市价法 市场资料比较法
交易实例比较法 买卖实例比较法 交易案例比较法
市场比较法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 估价公式 + 适用对象 + 使用条件
估价步骤 运用举例
一、市场比较法的基本原理
关 键
选择类似房地产
类似房地产是指与估价对象处于同一供求
圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构
系数应以成交
将估可价比时实点例的在价其格成的交过日程期称时交的易日为价日期基时础格期的来调修价确整正格定为。在
采用百分率法修正，其公式为：
可比实例在成交日期时的价格×交易日期 修正系数＝在估价时点时的价格
假设从成交日期到估价时点时，可比实例 价格涨跌的百分率为±T％
在估价时点的价格＝ 可比实例在成交日期时的价格×（1±T％）
第三章 市场比较法
1
不动产估价
市场比较法※
学习内容
主要内容 1、市场比较法的基本原理 2、市场比较法估价步骤 3、市场比较法运用举例
一、市场比较法的基本原理
市场比较法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 估价公式 + 适用对象 + 使用条件
估价步骤 运用举例
（一）概念 市场比较法是将估价对象 与估价期日近期有过交易的类似房地产 进行比较，对这些类似房地产的已知价 格作适当的修正，以此估算估价对象的 客观合理价格或价值的方法，采用比较 法求得的房地产价格又称比准价格。
利用房地产价格指数进行修正
时间 1 2 3 · · n
价格
P1 P2 P3 · ·
Pn
定基价格指数
《市场比较法》课件
缺点
受市场波动和数据可获得性的影响，结果可能存在 一定的主观性和误差。
典型的市场比较法案例
通过分析类似公司的市场交易和财务数据，我们可以了解不同行业的市场价值和竞争情况，从而判断目标公司 的估值。
实际应用中遇到的问题和解决 方法
在实际应用市场比较法时，可能会遇到数据收集和调整的问题。需要在综合 考虑各种因素后，进行合理的数据修正和评估。
《市场比较法》PPT课件
通过市场比较法，我们可以用一种客观而合理的方式来估计公司的价值。这 个PPT课件将深入讨论市场比较法的原理、应用场景以及相关的技巧和注意事 项。
什么是市场比较法
市场比较法是一种企业估值方法，通过参考类似的可比公司的市场价格或财 务数据来评估目标公司的价值。
市场比较法的应用场景
市场比较法的使用方法
1
1. 选择可比公司
确定与目标公司在行业、规模和地理位置等方面相似的公司。
2
2. 比对财务数据
对可比公司的财务数据进行详细比对和分析，包括营收、利润和估值指标。
3
处理差异
考虑到可比公司间的差异，进行调整和修正，确保比较的准确性。
如何选择可比公司
选择可比公司时，应考虑行业、规模、竞争环境和财务状况等因素。确保选 择的公司与目标公司有相似的经营模式和市场定位。
2 规模差异
将可比公司的财务数据按 规模进行调整，确保比较 的公平性。
3 市场风险
考虑到市场风险的不同， 对可比公司的估值进行风 险修正。
市场比较法评估的误差和限制
1 市场波动
市场价格和财务数据可能 受到市场波动的影响，导 致评估结果存在误差。
2 数据可获得性
可能难以获得完整和准确 的可比公司的数据，对评 估的可靠性产生限制。
定价对比方案
定价对比方案引言定价是每个企业非常重要的一环，因为它直接影响到企业的盈利能力和市场竞争力。
在制定定价策略时，企业需要考虑多个因素，包括成本、市场需求、竞争对手等。
本文将介绍三种常见的定价对比方案，并分析它们的优缺点。
1. 成本加价成本加价是最基本的定价方法之一，它的原理是将产品的成本加上一定的利润作为售价。
这种定价方法比较简单直接，容易理解和实施。
优点•易于计算和控制，不需要过多的市场信息和数据。
•可以确保企业获得合理的利润，尤其适用于初创企业或者竞争压力较小的市场。
缺点•忽略了市场需求和竞争情况，可能导致价格过高或过低。
•没有考虑到产品的附加价值和顾客的心理价位。
2. 竞争定价竞争定价是根据市场竞争情况来制定价格的方法。
企业会对竞争对手的定价进行调研，然后根据自身产品的特点和竞争策略来进行定价。
优点•能够根据市场实际情况进行灵活调整，更加贴合市场需求。
•可以借鉴竞争对手的经验和策略，降低市场风险。
缺点•可能导致价格竞争激烈，降低整体利润率。
•需要持续跟踪竞争对手的定价策略，增加了市场研究成本和时间成本。
3. 值定价值定价是根据产品或服务的价值来制定价格的方法。
企业通过了解顾客的需求和市场的状况，确定产品的唯一卖点和特色，然后将价格与产品的价值挂钩。
优点•能够根据产品的独特价值进行定价，确保顾客认可并willing to pay。
•可以建立企业的品牌形象，提高产品的溢价能力。
缺点•需要深入了解顾客需求和市场状况，可行性分析较为复杂和耗时。
•需要投入较多的营销和品牌建设资源。
结论在选择定价对比方案时，企业需要综合考虑成本控制、市场需求和竞争情况等因素。
成本加价适用于初创企业或者竞争压力较小的市场，而竞争定价可以灵活调整，减少市场风险。
值定价方法可以提高产品的溢价能力和品牌形象。
因此，企业可以根据自身情况选择合适的定价对比方案，或者综合运用这些方法来制定最优的定价策略。
定价对比方案的选择应该基于深入的市场研究和竞争分析，并进行实时的价格监控和调整，以确保企业能够获得最大的盈利和市场竞争力。
第五章 市场比较法
8、某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方 付给卖方2625元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负 担。据悉，该地区房地产交易中买卖双方应交纳的税费分 别为正常成交价格的5%和 7%，试求正常成交价格。
第五章
市场比较法
房地产估价
二、交易日期修正
——市场状况修正
（一）修正原因
市场变化
（二）修正目的
3、成交价格、成交日期、付款方式
第五章
市场比较法
房地产估价
（三）收集资料的途径
1、查阅政府有关部门的房地产交易资料
2、查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的 广告，查阅有关房地产交易的信息 3、扮装成欲购房地产的顾客
4、参加房地产展示、交易会，了解各类房地 产的信息、行情 5、同行之间随时交流、互相提供行情资料 6、其他途径
第五章
市场比较法
房地产估价
三、建立价格可比基础 （三）统一币种和货币单位
币种：人民币、美元…… 单位：元、万元……
（四）统一面积内涵
建筑面积的价格=使用面积的价格×使用面积占建筑面积的比率 使用面积的价格=建筑面积的价格÷使用面积占建筑面积的比率
第五章
市场比较法
房地产估价
套内建筑面积下的价格 套内建筑面积 建筑面积下的价格＝ 建筑面积 使用面积下的价格 使用面积 建筑面积下的价格＝ 建筑面积 使用面积下的价格 使用面积 套内建筑面积下的价格＝ 套内建筑面积
房地产估价
第五章
市场比较法
五、市场比较法估价步骤
求出比准价格 进行各项修正 建立价格可比基础
选取可比实例
搜集交易实例
第五章
市场比较法
房地产估价
习题1
1、应用市场法的前提条件是什么？
房地产定价与价格策略
房地产定价与价格策略1.成本加成法：根据房地产开发和建造的成本，加上一定的利润来计算房屋价格。
这种方法非常常见，特别是在开发商主导的新房开发项目中。
2.市场比较法：通过对周边类似房屋的市场价格进行调查和分析，确定类似房屋的市场价值，然后根据房屋的特点和条件对价格进行调整。
3.折旧法：针对老旧房屋，根据房屋的使用年限和状况，逐年减少其价格。
4.收入法：该方法适用于商业房地产，通过预测房产的收入潜力来决定价格。
此方法通常用于出租物业的估值。
除了以上的定价方法外，房地产市场还经常运用其他策略来提高销售量和利润。
以下是一些常见的房地产价格策略：1.预售房价：开发商在房屋建设前，通过提前销售方式来衡量市场需求和反应。
一般来说，预售房价格会相对低廉，吸引购房者提前购买。
2.套餐优惠：开发商可以通过附加优惠条件或赠品来吸引购房者，如提供免费停车位、装修或家具等。
3.分期付款：房地产开发商允许购房者分期付款，这种策略可以降低购房者的购房成本，提高销售。
4.折扣销售：在市场需求低迷时，开发商可以通过降价来促进销售，吸引更多的购房者。
5.尊享价：开发商为了激励忠实客户或高端购房者，会提供特殊定价或折扣。
6.展示房屋降价：将楼盘中的一些单位用作展示样板房，吸引购房者参观，然后以较低的价格出售这些样板房。
7.竞价销售：开放式竞拍销售，购房者可通过竞价购买心仪的房屋或土地。
房地产定价和价格策略是一个比较复杂的过程，需要考虑到市场需求、市场价格变动、供应压力、消费者心理等多个因素。
通过科学合理的定价和灵活多样的价格策略，开发商能够更好地满足市场需求，增加销售和利润，并且提高品牌形象和市场竞争力。
定价策略之市场比较法课件
4. 根据市场需求和竞争状况，制 定灵活的定价策略；
5. 通过营销手段如优惠券、满减 等吸引消费者，提高网站的流量
和转化率。
案例四：服装生产企业
总结词
服装生产企业需要定期收集竞争对手 的产品价格、流行趋势和市场定位等 数据，制定符合市场趋势的定价策略 。
详细描述
服装生产企业需要关注竞争对手的产 品价格、流行趋势和市场定位等因素 ，同时还需要了解消费者的需求和购 买行为，制定符合市场趋势的定价策 略。
的方法。
定价策略的应用场景
产品或服务具有同类性
产品或服务成本可衡量
当市场上存在大量同类产品或服务时，企 业需要采用市场比较法来制定价格策略。
当产品或服务的成本相对稳定，且易于衡 量时，企业可以采用成本加成法来制定价 格策略。
竞争环境激烈
产品或服务具有独特价值
在竞争激烈的市场环境中，企业需要密切 关注竞争对手的价格策略，并采用竞争定 价法来应对市场竞争。
市场比较法的总结
01
02
03
适用范围
市场比较法主要适用于有 较为完善市场体系的商品 或服务的定价。
比较方法
通过对比类似商品或服务 ，调整价格以达到市场平 衡。
注意事项
在应用市场比较法时，需 要关注市场信息的时效性 和准确性，避免因信息不 对称导致定价误差。
市场比较法的展望与未来发展趋势
数据分析与人工智能应用
市场比较法的优缺点
优点
相对简单：相对于其他评估方法，市场比较法较为简单，易于理解和操作。
反映市场行情：通过比较类似资产的市场价格，能够较为准确地反映目标资产的市 场行情。
市场比较法的优缺点
• 综合性强：考虑了多种因素，如市场供需关系、市场行情 、同类资产的价格水平等。
劳务中技术转让的价值评估与合理定价
劳务中技术转让的价值评估与合理定价技术转让在现代社会中扮演着重要的角色，作为一种经济交易形式，它能够促进技术的流动和创新的传播。
然而，对于劳务中技术转让的价值评估和合理定价，仍然有许多挑战和困惑。
本文将探讨劳务中技术转让的价值评估方法，并提出合理的定价策略。
一、价值评估方法1.市场比较法市场比较法是一种常用的技术转让价值评估方法，它通过与相似技术转让案例的市场交易价格进行比较，来确定技术转让的价值。
这种方法适用于市场信息充分、技术转让案例较多的情况下。
2.成本法成本法是另一种常见的技术转让价值评估方法，它通过计算技术开发和转让所需的成本，来确定技术转让的价值。
这种方法适用于技术转让者已经投入大量成本进行技术开发的情况。
3.收益法收益法是一种较为复杂的技术转让价值评估方法，它通过预测技术转让对收入和利润的影响，来确定技术转让的价值。
这种方法适用于技术转让者希望通过技术转让获取长期收益的情况。
二、合理定价策略1.综合考虑各种因素在确定技术转让的合理定价时，需要综合考虑多个因素，如技术的复杂程度、市场需求、竞争情况等。
不能仅仅依靠单一的价值评估方法，而应根据实际情况进行综合评估。
2.灵活应用定价模式定价模式是指决定技术转让价格的模式和方法。
在劳务中技术转让中，可以采用多种定价模式，如固定价格、分期付款、提成和股权合作等。
根据技术的特点和合同约定，选择灵活合适的定价模式。
3.参考竞争对手的价格水平竞争对手的价格水平是决定技术转让价格的一个重要参考因素。
通过对竞争对手的定价策略进行分析和比较，可以更好地确定自己的定价策略，以保持竞争力。
4.考虑技术价值的长期变化技术的价值是会随着时间的推移而发生变化的。
在技术转让的定价过程中，需要考虑技术价值的长期变化趋势，并充分评估技术的持续影响力和可持续发展能力。
结论在劳务中技术转让的价值评估与合理定价过程中，我们应该综合运用不同的评估方法，并根据实际情况采取合适的定价策略。
4-1第七章市场价格比较法
(2)被评估车辆改装了一套DVD音响，价 值5600元；
参照物的市场交易价为225000元， 试计算被评估的轿车价值。
解:被评估轿车的价值为： P=P0 = 225000+ 220+ 5600 =230820（元）
二、相似比较法
1．基本概念
参照物售价的来源包括有：
(1)二手车经销商或其他销售商，如45店置换价 格情况；
(2)二手车购买者的购进价格； (3)拍卖行二手车拍卖数据库中的价格资料。一
般来说拍售价格比公开市场的销售价要低， 所以，只可作为参考价；
参照物售价的来源包括有：
(4)网上的价格资料； (5)相关公开出版物所公布的价格资料。例如，
1．公平市场
双方对车辆的功能、用途及其交易 条件、价格等均能作出理智的判断。并 且价格也应是二手车交易的正常货币价 格，按正常的方式结算，不受特殊付款 方式或销售优惠条件的影响。
2．有效市场
有效市场的前提条件有两个： (1)市场所提供的所有信息都是真实可信的。 (2)评估参照物在市场上交易是活跃的。
2. 选定参照物
在汽车评估中，通常选择三个或三个以 上的类似汽车作为参照物。所选定的类似汽 车必须具有可比性，一般包括： 1）车辆类型。在汽车评估中，只能选择同类型 的汽车作参照物，如轿车与轿车、货车与货 车、自卸车与自卸车等。
2）主要技术参数。在汽车评估中，只能选择主 要技术参数相近的汽车作为参照物，如轿车 的排气量、货车的载重量等。
1．参照物的相似性与可比性
运用市场价格比较法最重要的是要能找 到与被评估车辆完全相同或相类似的参照物。
所谓完全相同是指车辆品牌型号相同，配 置等均一样。但是在不同的时期，寻找到同 型号的车辆作为参照物有时比较困难。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
发展潜力
生活配套 规模 规划 容积率
一.团购协议
3
3 7
100
3
100
100 100 120
3
10 3 8.4
100
100 110 120
3
10 3.3 8.4
10
10
3.3 5.6
绿化
内部景观 产品风格及核心概念 产品 面积设置 产品附加值 物业服务 其他条件 会所 是否现房 开发商品牌
7
6 10 6 7 4 4 4 3 100
右岸嘉园 9200元/ ㎡ 保利家园 8500元/ ㎡
河南恒辉房地产顾问有限公司 2011年11月28日
案例：英郡别院别墅产品定价方法
价格推导方法：
1、选取竞品项目
主要选取区域内具有代表性的同质项目
2、权重分析
按照各项项目指标进行评分，按照权重分析得到本案的均价
比较项目 市区距离
权重 4
文翔名苑
竣工时间
3
以100分为基准，随着房龄时间递减 90 85 90 90 90
出售速率
3
以100分为基准，月均去化1套为满分，低于1套系数递减 100 120 120 130 100
房屋与地下室面积比
6
以100分为基准，以0.3-0.4为满分，低于标准值递减 100 60 100 70 120
花园占地面积
11 8
130 100 100
80 110
10.4 2 2
8 8.8
90 100 100
100 100
7.2 2 2
10 8
100 110 140
120 120
8 2.2 2.8
12 10
合计
100
104.25
111.2
112.7
107.25
104.3
95.4
120.3
本地块公寓基准价格确定
项目价格修正
7.7
6.9 10 6 7.7 4 4.8 4 3.3 106.2
主要参考项目文翔名苑、名仕豪庭和山语原墅目前联排别墅的价格 分别为9800、9500和11500元/㎡，结合比较系数，计算本案的均价
为：
(9800*98.2+9500*104.4+11500*106.2)/3/100=10585元/㎡ 本案静态价格应为：10500元/ ㎡
景观特色
8
以100分为基准，有景观特色的为满分，有排他性的递增，没有特色的递减 110 100 110 90 80 110
车位数量
3
以100分基准，2个车位为满分
系数评分
平均水平 系数评分 平均水平 系数评分 平均水平 系数评分 平均水平 系数评分
100
100
100
100
100
90
100
立面表现
8
以100分为基准，从建筑风格特色和建筑材料两方面评定 130 110 110 110 130 90 100
12
以100分为基准，2亩为满分，低于标准值递减 90 130 120 90 120
容积率
12
以100分基准，0.4容积率为满分，低于标准值递减 120 140 160 130 100
地段
15
以100分为基准，视具体地段条件而定 160 90 60 90 180
规划特色
8
以100分为基准，有两项规划特色的为满分，低于标准值递减 100 100 100 80 120
本地块0.7年后的别墅（毛坯）整体均价为： 别墅均价（0.4容积率）：97786元/m2 观点：本案的基准单价较高，需要通过产品面积考量控制总价上限
价格表的制定
•单价形成=基准价+平面差+层差
跳差
极差、权重
•层差
高 层 外 庭
20F
远景
内圈逐渐变窄/外圈逐渐开扬 15F
中 层 低 层 内 庭 楼体
案例：新城白银路公寓产品定价
河南恒辉房地产顾问有限公司
清水 颐园 9300 元/㎡
保利海上 五月花 9200元/ 右岸嘉 园㎡ 保利家 9200 园 元 /㎡ 8500 元 /㎡
一.团购协议
河南恒辉房地产顾问有限公司 2011年11月28日
清水颐 园 9300元/ ㎡
保利海上五 月花 9200元/㎡
物业管理
8
平均水平 系数评分 100 100
以100分为基准，物业品牌和具体服务内容而定 110 100 110 100 120
本地块公寓基准价格确定
比较项目 权重 翡冷翠 万源城 万特园 西郊庄园 绿城玫瑰园 兰乔圣菲 西郊明苑
拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数
户型面积系数
景观系数 配套系数 交通系数 合计 近期3月价格 本案推导价格 未来市场竞争
1
0.5 1.5 1.5 -------
10
11 11 10 116 8548 7360
10
5.5 16.5 15
10
10 10 10 104.5 7750 7400
10
5 15 15
10
10 10 10 100 -----
90
105 90 105 100 100 110 100 100
6.3
6.3 9 6.3 7 4 4.4 4 3 98.2
110
110 110 100 110 100 100 100 100
7.7
6.6 11 6 7.7 4 4 4 3 104.4
110
115 100 100 110 100 120 100 110
案例：盐湖新居产品定价方法
项目选取： 在这里我们选举了 “嘉城”以及 “汇丰沁苑”作为参考对象。
选取标准：
“嘉城”是区域龙头项目，具有区域代表性，地理位置相对优越， 而且开盘时间长； “汇丰沁苑”区域新开项目，与本案距离相近，区位类似，有一定 的参考价值。
价格定位：乐观预期
嘉城 影响因素 区位系数 周边环境系数 小区规划系数 权重 2.5 2 1 得分 12.5 12 11 比较系数 32.5 24 11 汇丰沁苑 得分 11 11 11 比较系数 27.5 22 11 得分 10 10 10 本案 比较系数 25 20 10
定价策略之市场比较法 第三部分：销售方案
河南恒辉房地产顾问有限公司 2011年11月28日
项目静态价格形成方法之市场比较法
项目静态价格形成方法
市场比较法逻辑图 确定可比案例及权重系数
确定可比参数及权重
确定可比参得到项目静态价格 根据未来价格成长情况，得出项目上市时的动态价格
特点：适用范围广，公寓、联排、独栋产品均可使用
本项目参考价格
72434
别墅产品静态参考价格： 72434元/m2
板块规划起点高，虹桥
区域未来 规划发展
枢纽的开通使得板块发生 裂变，凸显板块价值； 项目增值
板块国际别墅区集群效应，良好的别墅居 住氛围
15%
市场价 格走势
•整体宏观大市场运行正常，区域市场增 长较快。
项目增值 10%/年
稀缺性
•板块市场未来竞品项目均已销售完毕 ，低密度别墅项目稀缺。
立面表现 智能科技 装修材质
会所 物业管理
8 2 2
10 8
130 120 100
100 100
10.4 2.4 2
10 8
110 110 100
90 100
8.8 2.2 2
9 8
110 120 140
100 110
8.8 2.4 2.8
10 8.8
110 100 100
110 100
8.8 2 2
竣工时间 出售速率 房屋与地下 室面积比
3 3 6
100 135 100
3 4.05 6
100 130 120
3 3.9 7.2
90 100 100
2.7 3 6
85 120 60
2.55 3.6 3.6
90 120 100
2.7 3.6 6
90 130 70
2.7 3.9 4.2
90 100 120
项目增值 12%
下面我们在基准价格的基础上，综合各项资源优势，来确定本项
目别墅产品线动态销售均价——
综合上述各项资源优势，得到本案0.7年后的销售价格：
项目基准价格 72434元/m2
区域未来规划发展
市场价格自然波动 稀缺性 合计
15%
8%/年（下浮2%） 12% 25352
一.团购协议
97786
翡冷翠 万源城 万特园 西郊庄园 绿城玫瑰园 兰乔圣菲 西郊明苑
均价
70000
95000
100000
65000
60000
55000
110000
权重系数
103.65
110.6
112.3
106.65
103.7
94.8
120.3
实参考价格
67146
85432
88731
60606
57526
57652
89943
景观系数
配套系数 交通系数 合计 近期3月价格 本案推导价格
0.5
1.5 1.5 10 -----
11
11 10 116 8548 7360
5.5
16.5 15
10
9 9 104.5 7750 7400
5
14 14
10
10 10 100 -----
5
15 15