某地块收购可行性研究报告
土地收购可行性研究报告
土地收购可行性研究报告一、项目背景随着城市化进程的加速和人口增长，土地收购成为城市发展的重要途径之一。
土地收购可行性研究旨在评估土地收购项目的可行性，包括市场分析、风险评估、资源利用等方面，为土地收购决策提供科学依据。
本报告以某市城市土地收购为例，对其收购的土地资源进行可行性研究，以期为土地收购项目决策提供参考。
二、市场分析1. 土地市场概况某市城市土地市场自2000年以来发展迅猛，房地产市场火爆。
据统计，该市城市用地市场价格一直处于较高水平，土地成交量逐年增加。
目前，该市土地市场供求关系较为紧张，土地资源供应短缺。
2. 市场需求分析根据市场调研，该市土地需求主要集中在商业用地、工业用地和住宅用地。
随着城市化进程的加速，商业用地和住宅用地需求持续增加，而工业用地需求相对稳定。
3. 竞争对手分析在土地收购领域，该市有多家地产开发公司，土地开发竞争较为激烈。
各公司具有丰富的土地资源和较强的资金实力，市场竞争激烈。
三、风险评估1. 政策风险土地收购项目受到政策影响较大，政府土地供应政策的变化可能对土地收购项目造成较大影响。
2. 市场风险市场需求的不确定性，土地价格波动等因素都可能引发市场风险。
3. 技术风险土地收购项目在规划设计、施工管理等方面都存在技术风险。
四、资源利用1. 土地资源特点该市土地资源主要由平原和山地组成，地形复杂，土地资源分布不均衡，受限于地理环境、水资源等因素。
2. 土地利用规划土地收购项目必须结合当地土地利用规划，合理规划土地用途，注重生态环境保护，实现资源的优化利用。
三、项目可行性分析1. 市场可行性分析鉴于该市土地市场供求紧张，市场需求旺盛，土地收购项目有望获得较高的市场收益。
2. 技术可行性分析借助现代科技手段，合理规划设计，施工管理，技术难题应能够得到有效解决。
3. 经济可行性分析土地收购项目需要进行较大规模的资金投入，但市场预期收益较高，项目经济可行性较好。
四、建议及风险控制措施1. 建议针对市场需求，建议该市在土地收购项目中加大住宅用地、商业用地的收购力度，提升土地资源的利用效率。
地块收购可行性研究报告
地块收购可行性研究报告一、引言地块收购是房地产开发项目的重要环节，对于房地产开发商来说，选择合适的地块进行收购是项目成功的关键。
本报告旨在对地块收购的可行性进行研究，分析地块的商业潜力、市场环境、投资风险等因素，为开发商提供决策参考。
二、背景介绍随着城市化进程的加速，房地产市场需求不断增加。
开发商在选择地块进行开发时，需要考虑到地块的位置、规划、价格等因素，以确保项目能够顺利推进并取得成功。
因此，地块收购前需要进行详尽的可行性研究，评估项目的风险与收益，避免投资失败。
三、市场分析1. 地段优劣势分析：选择地块时，需考虑交通便利性、商业配套、人口密度等因素，确保项目具有吸引力和竞争力。
2. 市场需求分析：通过对目标市场的需求进行分析，确定项目的定位和销售策略，提高项目的市场竞争力。
3. 竞争对手分析：了解竞争对手的项目规模、销售情况等信息，为项目定价和营销策略提供参考。
四、投资风险评估1. 政策风险：政府政策的调整可能影响项目的推进，需关注相关政策和规定。
2. 市场风险：市场周期的波动、供需关系的变化等因素可能影响项目的销售情况，需谨慎评估市场风险。
3. 技术风险：施工质量、工期延误等问题可能影响项目的质量和进度，需选择有经验的施工团队和监理单位。
五、收购方案优劣势分析1. 收购优势：通过收购地块，可以节省开发商的开发成本和时间，降低项目实施风险。
2. 收购劣势：收购地块可能存在法律纠纷、产权争议等问题，需谨慎处理。
六、项目可行性分析根据市场、投资风险、收购方案等因素，对项目的可行性进行评估：1. 收益预测：通过市场分析和投资风险评估，对项目的销售情况和盈利能力进行预测，评估项目的风险与收益。
2. 资金需求：根据项目规划和预算，确定项目的资金需求，并寻求融资渠道。
3. 时间规划：制定项目的开发计划和推进进度，确保项目按时完成并交付使用。
七、风险预警和对策1. 风险预警：及时识别项目可能面临的风险点，并制定应对措施，降低风险。
拿地项目可行性研究报告
拿地项目可行性研究报告一、引言本拿地项目可行性研究报告旨在评估并分析某土地开发项目的可行性，为相关决策提供依据。
本报告将综合考虑市场需求、财务评估、风险分析等多个因素，对该拿地项目进行深入研究。
二、项目背景该土地位于某市中心区域，目前仍处于未开发的状态。
该地块总面积为XXXX平方米，周边区域地价逐年攀升，商业、居住、教育等场所需求较大。
三、市场需求经过市场调查与分析，发现以下关键需求点：1. 商业需求：该市场区域商业需求旺盛，远远超过当前供应。
未来数年内，商业用地需求将继续增长。
2. 居住需求：该地块周边居民数量不断增加，居住用地供应紧缺。
预计未来数年内，居住需求将继续增长。
3. 教育需求：周边地区教育资源欠缺，各类学校扩建需求旺盛。
四、市场竞争分析考虑到区域内其他拿地项目的影响，我们进行了市场竞争分析，总结如下：1. 直接竞争者：有两家规模较大的开发商，分别计划在附近开展商业与住宅土地开发项目。
2. 潜在竞争者：尚有一些小型开发商考虑进入该区域，竞争压力有待进一步评估。
五、财务评估基于市场需求与竞争分析，我们进行了财务评估，包括预计总投资与预期收益等方面的考量。
六、投资风险分析综合考虑市场波动、政策风险、管理风险等多个因素，我们将风险进行了分析与评估，并提出适当的风险规避策略。
七、可行性结论根据以上分析，我们得出以下结论：1. 该地块拥有较大的开发潜力，市场需求旺盛，但也存在一定的竞争压力。
2. 经过财务评估，该项目具备一定的盈利潜力，但风险需谨慎评估与规避。
八、建议与决策支持基于项目可行性研究的结论，我们提出以下建议与决策支持：1. 进一步深化市场调研，确保项目定位与需求匹配。
2. 分析竞争对手优势，制定差异化的发展策略。
3. 加强风险管理与控制，确保项目顺利进行。
结语本拿地项目可行性研究报告通过全面的市场分析和财务评估，客观地评估了该项目的可行性。
我们希望该报告能为相关决策提供科学依据，并帮助项目团队做出正确的决策。
地产收购可行性研究报告
地产收购可行性研究报告一、项目背景及选题意义近年来，随着中国经济的快速发展和房地产市场的蓬勃发展，地产收购交易逐渐成为各大地产企业的重要战略选择。
地产收购作为一种市场化的资本运作方式，有着独特的优势和风险，对于拓展企业规模、提升市场竞争力具有重要意义。
因此，通过深入研究地产收购的可行性，有助于企业更好地把握市场机遇，实现可持续发展。
本次研究旨在探究地产收购的可行性，从市场环境、企业内外部条件、风险评估等多个角度进行全面分析，为企业决策提供依据。
二、市场环境分析当前，我国房地产市场整体呈现持续增长态势，尤其是一、二线城市的房价持续上涨，市场需求旺盛。
这为地产收购提供了广阔的市场空间和发展机会。
与此同时，政府对于房地产市场的调控政策也在不断严格，加大了企业的市场风险。
三、企业内外部条件分析1.企业内部条件：包括资金实力、市场竞争力、管理团队等方面。
企业的资金实力决定了其是否具备进行地产收购的条件，管理团队的专业水平直接影响了收购项目的执行效果。
2.企业外部条件：包括竞争对手、市场环境、政策法规等方面。
企业所处的市场环境和政策法规对于收购项目的顺利实施至关重要。
四、风险评估地产收购作为一项风险较高的资本运作行为，其风险主要包括市场风险、政策风险、财务风险等多方面因素。
在进行收购前，企业需要对可能面临的风险进行充分评估和应对措施制定，以尽量降低投资风险。
五、可行性研究通过对市场环境、企业内外部条件和风险评估的全面分析，我们认为当前我国房地产市场发展潜力巨大，地产收购具有较高的可行性。
但在实施过程中，企业需要谨慎评估风险，提高管理水平，科学规划收购项目，确保项目成功实施。
六、结论与建议地产收购作为一种重要的发展战略，对企业具有重要意义。
通过深入研究地产收购的可行性，可以帮助企业更好地把握市场机遇，提升市场竞争力。
因此，建议企业在进行地产收购时，充分评估市场环境和自身实力，谨慎制定收购计划，确保项目可持续发展。
收购土地的可行性研究报告
收购土地的可行性研究报告一、项目背景土地是资源的重要组成部分，是国家的宝贵财富。
在经济社会发展过程中，土地的利用和开发是推动经济发展的重要基础。
因此，收购土地作为一种常见的商业行为，具有十分重要的意义。
本报告针对收购土地的可行性进行研究，旨在评估土地收购项目的风险和潜在收益，为投资者提供决策参考。
二、项目概述1. 项目名称：土地收购项目2. 项目内容：收购并开发利用一定面积的土地资源3. 项目规模：约1000亩4. 项目地点：具体地点待确定5. 项目投资额：待确定6. 项目预期效益：待确定三、市场分析1. 土地市场情况我国土地市场规模庞大，呈现出供需关系持续紧张的态势。
受城乡发展不平衡、土地资源稀缺等因素影响，一些地区土地市场需求旺盛，价格不断上涨。
2. 收购土地的需求收购土地主要受益于城市化进程的推动，随着城市化发展的加速和人口增长，对土地资源的需求不断增加。
同时，随着土地整治与规划的加强，一些处于发展潜力较大的土地逐渐备受关注。
3. 市场竞争分析收购土地的市场竞争主要体现在价格竞争和品质竞争上。
一些资金雄厚的企业和开发商纷纷入市，使得土地价格逐渐攀升，同时对土地开发利用的要求也越来越高。
四、项目可行性分析1. 政策因素土地收购受到国家政策的约束和规定，包括土地用途、土地流转等相关条例。
在项目进行的过程中，需要充分了解并遵守相关政策规定，以免造成不必要的风险。
2. 地理环境土地的地理环境对其开发利用具有重要的影响。
在收购土地前，需要对地理环境进行综合评估，包括土地的地理位置、气候、水资源等情况，以确定土地的适宜性。
3. 市场需求项目的可行性还需要考虑市场需求的情况，包括土地的用途、开发潜力等方面。
只有充分满足市场需求，项目才能够取得较好的收益。
4. 投资收益最终评估项目的可行性，需要对投资收益进行综合分析。
投资者需要考虑土地收购的成本和未来开发利润之间的平衡，以确定项目的投资回报情况。
五、风险分析1. 政策风险土地收购受到国家政策的影响，政策调整可能对项目的进展和效益造成影响。
地块收购可行性研究报告
地块收购可行性研究报告1. 引言本报告旨在对某个地区的地块收购进行可行性研究，评估是否值得收购该地块，并为相关决策提供参考意见。
本研究通过收集并分析相应的数据和信息，对地块收购的潜在风险和利益进行评估和分析。
2. 研究方法本研究采用多种研究方法，包括数据收集、文献综述和市场调研等。
针对收购地块的目的、地理位置、土地用途、市场前景等方面，我们进行了全面的调查和分析。
3. 背景信息该地块位于某个城市的市中心区域。
它的总面积为X平方米，目前被用作小型商业建筑和停车场。
由于该地块所处位置靠近繁忙的商业中心和交通枢纽，具有很好的发展潜力。
4. 目标和优势•收购该地块的主要目标是开发一个现代化的商业综合体，满足当地居民和游客的购物、娱乐和休闲需求。
•该地块的地理位置优越，交通便利，可以吸引更多的人流和客流量。
•该地块周边的商业环境较好，已有相关商业设施和服务，可以提供良好的商业配套。
5. 可行性分析5.1 地理位置优势该地块位于市中心区域，交通便利，周边设有多条公交线路和地铁线路。
附近还有大型商业中心、酒店和办公楼等。
这些优势可以吸引更多的顾客，增加商业活动的繁荣度。
5.2 市场需求分析通过市场调研和数据分析，我们确定了该地块周边的购物、娱乐和休闲需求较高。
现有商业设施仍无法满足市场需求，因此有一个现代化的商业综合体的开发将会受到欢迎，并有很大的发展空间。
5.3 经济可行性通过对土地价格、建筑投资和运营成本等经济因素的分析，我们确定了此次地块收购具有较高的经济可行性。
预计开发商业综合体后，将有稳定的租金收入和增值空间。
5.4 风险分析虽然该地块具有很大的发展潜力，但也存在一些潜在的风险。
其中包括市场需求波动、竞争加剧以及施工和运营风险等。
我们提出了相应的风险管理策略，以减少潜在的风险对项目的影响。
6. 建议和结论基于以上分析，我们认为地块收购是可行的，具有较高的潜在收益和市场前景。
然而，需要审慎考虑和准备好相应的风险管理措施。
拿地的可行性研究报告
拿地的可行性研究报告一、项目背景在当前经济形势下，房地产行业一直是一个备受关注的领域。
拿地作为房地产开发的第一步，其可行性研究显得尤为重要。
本报告将对拿地的可行性进行深入分析，并提出相应的建议。
二、项目概况（一）项目名称：某地块房地产开发项目（二）项目地址：XX省XX市XX区（三）项目规模：拟建面积约XX万平方米的住宅及商业用地（四）项目背景：该地块位于城市新兴发展区域，周边交通、商业配套较为完善，且市场需求增长较快三、市场分析（一）宏观环境1. 经济形势分析根据国家统计数据显示，当前经济增长持续稳定，居民收入持续上涨，为房地产市场提供了良好的基础。
2. 政策环境政府加大了对房地产市场的监管力度，确保市场平稳健康发展。
3. 利率、货币政策当前利率处于相对较低的水平，货币政策相对宽松，对于购房需求有所支撑。
（二）市场需求1.人口流入较快，年轻人独居需求增加2.商业配套不足，居民生活需求增长（三）市场竞争1.周边房地产开发项目较多2.市场品牌影响力较强根据以上市场分析，项目所在地区房地产市场前景较好，未来发展空间较大，有望取得良好的销售收益。
四、项目可行性分析（一）经济可行性1.成本分析目前地块购买价格总计XX亿元，建设总投资约XX亿元2.收益分析根据市场调研，预计项目销售总收入约XX亿元3.投资回报根据以上成本与收益数据计算，项目总投资回收期大约在XX年左右，投资回报率为XX%左右（二）社会可行性1.项目可带动周边经济2.在建设过程中，将会提供大量就业机会，有利于促进当地经济发展（三）环境可行性1.项目周边环境较好，居民生活条件适宜2.项目将严格遵守环保政策，将实施绿色建筑理念（四）法律可行性1.项目建设符合国家规划要求2.所有商业行为合法合规（五）技术可行性1.项目采用成熟可靠的建筑技术2.建设团队技术素质较高，能够保障项目进度和质量五、风险分析1.市场萎缩风险2.房产政策变化风险（二）经济风险1.资金链断裂风险2.成本上升风险（三）技术风险1.建设质量问题2.建设进度风险（四）环境风险1.环保问题2.安全事故风险六、项目建议（一）市场策略1.根据周边市场状况制定合适的销售策略2.加强品牌营销，提高项目知名度（二）风险控制1.对市场风险进行及时评估，及时调整市场策略2.加强资金管控，确保项目顺利进行（三）技术保障1.加强项目技术管理2.确保建设质量，避免技术风险（四）环保措施1.制定严格的环保政策，确保项目对环境的减少2.做好安全隐患排查工作，确保施工过程中人员生命财产安全七、结论通过对以上项目的市场、经济、社会、环境、法律和技术等多个层面的分析，可以得出结论：该地块的房地产开发项目具有较好的可行性。
关于收购的可行性研究报告
关于收购地可行性研究报告引言再竞争激烈地商业环境中，企业为了实现战略增长和市场扩展长长选择通过收购其他企业来实现。
然而，收购涉及倒种种风险和挑战，须要经过仔细地研究和分析来确保其可行性。
本报告旨再通过系统地研究和分析，评估收购行为再当前市场环境下地可行性，并提供相关建议。
一、市场状况分析再进行收购前，首先须要对目标企业所处地市场进行深入地研究和分析。
这包括对目标企业所再行业地市场规模、竞争情况、增长趋势等方面地调察。
同时，还须要考虑目标企业地品牌知名度、客户群体和市场分额等信息，以便全面了解目标企业再市场中地地位。
二、财务状况分析除了市场状况，财务状况也是决定收购可行性地重要因素。
再进行收购时，须要对目标企业地财务报表进行祥细审计，包括资产负债表、利润表、现金流量表等。
通过财务分析，可以评估目标企业地盈利能力、财务健康状况以及风险水平，从而确定收购地风险和回报。
三、战略协同性分析收购不仅是为了获取目标企业地资产和客户，更重要地是实现战略协同效应。
再进行收购前，须要分析目标企业与自身业务地战略协同性，包括产品线地补充性、市场覆盖地完整性、技术能力地提升等。
只有确保双方存再战略协同性，收购才能取得成功。
四、风险评估和对策建议收购行为涉及倒各种风险，包括市场风险、财务风险、管理风险等。
再进行收购前，须要对这些风险进行评估和分析，并制定相应地对策和计划。
例如，可以通过合理地交易结构、谨慎地风险管控和有效地整合计划来降低收购风险。
五、结论本报告通过对收购可行性地分析研究，得出了以下结论：再当前市场环境下，收购行为俱有一定地可行性和潜再地回报。
然而，收购并非豪无风险，须要企业再进行收购前进行全面地研究和分析，并采取有效地对策来降低风险，确保收购地成功实施。
综上所述，根据市场状况分析、财务状况分析、战略协同性分析以及风险评估和对策建议等方面地研究，本报告认为收购行为再适当地情况下是可行地。
然而，企业再进行收购前须要慎重考虑各种因素，全面评估目标企业地状况，并制定有效地实施计划，以确保收购地成功实施和实现预期地回报。
土地收储可行性研究报告
土地收储可行性研究报告1. 引言本报告旨在对土地收储进行可行性研究。
通过对土地资源、政策环境和经济效益等方面的综合分析，揭示土地收储的重要性和潜在风险，从而为相关利益方提供决策依据。
2. 研究方法本研究采用了多种方法与数据源进行调查和分析。
首先，收集了大量的土地利用数据和相关政策文件，了解土地资源利用状况与政策环境。
然后，进行了实地调研，考察了土地开发与利用的现状和潜在问题。
最后，基于收集到的数据，采用定量和定性分析方法，对土地收储的可行性进行评估。
3. 土地资源现状根据我们的研究数据，本地区土地资源利用程度较高。
农业用地占比最高，但由于农业生产现代化的推动，可供发展的农业用地减少，而工业和城市用地需求在增加。
此外，土地流转市场不成熟、土地权属不清等问题也影响了土地整合与开发。
4. 土地收储政策当前，土地收储政策在保护耕地、城市扩张和产业升级等方面起着重要作用。
政府通过土地收储来解决土地使用冲突、开发难题和资源整合等问题。
然而，土地收储的实施仍面临一些困难，如利益分配、法律监管等方面的问题。
5. 土地收储的经济效益土地收储作为一种政府合理利用土地资源的手段，具有明显的经济效益。
首先，土地收储可以推动城市建设与扩张，提高城市土地利用效率，促进经济发展。
其次，土地收储还可以提供更多的土地资源供应，并利用合理的方式引导土地开发。
最后，土地收储能够为政府提供收入来源，用于公共设施建设和社会福利改善。
6. 土地收储可行性分析本章节通过综合分析土地资源状况、政策环境和经济效益，对土地收储的可行性进行评估。
6.1. 土地资源可行性通过研究数据发现，本地区土地资源利用效率有待提高。
农业用地虽然占比高，但利用率较低。
而工业和城市用地需求增长迅速，短缺问题亟待解决。
因此，土地收储的利用潜力较大，具备可行性。
6.2. 政策环境可行性土地收储政策在本地区得到了积极的政策支持。
政府对土地收储的重视程度较高，政策法规也比较完善。
收购土地的可行性研究报告
收购土地的可行性研究报告1. 引言本报告旨在对土地收购进行可行性研究，包括分析土地收购的背景、目的、优势和风险，并在此基础上提供决策者建议。
2. 背景随着城市发展和人口增长，土地成为越来越宝贵的资源。
公司希望通过收购土地来扩大自身的办公和生产场所，以支持业务的发展。
3. 目的通过收购土地，公司的主要目标是：•扩大办公和生产场所，以满足日益增长的业务需求；•降低成本，减少租金支出，并带来长期投资回报；•控制土地供应，为公司的可持续发展提供保障。
4. 优势4.1 土地长期增值潜力土地是有限资源，其价值随着时间的推移往往会增长。
通过收购土地，公司可以享受土地价值的增长，并获得长期投资回报。
4.2 自由度和灵活性提升拥有土地意味着公司可以自由规划和扩展办公和生产场所，在空间利用上拥有更大的灵活性，满足业务发展的需要。
4.3 成本控制和租金节约租赁办公和生产场所需要长期支付租金，成本较高。
通过收购土地，公司可以实现长期成本控制，避免未来租金上涨的风险。
4.4 企业形象提升拥有自己的办公和生产场所可以提升公司的形象和声誉，向客户、合作伙伴和投资者传递稳定和可持续发展的信号。
5. 风险5.1 资金需求土地收购需要大量的资金投入，这对公司的财务状况提出了一定的要求。
如果公司无法获得足够的资金支持，土地收购计划可能无法实施。
5.2 法律和规划限制土地收购受到法律和规划限制，包括土地用途、拆迁等。
如果公司未能了解和遵守相关法律和规定，可能会面临法律风险和无法实施计划的问题。
5.3 地理和环境问题部分土地可能存在地理和环境问题，例如土地坡度、土壤质量、环境保护限制等。
这些问题可能增加项目的开发成本，并影响项目的可行性。
5.4 市场风险土地市场存在波动性，土地价格可能受到经济情况、政府政策和市场需求等因素的影响。
公司在收购土地时需要充分评估市场风险，并制定相应的风险管理策略。
6. 建议基于以上分析，我们向决策者提出以下建议：•公司应进行充分的市场调研和风险评估，确保收购土地项目的可行性和风险可控；•公司应积极寻找资金支持，如与银行、股东进行洽谈，以确保项目的资金需求得到满足；•公司应与专业的法律和规划机构合作，确保在土地收购过程中合法合规，并明确土地用途和拆迁计划等问题；•公司应与专业的地理和环境顾问团队合作，评估土地地理和环境问题的影响，并制定相应的应对措施。
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海福巷地块收购可行性研究报告二00九年二月目录1.项目背景 (6)1.1.报告编制目的 (6)1.2.项目概况 (6)1.2.1. ......................................................... 地块基本条件 61.2.2. ................ 土地交付条件及土地使用权出让年限 71.2.3. ......................................................... 项目资源分析 71.2.4. ..................................................... 基地资源评估表 82.项目开发经营环境分析 (10)2.1.1.2008年全国房地产市场回顾102.1.2.2009年国内房地产市场趋势预测112.1.南京市房地产市场分析 (12)2.2.1.2008年南京整体市场情况分析122.2.2.2008年南京房地产市场政策回顾152.1.3.2009年国内宏观环境展望172.2.3.2009年1月份南京房地产市场特征分析172.2.4.2009年房地产市场趋势预测193.区域房地产住宅市场研究 (21)3.1.项目所处房地产板块市场特征分析 (21)3.1.1.城东板块：环境资源优越，区域高端居住形象明显213.1.2.城东板块成交量大幅萎缩，供求关系严重失衡，市场形势严峻 (21)3.2.项目区域主要竞争项目分析 (22)3.2.1.主要在售竞争项目一览表223.2.2.后续市场供应预测243.2.3.重点竞争个案分析253.3.项目区域置业者分析 (29)3.4.项目区域主要二手房情况分析 (29)3.4.1.项目区域精选二手房源概况293.4.2.项目区域二手房市场分析304.项目开发经营SWOT分析及销售价格预判 (32)4.1.项目综合分析（SWOT分析） (32)4.2.项目销售价格预判 (33)4.2.1.建筑类型334.2.2.销售价格建议335.风险分析 (35)5.1.定性分析 (35)5.1.1.政策风险355.1.2.区位竞争风险365.1.3.行业市场竞争风险365.1.4.技术风险375.1.5.国际风险375.2.经营风险 (37)5.2.1.预警机制风险376.项目开发经营策略及投资估算 (39)6.1假设预算开发方案一 (39)6.1假设预算开发方案二 (42)7.结论与建议 (46)7.1.项目综合评价 (46)7.2.结论 (47)1.项目背景1.1.报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。
2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见。
3、结合市场的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。
4、对项目进行投资分析和风险分析。
5、对项目决策及其实施的优化提出建议。
1.2.项目概况1.2.1.地块基本条件基地位于南京城东板块白下区，位于光华路以北、友谊河以西、解放军理工大学以东。
地块目前为南京总参干休所小区用地，因此较为平整。
地块编号：项目四至：光华路以北、友谊河以西、解放军理工大学以东；用地面积：50亩；实际出让面积：33350平方米；规划用地性质：住宅建筑容积率：≤1.7；建筑面积：56695平方米；1.2.2.土地交付条件及土地使用权出让年限土地交付条件:拆成自然平整；外部条件（道路、水、电、气等）均以现状为准；土地使用权出让年限：70年；1.2.3.项目资源分析1.2.4.基地资源评估表论：☐地块属城东板块，虽可见到紫金山，但周边距绕城公路、宁芜铁路都很近，区位形象很受影响。
☐地块所属位置属城郊结合部，本案南面直对城东最大的拆迁安置小区之一——四方新村，人员复杂、外来人口众多，是拆迁户及外地来宁务工人员居住地，社会治安、环境一般。
☐外部市政配套较齐全，但商业配套较分散，教育资源档次不高，内部资源缺乏；☐地块位于城东板块，虽随着城市的不断发展目前也属主城区，但本案目前周边现状多为外地来宁的打工着居住，且实际离新街口主城区也较远，无法与月牙湖及紫金山半快相提并论，是属于城东半快中相对比较差的位置。
☐地块南侧的商业如羊肉馆等经营虽好，但档次不高，对项目建成后的出街形象造成一定影响。
☐根据基地分项评估，综合评估基地级别为中等。
本案位于城郊结合部，各项开发条件一般，项目价值有待进一步挖掘。
2.项目开发经营环境分析2.1.1.2008年全国房地产市场回顾2008年房地产市场全年维持衰退态势。
此轮房地产市场调整始于2007年第4季度，由珠三角区域逐步向全国范围蔓延，是各种调控政策作用、经济周期性下行、房地产市场自身调整和世界金融危机影响的结果。
经过1年的调整期，当前房地产市场已经出现供大于求的状况，70大中城市房价自8月份开始出现环比下跌，其中超过一半的城市房价出现下降。
2008年房地产市场运行状况呈现以下六个特征：a)房屋交易量持续下降，空置面积较快增加。
2008年1-11月，商品房销售面积49148.38万平方米，同比减少18.3%，增幅减少48.8个百分点。
四十个重点城市中，有四分之一的城市商品房销售面积同比下降40%以上。
同时，商品房空置面积结束自2007年下半年以来的负增长，截止11月底，商品房空置面积为13599.93万平方米，同比增加15.3%。
b)房地产开发投资意愿下降。
受需求市场低迷的影响，08年 4月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均为同比负增长。
2008年1-10月房地产开发企业购置土地面积为29596.42万平方米，同比减少5.6%，增幅比去年同期减少22.5个百分点；c)房价出现近10年来首次下降。
08年8月份70大中城市房价出现近10年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量逐步增多。
从环比看，2008年70大中城市房屋销售价格下降0.3%。
d)加大住房保障建设。
2008年，加快保障性住房建设，成为国务院确定的扩大内需、促进经济平稳较快增长的重要措施之一，经济适用房投资增加和廉租房建设的加快，对商品房市场存在一定的冲击。
2.1.2.2009年国内房地产市场趋势预测a)商品房屋空置面积会有较大幅度增加。
b)房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长。
c)房地产开发企业并购重组将会增加。
d)2009年年底房价将止跌企稳。
虽然国际大环境和国内小环境的经济发展不容乐观，但中国“保增长”的4万亿资金投入、08年底各项推动房地产产业发展的利好信息的推行，房地产刚性需求以及大量民间资本等，都对09年房价的稳定起到积极作用。
预计随着2009年第3季度宏观经济的回暖，房地产市场将有可能在09年底真正止跌企稳。
2.1.南京市房地产市场分析2.2.1.2008年南京整体市场情况分析a)成交量全方位大幅萎缩。
2008年全市商品住宅累计成交42401套，与2007年相比，环比下滑53.3%，全市各大区域全方位大幅萎缩，虽然江北、江宁及河西新三区市场价格调整的幅度较传统中心高，但仍无法拉升全市成交量。
备注：消化率、余房消化周期均按2008年成交套数计算。
b)浦口、江宁、河西新三区主导全市住宅供求的2/3。
从房源总量来看，全年排名前三位的浦口、江宁、河西分别为26851套、23159套和13054套，分别占全市总量的28%、24%和13%，累计占全市总量的65%。
从成交量来看，成交套数排名前三位的浦口、江宁、河西分别为12402套、10948套和6279套，分别占全市总量29%、26%和15%，累计占全市总量的70%。
浦口、江宁、河西新三区年度供应量大、在年底价格大幅下调的前提下，虽实现了一定的销售，但与07年同比浦口、江宁、河西三区也均下降了45%、57%、43%。
c)河西、江宁、浦口新三区销售的消化率达到45%以上，传统各区消化率城南为首河西、江宁、浦口新三区的消化率分别为48.1%、47.3%、46.2%，排名全市前三位。
新三区是在08年底部分楼盘大幅降价的刺激下，成交量大幅回升，呈现典型的“降价保量”特征，取得显著的促销成效。
城区市场由于绝对供应量不大，价格相对坚挺，因此其消化率急剧降低，明显落后于新三区，呈现出“有价无市”的格局。
城区市场中，销售形势相对较好的是城南，消化率达到42.4%，其他各区的消化率只有30%左右，位于绝对市中心的城中板块只有25.1%。
d)存量房增多，供求关系短时间很难逆转，销售压力和价格压力并存。
截止2008年底，全市存量房源按当年的消化速度还需消化15.7个月，因此09年销售形势不容乐观。
受经济危机导致购买力下降的影响，09年成交量是否能在08年基础上回升还尚待观察，销售压力和价格压力在09年并存。
全市各区的销售率，其中浦口、江宁、河西新三区的存量房源的绝对数量高，与其他各区相比，其“上市多、卖的多、剩的多”，因此新三区的市场消化率依然明显高于城区市场。
e)低档房源和高档房源走势相对教好，中档房源成交比例下降。
受市场调整影响，全市商品房销售价格明显向下，低档房源和高档房源的走势相对较好。
4000元/㎡以下的低档房源集中在江北，此板块楼盘纷纷大幅降价，成交持续上升；4000-5000元/㎡的中档房源集中的江宁板块，虽然此板块楼盘也有大幅促销，但成交比例明显下降；而8000元/㎡及以上的城中新盘以及河西部分楼盘由于价格明显下调，令8000元/㎡以上高档房在年底出现翘尾。
f)总体供求失衡，利好政策及降价促销，成交年底翘尾。
2008年3-12月份，全市住宅供求比达到1.72，供求关系处于明显的供严重大于求的失衡状态，供求失衡是今年房价重心向下调整的直接影响因素。
08年10月份以后，在政策刺激和楼盘大幅降价的双重促进下，08年年底和09年初成交量放大，呈现阶段性回暖。
2.2.2.2008年南京房地产市场政策回顾2008年对南京房地产业来说是充满挑战和压力的一年，2008前半年延续2007年楼市调控政策以调整结构，抑制房价过快增长，防止房地产投资再度过热为主要目标；下半年随国内外经济形势恶化，需求走弱，房地产成交量一蹶不振，国家楼市调控方向逐渐转变为防止楼市过冷，确保房地产行业健康稳定发展为主要目标。
中央多次降息、降低交易费税和二套房贷款部分松动等政策变化，再加上南京市政府更加具体和直接的救市细则出台，对维护市场稳定，挽救市场信心起到了一定的作用。
现将2008年南京房地产政策汇总如下：a)《关于进一步加强房地产经纪行为和存量房交易资金管理的若干规定》2008年8月27日，南京市工商行政管理局、南京市房产管理局、南京市公安局、中国人民银行南京分行营业管理部近日联合出台了《关于进一步加强房地产经纪行为和存量房交易资金管理的若干规定》，从2008年9月1日起正式实行。