20161017_公寓托管返租案例方案
途家公寓托管返租案例方案
协信公馆
公寓
15000
19000
2013年7月3日合作部分开盘，13年9月中清盘，目前追加40套
炎华置信
公寓
11000
13000
2013年4月21日一期100栋开盘，13年底售罄
新成国际
城北优品道 峨眉青庐
公寓
公寓 公寓
9000
5900 7500
房型 开放式大床/双床房（37㎡） 豪华开放式大/双床房（61㎡）
豪华套房（三房）
成交价 210 328 408
平均入住率（年） 50% 50% 45%
收益（摊销未扣除） 105 164 204
注：为体现全民房东优势，建议房东在房屋内部多一些家庭元素或情怀类的事物，在 此价格为建议价格。
全民房东：合作收益预估自营RevΒιβλιοθήκη ar预估（正常投入运营，约开业6月后）
房型 开放式大床/双床房（37㎡） 豪华开放式大/双床房（61㎡）
豪华套房（三房）
成交价 228 368 468
平均入住率（年） 60% 65% 60%
收益（摊销未扣除） 136.8 239.2 280.8
运营策略简述： 1、以城市商务客人、周边商户接待为主推，日常客源占比40%； 2、OTA渠道及旅游团队作为补充，占比60%； 3、充分利用大假及旅游旺季期间作出溢价调整。溢价约为1.8倍； 4、发挥配套优势，接待部分会议客人，作为淡季及平季的补充；
途家公寓托管返租案例分享
合作模式及增值差异
合作品牌 途立方：50万 途立方: 50万 途立方: 50万
合作模式及收费方式
合作标准
业主增值 服务
自营：8元/㎡/月（一次性交纳3年）
20161017_公寓托管返租案例方案
20161017_公寓托管返租案例方案【文档】20161017_公寓托管返租案例方案1. 项目背景本方案旨在介绍公寓托管返租案例的具体方案和流程，并提供详细的操作指南，以帮助实施方顺利进行项目。
2. 目标和范围本方案的目标是建立和管理一套公寓托管返租服务的系统，并确保托管方的资金和房产安全，同时保障投资方的利益。
该方案适用于公寓托管返租项目的各个阶段，包括合作协议、资金管理、房产管理等。
3. 方案实施步骤3.1 合作协议阶段3.1.1 搜寻合适的公寓项目和投资方3.1.2 进行合作协议的商讨和签署3.2 资金管理阶段3.2.1 在合作协议生效后，托管方开设专门的账户用于资金管理3.2.2 投资方通过托管方账户向项目注资3.2.3 托管方按照协议约定的比例将资金用于公寓项目的购置和装修3.3 房产管理阶段3.3.1 托管方负责公寓的运营管理和维护3.3.2 托管方与相关租户签订租赁合同，并收取租金3.3.3 投资方按照约定的比例从租金中返还托管费用3.4 结束阶段3.4.1 当合作期限到达或合同解除时，托管方将公寓的所有权归还给投资方3.4.2 结算最终资金账目，并进行审计4. 附件所涉及附件如下：- 合作协议范本- 资金管理账户开户必要文件清单- 公寓投资项目报告模板- 租赁合同范本5. 法律名词及注释所涉及的法律名词及注释如下：- 托管方：指负责公寓的运营管理和维护的企业或个人- 投资方：指提供资金用于购置和装修公寓的企业或个人- 合作协议：指托管方和投资方之间达成的合作合同- 租赁合同：指托管方与租户之间签订的租赁合同- 托管费用：指投资方按照约定的比例从租金中返还给托管方的费用6. 可能遇到的困难及解决办法6.1 资金管理：- 困难：投资方无法按时注资- 解决办法：与投资方沟通，明确资金注资计划或调整进度6.2 公寓运营：- 困难：公寓租赁率低，无法如期收回投资- 解决办法：加强市场营销，提高公寓的吸引力，增加租赁量6.3 合作协议：- 困难：合作协议条款繁琐，难以达成一致- 解决办法：双方协商，调整合作协议的条款，寻求双赢的解决方案【结束语】涵盖了公寓托管返租案例方案的各个方面，包括项目背景、目标和范围、实施步骤、附件、法律名词及注释、可能遇到的困难及解决办法。
20161017_公寓托管返租案例方案
20161017_公寓托管返租案例方案[公司LOGO]文档模板范本日期：2016年10月17日文档编号：20161017公寓托管返租案例方案一、背景介绍：公寓托管返租案例方案旨在为租赁公寓业务提供解决方案，以确保托管方和租客双方利益，简化租赁流程，降低交易风险，促进房屋资源流动性，提高资金流动性。
二、方案目标：1. 提供稳定的租赁收入和长期租客。
2. 为业主提供放心、省心的房屋管理服务。
3. 简化租房流程，提高用户体验。
三、方案内容：1. 签订租赁合同：双方签订租赁合同，明确租金、租期等相关事宜。
2. 房屋装修和设备采购：根据租客需求，进行房屋装修和设备采购。
3. 租金支付和费用管理：租客按时支付租金，并进行费用管理。
4. 日常维护和保养：托管方负责日常维护和保养，确保房屋的正常使用。
5. 租赁管理：负责租赁管理，包括租客筛选、合同管理等。
6. 返租服务：在租期结束后，公寓返还给业主，结算租金并清理房屋。
7. 相关附加服务：提供保洁、维修等附加服务。
四、附件：[相关附件如下]五、法律名词及注释：[相关法律名词及注释]六、可能遇到的困难及解决办法：1. 租客拖欠租金：积极与租客沟通，催促支付，如无效可采取法律途径解决。
2. 房屋损坏：及时维修和采取相应措施，由租客承担维修费用。
3. 法律纠纷：积极配合执法机关处理，有需要可委托律师代理。
七、旨在为公司提供一个公寓托管返租案例方案，以确保业主和租客双方的利益，简化租赁流程，降低交易风险，促进房屋资源流动性，提高资金流动性。
如有任何问题，请随时与我们联系。
[公司名称][联系人及联系方式][公司地址][注：仅为范本，具体情况需根据实际需求进行修改和调整]附件：1. 租赁合同范本2. 租客筛选表格3. 租金支付记录表格4. 房屋装修方案5. 设备采购清单法律名词及注释：1. 托管：指将房屋交给第三方进行管理。
2. 租金：指租赁房屋的支付费用。
3. 租期：指租赁房屋的时间期限。
酒店返租处理方案
酒店返租处理方案背景由于疫情的影响，很多酒店的业务受到了不同程度的冲击，导致有些酒店可能会考虑将其出租的房间进行返租处理。
但是，由于返租处理的方式较为复杂，因此需要制定一套完善的返租处理方案，以便酒店能够顺利地完成相关业务的转变。
目的本文的目的是为各酒店提供一套行之有效的返租处理方案，解决酒店在经营中可能遇到的问题，确保酒店用返租处理这种方式来应对突如其来的生意崩塌时，能够顺利地进行业务的转型。
方案第一步：规划与准备在准备开始返租处理之前，酒店必须明确以下重要的问题：具体的计划、是否需要经过上级主管部门的审批、合同的准备、交易的相应流程与具体的合作方等。
虽然这些问题有些不同的酒店可能会有所不同，但对于大多数酒店来说都具有重要的意义。
酒店应该把所有早期准备工作都做好。
第二步：制定租赁合同酒店和租客之间必须签订一份租赁合同来确保双方的权益得到保障。
作为酒店管理者，我们应该尽可能地让租客根据我们的业务模式来签订合同，以便于我们更好地实现我们的经营目标。
在制定租赁合同的时候，我们应该明确租期、租金、押金等问题，同时还要充分考虑到返租过程中出现的风险问题，从而避免在返租的过程中出现股权转让风险或争端问题。
第三步：解释与明确返租的保证在酒店与租客之间签订租赁合同后，我们应该进一步商定一些具体的细节问题，例如保证租金的支付、维护酒店的规定等等。
这些都应该在合同之前明确规定，以避免在谈判的过程中产生后续问题。
我们应该在签订之前明确返租保证，并告诉租客如果出现特殊情况的话，这些保证会如何执行。
第四步：协调与沟通酒店在进行返租的过程中往往必须与许多不同的合作方进行接触和沟通，例如审批部门、交易中介等等。
因此我们应该动员酒店内部的各部门和员工，建立沟通渠道，提高沟通能力，以便在处理返租问题时更加顺利。
我认为，如果酒店能够在这个过程中紧密地合作、坦诚地交流，许多在返租过程中可能出现的矛盾和问题，都可以迎刃而解。
总结返租处理不仅需要有行之有效的方案，还有许多其他的因素需要我们认真考虑。
公寓返租方案.
市场的声音
1、返租方案目的
典型客户—资深物业投资客户访谈个案
蒋先生，南海私营企业主，多间物业投资遍布禅城、桂城
祖庙商圈自古就是商业旺地，租赁客源就肯 定可以保证。 不过要看你们卖什么价钱，祖庙的公寓租个 两三千应该问题不大。我要的就是眼见为实 的回报保证，没6到8个点回报是不会出手的。
南海客户尤其关注，实际物业租赁回 报的收益率。
回报率5%，已成稳健型投资者资金回报率的心理底线。
银行存款利率 活期 年利率% 优劣势
0.5 兑现快， 回报低
一年
3.5 存期短，贬 值快
二年
4.4 存期短， 贬值快
三年
5 存期适中， 紧追CPI
五年
5.5 存期长， 回报追不上通胀
私人借贷
48 回报高，风险大 资金安全难保障
分析：负利率时代下，以三年定期存款的投资风险较低
，而5%的年回报率亦成为投资者的心理关口。
总结分析
2、返租价格标准
结论：
市场资金投资周期，普遍以3年为主； 返租年回报率5%至6%之间，较能满足投资者的基本需求； 每月租金范围约在100至110元/㎡之间，较为客观反映目前市场情况。
月租金110元/㎡的返租价格较为可信可行，
经济型酒店
三星级酒店 五星级酒店 居民小区
分析：一般情况下，高端公寓租赁价格会参考周边星级酒店，由于以长租客户
为主，故公寓价格的日租价将介于五星酒店与三星酒店之间，因此祖庙商圈的
高端公寓日租价将接近300元/套。以60%的出租率来估算，公寓的月租金约为 5400元/套。
银行利率数据分析
2、返租价格标准
信心更重于黄金
1、返租方案目的
为更好地增强客户对于投资铂顿国际公寓的信心，建议推出返租方式进行销售。
包租、返租详细方案
包租、返租详细方案关于包租、返租方案的原理及文字说明：本方案仅适合于针对投资、投机型客户的商铺。
关于包租：包租方案内容：采取五年包租、头三年租金一次性返还，每年租金回报率达5%的形式。
即任一客户购买了一个商铺，则该商铺五年的经营权可选择自己经营、自己租赁，亦可委托第三方（实际上就是金运地产）进行全权经营，而且在购铺签合同时即可获得头三年的租金，每年租金回报率为5%，每年坐收租金即可。
一、包租的正面效应：客户购买商铺主要目的是投资，对于长远有个规划。
能产生稳定的经济来源。
而购买商铺的主要担心点是该商铺能不能做大做旺起来。
而采取包租这样的方式是解决客户以上心理的一剂良药。
可以让其在包租的年限内每年有购买商铺全款5%的稳定收入，加上广告和现场置业顾问的努力，客户落单的几率要增大。
二、包租的负面效应：有些包租的商铺经营不善，导致老百姓对包租有偏见，且政府规定不能由第一方包租，即不能由开发商直接包租。
解决方案：在广告措辞和统一说辞上要注意，而在承诺包租时，应说明由第三方包租以及带租约商铺等。
三、关于包租后价格的几点说明：商铺价格定位于4600元∕㎡，若按8%的回报率（返租率），则4600元×0.08=368元，单价应上涨368元，三年包租算下来为368×3=1104元，则商铺在4600元∕㎡均价上应再加上1104元，实际商铺价格建议为5704元∕㎡左右，这样三年返租扣除后可得预期利润。
四、关于返租返租方案内容：返租率：年返租率8%，即每年客户可获得购房款的8%做为资金回报。
返租年限：三年返租形式：头三年一次性返还，在签合同时即买即返，第四、五年年头时再返还第年四、五年的租金给购房户（以合同签定时间为准）。
关于返租的几点说明：返租可让客户立即见到收益，抓住了客户购买商铺的原始动机和心理，亦从表面上降低了客户购买商铺的风险，给其吃了颗定心丸。
但是亦需注意在统一说辞时一定严格把守口径关，即无论包租还是返租都是由第三方代理。
20161017_公寓托管返租案例方案
20161017_公寓托管返租案例方案[企业名称/个人姓名/机构名称][日期]公寓托管返租案例方案一、背景和目的在市场上，公寓托管返租业务已经成为一种常见的投资方式。
该文档旨在提供一份详细的案例方案，以供参考使用。
将涵盖公寓托管返租的基本概念、流程以及可能遇到的问题和解决方法。
二、公寓托管返租的定义和流程1. 定义：公寓托管返租是指房主将自己的公寓交给专业的托管公司进行管理和运营，托管公司根据合同约定，将公寓租给租客，并将租金的一部分作为管理费支付给房主。
2. 流程：a. 房主与托管公司签订托管协议，明确双方的权利和义务；b. 托管公司与租客签订租赁合同，约定租赁期限和租金等事项；c. 托管公司负责公寓的日常管理工作，包括租金收取、维修和保养等；d. 托管公司定期将租金结算给房主，并向房主提供相关的财务报告；e. 租赁期满后，托管公司将公寓交还给房主，并完成结算。
三、可能涉及的附件1. 托管协议范本2. 租赁合同范本3. 财务报告模板四、法律名词及注释1. 托管公司：指专业从事公寓托管返租业务的公司或机构。
2. 房主：指公寓的所有者或受权代表。
3. 租客：指租赁公寓的个人或机构。
4. 租赁期限：租赁合同约定的开始和结束的时间段。
5. 租金：租客每月向托管公司支付的费用。
6. 管理费：托管公司每月从租金中扣除的费用，用于公寓的管理和运营。
7. 结算：托管公司定期向房主提供财务报告，并将租金扣除管理费后的余额支付给房主。
五、可能遇到的困难及解决办法1. 房屋维修问题：房主和托管公司需明确各自的责任，合理分配维修费用。
2. 租客违约问题：托管公司需要有完善的租客筛选机制，避免租客违约。
3. 租金收缴问题：托管公司需建立科学的收费制度，确保及时准确地收取租金。
4. 法律风险问题：房主和托管公司需遵守相关法律法规，办理相关手续，避免法律纠纷。
所涉及附件如下：1. 托管协议范本2. 租赁合同范本3. 财务报告模板所涉及的法律名词及注释如下：1. 托管公司：专业从事公寓托管返租业务的公司或机构。
公寓委托经营(返租协议)5篇
公寓委托经营（返租协议）5篇篇1本协议由以下双方签订：甲方（委托方）：[甲方姓名]，身份证号码：[甲方身份证号码]乙方（受托方）：[乙方公司名称]，统一社会信用代码：[乙方统一社会信用代码]鉴于甲方拥有位于[具体地址]的公寓，并希望委托乙方进行经营，以获得租金收益，乙方同意接受该委托，并按照本协议约定的方式为甲方提供返租服务。
为了明确双方的权利和义务，特此签订本协议。
第一条委托物业的基本情况1.1 甲方委托乙方经营的物业位于[具体地址]，该公寓的建筑面积为[建筑面积]平方米。
1.2 该公寓的权属证明文件编号为[权属证明文件编号]，甲方为该公寓的合法所有者。
第二条委托经营期限2.1 委托经营期限为[委托经营期限]年，自本协议签订之日起计算。
第三条返租方式及租金3.1 乙方同意按照以下方式向甲方支付租金：3.1.1 租金计算方式：租金按照该公寓的租金收入减去乙方运营成本后所得净收入的[百分比]计算，具体计算公式为：租金= （租金收入- 运营成本）× [百分比]。
3.1.2 支付时间：租金每季度支付一次，具体支付日期为每季度的第一个月的10日。
3.1.3 租金标准：在委托经营期限内，租金标准根据市场行情和乙方的运营情况进行调整，但乙方应确保租金不低于同地段同类公寓的平均租金水平。
第四条委托物业的交付与验收4.1 甲方应在签订本协议之日起[交付期限]内将该公寓交付给乙方，以便乙方进行装修和运营准备。
4.2 乙方应在接收该公寓后进行全面的装修和运营准备，确保在[装修期限]内达到开业条件。
4.3 乙方在装修和运营准备过程中，应确保不损害该公寓的主体结构和外观，同时确保装修材料和设施符合国家相关标准和规范。
第五条双方的权力和义务5.1 甲方的权利和义务：5.1.1 甲方有权按照本协议的约定收取租金。
5.1.2 甲方应确保该公寓的权属证明文件真实有效，并承担相应的法律责任。
5.1.3 甲方应协助乙方办理该公寓的交接手续，并提供必要的支持和配合。
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交通枢纽或园区周边 25-34岁新晋职场白领
3000-5000元/月 智能公寓，简洁精致 自助服务为主
公寓托管案例参考——博林天瑞
资产管理 示意图
分散式管理
• 租客集中管理 • 社区服务订制 • 家具装潢代理 • 市场统一招租 • 室内工程检测 钥匙托管
相关合作模式收费标准（部分） 优帕克
10万/店（暂免） 3500元*房间数 30万/店 15万（暂免）
优宜荟
5年 2500元*房间数 25万/店 总营业收入*6% 2万/店+验收1万/店 初装费5000+年度维护3000/店 暂免 二线城市18000元封顶 5000元/年（如甲方委派则不收取） 2年
优智
5万/店 1500元*房间数 20万/店 8万
品牌管理
二线城市22000元封顶
二线城市14000元封顶
10万/店 3500元*房间数 30万/店 2500元*房间数 25万/店 方案1、保底（承担运营人力成本）+总营收20% 方案2、总营收5:5分成（运营方承担物耗） 15万 2万/店+验收1万/店 初装费5000+年度维护3000/店 免费 运营方委派 5000元/年（如甲方委派则不收取） 3年 免费 免费 免费
集中式管理
空房维护
租约托管
挂牌管理
在房间空置期内 统一由优帕克进 行定期保养、保 洁、工程等服务 使房屋达到最佳 可用状态
业主自行租赁后 委托优帕克对租 客和房间进行服 务。针对租后 收费，房屋工 程和信息沟通等
一站式委托优帕 克对房屋进行全 面管理，内容包 含招租，签约， 推广，房间装饰 等各类服务集成
销代理、家居一体化、业主服务的全方位服务体
系，为异地空置不动产及异地购房业主提供完备 的全产业链资产管理服务。总部拥有五百余人的
理念 2：健康
理念 5：精致
管理团队，由四季、凯悦等国际五星级酒店管理 人员组成，注重开业项目属地文化和城市精神， 兼顾时尚设计与轻奢品质。目前已布点包括上海、 广州、济南、厦门、沈阳和成都在内的多个大型 城市，2014年线下管理资产规模达1000亿元，
按照不同产品定 位挂牌管理并在 市场上以服务公 寓面目出现的一 种形式。
公寓托管案例参考——博林天瑞
房屋管家服务概览 室内服务 室内通风通光 网络系统服务 代理服务 快递接受服务
物品归置
室内清洁 管家服务
400电话热线
网络/移动互联
代订代购服务
运输安装服务
废弃物处理
设施设备检查
后台管理系统
接送机服务
鉴于博林天瑞的住宅定位，引进欧洲酒店管理品牌
2002年入驻中国以来，优帕克专注于分散式住
“Pullman”（铂尔曼），并为壹寓住宅客户提供酒
（优帕克）将是我们精品公寓的首选。
宅和集中式商用公寓的运营管理，通过星级酒店
和租售。服务于空置物业的私人管家、托管、营
店式服务；作为国内专业公寓资产管理品牌“Yopark”服务的植入，将业主资产进行统一的品质化经营
公寓托管案例参考——博林天瑞
类别 项目
合作最低年限 保证金（一次性） 品牌使用费（一次性） 运营准备金 品牌管理费 室内设计费 工程配合费 公寓系统使用费 会员输送/中央预定系统 公寓总经理费用 财务监管咨询费 合作最低年限 合约保证金（一次性） 特许加盟费（一次性） 运营准备金 品牌使用费 室内设计费 工程配合费 公寓系统使用费 会员输送/中央预定系统 公寓总经理费用 财务监管咨询费 合作最低年限 合约保证金（一次性） 特许加盟费（一次性） 运营准备金 品牌使用费
宠植物托管服务
虫害灭杀
简易绿植养护
风雨汛期防护 家电维护保养 灭虫除菌 晾晒清洁 私人管家 社区服务 商务会议 礼品定制 园艺养护
班车服务
设备设施维修 紧急故障处理 物品租用 大宗物品租借 家庭医生 家庭宴会 礼庆策划 泳池清洁
干湿洗衣
保姆家政服务 费用代收代缴 布品清洗 地板地毯清洁 翻译秘书 教育培训 旅游向导 私人护卫
理念 1：时尚
理念 3：便捷
理念 4：舒适
房屋5000余套，2016年服务业主逾20万。
公寓托管案例参考——博林天瑞
高端金领
中高端白领
小资白领
选址
客群 定价 特点
核心CBD商圈 35-60岁高管,总裁等
1.5-2万元/月 奢华豪宅，提供五 星级管家服务
核心CBD/写字楼等建筑周边 28-45岁企业中高层人员
公寓托管案例参考——葵花公寓
深圳葵花公寓位于深圳市福田区CBD核心板块，由深圳市洲际通实业发展有限公司斥资兴建，委托深圳市中 航酒店管理有限公司管理（深圳格兰云天酒店管理公司旗下）。毗邻会展中心，距皇岗口岸约10分钟车程， 优越的地理位置，为宾客的长期居住和商务旅行之选。深圳葵花公寓开业时间2009年11月12日。
6 栋
预计10月推出壹寓住宅样板房，现除个别顶层 平墅及6栋部分精装住宅外，前期推出的180260㎡4-5房，均已售罄
75000元／㎡ 将推70－89㎡的2-3房复式住宅 引进欧洲酒店管理品牌“Pullman”（铂尔 曼），打造其在深圳的首家五星级酒店，并为 壹寓住户提供酒店式服务
公寓托管案例参考——博林天瑞
公寓托管案例建议
深圳 保利达项目组 2016年10月17日
目录
CONTENTS
1 2
3
公寓托管案例参考
托管合作渠道 公寓托管模式建议
Part 1
公寓托管案例参考
公寓托管案例参考——博林天瑞
全民房东
壹寓 铂尔曼 酒店 2、3 栋 4 栋 5 栋 7、8 栋
开发商 深圳博林集团有限公司 项目 位置 项目 概况 项目 详情 产品 成交 均价 壹寓 卖点
5万/店 1500元*房间数 20万/店方案1、承担保底房租 方案2、承担保底房租+分成保底之上部分的50%
15万 2万/店+验收1万/店 免费 免费 运营方委派 运营方委派 运营方委派 8万
保底托管
室内设计费 工程配合费 公寓系统使用费 会员输送/中央预定系统 公寓总经理费用 财务监管咨询费 公寓总经理费用
南山区西丽沙河西路与留仙大道交汇处 总占地50080.37㎡，总建面370682.45㎡(计 容 240386㎡)，其中住宅193886㎡，酒店 32000㎡，商业12000㎡，幼儿园(6班)1800 ㎡，容积率4.8 8栋45-48层住宅楼、1座24层五星级酒店、1 座3层独立幼儿园、2座2层沿街商业楼以及社 康中心