商品房定价策略规划作业指引
住宅销售中的价格定位与策略
住宅销售中的价格定位与策略在住宅销售中，价格定位和策略是至关重要的因素。
合理的价格定位可以吸引潜在购房者，促使他们做出购买决策。
本文将探讨住宅销售中的价格定位与策略，并提供一些实用的建议。
1. 理解市场需求在制定价格定位和策略之前，销售人员首先需要了解市场需求。
他们应该研究目标客户群体的购房偏好、收入水平和购买力等因素。
通过了解市场需求，销售人员可以更好地确定价格范围和销售策略，以满足潜在购房者的需求。
2. 定位目标客户群体住宅销售中，不同的住房类型和地理位置适合不同的目标客户群体。
销售人员应该明确他们的目标客户是谁，并根据目标客户的需求和购买力来制定相应的价格定位和销售策略。
例如，高端住宅的目标客户群体通常具有较高的收入水平，因此价格定位可以相对较高，同时销售策略可以强调豪华和高品质。
3. 竞争分析在制定价格定位和策略时，销售人员还应该进行竞争分析。
他们需要了解竞争对手的定价策略、产品特点和市场份额等信息。
通过竞争分析，销售人员可以确定自己的差异化优势，并制定相应的定价策略，以吸引潜在购房者并与竞争对手区分开来。
4. 强调产品价值在住宅销售中，销售人员应该强调产品的价值，而不仅仅是价格。
他们应该清楚地传达产品的优势和特点，以及为客户提供的附加价值。
例如，销售人员可以强调住宅的地理位置、配套设施、建筑质量和售后服务等方面的优势，从而增加客户对产品的价值认知，使其更愿意接受产品的价格。
5. 灵活定价策略在住宅销售中，灵活的定价策略可以帮助销售人员更好地应对市场需求的变化。
他们可以根据市场供需关系、季节性需求和竞争情况等因素来调整价格。
例如，在销售旺季可以适当提高价格，而在销售淡季可以降低价格以刺激购房者的兴趣。
6. 提供定制化选择为了满足不同购房者的需求，销售人员可以提供定制化的选择。
他们可以根据购房者的需求和预算，提供不同的户型、装修风格和面积等选择。
通过提供定制化选择，销售人员可以更好地满足购房者的个性化需求，提高销售转化率。
商品房的定价策略方案
商品房的定价策略方案商品房定价策略方案一、市场分析在制定商品房定价策略之前，需要进行市场分析来了解当前市场供需情况、竞争对手定价策略以及目标消费者的购房需求和购买能力。
二、成本考虑考虑商品房的建设成本、土地成本、各项手续办理费用以及开发商的利润要求等，确保定价能够覆盖成本，并确保项目的可持续发展。
三、定价策略1. 市场定位：根据市场分析结果，明确目标消费者和产品定位，例如高端、中高端、中端或经济型商品房等。
2. 竞争分析：了解竞争对手的定价策略和产品优势，制定自己的差异化竞争策略。
3. 综合评估：将市场需求、产品成本、竞争对手定价以及销售预期综合考虑，综合评估确定商品房的基础价格。
4. 不同户型和楼层定价：根据商品房的不同户型、面积和楼层等因素进行差异化定价，满足不同消费者的需求。
5. 优惠政策：制定一定的优惠政策，例如首付优惠、按揭贷款优惠、家具购置补贴等，吸引消费者购买。
6. 时段定价：根据市场的季节性变化和销售预期，在不同时段制定定价策略，以实现销售的最大化。
7. 营销策略：结合定价策略和营销活动，如广告宣传、推广促销、赠送装修等，增加产品的吸引力，提高销售量。
四、定价调整定价是一个动态的过程，需要随着市场需求和竞争情况进行定期调整。
定期进行市场调研，评估商品房的竞争力和消费者购买能力，及时进行定价的调整和优化。
总结：制定商品房的定价策略需要综合考虑市场需求、产品成本、竞争情况以及销售预期等因素。
同时，根据不同的市场定位和目标消费者的需求，制定相应的差异化定价策略，并结合营销策略来促进销售和市场份额的增长。
定价调整是一个重要的环节，需要时刻关注市场的动态变化，及时调整定价策略以适应市场需求的变化。
五、市场分析在进行商品房定价策略方案制定之前，对市场进行深入分析是至关重要的。
首先，我们需要了解当前市场的供需情况。
通过市场调研和数据分析，可以确定市场中的潜在购房需求和购买力水平。
其次，要了解竞争对手的定价策略。
(定价策略)某集团住宅销售价格制定作业指引
住宅销售价格制定作业指引编制日期2008.12.12审核日期批准日期修订记录日修订状态修改内容修改人审核人批准人期1.目的旨在建立技术交流平台，指导各地营销总监或专案经理运用比较常规、通用的方法，合理地制定房屋销售价格表，使销售价格与房屋品质相匹配，促进房屋销售速度快速化、合理化。
2.适用范围适用于集团开发的各住宅项目，包括公寓项目、别墅项目以及公寓别墅混合项目。
3.术语和定义3.1公寓：是指高层、小高层、多层住宅以及花园洋房。
在部分城市，习惯将花园洋房归属于别墅类，鉴于花园洋房的楼层数与多层住宅接近，本指引仍将花园洋房归属于公寓。
3.2别墅：是指独栋、双拼、联排（排屋）、叠加等别墅。
3.3总销金额：是指项目整盘或各期的销售总金额，单位为元。
3.4总销面积：是指项目整盘或各期的可售总面积，按照不同城市可分为建筑面积和套内建筑面积，单位为平方米。
3.5平均价格：简称均价，是指项目整盘或各期总销金额/总销面积，单位为元/平方米。
3.6价格系数：简称系数，是指制定销售价格时用于考量个性特征对销售价格的影响因素的取值，例如朝向、景观、楼层、房型、花园面积、赠送面积等。
4.价格制定步骤与方法4.1 价格制定步骤如下：4.1.1确定项目整盘平均价格和各期的平均价格。
4.1.2制定价格系数（包括楼栋系数、垂直系数、水平系数）。
4.1.3制定一房一价。
4.2确定项目整盘平均价格和各期的平均价格。
4.2.1整盘平均价格的确定方法：1）以本项目的单位成本和目标利润作为定价的参考依据依据；2）以目前市场上临近区域、同类型项目的总平均单价和市场发展趋势做为定价的参考依据；3）将以上两项综合分析，确定本项目的整盘平均价格。
4.2.2有的项目规模较大，会分期进行开发，这就需要在整盘平均价格确定后，根据各期地块之间的相对位置关系、发展规划、地块状况及公司的营销策略等因素，在整盘平均价格的基础上确定各个分期的均价。
4.2.3对于公寓和别墅混合的项目，由于两者产品、成本、目标客户差异较大，销售价格也会有较大差异，因此在确定均价时，应将公寓和别墅的均价单独制定，使不同产品形态之间保持合理的价差。
房地产科学定价策略方案与执行方案
房地产科学定价策略方案与执行方案一、引言在房地产市场中，定价是一个非常重要的环节，直接影响着房地产项目的销售情况和开发商的利润。
科学合理的定价策略能够提高房地产项目在市场中的竞争力，增加项目的销售数量和销售额。
本文将提出一套房地产科学定价策略方案，并给出具体的执行方案。
二、房地产科学定价策略方案1.市场调研在制定定价策略前，必须首先进行市场调研，了解当前市场的供求情况和竞争对手的定价情况。
通过对目标消费群体的需求、购买能力和消费习惯等方面进行综合分析，确定最有竞争力的定价区间。
2.成本分析确定合理的定价需要对项目的成本进行全面分析。
包括土地成本、开发建设成本、销售推广成本等各项成本，确保定价能够覆盖成本，保证项目的盈利能力。
3.项目特点分析每个房地产项目都有其独特的特点，比如地理位置、交通条件、周边环境等。
对这些特点进行准确的分析，结合市场需求，确定项目的差异化竞争策略和定价策略。
4.竞争策略根据市场调研和项目特点，制定相应的竞争策略。
可以通过定价更低、优质服务、高品质建设等方式来与竞争对手进行差异化竞争，提高项目的竞争力。
5.价格策略确定合理的价格策略非常重要。
可以采用市场指导价、逐步降价、阶梯式定价等策略，灵活调整价格以满足市场需求和变动。
6.销售策略制定科学的销售策略可以帮助项目更好地推广和销售。
可以采用预售、分批销售、优惠政策等方式来刺激购买欲望，吸引更多的购房者。
三、房地产科学定价执行方案1.定价结构制定合理的定价结构非常重要，可以根据项目的特点和市场需求确定不同户型、楼层等房源的定价标准，确保价格的公平、公正。
2.市场营销通过有效的市场营销手段来宣传项目，吸引更多的潜在购房者。
可以通过广告、户型展示、样板房展示等方式来推广项目，提升项目的知名度和美誉度。
3.销售团队培训建立专业的销售团队，并定期进行培训。
销售人员需要具备项目的专业知识，了解项目的优势和特点，能够解答购房者的疑问，提高客户满意度，增加购房率。
住宅销售中的价格策略与定价技巧
住宅销售中的价格策略与定价技巧在住宅销售领域，定价是一个至关重要的环节。
正确的价格策略和定价技巧能够帮助销售人员吸引客户、提高销售额，并在激烈的市场竞争中取得优势。
本文将探讨住宅销售中的价格策略与定价技巧，帮助销售人员更好地开展工作。
一、市场分析与定价策略在进行住宅销售定价前，首先需要进行市场分析。
销售人员应该了解当前市场的供需状况、竞争对手的定价策略以及目标客户的需求和购买力。
通过全面的市场调研，销售人员可以更准确地把握市场行情，制定合理的定价策略。
定价策略可以分为几种常见类型，如市场导向定价、成本导向定价、竞争导向定价等。
市场导向定价是根据市场需求和消费者购买力来制定价格，以满足市场需求为主要目标。
成本导向定价则是以企业成本为基础，加上一定的利润率来制定价格。
竞争导向定价则是根据竞争对手的价格来制定自己的价格，以争夺市场份额。
在选择定价策略时，销售人员需要综合考虑市场需求、成本和竞争状况。
在高需求的市场中，可以采取市场导向定价策略，以吸引更多客户。
而在竞争激烈的市场中，可以采取竞争导向定价策略，以争夺市场份额。
二、定价技巧与客户心理定价技巧是销售人员在住宅销售中必备的技能。
了解客户心理，灵活运用定价技巧，能够更好地满足客户需求，提高销售效果。
1. 定价心理学定价心理学是指通过合理的定价手段，引导客户做出购买决策。
其中一种常见的心理定价技巧是“套餐定价”。
通过将多个产品或服务打包销售，客户会感觉到获得了更多的价值，从而更倾向于购买。
此外，还可以运用“9字定价法”，即将价格设置为以9结尾的数字，如1999元，这种价格会给客户一种更低廉的感觉。
2. 弹性定价弹性定价是根据客户需求和购买意愿的不同，制定不同的价格。
对于那些对价格敏感的客户，可以提供一些折扣或促销活动，以吸引他们购买。
而对于那些追求品质和服务的客户，可以提供高端产品和增值服务，并相应提高价格。
3. 定价策略定价策略是指根据产品特点和市场需求，制定不同的定价策略。
楼盘定价策划方案
楼盘定价策划方案楼盘定价策划方案700字随着房地产市场的竞争日趋激烈，楼盘定价的策划成为开发商们重要的考量，合理的定价可以快速售出楼盘，获取更大的利润。
本文将从市场研究、价值分析和竞争策略三个方面，提出一套楼盘定价策划方案。
市场研究是楼盘定价的基础，了解目标市场的需求和竞争状况是制定定价策略的关键。
首先，需要进行市场调研，了解区域内的楼市供需情况、购房者的需求和价格敏感度。
其次，要研究竞争对手的产品定价策略，包括相邻楼盘的价格、产品特点和销售情况。
最后，结合本项目的地理位置、交通、教育、商业配套等因素，确定目标市场和目标客户群体。
在价值分析中，我们需要根据楼盘的地理位置、房屋面积、户型、建筑品质等因素，进行房产的价值评估。
首先，要对楼盘的地理位置进行评估，如距离商业中心、学校、医院的近远程度。
其次，通过对楼盘的房屋面积、户型、建筑品质等因素进行评估，确定每平方米的价值。
最后，综合以上评估结果，结合目标市场的收入水平，确定楼盘的总体定价水平。
竞争策略在定价中起到了决定性作用。
首先，要对竞争对手的定价策略进行分析，了解他们的价格优势和劣势。
其次，要根据自身产品的特点制定竞争策略，如优化产品设计、提供增值服务、采取差异化定价策略等。
最后，根据目标市场的价格敏感度，确定定价调整的幅度和策略，例如提供价格折扣、分期付款等。
综上所述，楼盘定价的策划方案需要从市场研究、价值分析和竞争策略三个方面综合考虑。
市场研究可以帮助我们了解目标市场需求和竞争状况，价值分析有助于确定楼盘的总体定价水平，竞争策略则可以用来应对竞争对手的定价策略，并制定差异化的定价策略。
希望本方案能够对楼盘定价的策划有所启示。
某商品房新推楼盘的定价策略
某商品房新推楼盘的定价策略某商品房新推楼盘的定价策略需要充分考虑市场需求、竞争情况以及开发商的成本和利润目标。
下面是一个可能的定价策略示例：1. 市场需求分析：开发商首先需要进行细致的市场调研，了解目标客户的需求和支付能力。
这可以通过对周边区域的住房销售数据和调查问卷的分析得出。
比如，如果目标客户更倾向于购买低价位的小户型公寓，定价策略应偏向于符合这个需求。
2. 竞争情况评估：了解竞争楼盘的定价情况是至关重要的。
开发商需要考察周边同类型楼盘的价格范围，并根据自身楼盘的地理位置、配套设施、质量等因素来确定定价策略。
如果是高端楼盘，开发商可以考虑设定较高的价格来满足高端客户需求。
3. 成本与利润目标：开发商需要仔细计算每个楼盘单元的成本，包括土地购买成本、建筑材料成本、人工成本、税费等。
同时，开发商还需要确定合理的利润目标。
在确定定价时，应该将成本和利润目标加入考虑因素，以确保项目可盈利。
4. 定价差异化：开发商可以根据楼盘的各种属性设置不同的定价带。
比如，可以根据楼层、朝向、景观等因素对楼盘进行差异化定价。
这样可以吸引不同需求群体的客户，提高销售效果。
5. 建立价格体系：开发商可以根据不同户型的面积和配置，建立一个合理的价格体系。
比如，低层的房子可以设定一个相对较低的价格，而高层的房子则可以设定一个高一些的价格。
这样的定价体系既能吸引不同需求的客户，也能更好地反映出房屋的不同价值。
6. 考虑促销策略：新推楼盘往往需要在开始销售阶段通过促销活动来吸引客户。
开发商可以考虑初期的折扣或特价销售，以加快销售速度。
总之，某商品房新推楼盘的定价策略需要综合考虑市场需求、竞争情况、成本和利润目标等多方面因素。
合理的定价策略有助于提高楼盘的市场竞争力，进而实现销售目标。
（续）7. 价格适度竞争：在确定定价策略时，开发商还应考虑到与竞争楼盘的价格之间的竞争关系。
如果周边区域存在与自身楼盘类型相似或直接竞争的楼盘，开发商可以通过将价格设定在相对适度的水平上来吸引更多潜在客户。
住宅销售中的定价技巧与策略
住宅销售中的定价技巧与策略在住宅销售中，定价是一个至关重要的环节。
一个合理的定价策略不仅能够吸引潜在买家，还能够最大化销售利润。
然而，定价并不是一项简单的任务，它需要销售人员掌握一定的技巧和策略。
本文将探讨住宅销售中的定价技巧与策略，帮助销售人员更好地进行定价决策。
1. 市场研究与分析在定价之前，销售人员应该进行充分的市场研究与分析。
了解目标市场的需求和竞争情况是制定合理定价的基础。
通过研究类似住宅的销售价格、供需关系以及区域经济发展情况等因素，销售人员可以更准确地把握市场行情，为定价提供依据。
2. 定位策略住宅销售中的定价策略应该与产品定位相一致。
销售人员需要明确住宅的目标客户群体，了解他们的购买力和消费习惯。
根据目标客户群体的需求和偏好，确定住宅的定位，从而决定定价策略。
例如，如果目标客户是高端购房者，销售人员可以采取高价策略，注重产品的豪华和品质；如果目标客户是年轻家庭，销售人员可以采取中等价位策略，注重产品的实用性和舒适度。
3. 成本分析成本是定价的重要参考因素之一。
销售人员应该对住宅的成本进行准确的分析，包括土地购置成本、建筑材料成本、人工成本等。
同时，还需要考虑到销售费用、营销费用和利润等因素。
通过合理的成本分析，销售人员可以确定一个合理的底价，以确保销售的盈利能力。
4. 价值定位除了考虑成本因素，销售人员还应该根据住宅的价值定位来制定定价策略。
价值定位是指将产品与竞争对手进行比较，确定产品的价值水平。
销售人员可以通过住宅的独特性、品质和功能等方面来提升产品的价值，从而在定价上具有竞争优势。
例如，如果住宅具有独特的设计和优质的建筑材料，销售人员可以适当提高定价，以反映产品的价值。
5. 弹性定价弹性定价是指根据市场需求和竞争情况进行灵活调整的定价策略。
销售人员应该密切关注市场动态，及时调整定价策略。
当市场需求较高时，可以适当提高价格；当市场竞争激烈时，可以采取降价策略来吸引潜在买家。
弹性定价要求销售人员具备敏锐的市场洞察力和灵活的定价决策能力。
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商品房定价策略作业指引商品房的定价方法有成本加利润法、市场比较法、消费者导向法、差异划定价法和差别定价法、系数定价法等多种方法；至于在何种情况下采用何种定价方法或价格策略组合，以及在销售过程中如何调整价格，直接关系到营销结果与投资效益。
一、不同竞争条件下的定价策略不同的发展阶段，代表着不同的市场类型、不同的竞争程度和价格状况。
由于房地求，发展商也不成熟因而没有太多的策略考虑。
因而此时的价格则采用成本+利润的结果，而且是很高的利润，从而获取最大利润。
在完全竞争阶段，由于涌现了众多的地产公司，市场已由“一团和气”演变为“你死我活”的激烈拚争，竞争对手动态和顾客心理对最终价格的影响日渐明显，这时需要研究消费者的需求、琢磨产品的差异化，价格也不再是简单的实现利润的工具，需要成为一种锐利的竞争策略，结合项目情况可采用“成本+微利”、“低于市场价入市”、“消费者心理价位决定法”（消费者导向法）、“竞争定价”（市场比较法）、“差异化定价”等方法。
在垄断性竞争阶段，专家型消费者大量涌现，价格在购房决策中的影响大幅降低，而区位条件、产品性能、产品形态、服务、管理、品牌等一系列因素构成的“价值组合”才是吸引消费者的关键所在。
同时，尽管竞争对手少了，但个个都是实力强大的劲敌，因此价格策略的制定更需精耕细作。
“消费者+竞争”（消费者导向法＋市场比较法）成为制定价格策略的主要模式，而且位置、交通、环境、规模、配套、建筑形态、建筑质量、楼层、朝向、品牌等房地产价格主要参数的权重明显变化，品牌在楼盘价格系数中所占比重显着增大，进而形成价格差异。
二、成本利润法的运用成本加利润法是在全部成本的基础上加上按目标利润率计算的利润额而得出的价格；在初级竞争阶段或初级竞争区域运用较多。
三、市场比较法的运用市场比较法价法是根据销售市场上与自己位置、设施、装修等有关因素相似的竞争对手商品房售价作为参考标准而制定的价格；为市场上较常用的价格制定方法。
四、消费者心理定价突破法（消费者导向法）在价格策略应用中，利用楼盘本身的条件，结合消费者的心理定价作组合，并根据销售进程的变化巧妙地对价格进行调整，这样的价格策略可称之为“心理定价突破法”，是房地产价格策略组合中比较常用而且杀伤力较强的一种方法。
应用之一：顺着走，突破心理价格障碍，创造销售势能（参见案例1）一般情形下，任何消费者在购买一件商品特别是价值较高的商品以前，都会有意无意地通过种种信息渠道得到有关此类商品的一些信息（包括价格、规格、质量等），然后根据这些信息及对于这件商品的直观了解，在心里先衡量这个东西到底值多少钱。
这个价格就是我们常说的心理价格。
“势能”原本是物理学中的概念，指物体因处于一定高度而具备的能量。
销售势能指消费者对其所购买的商品所感觉到的心理价格与实际价格之间的差距。
消费群心理价格比实际价格高得越多，由此引发的销售势能就越大，销售速度与销售数量都会得到很大的提升。
应用之二：倒着走，提升心理价格，积聚销售势能（参见案例2）通过实际调查获取楼盘大致心理定价后，不是急于压低楼盘实际销售价，而是通过科学的小区规划、一流的设计装修、完美的管理配套等举措，以一种主动的姿态提升楼盘在消费群中的“心理价格”，从而逐渐拉开心理价格与实际售价的差距，积聚起销售势能。
其实，一些高素质的楼盘在进入市场后，即便实际售价略高于比较价格或心理价格，市场仍是可以接受的，但其销售速度一定会受到相当大的影响。
偏偏房地产经营的绩效就在于资本运营的效率，加上房地产市场瞬息万变，因此，提升销售速度，以快打慢，做好资金回笼工作便成为地产项目成败的关键因素之一。
在大市看跌、竞争激烈的状态下，巧妙运用价格策略也就顺理成章了。
是“顺着走”，突破心理价格障碍以创造销售势能呢，还是“倒着走”，绕过价格心理障碍，以积聚销售势能，其运作的核心一定要记住：那就是不管走哪条路，都应将心理价位与现实价位的距离尽量拉大，以形成强大的销售价格势能，然后通过配套建设、品牌推广等举措保证其释放的安全性，再行引爆，便能形成巨大的销售推动力。
五、差异化定价法差异化定价：在市场和消费者的基础上，通过特殊的系统策略，形成价格上的落差；简单一句话就是“银子卖出金子价”，“将金子当银子卖”；“银子卖出金子价”可使利润最大化。
在当前发育尚不成熟但发展极为迅速同时消费层级需求差距日益拉大且真正的“金子”并不多的市场环境下，要实现这一点虽然难度不小，也并非完全不可能。
要做到这一点首先必须使“银子具备某些金子的品质”，也就是需要为楼盘赋予一些高层次、高品质元素如创新的规划设计、创新户型、创新的材料运用、创新的科技成果运用等，这些投入虽然并不需要“金子”的代价，但却使楼盘具备了领先竞争者的内在优势，因而也就具备了“金子般的品质”。
其次还必须使“银子看起来象是金子”。
而这就需要高超的楼盘形象和卖场包装技巧，必须使楼盘从外在形象、传播形象、卖场形象都显得比竞争对手高贵、典雅。
最后，还必须让消费者相信楼盘确实具有等同于“金子”的价值，这就需要大规模、高规格、高层次的新闻炒作、整合推广去说服消费者。
这一策略难度、风险系数较高，适合内部管理、控制能力特别强且富有创新精神与创新能力的企业运作。
“将金子当银子卖”是“利润最快化”的一种表现，“利润最快化”带来的资金融通成本的降低和资金效率的提高，所获所得常常会出人意表。
由于“物超所值”，只要有着正确的传播策略，让目标消费者都认识到这是一块金子，就是实现100%销售也不是难事。
这一策略特别适合资金压力较大而需要迅速回笼或出于特别的战略目标而对市场份额有着强烈需求的企业。
最有力的策略当然是通过包装让楼盘“看起来像是金子”，但又只售银子的价，“尽量挤掉价格中的水分”，使价格尽量回归价值，从而使发展商有利可赚，消费者乐于接受。
这就需要充分、专业且强有力的策划。
六、差别定价法的运用与调整差别定价法是根据楼栋的地位、房屋的朝向、楼层、视野、景观、内外销、付款方式等因素的不同而给予不同的定价。
实行差别定价法的前提是影响每个单元销售的因素都存在差异，如朝向、楼层、视野、景观、户型等。
对别墅来说，不存在朝向、楼层的差异，对板型楼来说也不存在朝向的差异，因此，在对其定价时不能考虑这些因素。
实行差别定价的关键是要综合考查影响房屋销售的因素，找出最受客户欢迎的单元或户型，即在同等价格下客户会优先购买这些单元，因而可将这些单元售价定得高一些，而不影响其销售旺势。
这样，在房屋成本固定的前提下，实行差别定价法就能利用现有的产品获得最大的收入。
相对地，将另外一些单元或户型的售价就适当降低，利用价差来争取另外的客户。
实行差别定价并不意味着一旦确定就不能变更，它也可根据销售的反映状况，改变原有的定价差别，原有的定价需要接受销售实践的检验，一旦实践后，发现原有定价差别与市场反映不符，就应人加以调整，不断修正，确定最佳的定价差别。
在商品房推出旺销的情况下，可分析差别定价对旺销的作用，一旦发现最旺销部分，差别定价后反响不大，则可考虑继续提高这部分售价，扩大定价差别，赚取这部分额外利润。
在商品房推出滞销的情况下，要重新利用差别定价的“调节器”作用，扩大定价差别，利用价格因素引导客户购买。
七、系数定价法的运用与调整系数定价法在一定程度上是差价法的变异，同样是根据楼栋的地位、房屋的户型、朝向、景观等不同给予不同权数进行定价；一般情况下房屋的定价采用较多的是系数定价法和差价定价法两种方法的结合，即在横向因数上（同层景观、户型、采光等）采用系数比较，纵向因数上（楼层）则采用差价法；八、开盘：高开低走？低开高走？在房地产营销中，价格是与产品、市场、销售、形象、宣传推广互动的策略，需要依阶段性营销目标不同而调整，价格高了要降低，低了可调高。
问题的关键是，对新推楼盘来说，是低价开盘，以后逐渐走高好呢？还是高价开盘待完成初步销售目标后再低价清货好?低开高走策略适合以下三类楼盘：（1）项目总体素质一般，无特别卖点；（2）郊区大盘或超大盘，这类楼盘首要的是聚集人气。
入住人多则容易在消费者心中形成大社区概念，而销售也将直线上升，如人气不旺则极易因位置等缺陷而无法启动。
（3）同类产品供应量大，竞争激烈。
低开高走有如下好处：（1）价廉物美是每一个购房者的愿望。
一旦价格比消费者的心理价格低，给消费者以实惠感，就容易聚集人气。
消费者知道了发展商“先低后高”的战略后，因其中包含着升值空间，也容易成交。
而开盘不久的迅速成交，又能促进士气，提高销售人员乃至全体员工的自信心，以更好的精神状态开展日后工作。
（2）低价开盘，价格的主动权在发展商手里，何时调高，幅度多少，可根据市场反映灵活操控。
（3）资金回笼迅速，有利于其他营销措施的执行。
(4)先低后高实现了前期购楼者的升值承诺，发展商容易形成口碑。
低开高走也有不利之处：（1）低价低利润是必然的结果。
（2）低价很容易给人一种“便宜没好货”的感觉，伤害楼盘形象。
高开低走策略则适合以下楼盘：（1）具有创新性独特卖点。
（2）产品综合性能上佳，功能折旧速率缓慢。
高开低走的好处是：(1) 便于获取最大的利润。
（2）高价未必高品质，但高品质必然需要高价支撑，因此容易形成先声夺人的气势，给人以楼盘高品质的展示。
（3）由于高开低走，价格是先高后低，或者定价高折头大，消费者也会感到一定的实惠。
高开低走的不利之处是：（1）价格高，难以聚集人气，难以形成“抢购风”，楼盘营销有一定的风险。
(2)先高后低虽然迎合了后期的消费者，但无论如何，对前期消费者是非常不公平的，对发展商的品牌有一定影响。
实际上无论是高开低走，还是低开高走，都不是绝对的，作为我们关键的问题是要在楼盘定价的前期，综合权衡物业形态、品质、市场态势、消费者心理，寻找合适的机会点，才能真正赢得市场。
否则不考虑楼盘销售的成交量以及时间成本，将会受到严峻的市场考验。
风险亦在其中。
“低开高走、步步高升”是楼盘最理想的价格走势。
但在价格仍是绝大多数人购房第一考虑因素时，价格的任何变动都将给销售带来极大的影响，目前市场有两种控制“低开高走”的基本模式：工程进度模式和销售推动模式。
所谓工程进度模式，即项目价格走高主要依据工程进展。
开工未久，项目形象尚无法充分展示，因此以试探市场、检验项目定位为主要目的的内部认购，其价格也最低；公开发售开始，项目形象包装、卖场包装准备就绪，主力客户即将到来，为确保利润，价格自然要比内部认购期高出一筹；至实景样板间开放（或其他工程进展中标志性时间），工程形象日臻完善，销售高潮已经形成，略略调整价格，客户抗拒心理一般不大；项目封顶标志着项目主体完工，购买风险大大降低，项目的大部分优势、卖点大多都能充分展示，至项目完全竣工，项目好坏优劣一览无遗，客户资金垫付时间短，适当调高价格消费者也能理解。