房地产包销形式与代理提点形式之对比
房地产自主销售委托代理销售差异
房地产自主销售委托代理销售差异引言在房地产行业，自主销售和委托代理销售是两种常见的销售方式。
自主销售指的是房地产开发商直接负责销售工作，而委托代理销售则是将销售任务委托给专业的代理机构。
本文将针对房地产自主销售和委托代理销售进行比较和分析，探讨它们在销售差异方面的特点。
自主销售自主销售是指房地产开发商自行组织和实施的销售活动。
下面是自主销售的一些特点：1.销售渠道控制：开发商可以完全掌控销售渠道，包括线上和线下渠道。
这意味着开发商可以根据自身需求，自由选择适合的销售渠道。
2.品牌宣传：自主销售可以更好地展示开发商的品牌形象。
开发商可以通过自有平台和渠道，展示自己的产品特点和优势，提升品牌知名度。
3.销售策略调整：自主销售可以根据市场需求和反馈，及时调整销售策略。
开发商可以灵活地制定售楼处布局、销售套餐和政策，以满足客户的需求。
4.直接接触客户：自主销售可以直接接触客户，了解客户的需求和意见。
这使得开发商能够更好地为客户提供个性化的服务，增强客户的满意度。
委托代理销售委托代理销售是指房地产开发商将销售任务委托给专业的代理机构，由代理机构负责销售工作。
以下是委托代理销售的一些特点：1.专业销售团队：委托代理销售可以利用代理机构的专业销售团队和资源，提高销售效果。
代理机构通常有丰富的销售经验和客户资源，能够更好地推广和销售房地产产品。
2.扩大销售范围：通过委托代理销售，开发商可以扩大销售范围和覆盖面。
代理机构通常有较广泛的销售网络和渠道，能够将房地产产品销售到更多的潜在客户。
3.减轻运营压力：委托代理销售可以减轻开发商的运营压力。
开发商可以将销售任务交给代理机构，专注于项目开发和其他核心业务，提高效率。
4.专业市场分析：代理机构通常对市场具有较深入的了解，能够提供专业的市场分析和预测。
这对开发商制定销售策略和决策具有重要意义。
自主销售与委托代理销售的差异自主销售和委托代理销售有一些明显的差异，下面将逐一列举：1.销售成本：自主销售的销售成本相对较低，因为开发商可以自行组织销售活动并控制销售渠道。
房地产包销形式与代理提点形式之对比
房地产包销形式与代理提点形式之对比包销形式一、关于包销形式的销售承诺从包销形式上来讲,代理公司的目的比较明确,唯一的目标就就是销售所包销的项目房源。
那么,在销售过程当中,就是否会存在虚假承诺就很难把控了。
一般来讲,采用包销形式的代理公司为了获得更高的利润,通常不会把开发商的信誉、品牌、售后等问题放在第一位。
在同等市场条件的基础上,要取得更快的销售速度,除了正确的销售策略、扎实的销售技巧更能够迅速成交的方式就很难避免虚假承诺了。
再有从销售人员来讲,包销形式销售人员的业务佣金也会较高,有时并不就是公司有意授意虚假承诺,只就是销售人员为了自身的利益,弃代理公司与开发公司的利益而不顾。
如果出现了虚假承诺,虽然在销售速度上可能瞧起来有所增加。
但就是,从开发商的长远发展以及后续工作来瞧的话就是后患无穷的。
代理公司在客户眼里代表的就是开发公司,不管我们以什么样的合同来约定,通过虚假承诺造成的不良影响就是不会转嫁给代理公司。
那么,最后来收拾残局的必然就是开发商,并且也许这个结果不就是能用金钱来解决的,从而影响开发商近几年的社会影响力,更无从谈起品牌塑造问题了。
二、关于包销形式的溢价问题一般来讲包销形式开发商会给代理公司一个底价,当销售价格超过底价时,所获得的利润有很大一部分或有代理公司取得。
而这部分利润远远超过了单纯的代理费用。
那么,我们设想一下开发商的目的就是迅速销售项目房源,溢价部分相对于整套房款来说还就是占到小部分房款的。
不足以让开发商因此而放缓销售速度。
但就是对于代理公司来说,做出一套高溢价的成交所获的利润要比平价销售出10套或者更多产品所获得的利润更高。
那么,我们试问代理公司在面对这样的情况时,就是先选择保证开发商回款、销售量的前提还就是在追求更高溢价的道路上勇往直前。
答案显而易见,这样的风险都只能由开发商来承担。
三、关于包销形式的定价原则一般来讲包销形式的定价原则就是,由开发商给出底价,销售的面价由代理公司来制定。
项目自销与委托代理优劣分析
尽职调查要诀：987654321规定动作
魔鬼藏在细节处
风过乙方90%以上的管理层和股东并面谈
坚持两次8点到达乙方公司（事先不能通知）
到达至少7个部门
在企业连续呆6天
对企业团队、管理、技术、市场、财务5个要素进行详细调查
与乙方公司4个客户面谈过
调查3个以上乙方同力还能干好活。
2、销售渠道，模式灵活多样
3、有庞大客户及商家资源
4、项目产品丰富对团队专业水平要求高
1、人员流动性大，团队稳定性差
2、项目代理完毕拿走代理费，没留管理模式和盈利模块
3、带走队伍没有种子培育，甲方田地永远荒芜，无法成长
4、利益分明责任心不够，看钱办事或择房而售。
甲对乙的基本要求自行约束
1、销售方式符合投资方式
2、销售周期及销售成本控制在预期目标范围内
3、价格策略符合资金回笼计划
4、不能超越委托权限
5、不能签约后另行追加合同外内容或反复改稿十次后要第一稿，第三稿（要求乙方存十次稿件）
6、告诉乙方你的优势，也要说出自己的不足，合作是双赢，不算计乙方赚多少钱，做一个好面子，大气，对专业执着的甲方，投资者只投资这种人
5、销售热情唯持签约后三个月
操作条件
1、长期招不到人无法组建团队或团队执行力较弱，无商家和社会资源的甲方
2、乙方曾经合作过的甲方标准落实，对接高效，能缩短磨合期
3、甲方认同的乙方，代理心态正确，流程清晰，专业过硬，高度责任心，不炒房
审查要点
1、乙方以往业绩中，其强项是否能弥补甲方弱项，擅长何种项目的推广销售？住宅？写字楼？商业？
提出不少于20个关键问题
至少与公司的普通员工吃过1次饭或面谈1次
房屋买卖中的业主自售与中介代售的比较
房屋买卖中的业主自售与中介代售的比较在房屋买卖过程中，业主有两种销售方式可选。
一种是业主自行销售，另一种是请中介代售。
本文将比较这两种方式，分析其优缺点。
1. 自售优点业主自行销售房屋的最大优点就是节约中介费用。
中介费用通常为房价的1%到3%，在高房价地区甚至可能更高。
如果业主自行销售，这笔费用就可以省下来。
自售还可以更直接地与潜在买家沟通，了解他们的需求和意向，从而更好地协商价格。
2. 自售缺点业主自行销售房屋的最大缺点是工作量和时间投入。
除了拍摄房屋照片和写广告以外，业主还需要接受来自潜在买家的咨询和参观请求，审核买家的信贷情况和能力，并选择合适的法律服务来处理文件和交易细节。
如果业主没有经验和时间做这些事情，自行销售可能会产生很大的压力。
3. 代售优点中介代售的最大优点就是省心省力。
中介机构会为业主提供定制的服务，包括房屋估价、广告宣传、接待潜在买家、处理文件和交易细节等。
业主只需要提供房屋信息并支付中介费用即可。
中介机构是房屋买卖的专业人士，有丰富的经验和技能，可以帮助业主处理各种问题。
4. 代售缺点中介代售的缺点之一是中介费用。
虽然中介费用可以省去业主很多麻烦和时间，但是也将付出一笔昂贵的中介费用。
业主需要根据房价向中介支付占比1%-3%的佣金，这个费用可能会在交易额较大的情况下变得更显著。
5. 结论综上所述，在选择自售和代售之间，业主需要考虑自己的时间和能力。
如果业主有时间，经验和能力自行销售，可以节约很多中介费用，并更直接地与买家沟通，更好地协商价格。
如果业主没有时间和经验自行销售，或者希望更省心省力，选择中介代售也是不错的选择。
最终，选择自售还是代售，取决于业主的个人偏好和具体情况。
开发商自营与代理机构销售的利弊谈
开发商自营与代理机构销售的利弊谈Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998开发商自营与代理机构销售的利弊谈(2012-3-169:15:21)分类：标签：|开发商自营与代理机构销售的利弊谈房地产的发展在几年间经历了启动、发展、鼎盛、调控等不同的阶段，在市场经济的作用下，在供需关系的平衡中，开发商与代理商之间的联系越来越多，合作的方式越来越灵活多样而有效；而同时，在彼此的合作中，不可避免地也发生了一些矛盾、冲突和隔膜，使一些行为背离了良好的初衷。
在太原这个二三线城市的房地产市场上，楼盘林立，销售模式也是多种多样，有开发商自营的，也有专业代理机构介入的。
房地产代理商就像一队机智勇猛的轻骑兵，在楼盘销售环节上凭借准、快、活的特点，迅速分食着房地产市场这块大蛋糕。
而开发商就像职能齐全、实力雄厚的正规部队，尽管有打胜仗的可能，但也逐步认识到轻骑兵的优势而加以利用。
本文就开发商自营和代理机构销售的利弊进行一个初步的探讨。
一、开发商自营与代理机构销售的概念1、开发商自营：开发商对楼盘进行开发后，自己组建销售团队，对市场进行分析、判断并进行销售，由公司内部的工作人员或者置业顾问来完成楼盘的销售及推广。
2、代理机构销售：开发商对楼盘进行开发的过程中，由专业的代理机构参与到前期策划、规划设计、项目定位、工程建议等环节，并负责楼盘后期的销售及市场推广。
二、开发商自营的利弊◆开发商自营的利：1、直接面对客户，掌握客户需求点，并能做出及时的应变措施及调整策略。
一般情况下，一个开发企业是要永续经营与长期存在的，项目也是要连续开发的，并非一个楼盘做完就了事，因此需要长久地掌握客户资料，不断提高开发商对市场的敏感度。
并且自行销售能够使房地产开发企业直接面对消费者，掌握客户的第一手资料，根据市场动态随时做出应变的决策或及时调整楼盘定位。
2、内部沟通顺畅。
由于销售部门的人员都隶属于开发公司，相比较代理公司来说，销售部和公司其他部门是一个统一的整体，对于开发公司内部的人事及流程都比较熟悉，在人际关系的处理上更简单，一定程度上对销售工作的促进更大。
两种房地产销售代理方式的博弈分析
两种房地产销售代理方式的博弈分析随着房地产市场的日趋成熟和完善，房地产开发商委托代理机构销售逐渐成为市场的主流。
但是由于开发商与房地产代理商之间的信息不对称和利益的冲突等因素，造成房地产代理中存在着道德风险问题。
本文分析了在信息不对称的情况下，包销和固定收入加提成制两种不同的房地产代理模式以及房地产代理业的发展趋势。
标签：信息不对称房地产代理激勵机制包销固定收入加提成制一、房地产销售中存在道德风险问题由房地产开发商和房地产代理商组成的房地产销售模式是现代房地产市场中最普遍的销售方式。
开发商与代理商之间签订房地产销售代理合同，代理商针对开发商提供间接面对个人的服务，开发商向代理商提供佣金。
这实质上是经济学意义上的一种委托——代理关系。
然而由于开发商与房地产代理商之间的信息不对称和利益冲突等因素，造成了房地产代理中存在道德风险问题。
因为在开发商和房地产代理商签订委托代理合同后,开发商的销售状况或最终利润除了取决于产品竞争力、定价和房地产市场本身旺盛程度外,另外取决于房地产代理商的促销努力程度,但开发商能观测到的更多的是房地产代理商的销售业绩等事后结果,这些结果由房地产代理商的行动和其他外部环境因素确定,开发商不能直接观测到房地产代理商选择了什么行动,这些行动的结果与房地产商的利益或者一致或者不一致,这时开发商的最大利益实现就面临房地产代理商的道德风险。
因此设计科学合理的激励报酬机制,对于维护房地产开发商的利益、理解和剖析房地产代理市场的发展具有重要的意义。
二、博弈模型及其分析1.模型的基本假设本模型的基本前提条件的假设是:(1)假定开发商与代理商均为理性经济人，在此博弈中双方决策的动力均是从自己的利益出发来实现自身收益的最大;代理商的努力成果不确定且不可监督；(2)用a表示代理商在连续区间中选择的努力水平，其产出π是a的随机函数，用π=π(a)表示;(3)由于是不完全监督，开发商不知道代理商的努力水平，因此开发商只能根据产出π来支付报酬，也就是S(π）;(4)假设代理商的机会成本是不接受该委托的利益(例如获得其他工作的报酬或闲暇的效用)为W，同时假设代理商付出努力有负效用，负效用是努力水平a的函数C=C(a),满足C(0)=0，并且C‘(a)>0，即是单调递增的凸函数。
房地产代理销售合同要注意什么
1、代理方式的选择
房地产销售代理方式按委托人对代理人授权的大小，可分为一般代理、独家代理和包销。
一般代理，是指委托人在同一地区和期限内，可选定一家或几家代理商作为一般代理人，根据代销的实际数量按协议规定的办法付给佣金，委托人可直接与该地区的买主成交，其直接成交部分，不向代理商支付佣金。
独家代理，是指委托人给予代理商在规定地区和一定期限内享有代销专营权的代理，委托人在该指定地区和时间内，不得委托其他第二个代理人，且商品房出售前的所有权归委托人，由委托人负责盈亏。
商品房包销，与独家代理十分相近，但不同之处在于包销人承担销售剩余商品房的购买义务。
2、代理的期限及代销的任务
代理商的代理不可能是无期限地售完为止，因此，开发商与代理商签订的销售代理合同的主要条款之一便是确定销售时间，同时，还要在合同里明确具体时间内的销售数额是多少，即明确具体的代销任务，销售任务可以以平方米计算，也可以以套或幢计算，不管采用哪种计量方式，都要明确规定在某一具体的时间销出具体数额的房产。
3、奖惩条款的设定
为了有力地促进销售代理工作，开发商在代理合同里设有奖励条款，即如果代理商提前售完所代销的物业，应该给予一定的奖励。
如根据提前的时间，设立不同的奖励标准。
同样，为了让代理商明确自已的
责任，使代理商感到有压力，开发商应在合同里增加惩罚条款，在合同约定的时间里，如果代理商没有售完约定的物业，开发商有权按比例减少代理商的佣金，用这样的机制，可以有效地调动代理商的积极性和主观能动性，使他们的经济效益和销售成绩挂起钩来。
奖惩条款要结合上述代销的任务来设定，这样才能使代理商更加明确自已的责任，这样才是开发商保护自身利益的有效手段。
房地产开发公司和销售代理公司利润分析
房地产开发公司和销售代理公司利润分析房地产业是由从事房地产开发经营、管理和服务等经济活动的企业组成的行业。
其经济特性表现为通过开发土地生产房屋产品，并使房屋产品进入社会经济的流通和分配领域，实现产业自身的经济目的。
近年来，中国房地产业的超高利润引起了社会各界的广泛关注。
结合万科老总王石所说：“万科25%利润的房子不做”，以及著名经济学家成思危的估计，中国住宅房地产平均年利润应超过30%。
如果再结合中国住宅房地产领域容积率普遍控制不严，建设材料存在偷工减料现象，部分住宅房地产年利润甚至可以达到50%以上。
在经济学上将市场分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头市场、完全垄断市场四种。
就目前中国的房地产市场来看，万科、恒大、保利、绿地等多家实力较雄厚的房地产企业无法单独垄断房地产市场。
但是根据经济学的博弈理论，在当前情况下，多家企业强强联合，形成一种行业的潜在规则，对于各厂商总体来说是最有利的。
而且由于房地产的位置固定性、供求区域性、政策限制性等特有的性质，各房地产商之间的竞争激烈程度由此降低，房地产市场也就具有了形成寡头市场的能力，而事实也的确是这样的。
在一个寡头市场里，卖方具有很强的垄断性，在价格制定和信息掌握等方面较之消费者和建材供应商都有着很大的主动性。
这种主动性无疑成为了房地产商超高利润的一个重要原因。
下面，我将从上游垄断和下游垄断两个方面来介绍这种垄断带来的超高利润。
首先，当无数的建材供应商持有只能用来建房子的建材和面对并不特别多的房地产商的时候，在一个合理的价格区间内，早已形成寡头市场的房地产商们便会协同来跟建材供应商议价，而处于谈判劣势位置的供应商们也只能在可接受的范围内以较低的价格出售。
这样，房地产开发商们便可以以较低的价格获得建材，从而一定程度上降低了成本。
再看下游垄断，原因主要有以下几点：1、面对着日益上涨的房价，加之“有房才有家”的传统观念等的影响，再加上金融业为房地产商提供融资，为消费者提供贷款，越来越多的人省吃俭用买房子，甚至为自己的儿子、孙子辈买房。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产包销形式与代理提点形式之对比
包销形式
一、关于包销形式的销售承诺
从包销形式上来讲，代理公司的目的比较明确，唯一的目标就
是销售所包销的项目房源。
那么，在销售过程当中，是否会存
在虚假承诺就很难把控了。
一般来讲，采用包销形式的代理公司为了获得更高的利润，通
常不会把开发商的信誉、品牌、售后等问题放在第一位。
在同
等市场条件的基础上，要取得更快的销售速度，除了正确的销
售策略、扎实的销售技巧更能够迅速成交的方式就很难避免虚
假承诺了。
再有从销售人员来讲，包销形式销售人员的业务佣
金也会较高，有时并不是公司有意授意虚假承诺，只是销售人
员为了自身的利益，弃代理公司和开发公司的利益而不顾。
如果出现了虚假承诺，虽然在销售速度上可能看起来有所增加。
但是，从开发商的长远发展以及后续工作来看的话是后患无穷
的。
代理公司在客户眼里代表的是开发公司，不管我们以什么样的
合同来约定，通过虚假承诺造成的不良影响是不会转嫁给代理
公司。
那么，最后来收拾残局的必然是开发商，并且也许这个
结果不是能用金钱来解决的，从而影响开发商近几年的社会影
响力，更无从谈起品牌塑造问题了。
二、关于包销形式的溢价问题
一般来讲包销形式开发商会给代理公司一个底价，当销售价格
超过底价时，所获得的利润有很大一部分或有代理公司取得。
而这部分利润远远超过了单纯的代理费用。
那么，我们设想一
下开发商的目的是迅速销售项目房源，溢价部分相对于整套房
款来说还是占到小部分房款的。
不足以让开发商因此而放缓销
售速度。
但是对于代理公司来说，做出一套高溢价的成交所获
的利润要比平价销售出10套或者更多产品所获得的利润更高。
那么，我们试问代理公司在面对这样的情况时，是先选择保证
开发商回款、销售量的前提还是在追求更高溢价的道路上勇往
直前。
答案显而易见，这样的风险都只能由开发商来承担。
三、关于包销形式的定价原则
一般来讲包销形式的定价原则是，由开发商给出底价，销售的
面价由代理公司来制定。
但是这样的方式就出现了一个问题，
代理公司本着获得更高利润的愿望，会给出相对较高的销售价
格。
那么当销售不畅时，为了保证销售任务的完成，代理公司
一定迅速降价打折。
当渡过难关之后，又一轮的价格调整开始。
这样的效果会使成交客户出现同期购买同样户型，但是购买价
格确实不一致的。
这会是一个深埋在地下的炸弹，代理公司在
完成销售任务之后，或者没有完成销售任务被开发商解除合同
之后，这些问题将是开发商自己要解决的问题。
如果这个问题
在销售阶段出现，那么势必在销售的难度上又增加了一道不可
逾越的屏障。
四、关于包销形式的最高利润化
在如今这个土地成本高涨的时代，有地有房子是开发商的资本。
但是在土地的相继取得和后续的土地储备都逐渐成为了各个开
发商的难点。
从代理公司的角度出发，在与开发商协商底价时，
会使尽浑身解数取得最低的价格。
当然这也无可厚非，从包销
的形式上来讲，必然会出现这样的结果。
那么，开发商占用了
大量的资金、大量的人力物力、大量的政府及社会关系，冒着
极大的风险而取得土地反而成了代理公司获取更高利润的工具。
从这个道理上来讲，我们来分析开发商是不是有损失。
从另外一方面来讲，如今土地的储备如此困难，在现有的土地
上，开发商不应该获得更高的利润吗？
五、关于包销形式的推盘策略
一般来讲包销形式的推盘策略也是有代理公司来制定，在仅有
的销售时间里，代理公司不会考虑剩余条件较差的房源如何销
售，他们只会在有限的时间里销售最多的房源。
那么，不好销
售的先放在一边，把房源条件好的先都销售出去。
并且通过这
些较好的房源获得更高的溢价部分。
当与包销形式的代理公司结束合作之后，剩余的这些滞销房源
无法通过相互挤压或者价格挤压的策略销售，最终只能是一直
滞销到现房阶段或降价销售。
代理销售
代理销售的形式是从房地产专业角度上帮助开发商去看待问题解决问题。
当然获取代理公司应得的收入也是必备的。
那么我们从上述提出的几个问题来阐述一下代理销售的优点。
一、关于代理销售的销售承诺
代理销售是本着服务开发商、服务客户的原则，充分了解市场，根据市场的变化给予开发商合理正确的建议。
对于所有的销售承诺和销售说辞都会在与客户表述之前与开发商提前沟通。
并且，从代理销售的收入结构上来讲，没有突增的溢价收入，想要取得更多的利润唯一的方法就是能够满足开发商的需求、完成开发商给予的任务，长久合作从而谋求更多的收入。
那么势必会抱着和开发商共同发展、共同成长的心态来完成工作。
对于承诺会慎之又慎，后续的相关问题还会由代理公司来解决，不可能因为一套两套的销售而埋下不易解决的问题，最后的苦果还是由代理公司承担。
二、关于代理销售的溢价问题
对于代理销售是不存在溢价问题的，代理销售只是按照约定的销售代理比例提取相应的佣金。
那么，代理销售的目的就只有最大限度的销售项目房源，使用的手段只能是更加先进的销售
技巧、专业的房地产知识、灵敏的市场信息、亢奋的工作状态。
这样代理公司会更加专注于如何销售、如何成交、如何回款。
开发商的销售速度也不会因为代理公司要谋求自身的利润而被
制约。
三、关于代理销售的定价原则
原则来讲，合理的价格出自供求关系，只有根据市场真实的情
况，开发商自身的资金策略我们才能够制定出一套合理的定价
原则。
从代理公司来讲，要考虑开发商的资金要求，要和开发
商深度讨论，是以一个顾问的形式出现的。
同时，我们也会考
虑到市场上对客户以及社会的影响力，调整价格要慎之又慎，
每次调整价格之前要有充分的论证及市场数据分析。
和开发商
讨论之后，根据开发商自身的需求来调整价格。
四、关于代理销售形式的利润最大化
代理销售从合作模式上来说，我们所有考虑问题的角度都是从
开发商的角度来出发的。
代理销售的好处就是代理公司的收入
与开发公司的收入是完全成正比的，这样来看，目标是一致的，
我们行进的道路也是一致的。
代理公司所追求的不是价格能够
买到多高，而是在什么样的时间里以什么样的价格卖出什么样
的数量。
这是一个很复杂的问题，代理公司对市场的需求不会
对开发商隐瞒，通过合理的销售价格、正确的销售策略是开发
商取得最高的利润价值。
对于一些土地储备不丰富的开发商来讲，后续的土地可能很少，
手中的土地就是他最大的财富，那么如何把手中的财富变现，
就成为一个老大难的问题。
对于不动产这种中国类型的特殊商
品，代理销售的形式因为毫无私心可言，可以从一个非常客观
以及专业的角度去帮助开发商在仅有的土地上获得最大的价值。
五、关于代理销售的推盘策略
代理销售会考虑全盘的销售策略，对于推盘次序会根据市场环
境、产品类型、周边竞争项目、开发商现金流等多方面原因考
虑。
在一个项目里不可能所有的产品都是热销产品，但是只是
单单销售热销产品对于代理销售的公司来讲，不足以满足利润
的取得，因为没有溢价只是靠销售佣金。
那么，代理公司一定
会以全盘为基础、市场为依据，通过价格挤压、楼层挤压、楼
栋挤压、差异化产品等多种方式去消化所谓的非热销类型产品，
这样代理公司即取得了应得的佣金，也不会是开发公司剩下滞
销的房源。
关于长远战略合作
一般代理销售的公司都是抱着和开发商长远战略合作的目的来
操作的。
这样从很多方面都能够帮助开发商解决问题，与开发
商共同进退。
这一点是包销代理的形式无法效仿的，包销代理
的形式，从根本上就确立了与开发公司的单纯甲方乙方的站位，
目的相对明确，获得更大利润已经成为了凌驾于所有问题之上
的根本问题。
那么我们来剖析一下包销形式。
包销形式是代理公司提出的一种方式，在表面上看来他给予了开发商一定的保证。
但是，实际上它用了小小的诱惑却剥夺了开发商取得利润的机会，把这份机会留给了自己。
这是一种销售模式，同时也是对开发商心理上的一种销售模式。
真正的销售不在于他给予开发的希望，而是在于整个代理公司的实力，这里包含对于市场、对于服务、对于房地产的专业度，同时也更在于他是否是抱着与开发商长远合作的愿望来同开发商合作的。
望贵公司能够给予我们一个和您共同成长共同发展的机会
北京品合联行房地产经纪有限公司。