美国房产抵押贷款流程
美国的住房抵押贷款模式
美国的住房抵押贷款模式美国的住房消费信贷市场经过长期的发展，在国民经济中已占据了重要的地位。
美国的住房金融大体经历了两个阶段：一是20世纪70年代以前的传统的以存贷结构为主体的单一住房融资体系，二是20世纪70年代后期至今以按揭证券为主体的二级市场融资体系。
美国联邦政府为了实现“让全体居民”有足够的住房的目标，广泛地利用其发达的金融机构，采取抵押贷款方式促进居民购房、建房，并对买房者提供各种优惠，包括降低贷款利率和免征用来偿还住房抵押贷款本息方面收入的个人所得税。
抵押贷款是美国传统的占主导地位的住房信贷形式。
美国的抵押贷款中，住房抵押贷款占90％左右，成为世界上规模最大的住房金融市场。
在美国住房抵押市场上，住房融资与传统的以存款金融机构为主的间接融资机制大不相同，大量非存款金融机构如抵押银行养老基金、保险公司、共同基金等崛起，金融创新及电子信息技术的发展，为美国住宅金融日趋证券化、市场化和全球化提供了新的发展机遇。
（1）美国的住房金融体系。
美国的住房金融体系相当完备，形成了多层次、全方位的金融体系；政府性住房金融体系。
在美国FUD（联邦住房与城市发展都）负责所有的住房与城市发展计划相关的政策的制定，下属FHA （联邦住房管理局）负责住房标准的制定和为中低收入阶层提供按揭（抵押）担保：GNNIE MAE（政府全国抵押贷款协会，即吉利美）是HUD的下属公司，主要是收购政府担保的抵押贷款以及将其证券化。
此外，属于政府性住房体系的还有FANNIE MAE（联邦全国抵押贷款协会，即房利美），FREDIE MAE（联邦住宅按揭公司，即福利美）以及退伍军人管理局（VA）等。
商业性住房金融体系。
美国商业性住房金融体系包括为数众多的银行、储蓄机构和证券公司。
它们在政府公司业务范围之外领域发挥着重要的作用。
如雷蒙兄弟公司（LEHMAN BROTHERS）、所罗门兄弟公司（SOLOMEN BROT ERS）和美林证券公司成为二级市场上的主角，并作为政府性公司的重要承销商和技术伙伴。
房产抵押贷款流程和手续
房产抵押贷款流程和手续一、房屋抵押贷款的手续流程是怎样的?抵押贷款的具体流程：1、按银行要求提供基本的资料(房产证、夫妻双方身份证、户口本、结婚证、收入证明及单位执照副本复印件、银行对账单)，另外还要提供贷款用途的说明及相关材料。
2、进行房产评估、贷前调查、审批。
一般评估3个工作日，材料齐全后一般3-7个工作日可以批复;3、批贷后银行做抵押登记的网申、打印盖章手续需1-3个工作日左右;4、和银行抵押登记代理人一同去房屋所在区县建委办理房屋抵押登记手续;5、抵押登记完毕后，银行持项权利证书1-3个工作日内给您发放贷款。
二、抵押贷款风险1、违约风险违约风险包括被迫违约和理性违约。
被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。
这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。
理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。
当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润;当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。
2、流动性风险流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。
现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。
这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。
二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。
造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。
3、经济周期风险经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。
经济扩张时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求量增大，房屋的变现不成问题，银行与个人都对未来充满乐观的预期，银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。
美国房地产金融模式
本科生论文（设计）美国房地产金融运作模式的特征姓名第六小组班级130407专业物业管理摘要美国的住宅金融机制是在政府干预和市场调节下发展成熟起来的,其成功的运作模式在弱化和规避住房金融风险等方面发挥了重要作用。
因此,借鉴美国的经验,对促进我国房地产金融业的发展,启动我国的住房消费有着重要意义。
美国以投资银行为主体的市场主导型金融体系，具有天然的资本运营能力，实现了资本的市场化流动及有效配置，支撑美国经济结构调整和产业升级。
投资银行与生俱来的“金融创新”品质，通过融资证券化和资产证券化提供了经济快速增长所需要的更高流动性和信用催化，并借此主导五次并购浪潮，淘汰落后产能，推动经济结构优化。
同时，投资银行体系顺利化解高新技术和中小企业的融资困难，通过风险投资支撑技术创新和产业升级，培育其迅速成长为美国经济的新支柱。
因此，投资银行体系及其创新对于美国的崛起具有巨大的引领和推动作用。
关键词：房地产金融；运作模式；融资证券化AbstractThe U.S. housing finance system is the government intervention and market regulation under the development of mature, the successful mode of operation has played an important role in weakening housing and avoid financial risks etc.. Therefore, learn from the experience of the United States, to promote the development of China's real estate financial industry, has important significance to our housing consumption. The United States as the main market dominated financial system, with a natural capital operating capacity, the realization of the capital market and the effective allocation of capital, to support the U.S. economic restructuring and industrial upgrading. Investment bank is born with "financial innovation" quality, through the securitization financing and asset securitization provides rapid economic growth needs more high flow and the catalysis of credit, and take the leading fifth wave of mergers and acquisitions, eliminate backward production capacity, promote the optimization of economic structure. At the same time, the investment banking system to smooth the financing difficulties of high-tech and small and medium enterprises, through the risk of investment to support technological innovation and industrial upgrading, nurturing its rapid growth as the new pillar of the U.S. economy. Therefore, investment banking system and its innovation has great guiding and promoting role for the rise of the United stateKeywords: real estate finance; mode of operation; financing Securitization引言 (1)一、房地产金融的内涵 (1)二、美国房地产金融运作模式的特征 (1)（一）证券融资型化 (2)（二）美国房地产金融架构体系完善，专业分工度高 (2)1.丰富的资金来源(一级市场) (2)2.完备的二级市场 (2)（三）健全的保险市场 (3)（四）房地产金融市场的竞争性与开放性 (3)（五）房地产融资工具多样化 (4)（六）抵押贷款证券化程度很高 (4)三．美国住房金融机制的具体运作 (5)引言美国房地产市场的发展，始终受到两个因素的推动：一是金融体系的发展，尤其是大萧条后确立的房地产金融体系框架以及80年代以后的金融自由化；二是政府的作用，“居者有其屋"的理念一直贯穿美国战后。
2013年“以房养老”反向抵押贷款行业分析报告
2013年“以房养老”反向抵押贷款行业分析报告2013年9月目录一、反向抵押贷款的兴起和发展 (3)1、什么是反向抵押贷款 (3)2、反向抵押贷款的起源和发展 (3)二、美国反向抵押贷款的运作流程 (4)1、美国反向抵押贷款金额的确定 (5)2、美国反向抵押贷款申请的成本和利率 (6)3、反向抵押贷款的税收问题 (7)4、反向抵押贷款到期房产的处置 (8)三、美国反向抵押贷款的种类和规模 (8)1、HECM计划 (8)2、住房持有者贷款（H OME-KEEPER计划） (12)3、私人反向抵押贷款产品 (13)四、美国反向抵押贷款成功经验 (14)1、政府的扶持 (14)2、完善的住房金融市场 (14)3、开放的文化观念 (15)五、“以房养老”模式在中国或水土不服 (15)1、养老习惯是制约中国“以房养老”的人文因素 (15)2、中国农村人口较多，“以房养老”可能只适用于一二线城市 (16)3、政策性风险较大，金融机构参与的意愿不会太强 (17)4、资金来源不足可能限制金融机构参与的规模 (18)六、养老的根本问题是要解决国家基本养老金缺口问题 (18)一、反向抵押贷款的兴起和发展1、什么是反向抵押贷款反向抵押贷款（Reverse Mortgage，又称倒按揭）是指房屋产权拥有者，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，一次性或每月给房主一笔固定的钱。
房主继续获得居住权，一直延续到房主去世。
当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。
在反向抵押贷款过程中，房产所有人没有任何提前偿还的义务。
传统抵押贷款一般是贷款人每月从自身收入或资产中拿出部分用于偿还贷款本息，只有当贷款完全付清之后，用作抵押的财产才能完全从债务关系中释放。
2、反向抵押贷款的起源和发展反向抵押贷款是国外以房养老最为成功的模式，最早起源于荷兰，而运作最为完善、最具有代表性的则属于美国，除这两个国家之外，加拿大、新加坡、英国、法国等国家的住房反向抵押贷款也发展得比较完善。
房屋抵押流程详细步骤
房屋抵押流程详细步骤一、准备工作。
咱要是想做房屋抵押呀，得先把一些东西准备好呢。
你得有房产证，这可是关键的东西，就像房子的身份证一样。
然后呢，你自己的身份证也不能少，这是证明你身份的呀。
还有就是你的户口本，这能体现你的家庭关系之类的情况。
另外，如果房子还有其他共有人，像你的另一半之类的，那他们也得同意这个抵押，还得提供他们的相关证件呢。
这一步就像是在为一场大冒险做准备，把装备都带齐喽。
二、选择银行或金融机构。
接下来就该找个靠谱的地方做抵押啦。
银行是比较常见的选择，像四大行或者一些口碑好的商业银行。
不过呢，现在也有一些金融机构能做房屋抵押。
你得去了解一下他们的利率、贷款额度还有还款方式啥的。
你可以多跑几家，就像逛街挑东西一样，找个最适合自己的。
比如说有的银行利率低，但是审批严；有的金融机构放款快，可利率可能高一点。
这时候你就得好好权衡权衡啦。
三、评估房屋。
选好地方后，他们会安排人来评估你的房子。
这时候你就把房子收拾得干净整洁点呗，给评估师留个好印象。
评估师会根据房子的位置、面积、装修情况等很多因素来确定房子值多少钱。
这个价值可重要啦，它直接关系到你能贷到多少钱呢。
就好像你的房子去参加一场选美比赛，评估师就是评委，给你的房子打分，这个分数就决定了它的“身价”。
四、提交申请。
评估完了，就可以向银行或者金融机构提交抵押申请啦。
你要把之前准备好的那些证件呀，还有关于房子的一些资料，像评估报告啥的，都交上去。
这时候你就只能耐心等待啦，就像等待考试结果一样，心里有点小紧张呢。
五、审核。
人家收到你的申请后就开始审核啦。
他们会查你的信用记录，看看你是不是个守信用的人。
要是你之前信用卡有逾期啥的，可能就有点麻烦喽。
他们还会核实你提供的资料是不是真实的。
这个审核过程可能要花点时间，你就别太着急，该干啥干啥去。
六、签订合同。
如果审核通过了，那可就到了签合同的重要时刻啦。
你要仔细看合同里的条款，什么还款期限呀、利率调整方式呀，都得看清楚。
美国住房抵押贷款运作方式的借鉴
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据 我国 《 个人住 房 贷款 管理 办法》
截至 ２０ ０ １年 ９月 ， 国住房抵 押 主 一次缴 清保 费等 不规范 做 法 ，应引 美
本环节 ： 评 估抵 押房 产价 值 ； ．审 查产权 状况 ， 不致发 生 因产权 缺陷 ２ ３ 使 或产权 不 清引起 的 纠纷 ；．签订抵 押 贷款台 同。 ４
我 们认 为 ，美 国的个 人信用 体 系特别 值得借 鉴。 全美 国有 ５ ０家 左右 ０ 的消 费者信 用调 查公 司 ，它们 通过 提供 咨询 或 出示证 明等 途径 ，使 贷 款者
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抵 押贷 款是 ２ Ｏ世纪 ３ ０年代 在 美国 经 抵 押 贷款业 务更 需 要在 这个 过渡 期 内 联 邦 政 府 又 成 立 ＿ 退 伍 军 人 管理 局 ｒ 济 太萧 条后兴 起 的 ，是 当 今应 用最 为 尽 快 调整到 位 广 泛 的一种模 式 。非 均付 抵押 贷款 指
在 贷款 期 内均匀地 摊 还本 金 ，而按 实 （ ） 兰 逆抵 押贷 款制 度
ｆ Ａ） Ｖ ，主要 负责 为在 役和退 役的 军人 提 供住 宅 抵押 贷 款信 贷担 保 。上面 的
为鼓励 老 年人通 过 消费 住房 资产 两 个机 构提 供 的住 房抵 押 贷款 担保 和
际本金 余 额和 合同利 率 支付利 息 。丹 在有 生之 年过 上较 好 的生活 ，美 国对 保险 ，在 ２ Ｏ世 纪 ３ Ｏ年代经 济萧 条 期 量耋 Biblioteka 科 维普资讯 ４ ６Ｉ
美国住房抵押贷款运作方式的借鉴
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房屋抵押贷款担保的流程有哪些
遇到债权债务问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>房屋抵押贷款担保的流程有哪些说到房屋抵押贷款，相信大家都不会陌生吧，在进行贷款的时候，是需要具备一定的条件的。
那么，在进行房屋抵押贷款担保的时候，流程有哪些呢?借款人须具备的条件有哪些?下面，小编会为大家带来相关的法律知识的介绍。
一、房屋抵押贷款担保的流程有哪些1、向银行等金融机构申请借款人贷前咨询：填写居民住房抵押申请书，并提交银行下列证明材料：借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明;借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件;借款人具有法律效力的身份证明;符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明;抵押房产的估价报告书、鉴定书和保险单据;购建住房的合同、协议或其他证明文件;贷款银行要求提供的其他文件或材料。
银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。
借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。
借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。
贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。
贷款结清，贷款结清包括正常结清和提前结清两种。
①正常结清：在贷款到期日(一次性还本付息类)或贷款最后一期(分期偿还类)结清贷款;②提前结清：在贷款到期日前，借款人如提前部分或全部结清贷款，须按借款合同约定，提前向银行提出申请，由银行审批后到指定会计柜台进行还款。
贷款结清后，借款人应持本人有效身份证件和银行出具的贷款结清凭证领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。
2、向房产抵押网络借贷服务平台申请借款人除可以向银行等金融机构申请之外，还可以向房产抵押网络借贷服务平台申请，向房产抵押网络借贷服务平台申请贷款，会比银行等金融机构快得多。
仟邦资都“宅优贷”的出现，为借款人提供了一个快捷融资的新渠道。
除同样要办理公证抵押之外，审核及最终放款都比银行快得多，最快当天就能获得所需资金，从而大大缓解了借款人“急用钱”的迫切需求。
美国房地产法中的抵押与拍卖
美国房地产法中的抵押与拍卖在美国的房地产市场中，抵押与拍卖是两种常见的交易方式。
抵押是指借款人通过将自己的房产作为抵押物，从银行或其他金融机构获得贷款。
而拍卖则是指将房产以竞价的方式出售，将产权转移给最高出价者。
本文将探讨美国房地产法中抵押与拍卖的相关法律规定与流程。
一、抵押在美国，抵押是一种常见的房地产融资方式。
借款人可以将自己的房产作为抵押物，向银行或其他金融机构贷款。
抵押的主要目的是为了提供额外的资金，用于购买房产、债务偿还、扩大经营等目的。
1. 抵押合同抵押贷款需要借款人与贷款机构签订抵押合同。
抵押合同是一份法律文件，规定了借款人与贷款机构之间的权利义务。
其中包括贷款金额、利率、还款方式、还款期限等相关内容。
借款人通过签署抵押合同，将自己的房产作为贷款的抵押物，以确保贷款机构在借款人未能按时偿还贷款时，具有追讨债权的权力。
2. 抵押登记在美国，抵押贷款需要进行抵押登记。
抵押登记是指将抵押合同提交给相关的政府机构，登记房产的抵押权。
抵押登记的目的是确保贷款机构在未来如果需要执行抵押权时，能够得到合法的支持。
3. 还款与违约借款人需要按照抵押合同的约定，按时偿还贷款。
如果借款人未能按时偿还贷款，贷款机构有权启动抵押程序，将房产进行拍卖以追回借款的本金与利息。
此外，借款人还需承担违约金等费用。
二、拍卖拍卖是一种将房产以竞价方式出售的方式。
在美国，拍卖通常被用于解决贷款违约以及法院判决等情况下的房产交易。
1. 预售公告与评估在进行拍卖之前，需要进行预售公告与评估。
预售公告是指将待拍卖房产的相关信息予以公示，以吸引潜在买家。
评估则是对房产进行价值评估，确定拍卖底价。
2. 拍卖程序拍卖程序在不同州份可能会有所不同，但总体流程相似。
拍卖会通常由拍卖师或代表政府的官员主持。
参与拍卖的买家需要进行资格审查，并支付一笔保证金。
在拍卖过程中，买家根据房产的现有状态与价值，进行竞价。
最终，出价最高的买家将赢得竞拍，并与卖方进行房产转移手续。
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美国房产抵押贷款流程
美国住房抵押贷款业经过一个多世纪的发展，已经形成了一个建立在市场机制上、政府适度干预下的完备发达的体系。
近年来，随着经营环境的不断变化和市场竞争的日趋激烈，美国住房抵押贷款业的发展也遇到了很多新的问题，下面就来给您介绍一下美国房产抵押贷款流程。
1、签写贷款申请书，无非就是写些住址单位收入等等，写好交资料等审批。
(5个工作日)
2、银行审批通过，就签贷款合同，下午或者什么时候银行安排评估公司去估价拍照。
3、等银行的人能知去房产局做抵押登记，先是查档，然后做抵押登记。
(做完抵押登记有张受理单，到时可以由我们去查)
4、房产局制证要3-7个工作日。
5、确定房产局抵押登记跟他项权证放了，就约银行的人一起去领证。
(领证委托书)
6、等两天银行就行款。
银行房产抵押贷款流程
1、首先是确定要做抵押贷款的额度，并评估自己的贷款条件，开始选择银行贷款产品，通过对比，选择适合自己的银行，和银行相应的贷款产品。
这个过程可以自己去花时间来评估了解，如果觉得自己没时间和不一定能了解的全面，以节省成本，提高成功贷款的几率。
2、通过第一步的事先了解和评估，选择出一部分适合的贷款产品，然后再递交自己的贷款申请资料，选择其中一家银行。
然后银行根据贷款人递交的贷款资料，进行正式评估，以确定是否放贷，和批贷多少额度，多长期限，利率多少等。
3、对于银行不批贷的借款人，回头继续整理自己的贷款资料，通过咨询或者是自行查漏补缺，也可以咨询贷款服务机构，协助，以增加更多的证明材料，进行再次递交审批。
第一次通过审批的，如果银行批复的贷款额度、期限、和执行利率符合自己的预期，那么就进行下一步的借款合同的签订准备。
如果达不到自己的满意的，可以继续尝试申请其他行贷款产品，流程类似。
4、同意银行的相关批复后，接下来就是要签订借款合同、抵押合同及现房抵押贷款服务合同，然后银行进行审批确认。
确认后办理房屋所有权证、国有土地使用证办理抵押登记手续。
办理完抵押登记手续。
产权、国土、抵押合同交银行存档。
5、银行按合同协议发放贷款，借款人按合同协议的还款方式履行还本还息。
至此，银行房屋抵押贷款的流程就走完了。