干货碧桂园土地投资模式
法律视角下的房地产开发企业拿地模式及风险分析(碧桂园)
林业规划
• 森林包括防护林、 用材林、经济林、 薪炭林和特种用途 林
• 占用或征用林地审 批机关为国务院和 省级林业主管部门
城乡规划
• 城乡规划类型包括 全国城镇体系规划、 省域城镇规划、城 市总体规划、镇总 体规划
• 城市和镇总体规划 分为总体规划和详 细规划，详细规划 分为控制性详细规 划和修建性详细规 划
供地方案
建设 用地 审查 报批 申请
单独选址项 目
1、建设单位应当向土地所在地的市、县人民政府土地行政主管部门提出用地申请。 2、市、县人民政府土地行政主管部门对材料齐全、符合条件的申请，应予受理， 并在收到申请之日起30天内拟定“一书四方案”，经同级人民政府同意后，报上 一级土地行政主管部门审查。
城市分批次 建设用地
由市、县人民政府土地行政主管部门拟订“一书三方案”（农用地转用方案、补充 耕地方案和征收土地方案，编制建设项目用地呈报说明书），经同级人民政府审核 同意后，报上一级土地行政主管部门审查。
其他特殊情 形
建设只占用国有农用地的，市、县人民政府土地行政主管部门只需拟订农用地转用 方案、补充耕地方案和供地方案； 建设只占用农民集体所有建设用地的，市、县人民政府土地行政主管部门只需订征 收土地方案和供地方案； 建设只占用国有未利用地，除国家重点建设项目、军事设施和跨省、自治区、直辖 市的建设项目及国务院规定的其他建设项目用地由国务院批准的；其他建设项目使 用国有未利用地的，按照省、自治区、直辖市的规定办理。
一、我们应获取什么样的土地—前提条件
如何将农用地、未利用地转变为 满足我们开发条件的土地即国 有建设用地？
农用地转 用
土地征收
一、我们应获取什么样的土地—前提条件
【项目总培训】碧桂园投资业务简介
董事局主席 董事局副主席 集团总裁 首席财务官 副总裁 副总裁
一、投资系统架构
投资策划中心
——集团十三大职能中心之一
集团副总裁 王少军
中心总经理 何剑标 中心副总经理 李莎
（
评 审
投 资 策
发 展 研
财 税
风 险 控
直 属 拓
部划
究
部
制
展
部
部
部
部
）
一、投资系统架构
投资策划中心
——统筹指导、目标管理、技术支持、政策研究、资源整合
第二部分 投资系统工作流程及范围
内部资料 严禁外传 │ 8
二、土地投资流程
获取信息
初步研判
项目立项
定位策划
定案决策
获取土地
土地信息获取 收集
区域/直属团队 现场勘察
区域/直属团队 落实相关问题
区域/直属团队 组织各部门考察
区域/直属团队 投资决策申请
投资信息管理 系统报备
发起立项申请
营销、投策、运营 财务、研发、成本
区域/直属团队 签订协议
项目获取
二、土地投资流程
区域投资团队
准备项目材料
区域总裁
区域总裁意见
主席、集团总裁
审批、决策
不通过
否决项目
通过
区域/直属团队
签订协议、项目获取
投资策划中心
补充投资决策意见
如有重大风险或条件重大 变化，则提请重新定案
特别紧急的项目、 重大项目
特事特办
二、土地投资流程
土地投资
选地
4
4产品
1.yj140（yj160) (标配）
2.玲珑别墅（挂石） （标配）
以速度赢取利润碧桂园的成本控
碧桂园以大盘开发为主。
其产业链条之长，是其它房地产企业无法企及的。
这种产业模式带来的首先是成本控制的精算，是生产过程的可控制性非常强，使整个生产节奏加快。
一、低土地成本是碧桂园成功的不二法门1．碧桂园是全国最大的“地主”“土地多了不一定赚钱，老婆多了不一定幸福。
”地产圈思想家冯仑的这句格言，碧桂园集团的老板杨国强显然不太认同。
过去两个月来，这位起步于广东顺德的地产富豪，正催促其部下以惊人的速度全国圈地：据其最新公告称，截至8月15日止，该集团土地储备总可建筑面积达到5400万平方米——仅仅在15天前，这一数字为4500万平方米，而统计至6月30日止的中期业绩报告则显示，当时的数字是2950万平方米。
这些新增土地储备遍布广东及天津、重庆、湖南、湖北、安徽、内蒙古等多个省市自治区，且基本上位于三线中小城市。
毫无疑问，这家赴港上市不到半年(4月20日挂牌)的内地地产股新贵，已经成为中国开发商中最大也是最生猛的“地主”之一。
中银国际甚至预计，一年后碧桂园的土地储备总建筑面积可能增至8600万平方米。
对10年来(碧桂园创办于1997年)以“大盘开发”战略笑傲珠三角的杨国强而言，展开全国扩张攻势后土地储备的急剧膨胀尚在意料之中，而其新增土地地价之低廉，更让人印象深刻。
上述中报披露，碧桂园集团的平均土地成本仅约占楼盘售价的7.4％，平均楼面地价每平方米不超过200元。
7～8月份新增的2000多万平方米土地储备，一共花了不到30亿元，平均楼面地价更只有145元！作为对比，其广东老乡富力地产9月11日拍下的广州白云区一幅地块，楼面地价每平方米高达18700元。
2．碧桂园的低价拿地策略碧桂园的低价拿地策略：（1）第一招：先予后取——碧桂园超低价圈地的秘诀之一；（2）第二招：酒店开路——“酒店+住宅”模式一举两得；（3）第三招：急人所急——杨国强深谙基层政府的心思（做成流程图）杨国强曾说过，低土地成本是碧桂园成功的不二法门。
【房地产项目总培训】基于碧桂园实践的土地投资模式讲解
1.2 勾地等意向性拿地
常见竞买条件设置
其他条件
如竞买人资格审查程序要求、开工及竣工时间要求等。
例如： 1、竞买人资格由县人民政府办公室负责审查，土地交易中心凭县人民政府办公室出具的竞买人资格
确认联系单受理竞买人报名； 2、竞买人需是市重点招商引资对象并提供与市人民政府签署的招商引资协议； 3、竞得人需在土地成交后两月内开工，两年内竣工。
1、一级市场拿地模式
概念
政府通过公开程序，将成熟的土地推出市场，企业通过招标、挂牌、 拍卖的方式获得土地使用权。
直接招拍挂指前期未就项目地块与政府进行接触，在政府公示后
才获取地块信息，直接通过公开招拍挂途径获取土地。
1.1 直接招拍挂
概念
土地交易的公开投标、拍卖和挂牌的共性是其交易的公开性，但其具体操 作又有其差异性，针对不同性质的土地交易要采取不同的交易方式。
什么情况下采取该模式获取土地？
地块各方面仍不具备开发条件，但前景看好 当地政府财政不足，需要我司先投入资金整理土地
项目具备相当规模，符合公司开发大盘的条件
1.3 一二级联动开发 一级开发的目的和意义
弥补政府财政 不足，加快土
地整理力度
把控土地出让的 节奏， 将各项开 发工作前置完成
提高土地获 取的把握
获取大型项目 的有效方式
采用公开招商或 招标，签约主体 原则上为市、县 或土地储备机构。
1.3 一二级联动开发 一级开发的流程
合同 签订 阶段
项目研究评估
谈定一级开发协议
政府公开选择合作方
确定合作方后签署 土地储备合同
土储 实施 阶段
土地 出让 阶段
资金 返还 阶段
甲方办理征地农转用手续及进行征地拆迁补偿
碧桂园集团经营情况及合作模式分析
碧桂园集团经营情况及合作模式分析经过大量的信息收集和整理，对碧桂园集团近年的经营情况及合作开发项目进行研究分析，归纳总结出以下内容：碧桂园概述中国驰名商标企业碧桂园成立于1992年，2007年在香港联交所主板上市，是一家以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业发展、物业管理、酒店开发及管理等行业的国内著名的综合性房地产开发企业。
千亿房企，中国房企三强，福布斯全球上市公司500强，截至2017年3月，全球超400城，700项目。
碧桂园在所在城市都是亮丽风景线和名片。
花园、绿化使当地人民流连忘返，会所、物业服务令人生活舒适、安全。
每个城市新建的建筑环境、管理都应经得起历史的检验，碧桂园在每个地方都将小区品质做到一步到位：建世界一流的小区！所以现已有超过150万业主选择在碧桂园安居乐业。
立业以来，碧桂园矢志耕耘于房地产业，开创出独具特色与核心竞争力的碧桂园开发模式。
公司实行设计、建筑、物业等一体化开发模式，力求降低成本；高品质产品、优质园林环境、完善配套、国家一级资质物业服务等因素构成的碧桂园家园模式为各区域市场提供了大量物超所值的高品质人居产品。
碧桂园以“希望社会因我们的存在而变得更加美好”和“做有良心、有社会责任感的阳光企业”为企业核心经营理念一、碧桂园集团近年财务状况分析作为千亿房企中唯一深耕三四线的开发企业，碧桂园2015全年的销售金额达到1401.6亿元，单城市产能9.67亿元，单项目产能4.0亿元。
2016年集团连同其合营企业及联营公司共实现合同销售约人民币3088.4亿元，同比增长120.3%；集团总收入约人民币1530.9亿元，毛利约人民币322.4亿元，核心净利润约人民币119.8亿元，同比增长分别达35.2%，41.0%和22.3%。
其中销售楼款现金回款2841亿元人民币，同比增长142.8%，回款率达到92%，净经营性现金流约为415亿元。
2016年碧桂园的净借贷比例约为48.7%，同比下降11.3个百分点，期末加权平均借贷成本5.66%，同比也下降了54个基点，企业负债率也在下降。
碧桂园开发模式
“碧桂园开发模式”成房地产商囤地方式新宠2007年下半年，房地产上市公司共同发起的一波圈钱圈地大潮，在全国房地产市场因为宏观调控政策趋紧而陷于低迷之后刚刚退去。
进入新年以后，以与地区政府合作进行土地开发方式施行大片圈地的“碧桂园模式”，成为地产类上市公司的新宠。
获地400多万平米近来，不管是A股上市公司，还是H股上市公司都开始将一级土地开发作为其囤地的新方式，纷纷以低廉的价格参与大宗土地的一级开发。
其中，合生创展(0754.HK)公告称：成功竞投一幅位于惠州大亚湾的土地开发事宜，涉及地块面积约达414万平方米，此事成为土地开发领域通过公开竞标方式获得大宗一级开发用地的典型。
1月8日，在香港上市的合生创展宣布，其附属公司——惠州大亚湾新海岸城市建设投资有限公司已成功竞投一幅位于惠州大亚湾经济技术开发区猴仔湾的土地开发事宜，涉及地块面积约达414万平方米。
2007年3月6日，合生集团与惠州大亚湾经济技术开发区管委会订立框架协议书，双方同意成立项目公司——新海岸建设以推进开发事宜，注册资本1亿元，由惠州大亚湾投资控股有限公司和合生创展分别持有40%和60%的权益。
同年11月6日，新海岸与大亚湾管委会就开发事宜订立合作合同，该合同仅在新海岸已赢得竞标而得以进行项目开发事宜情况下方告生效。
固定回报有赚无赔2007 年12月26日，新海岸就开发事宜进行投标。
同日，大亚湾土地中心宣布新海岸成功竞得开发项目。
新海岸建设将根据开发事宜进度及大亚湾土地中心的通知，负责提供进行开发事宜所需资金，并将进行开发事宜，使该地块适合住宅、商业、写字楼、酒店与旅游及公用用途，开发事宜包括但不限于作为政府国有土地储备一部分的该地块的拆迁及恢复、拆除位于该地块上之现有建筑、重新安置目前居民、提供基建系统(包括道路、排水系统、水管、燃气及电力供应、通讯系统及兴建公用设施)。
根据合作合同，待猴仔湾地块的开发事宜完成之后，大亚湾土地中心将负责在2009年底前通过公开招标或拍卖的方式分若干阶段出售该地块的土地使用权。
万科碧桂园投资与开发模式分析2058194331
万科与碧桂园投资及开发模式分析2008-7-15目前，万科与碧桂园是中国房地产行业的两大标杆性企业，分别代表不同的企业发展战略与开发模式。
通过认真分析二者的投资开发模式及盈利模式对于正确制订我司的投资发展战略及经营模式具有重要的借鉴意义与参考价值。
一．万科与碧桂园的基本财务指标根据万科及碧桂园2007年年报资料，可以得出以下数据与信息：万科与碧桂园营运能力指标（注：以各项资产的年末及年初均值为计算基础）万科与碧桂园盈利能力指标万科与碧桂园增长能力指标可以看出，2007年在上市后碧桂园呈现出良好的发展状态，在资产经营效率及盈利能力上已经全面超过万科，并且呈现出爆发式增长态势。
作为经营管理及投资开发模式截然不同的两家标杆性企业，二者的特点及差异性值得进一步分析与探讨。
二．万科与碧桂园盈利能力分析与比较下面将采取杜邦财务分析体系围绕企业的净资产收益率分析万科与碧桂园的盈利能力及特点。
净资产收益率＝销售净利率×总资产周转率×权益乘数＝（1-直接成本收入比＋间接费用收入比＋其他收益比＋税费收入比）×1÷(1÷流动资产周转率＋1÷非流动资产周转率) ×权益乘数万科与碧桂园经营指标差异情况直接成本收入比间接费用收入比其他收益比税费收入比流动资产周转率非流动资产周转率权益乘数净资产收益率碧桂园-47.81% -7.88% 0.20% -20.80% 48.68% 805.46%199.15%21.67%万科-58.01% -9.34% 0.44% -18.13% 37.23% 762.05%295.09%15.68%（杜邦表中采用的流动资产周转率与非流动资产周转率没考虑期初数的加权平均，故于上面数值有所不同）万科与碧桂园净资产收益率影响情况万科与碧桂园杜邦分析与比较由上表可以看出，碧桂园在经营上全面强于万科。
在不考虑采用财务杠杆的情况下，碧桂园经营可获得的净资产收益率高过万科16.43个百分点。
碧桂园拿地8大法则
一、土地维度 -----看地的内容
有利因素 不利因素 法规手续 规划条件 施工条件 地质灾害
噪声污染 空气污染
肮脏、杂乱、破旧的环境……
所有客户比较介意、反感甚至抵触的，在项目周边能被客户观察到的， 影响买房决心的因素
视觉污染
一、土地维度 -----看地的内容
2、投资方向：五大方向
投资方向
坚定《劳斯莱斯》
3线、4线、5线线城市
深耕《广东项目》
市、区、县、镇、村
布局《周边项目》
1 线、强2 线城市
选择或布局《二线项目》
省会、直辖市、计划单列市、强市
收购《成功周边》
垄断市场
2 0 1 5 年~ 2 0 1 6 年
坚持《劳斯莱斯》标准
3线、4线、5线线城市
深耕《片区》垄断《市场》
方向4：选择布局《二线城市》
选择布局
近郊策略
发挥优势、避免短板
聚焦客户
细分市场、目标客户
针对产品
客户需求、借鉴创新
我们仍有巨大发展空间！
方向5：收购《成功项目》周边
成功项目
策略前置
信息不对称、持续深耕
标杆借鉴
看标杆、逆周期
针对产品
客户需求、价值分配
客户、产品、市场、品牌
3、集团8种常见拿地模式
预销定投
大市场敢于投、小市场控制投
片区深耕，市场份额1 0 %
方向2：《深耕与垄断》要点
先“ 战 略 ” 重“ 团 队 ” 优“ 策 略 ” 梳“ 信 息 ” 选“ 伙 伴 ” 精“ 产 品 ”
卡位、夺位、占位、固位 目标、互补、专业、系统 环境、对手、资源、方案 积累、分析、规律、活用 诚信、可靠、互补、阶段 方案、推敲、借鉴、完善