201903西安航天科技园项目定位策划报告
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我国航天科技产业园区发展案例研究_
区， 充分发挥航天高科技的产业集 聚作用， 促进航天科技成果的转化 落地， 同时提升区域产业发展竞争 力， 是利国利民的一大壮举。
早 在 2006 年 ， 中 国 航 天 科 技 集团公司就已先后投建上海国家民 用航天产业基地、 西安国家民用航 天产业基地等航天产业园区， 这些 航天产业园区的建设不仅促进了我 国航天科技产业的发展， 也对上 海、 西安等地区转变经济增长方 式、 形成新的经济增长点具有重要 意义， 推动了军工经济和地方经济 的有机融合。
▲ 西安航天科技产业基地奠基
区域经济
发展的增
长极、 经
济结构调
整的主力
军、 提升
区域吸引
力的重要
载体和培
育高新技
术企业的 摇篮。 园 ▲ 西安国家民用航天产业基地核心区效果图 区内涌现了一大批高新技术企业和 为依托， 建 立 航 天 高 科 技 产 业 园
高科技产品， 培养了大批现代企业 家， 推动了我国传统产业的升级改 造， 促进了地方经济的发展， 逐渐 成为我国经济、 社会和科技发展最 具创新能力的亮点。
发挥出来， 是航天高科技产业园区
发展道路上必须解决的问题。 因
此， 研究上海国家民用航天产业基
地和西安国家民用航天产业基地的
发展模式， 对我国新的航天产业
基地的建设具有十分重要的借鉴
意义。
13 2011·5 军民两用技术与产品
业界聚焦 Focus
京外航天科技产业基地建设情况
上 海 国 家 民 用 航 天 产 业 基 地
源优势越来越成为各国区域发展的 主要动力。 在当前产业集聚的发展 中， 创新处于非常重要的地位， 集 聚的方向是拥有大量高新技术资 源、 优秀人才队伍和良好创新环境 的区域。 也就是说， 新时期的产业 集聚是以高级知识、 技术要素为主 形成的高科技产业的集聚， 目的是 获取具有持续竞争力的动态竞争优 势。 大力发展高科技产业集聚， 打 造高新技术产业园区， 对培育区域 产业竞争优势， 促进区域经济的发 展具有重要意义。
航天城项目投资分析报告
区 域 发 展 基 本 面
市场分析 指标分析 项目规划 经济测算
区 域 趋 势
随着产业、人口、交通、经济等利好因素的逐渐显现，城市化水平迅速提升
航天城区域 ----发展总结 1 2 3 4 5
区域职能：項目属于“五区一港两基地”之一的国家级航天技术开发区，位于西安城市東南方向，是城 市发展新型产业区，承担城市副中心职能 区域产业：航天新城产业以科技、人文、生态为主导，打造三位一体的复合型国际新城
商业服务功能于一体综 提升基地整体配套及人
杜甫纪念馆
经济测算 文居住品质。
杨虎城陵园：
公里。
杜甫纪念馆： 杜公祠是个四合院式的建筑群，山门是仿唐代的砖木结构，
距离项目2公里。
深3米，高6.7米，宽4.3米;院内有五个水泥砌的大花坛，祠院
内有三间享殿，殿内供有杜甫泥塑坐像一尊。 距离项目直线距离4.6公里。
项目从行政区域看，隶属长安区航天城，位于东长安街以南，紧邻航腾路，具体
火车 站
航天城中湖公 园 神光星河中央公 园 2公里 2.2公 里
大 唐 芙 蓉 园
杨虎城陵 园
4.7公 里 4.6公 里
杜甫纪 念馆
本项目位于航天新区，东长安街以南；
紧邻地铁四号线航天东大道站；
项目紧临航天城交大附中附小，教育资源雄厚； 周边自然人文景观丰富，后期区域价值将逐渐彰显；
曲江板块
区域为新型发展区域。连续三年价格不断攀 升，成交量逐年小份额下滑，说明该片区已 趋近饱和
城南区域
忽略政策因素，区域连续三年成交量以及成 交均价基本保持平稳
航天城板块 区域连续三年成交量以及成交均价皆持续上涨，相比城南 的平稳以及曲江的饱和，该区域将逐步吸纳其置业人群
项目策划报告之项目定位
锁定清晰的目标客户群，年龄30-40岁的中青年精英 阶层，挖掘他们的需求，创造市场。
7、价格定位
• 价格上主要从单价和总价两个方面进行控制。一般来说，购房 者在购房的过程中会有一个大概的总价计划，明确自身的经济 承受能力。
• 对于本项目首期，主力户型在单价上与高新区的楼盘差8001000元，锁定在2700-2800元/平米；总价锁定在30万之下，与 高新区的楼盘正好差出一个车的价钱。
客户群的需求与项目追求高品质、低价位相当契合。“高品位、 低价位”将成为目标将有可能达到，成就项目的一大产品特质。
目标客户定位
➢ 本案目标客户群：
是追求文化品位的文教工作者、英伦风情生活 方式者、高科技工作者、事业有成的白领阶层 等。
➢ 本案目标客户群的年龄特征：
以30~40岁的中青年消费群为主导层次。
• 商业街：3300 平方米左右，阳光咖啡吧、
露天茶座等； • 餐饮广场和生活超市：1100 平方米左右； • 会所：有游泳池、健身房等各项休闲娱乐设施；
四季花城首期
• 占地约17万平方米，社 区被划分为10个邻里组 团，每个邻里组团都有 1000余平米绿茵、儿童 游乐天地，专属于组团 内160余户人家。
幼儿园等社区教育 大学的教育配套 大学城的教育氛围
智慧城概念的延伸使用
作为项目核心概念的“智慧”，还可以延 伸成为长建开发系列项目的品牌核心，形 成“智慧”系列项目。
如：智慧公馆、智慧心境、智慧心韵、智 慧先锋、智慧心声等等。
备选参考案名
• 学林雅居 • 慧园 • 智雅汇 • 英伦美郡 • 书香早城 • 书香秦渭
项目的四大功能与构成：
① 社区教育功能：以长青藤学村为主要载体，拟与陕师大进行联
合办学，形成具有特色幼儿教育培训和高素质幼儿园为一体的社 区教育中心。
7、价格定位
• 价格上主要从单价和总价两个方面进行控制。一般来说，购房 者在购房的过程中会有一个大概的总价计划，明确自身的经济 承受能力。
• 对于本项目首期，主力户型在单价上与高新区的楼盘差8001000元，锁定在2700-2800元/平米；总价锁定在30万之下，与 高新区的楼盘正好差出一个车的价钱。
客户群的需求与项目追求高品质、低价位相当契合。“高品位、 低价位”将成为目标将有可能达到，成就项目的一大产品特质。
目标客户定位
➢ 本案目标客户群：
是追求文化品位的文教工作者、英伦风情生活 方式者、高科技工作者、事业有成的白领阶层 等。
➢ 本案目标客户群的年龄特征：
以30~40岁的中青年消费群为主导层次。
• 商业街：3300 平方米左右，阳光咖啡吧、
露天茶座等； • 餐饮广场和生活超市：1100 平方米左右； • 会所：有游泳池、健身房等各项休闲娱乐设施；
四季花城首期
• 占地约17万平方米，社 区被划分为10个邻里组 团，每个邻里组团都有 1000余平米绿茵、儿童 游乐天地，专属于组团 内160余户人家。
幼儿园等社区教育 大学的教育配套 大学城的教育氛围
智慧城概念的延伸使用
作为项目核心概念的“智慧”，还可以延 伸成为长建开发系列项目的品牌核心，形 成“智慧”系列项目。
如：智慧公馆、智慧心境、智慧心韵、智 慧先锋、智慧心声等等。
备选参考案名
• 学林雅居 • 慧园 • 智雅汇 • 英伦美郡 • 书香早城 • 书香秦渭
项目的四大功能与构成：
① 社区教育功能：以长青藤学村为主要载体，拟与陕师大进行联
合办学，形成具有特色幼儿教育培训和高素质幼儿园为一体的社 区教育中心。
西安国家民用航天产业基地简介
西安国家民⽤航天产业基地简介西安国家民⽤航天产业基地简介西安国家民⽤航天产业基地（以下简称西安航天基地）成⽴于2006年11⽉30⽇，是陕西省政府、西安市政府与中国航天科技集团公司依照战略合作协议共建共管的国家级⾼科技园区，是西安市“五区⼀港两基地”之⼀。
西安国家民⽤航天产业基地位于西安市东南区域，总体规划⾯积为86平⽅公⾥，其中⼀期⾯规划⾯积23平⽅公⾥，⼆期63平⽅公⾥。
2007年12⽉26⽇，“西安国家民⽤航天产业基地”获得国家发改委批复认定。
西安航天基地以“航天产业⽴区，⾼新产业兴区”为发展定位，“四节约⼀环保”为发展理念，西安航天基地的⽬标是建设成为国际化、市场化、⼈⽂化、⽣态化，宜商宜居的航天科技产业新城。
2010年6⽉26⽇，西安航天基地被国务院办公厅正式升级为国家级经济技术开发区，定名为“陕西航天经济技术开发区”。
陕西省、西安市政府⾼度重视西安航天基地的发展，赋予基地管委会市级经济管理权限，在政策、⼟地和融资等⽅⾯提供了有⼒的⽀持。
⼀、西安国家民⽤航天基地的⽐较优势1.优越的地理位置西安航天基地位于西安市主城区东南部，距市中⼼钟楼7公⾥，绕城⾼速公路2.8公⾥，与西康⾼速紧邻。
航天基地南依秦岭，北瞰曲江，西临城市中轴，东接万亩林带，⼭⽔城连为⼀体，⾃然环境⾮常优美。
2.便捷的交通西安航天基地对外交通⼗分便利，为⼊区企业提供便捷的物流服务。
向北经长安路和雁塔南路可直达西安市中⼼；向东经航天⼤道、雁翔路与曲江新区、交⼤科技园相连；向西通过韦郭路、西部⼤道可到达西部⼤学城、西安⾼新技术产业开发区；向南的长安南路、西康⾼速公路通向秦岭北麓⾃然风景区。
航天基地经三环路（绕城⾼速公路）到西安咸阳国际机场35分钟车程，距西安⽕车站25分钟车程，到⽕车南站8公⾥。
西安市快速轨道交通⼆号线、四号线可到达基地，其中⼆号线已开⼯建设，2010年通车。
3.创新的体制机制团共建，模式独特。
在陕西省政府和航天科技集团组成的战略合作领导⼩组的领导下，西安市政府与航天科技集团成⽴产业基地建设领导⼩组，具体负责基地的规划、建设⼯作，落实基地优惠政策。
西工大科技园科技创新基地项目观察及定位思
写字楼特性（100-500平米）
公共会议室 强大的秘书群 空间有高度 独立的形象墙 科学的动线
金达利机构
欧式?
3、建筑风格建议
金达利机构
现代风格?
金达利机构
后现代风格?
金达利机构
以西安历史文脉为依据，观察千年人文。
金达利机构
以时代发展为特点，解析现代建筑风格。
金达利机构
现代 中式
金达利机构
金达利机构
小结
办公市场
▌办公市场整体表现看好。 ▌高新区几乎囊括了西安90%的办公市场。
同类产品
▌同类产品较少，仅有秦唐12栋、企业壹号公园二个项目。 ▌同类产品面积在800—2600㎡之间，价格因区域不同差别较大。
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三.观天下
企业总部案例赏析
金达利机构
北京总部基地 上海总部湾
成都青羊工业总部基地
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2、高新区占据主导地位
09年上半年高新区几乎囊括 了西安86%的办公市场；其次 是城北区域，其它区域所占 份额较小。
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2、同类产品分析
位置
秦唐12栋 本案
企业壹号公园 金达利机构
企业壹号公园（05年售完）
物业地址： 高新区长安科技产业园信息大道1号 占地面积: 350亩 总建筑面积:107300平方米 总户数: 42 容积率: 0.46 绿化率: 60% 户型区间：800—2600㎡ 销售价格：均价5500元/㎡ 开发商：西安高科新西部实业发展公司
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超5A配置
社区商业（电影院/
培训中心/图书馆/会议中 心）
完善的公共配套
（便利店/干洗店/特色商 店/家政服务等）
格调商务：会所+酒店 5A级自动化办公 大型员工餐厅 员工时尚青年城
航天科技项目商业计划书
03
产品功能：包括市场分析、竞争分析、商业 模式设计、财务分析等
05
产品价格：根据客户需求，提供不同价位的 服务方案
02
产品定位：为航天科技项目提供全面的商业 计划书服务
04
产品特点：专业、全面、实用，能够帮助客 户快速制定出可行的商业计划书
06
产品服务：提供从咨询、策划到撰写、修改 的全流程服务，确保客户满意
02
航天科技项目开发：提供航天科技项目的开发 服务，包括项目设计、开发、测试等。
03
航天科技项目培训：提供航天科技项目的培训 服务，包括技术培训、项目管理培训等。
04
航天科技项目推广：提供航天科技项目的推广 服务，包括市场推广、品牌推广等。
05
航天科技项目合作：提供航天科技项目的合作 服务，包括与其他企业、研究机构、政府部门 等合作。
研发投入：加大研发投入， 提高技术水平和创新能力
合作与交流：与其他企业、 高校、研究机构等合作， 共享资源，交流经验
创新机制：建立创新机制， 鼓励员工提出创新想法， 推动技术创新
培训与提升：定期组织员 工培训，提高员工技能水 平和创新能力
知识产权保护：加强知识 产权保护，防止技术泄露 和侵权行为
招聘策略：根据项目需求，
营销渠道：选择合 适的营销渠道，如 线上、线下、社交 媒体等，提高品牌 曝光度和产品销售 量
04
营销效果评估：定 期评估营销活动的 效果，优化营销策 略，提高销售业绩
01
市场分析：对目标市场进行细分，分析市场 需求和竞争状况
03
市场拓展计划：制定市场拓展策略，包括产 品定位、价格策略、渠道策略等
05
项目概述：航天科技 项目商业计划书需要 包括项目的目标、技 术方案、市场分析、 商业模式、财务预测 等内容。
产品功能：包括市场分析、竞争分析、商业 模式设计、财务分析等
05
产品价格：根据客户需求，提供不同价位的 服务方案
02
产品定位：为航天科技项目提供全面的商业 计划书服务
04
产品特点：专业、全面、实用，能够帮助客 户快速制定出可行的商业计划书
06
产品服务：提供从咨询、策划到撰写、修改 的全流程服务，确保客户满意
02
航天科技项目开发：提供航天科技项目的开发 服务，包括项目设计、开发、测试等。
03
航天科技项目培训：提供航天科技项目的培训 服务，包括技术培训、项目管理培训等。
04
航天科技项目推广：提供航天科技项目的推广 服务，包括市场推广、品牌推广等。
05
航天科技项目合作：提供航天科技项目的合作 服务，包括与其他企业、研究机构、政府部门 等合作。
研发投入：加大研发投入， 提高技术水平和创新能力
合作与交流：与其他企业、 高校、研究机构等合作， 共享资源，交流经验
创新机制：建立创新机制， 鼓励员工提出创新想法， 推动技术创新
培训与提升：定期组织员 工培训，提高员工技能水 平和创新能力
知识产权保护：加强知识 产权保护，防止技术泄露 和侵权行为
招聘策略：根据项目需求，
营销渠道：选择合 适的营销渠道，如 线上、线下、社交 媒体等，提高品牌 曝光度和产品销售 量
04
营销效果评估：定 期评估营销活动的 效果，优化营销策 略，提高销售业绩
01
市场分析：对目标市场进行细分，分析市场 需求和竞争状况
03
市场拓展计划：制定市场拓展策略，包括产 品定位、价格策略、渠道策略等
05
项目概述：航天科技 项目商业计划书需要 包括项目的目标、技 术方案、市场分析、 商业模式、财务预测 等内容。
航天北高新项目
三十六层平面图（避难层） 建筑面积：1984.2㎡0
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方案展示
方案一
私人会所层平面图 建筑面积：1560.2㎡ 豪宅 私人会所
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方案展示
方案一
豪华酒店平面图 建筑面积：1560.2㎡
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方案一
顶层旋转餐厅平面图 建筑面积：1560.2㎡
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方案展示
方案一
屋顶设备层平面图 建筑面积：1329.3㎡
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方案一
日景效果图
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方案展示
方案一
夜景效果图
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方案展示
方案一
细部效果图
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方案展示
方案一
总平面图
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方案一
交通分析图
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方案展示
方案一
垂直交通分析图
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方案展示
方案一
原始日照
方案一日照
日照分析图
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方案展示
方案一
地下四层平面
建筑面积：7625.1㎡ 两层机械停车224辆
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方案一
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方案一
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方案展示
方案一
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方案一
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方案一
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方案二
卫星模拟地图
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方案二
鸟瞰图
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方案二
透视图
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方案二
透视图
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方案二
透视图
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方案二
细部效果图
项目分析
现状分析 劣势
2019年5月西安临空产业项目定位策划报告
• 距咸阳市中心（以北） 8公里，同时位于西安 市四环线（规划中）以 内，距西安市中心（西 北方）35公里。
7
土地现状
地块占地约1500亩，地势平整，政府完成“三通一平”开发，政策支持力 度较大
• 地块为迎宾大道以西、港务二路
以北、汉平大道以南、秦英路以
东的整片区域（下图中红线圈定
的区域），总占地面积约1437
5
区域位置
项目位于秦汉新城、空港新城之间，处于西咸新区核心两大组团影响圈中段， 行政管辖权虽然属秦汉新城，但对其影响较大的则是空港新城
项目所在地
6
区域位置
项目选址临近机场与市政主干道
• 地处西安咸阳国际机场 与咸阳市连线黄金位置， 距咸阳机场候机楼（以 南）3公里，与海航长 安航空基地比邻；
集新兴产业（航天、新材料、新能源）、传统产业 （现代纺织业）、服务业（现代物流业、金融业）等 多种产业发展产业园区
定位
主城功能新区和生态田园新城
未来的大西安主城区面积将达到2600平方公里，同时将 进行多中心发展，构建大西安主城区“一都两廊五邑八水” 的空间格局，西咸新区面积约占大西安面积的1/3。
13
核心问题
以西北第一机场为核心，在项目现状区位优势、政策优势、本体优势明显， 海航各方面准备充分等条件的前提下，本项目将如何实现如下目标，我们需 要进行哪些重要研究
——在区域影响的情况下，如何寻求自我价值的突破？ ——如何定位形成稳健开发，保证项目的速度和利润， 实现资金平衡？
• 深入研究西咸新区各板块定位，特别以对本项目影响最大的空港新城与秦汉新城为 背景，确定本项目定位。
一要尽快实现行政融合。 二要尽快实现空间融合 三是尽快实现公共服务体系融合。
7
土地现状
地块占地约1500亩，地势平整，政府完成“三通一平”开发，政策支持力 度较大
• 地块为迎宾大道以西、港务二路
以北、汉平大道以南、秦英路以
东的整片区域（下图中红线圈定
的区域），总占地面积约1437
5
区域位置
项目位于秦汉新城、空港新城之间，处于西咸新区核心两大组团影响圈中段， 行政管辖权虽然属秦汉新城，但对其影响较大的则是空港新城
项目所在地
6
区域位置
项目选址临近机场与市政主干道
• 地处西安咸阳国际机场 与咸阳市连线黄金位置， 距咸阳机场候机楼（以 南）3公里，与海航长 安航空基地比邻；
集新兴产业（航天、新材料、新能源）、传统产业 （现代纺织业）、服务业（现代物流业、金融业）等 多种产业发展产业园区
定位
主城功能新区和生态田园新城
未来的大西安主城区面积将达到2600平方公里，同时将 进行多中心发展，构建大西安主城区“一都两廊五邑八水” 的空间格局，西咸新区面积约占大西安面积的1/3。
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核心问题
以西北第一机场为核心，在项目现状区位优势、政策优势、本体优势明显， 海航各方面准备充分等条件的前提下，本项目将如何实现如下目标，我们需 要进行哪些重要研究
——在区域影响的情况下，如何寻求自我价值的突破？ ——如何定位形成稳健开发，保证项目的速度和利润， 实现资金平衡？
• 深入研究西咸新区各板块定位，特别以对本项目影响最大的空港新城与秦汉新城为 背景，确定本项目定位。
一要尽快实现行政融合。 二要尽快实现空间融合 三是尽快实现公共服务体系融合。