项目策划定位分析报告

1.3.3 地块基本要素分析
开发地块位于洪山区珞狮路（二环线）以东约 600 米，由位于雄楚大街南北的 K7\K8 两幅地块组成。
● 规划条件 按照政府土地招标文件 K7 地块规划如下： 净用地面积为 26317 平方米（含村属国有土地 3191 平方米，以实测面积为准）； 规划用地性质为居住用地、商业设施用地； 建筑面积不大于 115980 平方米（其中商业设施建筑面积为 44400 平方米）； 容积率根据建筑面积与净用地面积比值计算；建筑密度不大于 25%；（按照规划局给
K8 地块位于 K7 地块南端，北临雄楚大街，临街面宽约 190 米，西接给水加压站用地； 规划净用地面积为 31689 平方米，约合 47.5 亩。地块相对平坦，呈倒凹型布局，不利于规 划利用。
2、市场分析
2.1 宏观环境分析 从一些宏观的基础数据来看，出目前武汉的房地产市场的发展具有一定的市场基础。 近几年武汉市第三产业一直稳定发展，处于“三产”的前列，已经成为武汉房地产市
场需求的主流，并保持着房地产市场的繁荣。
60%
50%
50%
46%
40%
30%
20%
10% 4%
0% 2007年
第一产业 第二产业 第三产业
50% 46%
47% 50%
51% 46%
4% 2008年
3% 2009年
3% 2010年
48% 49%
3% 2011年
图 2-1 武汉市 2007~2011 年三次产业比重
图 2~5 2007~2012 年武汉市房地产年投资额 由于市场需求的不断增长，近几年武汉市房地产开发施工量逐年上升。
施工量（万㎡）
增长幅度
7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000
0
18.9% 3798.14487.38 3195.4111.10%
18%5068.42
5961.06 17.6% 4467.64
1.2、地块四至分析
项目位于武汉市洪山区雄楚大道与桂元路交汇处，隔雄楚大道(100m)南北两块地皮； 东临卓刀泉南路商圈(800m)，西接珞狮路（二环线）(600m)，南望南湖(600m)，北览华中 师大(100m)、武汉理工大学(600m)。
雄楚大道：临街优势将成为本案形象的最佳展示面，利于规划临街商业裙楼及住宅楼； 近期将建城市快速干线，对我项目的交通便利将是很大的提升，而且对汇聚人气也将是很 好的促进；（现项目旁营运的公共交通线路请看附件）
6.40%
20.00% 18.00% 16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%
2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年上半
年
图 2~6 2007~2012 年武汉市房地产年施工量 由于中央宏观调控，2011 年以来，武汉市房地产销售量逐渐下降，
两地块东有华师大校园，K7 地块西南有综合
大楼，西、北有居民小区，K8 地块西有酒楼
建筑环境
与检察院大楼，南面与西南面有住宅小区等，
虽已形成一定的规模，但建筑环境整体相对
杂乱。
周边以学校、老住宅区、办公楼、宾馆酒店
生活氛围
为主，居民以旧城旧村居民与大学生为主， 消费层面主要为中等及中低等，虽有一旦人
通状况、配套设施、居民认知度等一般，各项要素对项目的开发建设有利有弊。
1.3.2 环境要素分析
表 1-2
环境要素分析表
项目
基本情况
备注
区域印象
项目区域一般
K7 北端与两块地的东面均有成片的绿化，南
自然环境
面距 K8 地块直线距离约 500 米有南湖，空气 良好，高层可环视绿景，远眺湖景，自然环
境还可以。
购房需求逐渐饱和
消费转向以购置固定资产为主 开始有能力购置固定资产 主要解决温饱问题
12000 10000 8000 6000 4000 2000
0
5192 2007年
人均GDP（美元）
10464
6989
7710
2008年
2009年
2010年
10703 2011年
图 2-1 武汉市 2007~2011 年人均 GDP 对房地产市场的影响 从近几年武汉的人均 GDP 来看，武汉武汉居民的消费早已转向以固定资产为主，进入 全民置业高潮，并又有从近两年开始逐渐出现刚性需求的饱和。未来武汉人购房，除部分 尚未完成首次置业的以外，其他的购房将主要以改善居住环境和投资为主。
绿地率按《武汉市绿化管理条例》执行； 国有建设用地使用权出让年限为住宅用地 70 年、商用用地 40 年； K8 地块规划净用地面积为 31689 平方米（以实测面积为准）；规划用地性质为居住用 地；建筑面积不大于 135960 平方米； 容积率根据建筑面积与净用地面积比值计算；建筑密度不大于 25%；（按照规划局给 的条件，该地块的容积率按建筑面积与未实测的净用地面积比值约为 4.29。按照该地块建 筑面积不变的原则，净用地以实测为准，地块实际容积率按建筑面积与实测后的净用地面 积比值为准。） 建筑高度结合具体方案确定； 按照规划局给的条件，该用地位于三级控制区，其中套型建筑面积 90 平方米以下商品 房建设规模不少于住宅总建筑规模的 66%。 绿地率按《武汉市绿化管理条例》执行； 国有建设用地使用权出让年限为住宅用地 70 年。
● 地块状况：
图 1-4 洪山村 K7、K8 地块红线图
K7 地块南临雄楚大街（50 米规划路），面宽约 60 米，向北通过桂圆路与华中师范大学 南门相接，东为桂圆路（20 米规划路），面宽 240 米，西邻建桥小区；规划净用地面积为 26317 平方米，约合 39.5 亩。地块南低北高，南北高差约 10 米左右，高处视野较开阔， 呈不规则形状，但相对便于规划利用。
近几年武汉城镇居民的人均不断提高，促进了有效购买力的不断提高，也坚挺地支 撑着房价的不断上涨。
25000 20000 15000 10000
5000 0
16.2% 14357.64
2007年
16.4% 16712.44
2008年
18385.02
20806.32 13%
10.0%
2009年
2010年
23738.09
周边配套
项目周边配套（详见附表）目前该片区的相关配套还不够完善
目前有多路公共汽车路过项目，桂元站就位于项目的 K7、K8 两地块之
交通状况
间，项目的北端距华师大北门地铁站约 1 公里，雄楚大道将建城市高架
快速干道，形成双层立体交通。交通状况还算可以，但不特别好。
综合分析：本项目地段属于尚未成熟但有一定基础的区域，片区整体人流量、交
18.0%
16.0% 14.1%
14.0%
12.0%
10.0%
8.0%
6.0%
4.0%
2.0%
2011年
0.0%
图 2~3 2007~2012 年武汉城镇居民的人均收入
33
32
1.39
31
30
29
28.25
28
27
26 2008年
人均住房面积
增减面积
0.98 29.28
1.6 30.88
31.85 0.97
接现状地面道路至三环线胜利立交，全长 14.8 公里，建设工期 27 个月。地块向东约 600
米接二环线，通过野芷湖立交可快捷抵达三环；地铁 11 号线（蔡甸～豹澥）沿 K7 地块北
端桂狮路规划。穿越本案中间雄楚大道与其上面的高架快速干道，形成双层立体交通，在
带来车辆交通便捷的同时，也对本项目带来了一定的负面影响。
的条件，该地块的容积率按建筑面积与未实测的净用地面积比值约为 4.41。按照该地块建 筑面积不变的原则，净用地以实测为准，地块实际容积率按建筑面积与实测后的净用地面 积比值为准。）
建筑高度结合具体方案确定； 按照规划局给的条件，该用地位于三级控制区，其中套型建筑面积 90 平方米以下商品 房建设规模不少于住宅总建筑规模的 66%。
项目策划定位分析报告
2012 年 9 月
目录
思路决定出路…
卖给谁
如何建
怎样卖
赚多少
信息： 桂元路—状元折桂 雄楚大道—翘楚—动静 华中师范大学—甲第 街道口商圈—副中心商业—光谷 高校—山—水—坡地—长巷小铺—街区 机关—企业— 高校—餐饮—娱乐—酒店—干休疗养所
校园文化—社区文化一消费文化≮≯创智天地—生活空间—创意空间—创业空间—宜居 空间—社交空间—餐饮空间—娱乐空间
2008年
2009年
2010年
2
31.39
1.5
1
0.5
0
-0.5
-1
-1
-1.5 2011年
图 2~4 2007~2012 年武汉市城镇居民人均居住面积 随着武汉城镇居民人均居住面积的逐渐提高，刚性需求在逐渐减弱。
2.2 房地产市场分析 近几年武汉市房地产市场发展迅猛，投资、施工、销售、价格整体齐升。 近几年武汉房地产投资的幅度在 25%至 40%之间波动，基本上处于稳步上升状态。
项目地段要素
表 1-1
项目
具体内容
项目地块位于武汉三镇之一的武昌洪山区，珞狮路以东约 600 米，卓刀
地段位置
泉路以西约 1 公里，桂元路西侧与雄楚大道交汇处的南北两侧。。项目地
段处一个有些尴尬的位置，有利有弊。
片区认知度
项目片区由于政府对旧城与旧村的拆迁改建，及周边商业、住宅、基础 设施将不断建设完善。但目前武汉人对该片区的认知度还不太高。
图 2~7 2007~2012 年武汉市房地产年销售量
随着施工量的不断增加，销售量的逐渐减少，待售现房的空置量也在不断增 加（2011 年政府未公布空置量）。