土地增值税清算受理通知书
成都市地方税务局转发关于进一步开展土地增值税清算工作的通知
成都市地方税务局转发关于进一步开展土地增值税清
算工作的通知
文章属性
•【制定机关】成都市地方税务局
•【公布日期】2008.06.04
•【字号】
•【施行日期】2008.06.04
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】土地增值税
正文
成都市地方税务局转发关于进一步开展土地增值税清算工作
的通知
各区（市）县地方税务局、市局各稽查局：
现将《四川省地方税务局转发国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》（川地税函〔2008〕262号）转发你们，并作如下补充，请一并贯彻执行。
一、继续加强和规范土地增值税清算工作，并将清算工作纳入日常征收管理，要通过清算进一步完善征收管理制度、提高征收管理水平。
二、按照总局和省局的规定和要求，在认真开展土地增值税清算工作的同时，积极组织自查和准备接受省局的督导检查。
凡在“5.12”汶川大地震中受灾严重的区（市）县可根据实际情况安排此项工作。
三、督导检查（含自查）情况于12月15日前书面上报市局。
二○○八年六月四日。
土增清算流程及注意事项
一、收到税局下发的土增税清算通知书（一般要求企业在90天内递交清算资料）在收到税局下发的清算通知书时,需要先自行判断是否符合土增税的条件.其中,土增税应清算的条件:1、房地产开发项目全部竣工、完成销售；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目；3、直接转让土地使用权;4、申请注销登记但未办理土地增值税清算手续。
（原则上达到应清算条件的项目，纳税人应该在满足条件之日起90日内向税务机关办理清算申报手续）.对于达到可清算条件的项目,税局机关可以要求纳税人进行土增税清算，可清算条件为：1、已竣工备案的房地产开发项目,已转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％,但剩余可售建筑面积已经出租或自用；2、取得清算项目最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕;3、主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为,可能造成税款流失的。
根据新规,对于达到可清算条件的项目，销售比例达到85％且满三年或者虽未满三年，但销售比例达到95％的项目，主管税务机关原则上应在符合条件之日起60日内下达清算通知。
备注：企业在自行测算销售比例时，应尽量将所属分期内的综合楼、会所、车位的面积包含在可售面积内。
对于所有楼栋及车位的面积，建议全部使用建筑面积进行统计,提取面积的顺序为1、确权明细报告或者实测报告，2、建设工程规划许可证，3、总规图。
二、确定需要土增税清算后,基础资料的准备1、准备所有项目的证照资料。
包含但不限于：开发项目立项批复、土地出让合同、土地使用权证、项目规划总平面图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建筑工程竣工验收备案表、预售许可证、实测报告、确权报告、人防车位验收合格证。
2、明确项目情况。
项目的分期情况，是否存在有争议的地方需要与税局进行协商。
项目中的综合楼、会所、小学、幼儿园、影院等自有楼栋的确权情况及使用情况，是否存在移交给政府或者产权属于所有业主的自有楼栋，人防车位及非人防车位目前的确权情况及使用情况。
国税发[2006]187号关于房地产开发企业土地增值税清算管理通知(国税总局)
![国税发[2006]187号关于房地产开发企业土地增值税清算管理通知(国税总局)](https://img.taocdn.com/s3/m/f620efd328ea81c758f578af.png)
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发〔2006〕187号各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
二、土地增值税的清算条件(一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。
(二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。
三、非直接销售和自用房地产的收入确定(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
四、土地增值税的扣除项目(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。
土地增值税清算审核操作手册
一、清算条件审核的要点 二、清算内容审核的要点 三、企业或中介机构提供的清算 报告中必须提供的资料和说明的 事项（一） （二）
一、清算条件审核的要点
重点审核符合哪类清算条件，清算程序是否到位，清 算资料、表、通知书等是否完备。 土地增值税清算申请表 土地增值税清算通知书 土地增值税清算材料清单 土地增值税清算受理通知书 土地增值税清算补充材料通知书 土地增值税清算终止核准通知书 土地增值税核定征收通知书
（二）收入确定
1.重点审核销售明细表、房地产销售面积与 项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入 ------土地增值税清算时，已全额开具商品房销售 发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发 票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售 合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
（二）收入确定
2.重点审核发生补、退房款的收入调整情况 ------销售合同所载商品房面积与有关部门实际测 量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的， 应在计算土地增值税时予以调整。
重点审查发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结 算报告、工程施工合同记载的内容相符；有否自购建材费 用重复计算扣除项目的情况；参照当地当期同类开发项目 单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本， 验证建筑安装工程费支出是否存在异常；采用自营方式自 行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、 材料费、机械使用费等情况；（审计报告有申明）建筑安 装发票是否在项目所在地税务机关开具。 ------是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以 自营方式发生的建筑安装工程费。
1、取得土地使用权所支付的金额
重点审核同一宗土地有多个开发项目，是否予 以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额 的计算是否正确。审核是否存在将房地产开发 费用记入取得土地使用权支付金额的情形。 ------包括土地出让金、取得土地过程中缴纳的各 种手续费、契税等。只要能提供合法票据且实 际发生的就可以扣除。
沈阳市房地产开发企业土地增值税清算管理工作流程
沈阳市房地产开发企业⼟地增值税清算管理⼯作流程沈阳市房地产开发企业⼟地增值税清算管理⼯作流程⼀、受理1.符合《辽宁省房地产企业⼟地增值税清算管理办法》第五条规定的纳税⼈向主管地⽅税务所提出⼟地增值税清算申请后，主管税务所应在收到纳税⼈提交的《⼟地增值税清算申请表》、《⼟地增值税清算材料清单》及有关清算项⽬资料后5个⼯作⽇内决定是否受理。
决定受理的，应向纳税⼈开具《⼟地增值税清算受理通知书》(加盖主管税务局公章，⼀式两份，主管税务所、纳税⼈各⼀份)，同时登记沈阳市⼟地增值税清算台账(附件1)。
对纳税⼈提交的清算资料不完整、内容不规范、审核事项情况不清楚的，决定不予受理的，应退回纳税⼈重新修改或补充资料，并向纳税⼈出具《⼟地增值税清算补充材料通知书》。
纳税⼈须在收到《⼟地增值税清算补充材料通知书》之⽇起30个⼯作⽇内提供清算补充材料，重新办理税款清算⼿续。
2.符合《辽宁省房地产企业⼟地增值税清算管理办法》第六条规定，主管地⽅税务机关可要求纳税⼈进⾏⼟地增值税清算。
由主管税务所向纳税⼈出具《⼟地增值税清算通知书》，并按本流程规定办理清算⼿续。
⼆、审核1.主管税务所应⾃受理纳税⼈申请之⽇起90个⼯作⽇内完成清算审核⼯作，不含纳税⼈按税务机关要求补充资料的时间。
2.对能够提供中介机构出具的《⼟地增值税清算税款鉴证报告》的纳税⼈，主管税务所应在15个⼯作⽇内，对出具鉴证报告的中介机构的资质和报告的真实性进⾏审核，对符合要求的鉴证报告，可以采信，开具《税务事项通知书》(附件2)，进⼊补税和退税流程。
对中介机构出具的清算报告不采信的，主管税务所应辅导并监督纳税⼈正确提供鉴证报告。
3.对不能够提供中介机构出具的《⼟地增值税清算税款鉴证报告》纳税⼈⾃⾏清算的，主管税务所接到其提供的清算资料后15个⼯作⽇内，对清算⼯作底稿进⾏审核;审核其提供的证明凭证、资料等是否真实;审核各项报表扣除项⽬内容与相关资料的逻辑关系是否相符等。
天津市地方税务局关于印发《天津市土地增值税清算管理办法》的公告-2015年第10号
天津市地方税务局关于印发《天津市土地增值税清算管理办法》的公告正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------天津市地方税务局关于印发《天津市土地增值税清算管理办法》的公告2015年第10号为进一步规范土地增值税清算管理，方便纳税人办理涉税事宜，我局制定了《天津市土地增值税清算管理办法》。
现予以发布，自2015年11月1日起施行。
特此公告。
2015年10月16日天津市土地增值税清算管理办法第一章总则第一条为加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）及其实施细则和《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）的有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
第三条纳税人是土地增值税的清算主体，应在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律法规及土地增值税政策规定，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，如实申报应纳税款，并对清算申报的真实性、准确性和完整性负责。
纳税人可自行清算，也可委托税务中介机构进行清算鉴证。
第四条主管税务机关应加强土地增值税政策宣传辅导，做好房地产开发项目的日常税收管理，负责土地增值税清算的受理和审核。
第五条土地增值税以纳税人与国土房管部门签订的土地出让合同所列范围内的房地产开发项目为单位进行清算。
对于分宗地（期）开发的项目以县级（含）以上发展改革部门备案的项目为单位进行预清算，待项目全部销售完毕后应进行整体清算。
关于转发关于进一步加强土地增值税清算工作的通知
关于转发《关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》的通知无锡市地方税务局锡地税函〔2009〕46 号江阴、宜兴、锡山、惠山地税局，市区各税务分局、稽查局： 现将《关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（苏地税函[2009]120 号）（以下简称 《通知》）转发给你们，并补充如下意见，请一并贯彻执行。
一、根据苏地税发[2004]58 号文件规定，结合土地增值税征管实际情况并报经省地税局批 复同意，现对我市土地增值税预征率作如下调整： （一）对房地产开发企业建造的普通住宅，按 2%的预征率预征土地增值税； （二）对房地产开发企业建造的营业用房、写字楼、高级公寓、度假村等，按 2.5%的预征 率预征土地增值税； （三）对房地产开发企业建造的别墅（包括独幢、双拼、联排等类型），按 4.5%的预征率 预征土地增值税。
以上调整后的预征率自 2009 年 6 月 1 日起执行（税款所属期）。
二、根据《通知》第二条要求，结合我市实际情况，对土地增值税核定征收率作如下调整： （一）对房地产开发企业建造的普通标准住宅，按取得收入的 0.5%计征土地增值税； （二）对房地产开发企业建造的普通住宅，按取得收入的 2.5%计征土地增值税； （三）对房地产开发企业建造的营业用房、写字楼、高级公寓、度假村等，按取得收入的 3%计征土地增值税； （四）对房地产开发企业建造的别墅（包括独幢、双拼、联排等类型），按取得收入的 5% 计征土地增值税； （五）对房地产开发企业建造的项目中包含普通标准住宅、普通住宅或其它商品房的，其 收入应分别核算，否则从高计征土地增值税。
以上调整后的核定征收率自 2009 年 6 月 1 日起执行； 调整之前已经主管税务机关审核认定 实行核定征收的项目仍按原认定的核定征收率征收。
三、对以按实清算方式进行土地增值税清算的项目，其建筑安装工程费支出高于市局核定 标准的， 在计算扣除项目时建筑安装工程费支出应按照不高于市局核定标准予以核定扣除。
土地增值税通知书格式
附件4通知书格式格式1唐山市土地增值税清算通知书唐地税土增税清通（）第号公司（纳税人代码：）：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)和《唐山市土地增值税清算管理办法》等有关规定，你（单位）开发的项目，已符合土地增值税清算的条件，请你（单位）自收到本通知书之日起 90 日内准备好有关资料，到办理土地增值税清算手续。
逾期未按规定办理土地增值税清算手续的，按《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
特此通知联系人：联系电话：税务机关（公章）年月日注：本表一式二份，一份交纳税人，一份税务机关留存。
格式2税务局责令限期改正通知书税限改（）号（纳税人代码：）：你（单位）。
根据，限你（单位）于年月日前。
如对本通知不服，可自收到本通知之日起，六十日内依法向申请行政复议；或者自收到本通知之日起，三个月内依法向人民法院起诉。
税务机关（签章）年月日格式3唐山市土地增值税清算受理通知书唐地税土增税清审（）第号公司（纳税人代码：）：经初步审查，你（单位）于年月日到本机关办理土地增值税清算手续的项目，符合受理条件，现予受理。
本机关将于受理后60日内做出决定。
你（单位）如需查询有关情况，可拨打电话询问（电话：）。
税务机关（公章）年月日注：本表一式二份，一份交纳税人，一份税务机关留存。
格式4唐山市土地增值税清算补充材料通知书唐地税土增税清审（）第号公司（纳税人代码：）：经审查，本机关于年月日受理的你（单位）申请的项目，需补正清算材料。
请你（单位）于接到本通知书之日起30日内补正有关清算材料。
补正材料时间不计入你（单位）的项目土地增值税清算审核时限。
需要补充提交的清算材料及要求如下：1、2、3、如需了解有关情况，可拨打电话询问（电话：）；如有异议，可向本机关法制部门投诉，电话。
税务机关（公章）年月日注：本表一式二份，一份交纳税人，一份税务机关留存。