房地产营销战略全案
房地产营销策划案(全案模版)
房地产营销策划案(全案模版)第一章项目投资策划营销项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。
项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。
一项目用地周边环境分析1、项目土地性质调查.地理位置.地质地貌状况.土地面积及红线图.土地规划使用性质.七通一平现状2、项目用地周边环境调查.地块周边的建筑物.绿化景观.自然景观.历史人文景观.环境污染状况3、地块交通条件调查.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划.项目的水、路、空交通状况.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状4、周边市政配套设施调查.购物场所.文化教育.医疗卫生.金融服务.邮政服务.娱乐、餐饮、运动.生活服务.娱乐休息设施.周边可能存在的对项目不利的干扰因素.历史人文区位影响二区域市场现状及其趋势判断1、宏观经济运行状况.国内生产总值：第一产业数量第二产业数量第三产业数量房地产所占比例及数量.房地产开发景气指数.国家宏观金融政策：货币政策利率房地产按揭政策.固定资产投资总额：全国及项目所在地其中房地产开发比重.社会消费品零售总额：居民消费价格指数商品住宅价格指数.中国城市房地产协作网络信息资源利用2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规.项目所在地的居民住宅形态及比重.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划3、项目所在地房地产市场总体供求现状4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现6、商品住宅客户构成及购买实态分析.各种档次商品住宅客户分析.商品住宅客户购买行为分析三土地SWOT（深层次）分析1、项目地块的优势2、项目地块的劣势3、项目地块的机会点4、项目地块的威胁及困难点四项目市场定位1、类比竞争楼盘调研.类比竞争楼盘基本资料.项目户型结构详析.项目规划设计及销售资料.综合评判2、项目定位.市场定位：区域定位主力客户群定位.功能定位.建筑风格定位五项目价值分析1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念.商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：选择可类比项目确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重分析可类比项目价值实现的各要素之特征对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价.类比可实现价值决定因素：类比土地价值A 市政交通及直入交通的便利性的差异B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异教育和人文景观的差异各种污染程度的差异社区素质的差异C 周边市政配套便利性的差异项目可提升价值判断A 建筑风格和立面的设计、材质B 单体户型设计C 建筑空间布局和环艺设计D 小区配套和物业管理E 形象包装和营销策划F 发展商品牌和实力价值实现的经济因素A 经济因素B 政策因素2、项目可实现价值分析.类比楼盘分析与评价.项目价值类比分析：价值提升和实现要素对比分析项目类比价值计算六项目定价模拟1、均价的确定.住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法有效需求成本加价法A 分析有效市场价格范围B 确保合理利润率，追加有效需求价格运用以上两种方法综合分析确定均价2、项目中具体单位的定价模拟.商品住宅定价法：差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）.各种差异性价格系数的确定：确定基础均价确定系数确定幅度.具体单位定价模拟七项目投入产出分析1、项目经济技术指标模拟.项目总体经济技术指标.首期经济技术指标2、项目首期成本模拟.成本模拟表及其说明3、项目收益部分模拟.销售收入模拟：销售均价假设销售收入模拟表.利润模拟及说明：模拟说明利润模拟表.敏感性分析：可变成本变动时对利润的影响销售价格变动时对利润的影响八投资风险分析及其规避方式提示1、项目风险性评价.价值提升及其实现的风险性：项目的规划和设计是否足以提升项目同周边项目的类比价值项目形象包装和营销推广是否成功2、资金运作风险性.减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本.对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼3、经济政策风险.国际国内宏观经过形势的变化.国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设九开发节奏建议1、影响项目开发节奏的基本因素.政策法规因素.地块状况因素.发展商操作水平因素.资金投放量及资金回收要求.销售策略、销售政策及价格控制因素.市场供求因素.上市时间要求2、项目开发节奏及结果预测.项目开发步骤.项目投入产出评估.结论第二章项目规划设计策划营销通过完整科学的投资策划营销分析，发展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。
地产全案营销策划文案
地产全案营销策划文案一、背景分析随着城市化进程的不断加快，房地产市场需求量不断增长，竞争日益激烈。
在这样的市场环境下，地产开发商需要制定全案营销策划，通过科学的营销手段和策略来吸引潜在买家，提升品牌知名度，增加销售业绩。
二、目标定位1.销售目标：积极响应政府号召，稳定房价，确保房地产销售业绩稳步增长，实现销售收入增加20%的目标。
2.品牌目标：提升品牌知名度，树立良好的品牌形象，成为业内知名地产开发商，打造品牌影响力。
3.市场目标：深入挖掘目标市场，提高市场覆盖率，增加客户群体，拓展市场份额。
三、全案营销策略1.品牌定位：精准定位目标市场，明确产品卖点，突出房地产项目的特色和优势，树立独特品牌形象。
2.传播策略：结合线上线下传播手段，采用多种形式广告宣传方式，如电视广告、户外广告、网络广告、手机App广告、新媒体营销等，全面覆盖目标客户群体。
3.销售策略：通过举办楼盘活动、推出优惠政策、开展团购活动、组织展销会等方式，吸引购房客户，促进销售增长。
4.渠道拓展：建立销售渠道，拓展经纪合作伙伴，加强渠道管理，提高销售效率。
5.客户服务：注重客户体验，提供优质售后服务，建立客户关系管理系统，保持客户忠诚度。
6.品牌宣传：通过媒体合作、公关活动、赞助活动等方式，提升品牌知名度和美誉度。
四、执行计划1.品牌定位阶段：明确目标市场，分析竞争对手，确定产品卖点，进行品牌策略制定。
2.传播策略阶段：搭建广告传媒平台，制定广告投放计划，实施广告宣传活动。
3.销售策略阶段：策划促销活动，推出优惠政策，加强楼盘活动策划和执行。
4.渠道拓展阶段：加强经纪合作伙伴关系，开拓新的销售渠道，拓展经纪人资源。
5.客户服务阶段：建立客户关系管理系统，加强售后服务，提高客户满意度。
6.品牌宣传阶段：开展品牌宣传活动，提升品牌知名度，提高美誉度。
五、预期效果1.销售业绩：实现销售收入增长20%的目标，提升房地产项目销售业绩。
2.品牌形象：树立良好品牌形象，成为业内知名品牌，提高品牌知名度和美誉度。
房地产营销策划方案范文5篇（精选）
房地产营销策划方案范文5篇（精选）销售要懂得积极与客户取得联系，促成客户复访、提高客户购买意向直至成交。
短暂的销售岗位工作你一定积累了许多的工作经验，快写一篇销售工作总结。
你是否在找“房地产营销策划方案范文”，下面小编收集了相关的素材，供大家写文参考！房地产营销策划优秀范文1一、市场定位与产品设计定位根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定位，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。
具体内容包括：项目总体市场定位;目标人群定位;项目开发总体规划建议;组团规划建议;交通道路规划建议;户型设计建议;整体风格建议;外立面设计建议园林景观规划建议;社区配套设施;会所建议;楼宇配套建议;建议装修标准建议;装饰材料建议;物业管理建议。
二、市场推广策划根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。
内容包括市场推广主题策略;营销策略;销售策略;市场推广工具设计(VI设计及宣传品、销售工具设计);广告设计创作;媒体投放;公关活动策划等。
具体内容是：(1)市场推广主题定位：市场推广主题，市场推广概念;(2)项目核心卖点提炼。
(3)项目案名建议。
(4)销售策略：开盘时机选择，定价方法，付款方式，销售组织，销售计划，销售控制。
(5)广告策略：广告推广阶段计划，广告推广目标，诉求人群项目诉求重点，各类广告创意(报纸，户外，电播等)。
(6)媒体投放策略：媒体选择，媒体组合，投放预算，媒体计划，媒体排期。
(7)公关策略：媒体公关，软文撰写，公关活动策划，协助活动执行。
三、项目销售策划(项目销售阶段)制定销售计划，协助展开促销工作，做好销售现场管理以实现预定销售时间计划和收入计划。
具体内容包括：1、开盘时机选择，回款计划，回款方式，定价方法，付款方式。
房地产项目营销战略全案
长安园产业别墅——全案营销战略案［目录]序：一、“壹号公园”宣言…段先念二、《中国地产新三论》及动力型地产解码ﻭ……… 蓝戈ﻭﻭ第一章:项目总体策划一、市场分析1、背景分析ﻭ2、市场概况分析ﻭ二、项目分析ﻭ1、产品分析２、项目ＵSP提炼ﻭ3、项目SＷOT分析ﻭ三、项目综合定位ﻭ1、目标客户定位2、产品及市场定位3、案名建议ﻭ第二章:营销推广策略一、核心营销战略1、动力型地产解码ﻭ2、价格策略二、传播推广策略1、整合传播策略ﻭ2、媒介组合策略及预算分配图ﻭ3、传播战术组合ﻭ三、销售策略1、销售阶段控制ﻭ2、销售战术创新ﻭ第三章：项目提升建议一、项目运营建议1、《长安园示范产业区——产业别墅》示范重点ﻭ２、管理创新ﻭ二、产品力提升ﻭﻭ附1：《产业别墅专案行事履》ﻭ附2:长安科技产业园优惠政策明细附3：西安市高档写字楼市场调研表“壹号公园”宣言ﻭﻭ两年前，我曾对美国硅谷有过一次商务性的考察。
回国后，我们给硅谷的成功找出了很多原因,其中有一点令我长久不能忘怀,那就是硅谷有着堪称世界上最为优越和人性化的办公环境!ﻭ在硅谷,我们所到之处，绿树成荫、鸟语花香;所接触的人,个个精神饱满、热情洋溢。
绵延上百公里的硅谷就像个环境优美的大花园，而点缀其中的高科技公司就是公园中的精品小筑。
我们认为，硅谷之所以成功，一个很重要的原因就是它的各种环境,既包括自然环境，也包括社会环境、人文环境，尤其是轻松、自由、能够激发人的想象力和创造欲的人文环境。
我想,他们可以做到的，我们也一定可以做到。
ﻭ产业别墅，就是我们梦想与现实的结晶!ﻭ产业别墅，诞生在中国长安科技产业园，她是将世界先进高科技园区的先进经验充分研究、创新运用的结果,是把市场需求、企业目标与国家特色紧密结合的产物。
ﻭ她在西部大开发的号角中诞生,在长安科技产业园的成长中奠基。
她是全新的高科技产业园区动力型地产的先锋代表，她不仅是一种产品示范，也是一种开发模式的示范,更是一种整合创新的方法论示范。
房地产营销策划方案5篇
房地产营销策划方案5篇1.房地产营销策划方案一、房产活动营销概念“房产活动营销”，即是在楼盘推广过程中，通过精心策划、具有鲜明主题能够引起轰动效应的，具有强烈新闻价值的—一个单一的、或是系列性组合的营销活动，达至更有效的品牌传播和销售促进；它不但是集广告、促销、公关、推广等一体的营销手段，也是建立在品牌营销、关系营销、数据营销的基础之上的全新营销模式。
二、房产活动营销产生背景纵览房地产发展历程，房产活动营销观念形成非一蹴而就，依其发展阶段的不同，大致可分为以下三个层次：1994年以前，房地产市场尚未成熟，活动营销似乎是一个生僻的词语；1994年-1998年，当几十亿平方米的空置房悬挂在每个发展商的脑海里时，房地产活动营销便成了一个最时髦的观念；98年以后到现在，由于楼盘竞争的日益加剧，房产活动营销深入人心，开始由“产品营销”向“服务营销”和“定制营销”转型，但对其的诠释理解也仍然存在鱼龙混杂、良莠不齐的现象。
三、房产活动营销发展阶段1、促销活动——简单的产品推广活动，充其量不过是一种技巧手法，是局部的修饰举措，其成功带有偶然性，效益也仅限于产品本身。
浏览1995－1998年房地产市场，大多数点子和绝招都是变相的让利行为，它的耀眼也大多昙花一现。
2、行销企划——相对有组织、有系统的营销行为，是根据市场在原有的基础上对产品进行修改和包装，制定缜密的广告计划并予以强力贯穿执行。
相对于促销活动而言，是一个质的飞跃，是房地产市场成熟的前进标志，其成功建立在因市场的各项资源化配置的基础之上。
3、营销战略——是房地产企业全方位、立体化的更高层次营销行为，不单单是指企业的营销决策，更着重于活动营销观念是否贯穿于企业经营行为的每一个环节和每一个细节，包括经营理念、组织架构、社区生态环境与邻里沟通，是通过满足对购房者需求和欲望，将购房者利益、企业利益和社会效益综合考虑所拟定出营销计划。
小结：纵观房产活动营销发展过程，显然能纳入到整体营销战略高度上的活动无疑更符合时代发展的趋势。
房地产营销策划方案范文5篇(史上最全的房地产营销策划方案)
房地产营销策划方案范文5篇(史上最全的房地产营销策划方案)下面是我整理的房地产营销策划方案范文5篇(史上最全的房地产营销策划方案)，供大家赏析。
房地产营销策划方案范文1一、全员营销的目的和意义全员营销是推动我公司营销工作的重要手段，在公司内部推动全员营销其目的是通过此种形式充分发挥和调动全体员工的积极性，取得更好的经济效益，倡导员工爱岗敬业，营造一个团结协作，拼搏进取，人人促销的工作氛围。
二、实施办法1、方案采取采取“全员营销、多销多得”的办法。
员工需不影响正常的本职工作。
2、适用范围：凡是通过自公司总经理以下员工在公司所开发的房地产项目购买住宅或商铺的，均适用本方案。
（销售部不参与此方案）三、销售流程① 员工负责提供客户所购物业涉及的位置、户型、面积、价位、交房日期、物业管理、违约责任等相关资料和咨询服务。
② 员工负责督促客户按照规定按时支付房款（订金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭贷款及后期各项费用等）。
③ 员工负责带领客户到财务部缴纳现金或办理转帐手续，个人不得经手现金。
④ 合同填写由财务部售楼管理员、经办员工协同客户共同完成。
售楼管理员负责对所签订合同进行立卷存档、保管。
⑤ 如需按揭贷款的客户，由售楼管理员协助其完成贷款手续。
⑥ 经办员工需与客户作好沟通，向其阐释国家有关政策规定及我公司的临时性规定。
⑦ 以上工作完成，视为该项销售工作完毕。
四、业绩提成1、按照公司规定，对不同楼号、不同形式的物业（商铺、住宅）制定出不同的销售提成比率。
住宅：提成比率为0.8％，商铺提成比率为0.5％。
业绩提成＝合同总房价×比率2、销售工作完毕，经办员工即可到公司财务部领取业绩提成。
五、本方案（草案）自发布之日起试行。
XX房地产开发有限公司XX 年 xx月房地产营销策划方案范文2既然选择做房地产行业，就没有退路了，房地产行业虽然赚钱多，但是高回报就有高风险，机遇与风险共存。
但是投资大，如果被套牢的话，那就没有任何退路了，比股市被套牢还惨。
房地产营销策划方案(优秀9篇)
房地产营销策划方案（优秀9篇）房地产行业近几年来在中国的高速发展也带来了行业内白热化的竞争，如何做好房地产推广的工作呢？为了让您对于房地产营销策划的写作了解的更为全面，下面山草香给大家分享了9篇房地产营销策划方案，希望可以给予您一定的参考与启发。
市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。
1.房地产营销计划的内容在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。
一般来说，市场营销计划包括：1.计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。
2.市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。
3.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。
4.目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。
5.市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。
6.行动方案：本方案回答将要做什么？谁去做？什么时候做？费用多少？7.预计盈亏报表：综述计划预计的开支。
8.控制：讲述计划将如何监控。
一、计划概要计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。
二、市场营销现状计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。
1.市场情势应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分与地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。
2.产品情势应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润等的资料。
3.竞争情势主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述。
4.宏观环境情势应阐明影响房地产未来的重要的宏观环境趋势，即人口的、经济的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。
房地产公司的营销策略方案5篇
房地产公司的营销策略方案5篇方案可以是下级或具体责任人为落实和实施某项具体工作而形成的文件。
而儿童节是小朋友们的专属节日，很多行业门店为吸引小朋友关顾都会制定活动方案来举行节日活动。
你是否在找“ 房地产公司的营销策略方案”，下面小编收集了相关的素材，供大家写文参考！122别墅促销策略常见方案篇4一、房地产开盘主题：对外传达____房产开盘典礼的信息、显示企业实力。
扩大____房产的社会知名度和美誉度，体现____房产的五大优势：公司的雄厚实力、“____第一拍”的资历、优越的地理位置、良好的升值空间和一流的户型设计，展示美好发展前景，促进楼盘销售。
同时进行企业社会公关，树立____房产积极良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户的关系。
二、开盘时间：年月日(暂预定)三、活动地点：____房产有限公司四、剪彩嘉宾：贵公司确定五、拟邀媒体：____电视台、____广告公司六、活动方案(一)前期准备1、到场嘉宾市政府有关主管领导、业界知名人士、公司的关系客户、各媒体记者2、购买或制作一批有意义的礼品。
做好活动现场的礼品、礼品袋(可由我公司提前提供样品，由贵公司定稿后我公司统一制作)。
一是可以表达对领导的尊敬和谢意;二是可以起到宣传作用和品牌效应。
3、剪彩仪式所需的红花、剪刀、托盘和鲜花4、请柬的准备提前印好请柬，非市内来宾请柬要在典礼前10天寄出，本市提前5天发出，并确认来否回执。
(请贵公司确认、确定。
)5、其他准备工作提前3天向市气象局获取当日的天气情况资料。
落实管辖范围内的保安指挥和负责秩序工作。
提前6天落实指挥和负责秩序工作。
(二)开盘前广告发布在《____广告》发布整版开盘庆典活动平面广告，于活动前2星期投放。
在社区网站配合文字图片报导。
(三)开盘之日媒体报道开盘当天邀请市电视台、平面及网络媒体，以新闻报导、文字和图片形式突出宣传____房产的开盘庆典。
七、开盘现场活动1、现场布置售楼大厅：厅内分接待区和服务区。
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《长安园•产业别墅》全案营销战略案[目录]序：一、“壹号公园”宣言……………… 段先念二、《中国地产新三论》及动力型地产解码……… 蓝戈第一章：项目总体策划一、市场分析1、背景分析2、市场概况分析二、项目分析1、产品分析2、项目USP提炼3、项目SWOT分析三、项目综合定位1、目标客户定位2、产品及市场定位3、案名建议第二章：营销推广策略一、核心营销战略1、动力型地产解码2、价格策略二、传播推广策略1、整合传播策略2、媒介组合策略及预算分配图3、传播战术组合三、销售策略1、销售阶段控制2、销售战术创新第三章：项目提升建议一、项目运营建议1、《长安园示范产业区——产业别墅》示范重点2、管理创新二、产品力提升附1：《产业别墅专案行事履》附2：长安科技产业园优惠政策明细附3：西安市高档写字楼市场调研表“壹号公园”宣言两年前，我曾对美国硅谷有过一次商务性的考察。
回国后，我们给硅谷的成功找出了很多原因，其中有一点令我长久不能忘怀，那就是硅谷有着堪称世界上最为优越和人性化的办公环境！在硅谷，我们所到之处，绿树成荫、鸟语花香；所接触的人，个个精神饱满、热情洋溢。
绵延上百公里的硅谷就像个环境优美的大花园，而点缀其中的高科技公司就是公园中的精品小筑。
我们认为，硅谷之所以成功，一个很重要的原因就是它的各种环境，既包括自然环境，也包括社会环境、人文环境，尤其是轻松、自由、能够激发人的想象力和创造欲的人文环境。
我想，他们可以做到的，我们也一定可以做到。
产业别墅，就是我们梦想与现实的结晶！产业别墅，诞生在中国长安科技产业园，她是将世界先进高科技园区的先进经验充分研究、创新运用的结果，是把市场需求、企业目标与国家特色紧密结合的产物。
她在西部大开发的号角中诞生，在长安科技产业园的成长中奠基。
她是全新的高科技产业园区动力型地产的先锋代表，她不仅是一种产品示范，也是一种开发模式的示范，更是一种整合创新的方法论示范。
产业别墅秉承了新西部一贯的创新作风，她带给市场的不仅是一场全新的办公革命，更是中国地产的示范性、丰碑性建筑。
段先念《中国地产新三论》及动力型地产解码中国地产新三论《中国地产新三论》是由中国新海派智业创始人蓝戈先生最新研究并即将出版的新地产经济理论。
它由地产产业论、地产城市论、地产国家论三部分组成。
“地产产业论”探讨的是地产的产业特征及其在国民经济中的特殊作用；“地产城市论”探讨的是地产业及其产业链与区域经济和城市发展的互动关系；“地产国家论”探讨的是地产业及其产业链与国家建设和经济发展的有机联系。
如果用一句话来概括三者之间的关系，就是“国家经营从城市经营开始，城市经营从地产经营开始”，这是“中国地产新三论”的集中概述，也是中国地产未来发展的客观规律。
《中国地产新三论》的核心问题和最大特点，就是创造性的提出并应用了关于“地产的社会承载性”，即：土地是一切社会生产和其他活动的物质载体和基础条件，而住房则是人类社会最基本的生活资料，是劳动生产和再生产的最基本条件之一。
由于土地资源是固定的、缺乏弹性的、不可再生的，所以这种资源开发赋予了地产业与生俱来的先天优势，同时又是地产业发展的直接制约力。
也正因为这一最重要的基本属性决定了地产业独有的产业地位，可以说“地产的社会承载性”也是“中国地产新三论”的立论基础。
配第说：“土地是财富之母”。
我们说：“地球是人类之母”。
土地作为地球最重要的资源，它承载着人类无数的传奇神话与财富文明……动力型地产“动力型地产”是在《中国地产新三论》中首次提出的。
它是根据马克思《政治经济学》中的有关原理而提出的新地产经济学观点。
社会经济（总产品）运动包含两大部类的生产：第Ⅰ部类的生产，是生产资料的生产；第Ⅱ部类的生产，是生活资料的生产。
根据这一原理，地产经济（总产品）运动也包含两大部类的生产：第Ⅰ部类的生产，是生产资料型地产（动力型地产）的生产；第Ⅱ部类的生产是生活资料型地产（消费型地产）的生产。
动力型地产与消费型地产之间的辨证关系为：动力型地产是消费型地产的物质基础和基本保障，消费型地产是动力型地产的内在动力和最终目标。
这两类地产的开发与生产是相辅相成、缺一不可的。
当任何一类地产的生产（开发）比例不当时，都可能导致地产的相对过剩，从而导致地产泡沫和地产危机，所以这一理论的提出，有利于加强中国地产经济发展的深度研究，有效控制地产开发的规模、总量、比例，为社会经济的总体发展和城市经营问题提供有力的参考。
动力型地产属于地产总产品生产中的生产资料的生产，它是人类创造物质财富和工业文明的客观承载，是发展中城市经营的首要课题，是社会经济的主流动力。
动力型地产将为消费型地产提供有利的物质保证，它的发展水平将直接影响甚至决定消费型地产。
（见下图）——蓝戈第一章项目总体策划一、市场分析1、项目背景分析：A、项目宏观背景：● 项目时代背景：中国政府实施西部大开发的划时代战略● 项目区位背景：产业别墅位于西安长安科技产业园，属产业园中的北示范区。
长安科技产业园是国家级开发区——西安高新技术产业开发区的重要组成部分，是西安市西部开发战略实施过程中的重点建设项目之一，建成后将成为中国西部最具科技创业潜力的产业基地。
Ｂ、项目立项背景：● 西安是西部大开发的桥头堡，高新技术开发区长安科技产业园是城市动力型地产的集中板块，产业别墅是其中的示范性地产项目，是新型办公物业的大胆创新。
● 市场需求：产业别墅的诞生源于市场对传统专业写字楼的种种非人性化因素的扬弃，对全新商务办公理念和方式的需求。
２、市场概况分析：Ａ、市场概况：● 国外高档办公产品形态丰富，其中商务别墅类产品在配套及人性化设计上有一定经验积累，此类产品被称为“office park”或“villa park”等。
● 国内高档办公用房需求日趋增长。
开发能满足最新一代办公客户要求的人性化、生态化的写字楼已迫在眉睫。
● 西安市场及西北地区尚无办公用别墅产品面市。
● 北京、广州、重庆、西安等地，已有企业开始搬进别墅办公，但这些别墅建设时定位于居住，缺乏办公所须的商务环境。
● 在全国范围内看，产业别墅仍为高端稀缺产品。
仅北京有可比性项目刚刚面市。
•;森根国际：位于北京北苑地区，是北京第一家具有TOWNHOUSE风格的写字楼。
项目分为四期，一期商务区具有浓郁的德国使馆风格，为三栋矮层德式风格写字楼。
1＃楼地上地下各1500M2，层高5.5米；2、3＃写字楼独立分为六个单元，2＃楼每单元约800M2，使用率为88%；3＃楼每单元约600M2，使用率为96%。
项目车位、宽带上网等方面配套较完善。
售价10000元/ M2，与北京一般高档高层写字楼售价差别不大。
Ｂ、西安写字楼市场简析：● 西安市高档写字楼集中在高新西区、南二环沿线和城内。
● 高新西区是高档次写字楼集中地，此区域写字楼以高层为主，多以智能化、高科技等服务配套吸引客户，其平均价格多在6000元/㎡左右。
● 南二环写字楼多为新建项目。
市场分为“商住”形式的写字楼和纯商务写字楼两种，其平均价格在5000元/㎡左右。
市场销售较好。
● 城内的写字楼以北大街、和平门和新城广场为主。
此区的写字楼最大特点是各种商业配套成熟而丰富，但商务办公配套及相关支撑行业缺乏，平均价格在6000元/㎡，市场销售情况不好。
● 目前西安市的高档写字楼普遍追求科技化、商务氛围，但对于办公环境的人性化、生态化始终没有突破。
二、项目分析１、产品分析Ａ、产品类型：产业别墅是一种升级型且具有填补市场空白功能的产品，其建筑形态是别墅，而实用功能是商务办公。
Ｂ、产品差异化分析：产业别墅既需要体现居住型别墅高贵、人性化、园林化的优点，同时又须具备比传统写字楼更高档次的商务配套。
● 传统写字楼的缺点：a．长时间等电梯，公共交通不好，影响工作效率；b、办公室不自然通风，自然采光差，造成资源浪费，不利于身体健康；c、有效层高低，造成空间狭小拥挤的感觉；d、员工没有休息间或休息间条件差；e、停车位秩序差；d、办公区附近很少有令人赏心悦目的景观；f、工作空间死板、缺乏活力，缺少人与自然的对话、缺少人性化、缺少人本关怀，直接影响工作者的热情、遏止人的创造欲望和创新精神。
● 产业别墅有别于传统写字楼的优点：a、优秀的园区生态氛围；b、建筑风格独具个性；c、有良好的自然通风和光照，有自由、富有变化的、灵活个性的生活空间；d、更完善的商务办公硬件配套和软件配套；e、更舒适高档的休闲会谈场所；f、体现的是一种非常尊贵与人性化的高级办公状态，能更大程度的激发人的创新精神和创造欲望。
（见下表）● 与北京森根国际及传统高档写字楼性能对比表：比较项目产业别墅森根国际（北京）传统高档写字楼备注1 建筑形态独体别墅2-3层德式风格Townhouse联体别墅2-3层多层或高层2 面积1400 ~ 2600M2/栋每栋分6个单元，600~ 800 M2/单元销售面积通常可进行自由分割3 总房款很高高与前两者相比较低销售面积是影响总房款的重要因素。
4 容积率低容积率、低建筑密度容积率较低、建筑密度较低高容积率、高建筑密度5 生态环境高绿化、园林式、生态化生态化低绿化、无生态环境6 建筑风格风格多样、高端、张扬个性、唯美风格多样风格唯一7 内部交通园区内水平交通畅达，栋内垂直交通易达到使用要求垂直交通与水平交通较好电梯运行周期长，轿箱拥挤、浪费时间等候8 建筑使用率建筑使用率很高85% ~ 96.4% 建筑使用率相对较低，80%以下9 使用面积单价同等销售单价下，使用面积单价低使用面积单价较低同等销售单价下，使用面积单价高以西安市场来看，产业别墅与传统高档写字楼相比，销售单价按6000元/m2计，相差约1000元/m210 内部空间宽敞、立体感强，灵活、自由、随意宽敞、灵活、自由较狭小，自由度、灵活性相对较低11 自然通风采光优良良好一般，限制较大12 办公环境幽雅、舒适、文明、个性突显幽雅、舒适、文明较嘈杂、忙乱13 商务配套更先进的商务设施、高雅的商务氛围先进的商务设施、高雅的商务氛围较齐全的基本商务配套14 智能化配备更先进配备先进较先进森根国际是介于传统高档写字楼和单体商务别墅之间的一种产品。
其面积和总房款都较产业别墅小。
与产业别墅相比，森根国际类产品更符合目前市场需求。
15 停车位每栋楼有独立停车位、园区内有公共停车场较充裕停车位公共停车场、秩序较差16 入驻感受尊贵的、自由的、人性的、有创造欲高档的、舒适的、人性的高档的、人性化较弱的、创造欲较弱的2、产品USP提炼：A、专案宏观背景卖点：长安科技产业园主要优势分析● 政策优势; 整体规划优势：西部大开发的划时代战略背景下，长安园作为国家级开发区——西安高新技术产业开发区的重要组成部分，将建成中国西部最具科技创业潜力的产业基地；西安市政府的重点项目支持政策以及西安市的南移亦将使产业园受益非浅。