郴州项目规划设计建议

入户花园的设计在郴州市场上已经非常普遍了， 入户花园的设计在郴州市场上已经非常普遍了，不构成项目户 型的核心亮点，本项目的赠送空间关键还是在空间的实用性上， 型的核心亮点，本项目的赠送空间关键还是在空间的实用性上， 而不是奢华程度，因为本项目不具备占据核心的景观资源优势， 而不是奢华程度，因为本项目不具备占据核心的景观资源优势， 因此我司建议的户型如下： 因此我司建议的户型如下：
以三房为主，二房为辅， 以三房为主，二房为辅，配以少量大面积产品
二房二厅一卫————————————— 15% 二房二厅一卫 紧凑型三房一厅———————————— 25% 紧凑型三房一厅 三房二厅二卫————————————— 45% （主力户型） 主力户型） 三房二厅二卫 四房（大户型） 四房（大户型）———————————— 10% 部分复式楼———————————— ——————————— 5% 部分复式楼 —————————
5栋 栋
6栋 栋
7栋 栋
8栋 栋
户型配比建议
本次的户型产品的面积集中在130平米左右，产品过于单一。 平米左右，产品过于单一。 本次的户型产品的面积集中在 平米左右 2房户型在 平米建筑面积太大，且比例太少，且无法成为两 房户型在105平米建筑面积太大 且比例太少， 平米建筑面积太大， 房户型在 房变三房户型。 房变三房户型。 本项目体量不大，应该走短平快的销售路线， 本项目体量不大，应该走短平快的销售路线，以中小户型产品 设计+实用三房设计是本项目的主要方向 因此： 实用三房设计是本项目的主要方向。 设计 实用三房设计是本项目的主要方向。因此： 常规两房产品面积不宜超过90平米，两房变三房户型面积在 常规两房产品面积不宜超过 平米，两房变三房户型面积在100平米 108平米为宜。 平米为宜。 平米为宜 普通三房户型的面积在120—130平米，三房变四房的面积尽量 平米， 普通三房户型的面积在 平米 控制在144平米以下，144平米以上四房尽量要少，且要布局在 平米以下， 平米以上四房尽量要少 平米以上四房尽量要少， 控制在 平米以下 视野朝向好的位置。 视野朝向好的位置。
户型建议（高层） 户型建议（高层）
总原则：控制面积，控制总价，适用主义，户型周正，通透全明，多灵动空间。
79平米两房
92平米两房可改小三房户型
户型建议（高层） 户型建议（高层）
106平米两房可改三房户型
129平米三房可改小四房户型
户型建议（高层） 户型建议（高层）
138.5平米三房可改四房户型
户型配比建议 1）项目整体户型定位原则：迎合主流需求，必须超前设计。 迎合主流需求，必须超前设计 迎合主流需求 2）具体讲:：① 户型面积配比定位要具备适当的超前性，不仅要迎合目前的主流市场需求，更应考 虑到项目随后开发的可持续性和不落后性。 ② 户型设计一定要考虑创新性，通过空间的紧凑把握设计出更具有实用性的户型和更 多赠送的户型，从而引领市场。 3）现对开发的户型面积配比定位如下：
具体来说
二房二厅一卫
2房的购买客群承受力相对较弱，因此面积控制应以75平方米为下限、90平方米为上限，考虑到2 房的购买客户相对年轻，产品必须考虑“扩容性”，要有成为“2+1”的后期操作空间，建议以多 功能入户花园和大阳台设计实现。
紧凑型三房二厅一卫
购买紧凑型3房的客户是在寻找居住舒适度与总价之间的平衡，设计面积控制在90平方米下限，到 105平方米上限，紧凑型三房设计必须尽力达成空间的“0”浪费，同样的也必须考虑产品的“扩 容性”，并以此走味该类别户型的设计亮点。
配比关系阐释：1、三房为主，符合中国初次购房需求； 2、三房二厅二卫（大三房）为市场主流，可被定义为“经典户型” 3、国家对第二以上户型采取差异化的利率与税收政策，适当减少四房户型，通过三变四来补充。 、国家对第二以上户型采取差异化的利率与税收政策，适当减少四房户型，通过三变四来补充。
户型配比建议
户型配比建议
三房二厅二卫
俗称“大三房”的产品，户型面积可以相对较大，以120平方米下限，到135平方米上限为 区间。购买大三房的客户在满足功能性的基础上，追求居住的舒适度和便利感受，因此户型 设计上要考虑“贮藏间”、“步入式衣橱”等多功能的“小空间”，并配之以宽大阳台，成 为产品设计的亮点，部分产品中，仍考虑“+1”的扩容性需求，一定程度上也可以补充四 房配比份额。
户型配比建议
主力户型：120-135㎡ 主力户型：120-135㎡三房
约占总套数的40% 约占总套数的40%
其他户型： 约占总套数的20% 其他户型：90 ㎡以内二房 约占总套数的20% 面积在115 以内小三房,约占总套数的25% 面积在115 ㎡以内小三房,约占总套数的25% 在景观朝向优势明显的区域适量设置： 约占总套数的10% 10%。 在景观朝向优势明显的区域适量设置：4房,约占总套数的10%。 顶层设置复式楼，通过顶层露台优势弥补总价高的劣势。约占总套数的5%. 顶层设置复式楼，通过顶层露台优势弥补总价高的劣势。约占总套数的5%.
整体布局建议小， 较小 布局是对大化利用。 布局是对大化利用。 地块A为南北向狭长型地 地块 为南北向狭长型地 南低北高， 块，南低北高，整体向 采用阵列式布局， 南，采用阵列式布局， 花园以组团式出现。 花园以组团式出现。
A
户型配比建议
户型 :多层产品由于在市场上具有一定的稀缺 多层产品由于在市场上具有一定的稀缺 采用1梯 户的设计没问题 只是6+1的顶层阁 户的设计没问题， 性，采用 梯3户的设计没问题，只是 的顶层阁 楼户型面积较大，将成为销售难点。 楼户型面积较大，将成为销售难点。 可以考虑在顶层改小面积户型的产品设计， 可以考虑在顶层改小面积户型的产品设计， 这样针对不同需求群体可以将价值最大化。 这样针对不同需求群体可以将价值最大化。
园林建议
本项目的园林面积不大， 本项目的园林面积不大，我们要冠以鲜明的设计风格方能将 其发扬光大。我们的建议是—— ——巴厘岛风情园林 其发扬光大。我们的建议是——巴厘岛风情园林
园林建议
会所建议
关于会所，我们要做到造型求异，与小区门头融为一体，造型上力求大气、 关于会所，我们要做到造型求异，与小区门头融为一体，造型上力求大气、美 会所作为低层建筑，要建出别墅的感觉，现场包装即是我们的重要宣传， 观。会所作为低层建筑，要建出别墅的感觉，现场包装即是我们的重要宣传， 所以，营销中心（会所）建好了，我们的项目形象预期就提高了。 所以，营销中心（会所）建好了，我们的项目形象预期就提高了。
汇天成投资—雅晟地产
旭辉路项目
规 划 设 计 建 议
长沙德道房地产顾问有限公司
2011/7
引子
本地块规划设计的宗旨
本项目规模较小，小区分为两块地， 本项目规模较小，小区分为两块地，地块拥有的景观资源较 出入环境一般。 少，出入环境一般。 因此，本项目需要赋予更多的个性与特色： 因此，本项目需要赋予更多的个性与特色： 我们社区不豪奢——园林我们做不大，因为我们地块宝贵； 我们社区不豪奢——园林我们做不大，因为我们地块宝贵； ——园林我们做不大 我们项目不强大——项目无法做成大社区， 我们项目不强大——项目无法做成大社区，因为我们追求的 ——项目无法做成大社区 是精致； 是精致； 我们建筑不整齐——同一小地块我们要涵盖多层与高层， 我们建筑不整齐——同一小地块我们要涵盖多层与高层，因 ——同一小地块我们要涵盖多层与高层 此我们要将建筑做“ 此我们要将建筑做“美” ； 我们地段不“ 我们地段不“繁”——与市郊别墅区为邻，与工厂、民居共 ——与市郊别墅区为邻，与工厂、 与市郊别墅区为邻 旭辉路是一条“胡同” 因此我们将户型做增值。 道，旭辉路是一条“胡同”路，因此我们将户型做增值。
THE END
雅晟地产 德道地产顾问
四房（大户型） 四房（大户型）
四房户型的总体面积控制在170平方米以下，购买客户多数出于改善型需求，对客厅、主卧、 次主卧的居住舒适度有较高的要求，宽厅大卧是该类别产品设计的主导思路，甚至可以考虑 2个主卧3个卫生间的设计结构。
部分复式楼
复式楼又称空中别墅，以别墅设计为参照，设计以客厅挑空、功能空间多、功能空间结构以 及相互关系合理为设计重点。
户型配比建议
如果因为要多做一栋多层而致使整体高层产品建筑面积偏大， 如果因为要多做一栋多层而致使整体高层产品建筑面积偏大， 这无疑是“得不偿失” 高层产品在本项中占绝大部分， 这无疑是“得不偿失”，高层产品在本项中占绝大部分，所以 户型的设计一定要讲究附加值与实用价值。 户型的设计一定要讲究附加值与实用价值。
4栋 栋
A
B
A处入户花园可以稍微大些，尤其是宽度至少要 处入户花园可以稍微大些， 处入户花园可以稍微大些 米以上， 达2.4米以上，这样入户花园的尺度可以变成麻将房 米以上 或其他功能用房。 或其他功能用房。 B处入户花园要注意南向户型的预留门洞尺度， 处入户花园要注意南向户型的预留门洞尺度， 处入户花园要注意南向户型的预留门洞尺度 这样南向户型的门洞才便于大型家具的运输。 这样南向户型的门洞才便于大型家具的运输。
建筑风格建议
多层与高层延续了古典主义美学造型， 多层与高层延续了古典主义美学造型，结合现 代的建筑手法，将建筑打造成古朴、大气， 代的建筑手法，将建筑打造成古朴、大气，符 合本项目在区域中求异的定位方向。 合本项目在区域中求异的定位方向。针对本项 目面临的竞争与自身地域优势， 目面临的竞争与自身地域优势，我们还是保留 之前建议的学院派英伦风情建筑的建议为佳。 之前建议的学院派英伦风情建筑的建议为佳。
整体布局建议
3
节点1属于重点打造的门头。 节点 属于重点打造的门头。 属于重点打造的门头 与项目会所连成一体 ， 对 外形象上给人大气之感觉。 外形象上给人大气之感觉 。 节点2为进入小区的窗口形 节点 为进入小区的窗口形 象区 ， 这里的景观讲究的 是集中体现 ， 建议叠水与 雕塑在此布局。 雕塑在此布局。 2 1 节点3是高层区的内部主朝 节点 是高层区的内部主朝 向景观， 向景观 ， 讲究景观的集合 构图 ， 腐蚀效果较美 ， 园 林多样化。 林多样化。