奥特莱斯OUTLETS项目介绍及分析报告
奥特莱斯研究报告
奥特莱斯研究报告一、引言奥特莱斯（Outlet）是指专门销售品牌产品的折扣零售商店。
近年来，随着消费者对品牌产品的需求不断增加，奥特莱斯店的数量也在迅速增加。
本研究报告旨在对奥特莱斯的发展趋势、市场规模以及消费者行为进行分析，为相关方提供参考依据。
二、奥特莱斯的发展趋势1. 奥特莱斯店数量的增加奥特莱斯店的数量在过去几年呈现快速增长的趋势。
这个趋势主要受到两个因素的影响：一是消费者对品牌产品的需求不断增加，二是品牌商家为了处理过季或库存过剩的商品，选择与奥特莱斯店合作。
因此，奥特莱斯店在全球范围内的增加成为了一个普遍现象。
2. 奥特莱斯店的地理分布奥特莱斯店的地理分布呈现出一定的特点。
首先，它们通常位于离市中心较远的地区，这可以帮助店家降低租金成本。
其次，奥特莱斯店还常常集中在交通便利的地区，以吸引更多的消费者。
最后，一些奥特莱斯店还会选择在旅游景点附近开设，以吸引来自世界各地的游客。
三、奥特莱斯市场规模奥特莱斯市场规模持续增长，其中关键因素为消费者对品牌产品的需求和奥特莱斯店的数量增加。
根据相关统计数据，奥特莱斯市场在全球范围内的总销售额在过去五年中每年增长了约8％。
根据地理分布的差异，不同地区的奥特莱斯市场规模也存在差异。
目前，欧洲奥特莱斯市场规模最大，占据全球市场的大部分份额。
同时，北美和亚太地区的奥特莱斯市场也在逐渐增长。
四、消费者行为分析1. 消费者心理购物是一种娱乐和放松的方式，这种心理在奥特莱斯店中得到了很好的满足。
奥特莱斯店中的商品价格比常规商店低，可以让消费者以更优惠的价格购买到心仪的品牌产品。
消费者在奥特莱斯购物时，通常会产生较高的购买满足感。
2. 消费者特征奥特莱斯店的消费者特征多样，但有几个共同特点。
首先，消费者购物的目的不仅仅是为了满足基本需求，更重要的是为了追求品牌和时尚。
其次，消费者对折扣和特价优惠非常敏感，会因为价格优势而选择在奥特莱斯店购物。
最后，消费者通常会在奥特莱斯店中购买多件商品，以获取更大的折扣。
全球最著名的奥特莱斯OUTLETS荟萃
意大利：Barberin
日本
• 日本奥特莱斯始于1993年，横滨Bayside Marina Outlet引发热潮， 2000年日本奥莱发展和开店达到高峰 • 大集团垄断特征明显： 切尔西日本（Chelsea Japan Co.Ltd.）
日本三井不动产。
• 基于切尔西在品牌资源和运营技术支持，使合作的奥特莱斯经营较好
第一部分：国内外奥特莱斯的发展与分析
• 国外奥特莱斯的发展与分析
• • 国外奥特莱斯的历史演进 国外奥特莱斯的发展特点
• 国内奥特莱斯的发展与分析
• • 国内奥特莱斯的引入 国内奥特莱斯的发展特点
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国外奥特莱斯的经验与趋势
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国内奥特莱斯的成功要素
北京燕莎奥特莱斯经典分析
上海青浦奥特莱斯经典分析
切尔西、第一零售所拥有奥特莱斯占全美68%
Premium Outlet Ce
美国圣地牙哥奥特莱斯
美国华盛顿D.C奥特莱斯
美国拉斯维加斯奥特莱斯
美国拉斯维加斯奥特莱斯广告牌
美国旧金山奥特莱斯
美国西雅图奥特莱斯
欧洲
• 奥特莱斯在20世纪90年代中期传入欧洲 ，英国首先发展
•
•
OUTLET首创于美国，至今已有上百年历史，是 目前欧美发展最为强劲的零售业态，并逐渐风靡 盛行欧美、东南亚等诸多国家。最初OUTLET为 工厂直销店，后慢慢形成类似SHOPPINGMAIL的 OUTLET购物中心，继而发展成独立的零售业态。 OUTLET进入二十世纪七十年代呈现出快速发展 的势头，到本世纪初美国境内已建立了300多家 OUTLET购物中心，欧洲、东南亚也开始盛行。 OUTLET是通过诸多品牌经营，极大满足消费 者的需求，并采取与百货业、大卖场、超市等错 位经营的方针，以自己独特的经营个性而存在， 百分百地迎合了消费者的需求及心态，所以发展 尤为迅速。在名牌价格高高在上的时代，在各行 各业激励竞争的时代，何以OUTLET能够如此移 居泰山之位呢？首先吸引人们的当然是其难以想 象的物超所值的世界名品，为时尚人士找到了购 买名品的窗口，致使消费者都趋之如鹜；其次， 汇集众多世界名品的OUTLET，场内全年折扣， 方便消费者选择品牌购物；再次，它又给过季、 断码的名品找到了一个卖场，不但为厂家解决了 与正价商品的冲突。如果品牌新品总是与过季折 扣商品混淆在一起，势必会使消费者降低对这个 品牌的信任度。因而OUTLET受到了商家、消费 者的欢迎，无限商机厚蕴勃发，前景无限远大。
威海奥特莱斯商业中心是一处大型综合商业地产项目
威海奥特莱斯商业中心是一处大型综合商业地产项目，规划总建筑面积约10万平方米，停车位1000多个。
项目位于威海世昌大道与古寨东路的交汇处。
项目集超市（20000m2）、名士奥莱(20000 m2)、餐饮(10000 m2)、休闲娱乐(10000 m2，主要项目为KTV、健身房、电玩城、3D影院等)、淘宝电子商务(15000 m2)等多功能于一体，投资、经营两相宜，建成后将成为威海地区具有影响力的综合型商业标杆项目之一！项目近120个外铺打造威海独一无二的商业步行街。
步行街长约170米，宽16-30米。
步行街中间囊括约400 m2的下沉广场。
儿童体验馆概述：儿童职业体验馆就是在一个封闭的大环境里，设立消防站、警察局、医院、银行、飞行训练中心、电影院、电视演播室、电台、蛋糕房、电力局、考古山洞、太空总署等等机构。
让孩子扮演社会上大人的职业角色。
比如当飞机驾驶员、空姐、蛋糕师、警察、医生、播音员、银行职员、消防队员、宇航员、售货员、老师、邮递员、工程师等等，一般都70个左右的体验项目。
在这封闭的环境里，孩子们有自己的银行、护照、卡。
更好的培养自己的兴趣爱好及选择自己今后的发展方向。
3D影院概述：即播放3D电影。
D是英文Dimension(线度、维)的字头，3D是指三维空间。
国际上是以3D电影来表示立体电影。
当观众戴上特制的偏光眼镜时，由于左、右两片偏光镜的偏振轴互相垂直，并与放映镜头前的偏振轴相一致；致使观众的左眼只能看到左像、右眼只能看到右像，通过双眼汇聚功能将左、右像叠和在视网膜上，由大脑神经产生三维立体的视觉效果。
展现出一幅幅连贯的立体画面，使观众感到景物扑面而来、或进入银幕深凹处，能产生强烈的"身临其境"感。
餐饮：休闲式餐饮、西式餐饮、韩餐及日式料理、中式快餐、中式特色餐饮对威海一商业综合体一点看法默认分类2010-11-10 08:47:38 阅读97 评论1 字号：大中小订阅作为一个威海全新的商业地产项目，从项目本身来说，该项目的地段优势较为明显；项目立项为城市商业综合体，顺应城市发展的需求，具有较强的综合竞争力。
奥特莱斯产品线—outlets
左右，部分大品牌扣率6％、7％。
商铺租金：开业半年时间由 3-4 元 / 平米 / 天涨至
16元/平米/天
建筑风格：美国花园式 Outlets 地上一层，局部
二至三层
规划布局：由 23 栋造型别致的建筑群构成，广
场总体布局采用了环状连续空间，中部设水系， 商铺间以商业街形式相联，预留前区广场停车。
功能分区：Ａ区国际一线服饰、Ｂ区国际运动
休闲品牌、二线品牌以及国内品牌。 Ｃ区餐饮休 闲娱乐区。共入驻品牌240多个。
主要客源 ：上海及江浙车族最多、其次为周边
高端住宅客、旅游客源
Outlets开发建议
（1）选址：消费力旺盛发达地区、多条高速交汇点、1小时交通圈、旅游必经线路、周边
环境舒适且有大量高端住宅。
国内发展现状
1、Outlets起步晚，开发热情高 中国奥特莱斯目前还处于起步和发展阶段，自 2002年北京燕莎首次将Outlets模式引入中
国，由于其成功的示范效应，在全国引发了Outlets开发热潮。
2、对Outlets认识和理解参差不齐 国内对Outlets业态的经营理念、运作方式、管理模式等方面的认识和理解参差不齐。据不完全 统计，目前全国有各种类型的Outlets店近200余家，但真正意义的Outlets非常少，屈低价 奥特莱斯的商品一般在6折以下，甚至低至1—3折，物美价廉。 2、颇具吸引力的品牌组合 “名牌+实惠”是奥特莱斯的核心理念。品牌纯正，质量上乘， 荟萃世界著名或知名品牌。 3、选址非常重要 基本遵循比较统一的规律：消费力旺盛的大城市和发达地区，郊 外省际交通交会处，一般在多条高速公路的交叉点上，最大限度地吸 引客流；距离都市中心45～90分钟车程，满足各种交通工具通行； 自然风景优美的地段，有利于顾客放松心情；旅游线路的必经之地。 4、良好的购物环境 购物环境舒适，主题多元化，集游购娱为一体，迎合多种爱好和 多年龄层次的消费者偏好，也有助于延长消费者在店内的停留时间。 5、管理分工明确 店外全部由开发商管理，店内全部由经营者管理，每个商店全部 自主经营。实行统一物业管理。
奥特莱斯运营模式分析
4）.低成本的运营管理
奥特莱斯的商业设施简单舒适，经营硬件投入成本相对较低 奥特莱斯的销售方式简单，相关经营费用变得很低
低成本运营使经营者能够给消费者最大程度的折扣！
4.奥特莱斯经典案例——上海青浦奥特莱斯
由百联集团和香港九龙仓合 作投资建设，总投资4.7亿元 人民币，于2006年5月建成并 投入运营 位于青浦赵巷，周边多条高 速公路，交通发达，距离朱家 角、淀山湖、佘山、周庄等知 名景点均不远 用地240亩16万㎡ ，建面11 万㎡，商铺面积从100到500 ㎡不等，停车场拥有车位1200 个 以国际、国内时尚品牌折扣 服饰购物为主，以餐饮为辅的 大型综合性购物中心。国内首 家花园式Outlets
2）.专款商品——只为降低成本
很多知名品牌会为奥特 莱斯设计、生产专门的 低成本商品，在保证质 量、不影响品牌形象的 情况下，降低了产品的 研发、渠道、推广费用， 最终降低了产品的销售 价格
3）.独特的选址理念
奥特莱斯通常会选择开在远离市区的地方，最大的好处便是租 金成本低，确保了售出商品的价格低。 低租金只是奥特莱斯选址的其中一个基本原则，为保证足够的 客流量，奥特莱斯通常会将地址选择在多条高速公路的交叉口处， 以便城市居民能在1小时内到达；周边最好还要有知名的旅游目 的地，吸引“顺便”前去购物的游客 奥特莱斯的主力顾客为有车一族，奥特莱斯通常会建设很大的 停车场，为前来购物的顾客提供免费停车服务。如上海青浦奥特 莱斯有1000多个免费停车位，张家港香港城奥特莱斯有2500个 免费停车位
奥特莱斯运营模式分析
2012.6.30
1.奥特莱斯的概念 2.奥特莱斯的特点 3.奥特莱斯经营管理模式 4.奥特莱斯经典案例-上海青浦奥特莱斯广场
1.奥特莱斯的概念
奥特莱斯项目简介
奥特莱斯项目基本情况介绍一、奥特莱斯概念简介“奥特莱斯”是英文outlet的中文译音，字面意思为“出口”。
在现代零售商业中，专指由世界著名品牌折扣店组成的大型休闲体验式购物场所，即风靡全球的“世界名牌折扣中心”。
经过近百年的发展，己成为现代零售商业中的一种领先业态。
它云集世界品牌，以最优惠的价格让最广泛的人群享受国际时尚的新生活。
“奥特莱斯”的标准（一）享誉世界的品牌进驻outlet的品牌，均为享誉世界的著名奢侈品牌，所销售的却是过季特供正品以及旧款新造产品。
这些商品，一部分由专卖店或商场下架后直接转到奥特莱斯销售，另一部分是品牌商精心挑选过季商品中的热销品类，特别为outlet加单生产供应。
奥特莱斯商品与中心城区的专卖店和百货商场比较，同为原装正货，但价格仅为1-6折不等，因此探受全球时尚人群杳睐，成为时尚商品消费者的朝圣地。
(二)极具竞争力的价格由于outlet销售的货品均系换季、库存、工厂尾货及新造特供产品，节省了昂贵的产品设计、产品推广、新品宣传等费用，同时奥特莱斯是低成本运营的业态，一般处于城市边缘区域，土地及建造成本相对较低，加上销售带来的规模效应，使其拥有更大价格优势。
(三)舒适的购物环境Outlet一般位于城市边缘，但交通十分便捷，且周边旅游资源丰富，真正做到“离尘不离城”，可谓是结伴购物、家庭休闲度假的首选胜地。
通常奥特莱斯店面十分宽敞。
部分奥特莱斯配套齐备，商场、酒店、休闲、娱乐设施应有尽有，且多种建筑风格融合，顾客可在领略各国建筑风情的同时尽情选购心仪商品。
二、奥特莱斯中国有限公司简介奥特莱斯(中国)有限公司，定位为新型现代服务业综合投资运营商。
专注于大中华区奥特莱斯研究、投资、开发及运营管理。
创建以奥特莱斯名牌折扣店为龙头的多种商业业态并存的新型现代产业模式，并致力于该新型现代产业模式的投资、开发及运营管理。
公司依靠行业领先的开发及运营经验和实力，以世界品牌折扣店销售为核心，配套高端商务、泛奥特莱斯商业集群、休闲度假与高品质居住等，打造一体化的城市新中心——“芭蕾雨”。
奥特莱斯专题报告
奥特莱斯奥特莱斯潮流的国际休闲购物模式“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译。
其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思。
奥特莱斯是欧美目前最为流行的零售业态之一，最早主要销售品牌下架、过季、断码、工厂尾货等。
经过100多年的发展，此业态现已成为主要销售国际一二线知名品牌折扣商品的新型休闲购物模式，其产品构成中很大一部分由当初的所谓“过时货”“残次货”演变成“各大名牌专门为奥特莱斯追加生产和设计的经典款式”以及“地域时差商品”。
如今的奥特莱斯已成为国际名品集中地，是一种倡导更聪明的理性消费的国际新型休闲购物模式。
奥特莱斯吸引顾客有三个法宝：一、驰名世界的品牌——荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘；二、比一般促销价低的低价——一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜；三、方便舒适的氛围——远离市区，交通方便，货场简洁、舒适。
奥特莱斯产生及演变过程奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。
Outlets最早就是“工厂直销店”，专门处理工厂尾货。
后来逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Mall的大型Outlets购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。
虽然Factory Outlet这种业态在美国已有100年的历史，但真正有规模的发展是从1970年左右开始的。
1970年-1987年：一些大型服装工厂和日用品加工企业利用工厂的仓库销售订单尾货开始在他们的仓库建立起Outlet Store，基本上是一家工厂——Outlet Store，所集商品既是优质品牌又价格低廉，所以吸引了大批顾客。
1988年-1996年：Factory Outlet开始繁荣起来并有大的发展，去工厂直销店购买商品的顾客越来越多，因此，很多工厂就把直销店集中在一起开设，这时的购物中心一般都是真正的“工厂直销”，虽然以名牌和低价吸引顾客，但没有形成规模销售。
而且离城市较远，一般在60-80英里（100-150公里）左右，开车要一个多小时。
奥特莱斯可行性报告
奥特莱斯可行性报告引言概述：奥特莱斯（Outlets）是指位于城市外围或乡村地区的购物中心，以提供折扣价的名牌商品为主要特点。
随着人们对品牌和优质商品的需求不断增长，奥特莱斯在全球范围内迅速兴起。
本文将对奥特莱斯的可行性进行分析，并提供相关建议。
一、市场需求分析：1.1 品牌认知度提高：消费者对品牌的认知度不断提高，追求高品质和独特性的消费者不断增加。
1.2 价格敏感度增加：消费者对价格的敏感度增加，更倾向于购买折扣价的名牌商品。
1.3 消费升级：随着人们生活水平的提高，消费者对优质商品的需求也在不断增长。
二、竞争分析：2.1 奥特莱斯的特点：奥特莱斯提供折扣价的名牌商品，吸引了大量消费者。
2.2 传统零售商的竞争：传统零售商也开始关注奥特莱斯的发展，并通过降价等方式来吸引消费者。
2.3 电子商务的竞争：随着电子商务的兴起，消费者可以通过网上购物获得更多的折扣和便利，对奥特莱斯的需求可能会受到一定影响。
三、运营模式分析：3.1 租金成本：奥特莱斯通常位于城市外围或乡村地区，租金成本相对较低，有利于降低运营成本。
3.2 品牌合作：奥特莱斯需要与各个品牌进行合作，确保能够提供折扣价的名牌商品。
3.3 促销策略：奥特莱斯可以通过举办促销活动、打折销售等方式吸引消费者，提高销售额。
四、可行性建议：4.1 地理位置选择：选择地理位置时，要考虑到消费者的便利性和交通条件，确保能够吸引更多的消费者。
4.2 品牌合作策略：与知名品牌进行合作，提供更多的折扣价名牌商品，增加吸引力。
4.3 电子商务整合：将线上销售与线下实体店相结合，提供更多的购物方式，满足不同消费者的需求。
综上所述，奥特莱斯作为一种新兴的购物方式，具有较高的可行性。
消费者对品牌的认知度提高，价格敏感度增加，消费升级的趋势为奥特莱斯提供了广阔的市场。
然而，奥特莱斯也面临着传统零售商和电子商务的竞争，因此需要通过合适的运营模式和策略来提高竞争力。
选择合适的地理位置、与知名品牌合作以及整合线上线下销售等策略，将有助于奥特莱斯的可行性和发展。
上海奥特莱斯
上海奥特莱斯（Outlets）专题报告上海奥特莱斯品牌直销广场是由国内规模最大的商业集团——百联集团和香港九龙仓（中国）合作投资建设，总投资4.7亿元人民币，于2006年5月建成并投入运营。
奥特莱斯品牌直销广场以国际、国内时尚品牌折扣服饰为主，集休闲、餐饮、娱乐为一体的大型综合性购物广场。
项目占地面积16万平方米，总建筑面积约11万平方米。
其中，品牌服饰直销区的建筑面积为5万平方米，约250个专卖铺位，经营世界一、二线及国内著名品牌的折扣商品，休闲餐饮娱乐区的建筑面积近3万平方米，机动车停车位近1200个，还有儿童游乐场等配套设施，具有休闲、文化、景观等多种功能。
功能上分为3大版块：A区拥有近40个商铺，主要经营国际一线服饰品牌折扣商店；B区主要经营国际知名运动休闲品牌、国际二线品牌以及国内著名名牌；C区为餐饮休闲娱乐区，建筑面积达3万平方米，主要是为各类大型餐饮及娱乐企业提供经营场地；外围停车场占地近4万平方米，设计车位1200个。
A区拥有近40个商铺，主要经营国际一线服饰品牌的折扣商品，包括Armani、Alfred Dunhill、AutaSon、Aquutum、Adolfo Dominguez、BCBG、BMW Life-style、CERRUTI1881、CANALI、EEC Time Zone、Givenchy、ImagineX Multi Brands、ImagineX (Hugo Boss)、Liu Jo、Mondi、Pal Zileri、Piombo、Ports International、S.F.F、Three-on-the-bund、Zegna Outlet Store等。
同时，A区也辟有专门的餐饮区域经营各类中西式快餐；B区主要经营国际知名运动休闲品牌、国际二线品牌以及国内著名品牌。
目前进驻的有Adidas、AEE、Biba、CK Underwear、Clarks、CORDIER、ESPRIT、Gas、GEOX、I.T、Jessica、KEYING、LACOSTE、LaVico、Le Coq Sportif、Le Saunda、Lilly、LUXMAN、MYTENO、Miss Sixty、NAUTICA、Nike、Reebok、Reporter、Samsonite、Sisley、The North Face、United Colors of Benetton、Wilson等150余个品牌商铺，广场内国际品牌集聚度之高已跻身世界同行前列；C区为餐饮休闲娱乐区，建筑面积达3万平方米，主要为各类大型餐饮及娱乐企业提供经营场地，目前已具备意大利、美国等国的相关企业和国内众多中外餐饮企业，构筑起广场的立体餐饮经营格局。
奥特莱斯可行性报告
奥特莱斯可行性报告一、引言奥特莱斯（Outlets）是指位于城市郊区或者乡村地区的商业中心，以低价销售品牌商品为主要特点。
本报告旨在评估在某城市建设奥特莱斯的可行性，并提供相关数据和分析。
二、市场概述据调查显示，该城市的消费者对品牌商品的需求不断增加，但市区内的购物中心和百货商店无法满足消费者的低价购物需求。
奥特莱斯的浮现将填补这一市场空缺，为消费者提供更多选择。
三、竞争分析在该城市的商业市场上，尚未浮现奥特莱斯，但存在着一些大型购物中心和百货商店。
然而，这些商业中心主要以高端品牌为主，价格相对较高。
因此，奥特莱斯作为一个低价品牌会萃地，将有很大的竞争优势。
四、选址分析在选址方面，我们建议选择位于城市郊区或者主要高速公路附近的地段，以便消费者能够方便到达。
此外，选址附近应具备充足的停车位和良好的交通连接，以提供便利的购物环境。
五、人流量分析通过市场调研和数据分析，我们预测奥特莱斯每天的人流量将达到5000人摆布，其中周末和假日的人流量可能会更高。
这将确保奥特莱斯的稳定运营，并为商家带来可观的销售额。
六、租金和成本分析奥特莱斯的租金相对较低，因为商家主要是以销售为目的，而非以盈利为主要目标。
此外，奥特莱斯的运营成本也相对较低，包括人员工资、设备维护等方面。
七、销售预测根据市场需求和竞争分析，我们预测奥特莱斯的年销售额将达到5000万人民币。
这个数字基于消费者对低价品牌商品的需求和奥特莱斯的市场占有率。
八、风险分析在建设奥特莱斯过程中，存在一些风险需要注意。
其中包括市场竞争加剧、租金上涨、消费者需求变化等。
为了降低这些风险，我们建议制定灵便的销售策略、与品牌商进行合作、持续关注市场动向等。
九、结论综合以上分析，建设奥特莱斯在该城市具有较高的可行性。
奥特莱斯将填补市场空缺，满足消费者的低价购物需求，同时为商家带来可观的销售额。
然而，需要注意市场竞争和风险因素，制定相应的应对策略。
十、参考资料1. 市场调研数据2. 竞争分析报告3. 城市规划和交通数据4. 品牌商合作意向书5. 城市消费者需求调查报告以上是针对奥特莱斯可行性报告的详细内容，包括市场概述、竞争分析、选址分析、人流量分析、租金和成本分析、销售预测、风险分析等方面的内容。
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奥特莱斯OUTLETS项目介绍及分析一．O UTLET业态的由来和优势奥特莱斯OUTLETS是一种新的商业形态, 以销售名牌过季、下架、断码商品组成。
OUTLETS在发展初期作为单个的“工厂直销店”(factory outlet)，以优惠的折扣价格处理工厂尾货。
由于受到崇尚品牌的消费群体之青睐，直销店成片成群逐渐汇集，形成大型的品牌折扣直销广场，并最终发展成为一种独立的、崭新的商业零售形态。
目前奥特莱斯业态与旅游休闲文化结合，形成一种高级商业形态。
奥特莱斯业态满足了消费者和名牌厂商的双方特殊需求，名牌厂商需要处理过季节商品；进驻品牌直销广场，厂商能够及时设置最新的品牌形象店和折扣，同时采用直销形式能够有效加速销售额增长，加快收回资金；众多品牌消费者需要便宜价格得到名牌商品，因此奥特莱斯业态在中国具有较大生命力。
奥特莱斯业态在美国得到蓬勃发展,目前已经发展到320多家奥特莱斯。
日本、韩国新加坡都有自己的奥特莱斯商店。
图1 美式OURLET奥特莱斯在中国具有良好发展前景，特别是沿海富裕地区和西南、华北等富裕地区,必须有品牌消费群体才能支撑。
奥特莱斯业态并不适合遍地开花，需要引导这种新型业态在中国健康发展，避免一哄而起。
要做好奥特莱斯商业广场需要较强的经营实力，至少5000万元以上流动资金用于经营，保证货品充足。
二．美国、日本奥特莱斯业态的发展美国奥特莱斯种类多，很多创新的商店也是从美国开始，通过比较研究美国多个奥特莱斯商店，作者认为fashion outlet是美国非常有特色的品牌折扣店，它将流行文化和商业展示完美结合。
fashion outlet位于美国拉斯维加斯，拥有１００多个一流设计师推出的最新款式时装精品，号称精品时尚总汇，折扣达到７５％。
(1) 项目布局与环境图2 商场总体布局图3 商场入口图4 商场内部环境图５主题装饰区域－采用男女任务形象烘托环境图６特色雕塑和灯饰(2)品牌组合(3)VMD 商业形象展示女性商品视觉形象图７STYLES特色女性流行时装店男性商品视觉形象图８男装特色店图９美国著名品牌老海军图10 GAP品牌名店图11针对青年消费者的视觉形象店橱窗与照明特色图12 特色橱窗图13 女装店的典型照明装置图14 顶部灯光营造气氛美国奥特莱斯还有一个特点是很多位于风情优美的旅游区，环境优美，商业布局注重园林环境，营造休闲气氛。
坐落于美国洛杉矶的Desert Hills Premium Outlets就拥有120家店图15 美国desrt Hills Premium奥特莱斯入口广场图16 美国desrt奥特莱斯园林景观日本OUTLET发展趋势日本御殿场premium OUTLET位于风光优美的静冈县富士山风景区附近，与东京之间距离为２个小时车程，风光秀美的御殿场拥有自然河道，旅游观光和O UTLET购物休闲相互结合，能够有效延长顾客停留时间。
日本御殿场奥特莱斯主要都是一层的欧式建筑，吸引１７０家品牌名店入住，其中３５家第一次入住日本，商品销售主要是欧美名牌（例如美国GAP）和日本及中国服饰，其中没有品牌的优良商品以价格低廉也吸引相应顾客群。
日本横滨港码头的海滨商店是日本目前为止最大的“奥特莱斯”中心，１９９８年９月开业，拥有50余家店，在经济不景气的状况下逆势上扬，显示出强劲的爆发力，培养了一大批“奥特莱斯”的忠实fans。
开发商三井不动产在横滨奥特莱斯成功的鼓舞下，开发了五家奥特莱斯购物中心。
在经营管理方面将租金和促销费用合在一起以销售额扣点方式经营，严格控制厂商业态内容，维护统一的经营形象。
图17横滨奥特莱斯购物中心效果图及商店照片图18横滨奥特莱斯购物中心海滨景观横滨奥特莱斯购物中心（Yokohama Bayside Marina）表格21 开业后不到半年超过450万人，207亿日元以上年营业额。
仅仅依靠次品和残品是无法维持奥特莱斯的店铺魅力，根据日本奥特莱斯发展需要，日本服饰厂商开始设计奥特莱斯专业商品，例如N ext door等开发１７家奥特莱斯店，绅士男装品牌brooks brother负责奥特莱斯的主管认为，位于御殿场premium OUTLET的销售金额不比东京青山总店的金额少三．北京燕莎奥特莱斯的发展经验与教训燕莎奥特莱斯购物中心于2002年12月18日开业,是国内首家开业的OUTLE TS购物中心。
燕莎奥特莱斯购物中心是燕莎友谊商城的第一家直属分店，也是国内第一家规范的品牌直销购物中心。
奥特莱斯（OUTLETS）是欧美最为流行的零售业态之一，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，由于品牌驰名、价格实惠，在欧洲、美国、日本和东南亚地区深受消费者的欢迎。
燕莎集团2007年经营指标，商品销售总额含税３２．２亿元，纯利润指标１．１亿元，燕莎奥特莱斯已经在北京和哈尔滨开设了品牌折扣商店。
目前燕莎北京奥特莱斯正在扩建，B座经营环境目前最好。
（一）位置交通燕莎奥特莱斯购物中心坐落于北京东四环工大桥西侧，紧邻东四环路，四通八达的公路构成紧密便捷的交通网络。
从购物中心至亚运村方向、或至中央商务区（CBD）方向以及北京市中心方向等等均畅通无阻。
中心距离首都机场约25公里，距离燕莎友谊商城10公里。
购物中心附近，京沈高速路、京津塘高速路与东南四环路连接，构成了纵深极广的辐射面。
有多条公交线路直通燕莎奥特莱斯购物中心门口，包括：30路、34路、801路、952路、810路。
（二）总体规划燕莎奥特莱斯一期建筑面积3.5万平方米，二期达到10万平方米,免费停车面积达到5万平方米。
A区中心建筑面积17,343平方米，上下两层，营业面积达16，000平方米，有1000余个车位。
荟萃了国内外著名和知名品牌的下架、过季商品，以驰名的品牌、优异的质量和低廉的价格满足喜好名牌消费者的需求，给喜爱名牌的消费者增添了一个“淘名牌”的好地方。
燕莎奥特莱斯的诞生还为名牌商品的代理商开辟了一条销售过季商品的畅通渠道。
燕莎商城租赁与奥特莱斯相毗邻的原“亮都家居”18000平米的两层物业，用于扩大奥特莱斯的经营。
经过100余天的紧张筹备，B座成功试营业,高档名牌较多。
图19 燕莎奥特莱斯A区B座图20 燕莎奥特莱斯B座从燕莎奥特莱斯目前招商发布的商业规划定位是一层做名牌形象店，二层做时尚商品，三层经营美食城。
二层走年轻时尚流行的路线，建议借鉴美国拉斯维加斯奥特莱斯的时尚总汇形态，突出对30岁以下年轻人的吸引力。
四、上海奥特莱斯发展的成功经验百联集团与香港九龙仓集团共同投资4.7亿元建设上海奥特莱斯品牌直销广场。
2005年3月，上海奥特莱斯品牌直销广场公司注册资本从1000万元人民币增资到13100万元人民币。
上海奥特莱斯占地面积15万平方米，商业建筑面积是11万平方米,停车场初期是1200个车位,现在要扩大到8000个车位。
商业布局上海的奥特莱斯主要参考美国和日本的风格,但是环境做的更好.上海青浦处于交通发达的上海郊区，临近江浙，上海市区到青浦交通成本低廉。
上海品牌消费成熟，白领群体对品牌认知度高，周边有２万套别墅，高消费群体多。
青浦地方政府的支持力度大，土地成本20万元一亩,一开始我们并不太看好青浦,因为这种业态成熟度慢,但是上海奥特莱斯的发展趋势出乎我们的意料,营业额稳步上升，停车场面积达到10万平方米左右。
图21上海青浦奥特莱斯世界一线名牌商业街区（A区）奥特莱斯的核心是一线品牌,一般来说一线品牌不愿意去生的地方发展.奥特莱斯品牌店的特点,一是必须是符合有车一族的条件,二是在交通发达的地段,距离市中心300-600公里,三是品牌全部是真品牌,完全是真实价,真折扣。
图22 上海青浦奥特莱斯B区品牌图23 B区主要景观和品牌组合特点图24 C区餐饮和品牌店图25 上海青浦OUTLET巨大的停车场上海奥特莱斯的发展大大提升了项目周边的土地价格，福建的明发集团就在周边购买了大量土地，因此发展奥特莱斯商业形态可以和房地产开发以及城市运营相互结合。
奥特莱斯的这种业态,需要培养,既要通过营销来扩大影响,还需要通过经营来扩大效益,要有耐心.上海青浦的奥特莱斯,前后一共用了四年的时间,它的难度在于招商,如何说服一线品牌进驻.但是我们有一点实际的效益,是可以看到的,那就是周边的土地价格成倍的增长,这点对于地产商来说,是很好的.所以,在青浦的奥特莱斯,政府定位为:建设社会注意新农村的样板.上海青浦奥特莱斯的发展,和一线品牌的进入比我们与预期的好,国内其他城市天津如要引进奥特莱斯,难度在如何吸引一线品牌进来.我们奥特莱斯的形式,要比美国式的更加精细,我们并不是仓储式的,是以环境的优化来做的,并且坚持品牌的价格一定是实价.一般来讲: 奥特莱斯在市中心做不好,原因是品牌公司不愿意这样做,它不会在同一个地区同时销售正价商品和折扣商品,这样会对正价的商品产生冲击.天津如果,想要做奥特莱斯,一定要有培育的思想准备,因为天津离北京太近,商业的起步又较晚。
奥特莱斯折扣店的核心,是针对有车一族,如果选择在市中心,难度在于你如何让一线品牌商和经销商过去。
品牌的进驻,对于环境,对周边的品牌组合,都有要求,用房地产商的理念来经营商业是不行的,商业一定要有定位,如果只是租金高就引进的话,商场那个会乱的我们曾经在市中心做过奥特莱斯折扣店,但是不成功,因为同一个品牌,在不同的店,不同的地点,货品是不一样的.奥特莱斯会发展很快,如果发展商的理念和经营商的理念不一致,会有冲突的。
上海以前就有个例子,大商场划分小商铺,每间商铺19万/平方米,一个上午就卖完了,但是在后面的经营中,产权过分分散就无法控制，最终导致经营失败。
经营方式对于奥特莱斯这样的品牌直销广场业态而言，经营管理方基本上是以收取租金为主要经营方式的，然而，对于上海从来没有先例的建在离市区几十公里的大型品牌直销广场，对于投资方、经营管理方和品牌商来说，对其经营前景都觉得把握不大。
在招商初期，百联奥特莱斯直销广场为了迁就国际品牌，根据不同档次、级别的品牌，推出了包括代销、扣率、租金等各种方式的、灵活的招商政策，百联集团为了支持奥特莱斯加快招商进度，甚至同意了买断式的招商方式。
品牌商为了降低经营风险，当时大多选择了扣率经营的方式，经营成本与经营业绩直接挂钩。
据介绍，到目前为止，上海奥特莱斯内90％以上的商铺是扣率经营，而只有不到10％的“先知先觉”者选择了商铺租赁经营。
对于扣率的设定，上海奥特莱斯认为，奥特莱斯是折扣店，扣率绝对不能与百货商店动辄25％、30％的扣率一样，一定要把价格空间让给消费者，提高商品的吸引力。
因此，上海奥特莱斯根据不同的品牌确定了20％至6％的不等扣率。
20％的很少很少，一般都在16％左右，但是，对杰尼亚、HUGO BOSS、AMARNI等大品牌扣率都只有6％、7％。