市场法
资产评估的基本方法-市场法
第一节 市场法
• 一、市场法含义 • 2.市场法的理论依据：替代原则 • 根据替代原则，采用比较和类比的思想及其方法
判断资产价值的评估技术规程。
第一节 市场法
• 一、市场法含义 • 3.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法之
一。
第一节 市场法
第一节 市场法
• ④适用条件 • 评估对象与参照物之间仅仅有时间因素存
在差异的情况，且时间差异不能过长。
第一节 市场法
• （5）成新率价格调整法 • ①原理 • 以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与
评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调 整估算出评估对象的价值。
第一节 市场法
• ②计算公式
被评估资产评估价值 被评估资产成新率 参照物成交价格 参照物成新率
第一节 市场法
• 5.直接比较法的具体种类：仅仅一个可比因 素不一致
• （1）现行市价法 • 当评估对象本身具有现行市场价格或与评
估对象基本相同的参照物具有现行市场价 格的时候，可以直接利用评估对象或参照 物在评估基准日的现行市场价格作为评估 对象的评估价值。
第一节 市场法
• （2）市价折扣法 • ①原理 • 以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销
第一节 市场法
• ②分类 • 根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指
数关系两种情况： • Ⅰ.生产能力比例法：资产价值与其功能呈线性关系
被评估资产的评估价值 被评估资产生产能力 参照物成交价格 参照物市场生产能力
被评估资产评估价值
参照物成交价格
被评估资产生产能力 参照物生产能力
第一节 市场法
第四章 市场法
• 用直接修正的公式为：区域因素修正后的 可比实例价格=可比实例价格×100÷（ ）
• 用间接修正的公式为：区域因素修正后的 可比实例价格=可比实例价格×标准化修正 系数×区域因素修正系数
2.市场法适用条件
• 不动产市场发展； • 交易案例资料客观； • 可比实例与待估不动产具有可替代性
市场法的操作步骤
• 第一步：广泛搜集交易案例的资料； • 第二步：选取可比实例； • 第三步：建立价格比较基础； • 第四步：交易情况修正； • 第五步：交易日期修正； • 第六步：区域因素修正； • 第七步：个别因素修正； • 第八步：容积率修正； • 第九步：土地使用年限修正； • 第十步：求取比准价格。
1.统一付款方式
• 用于不动产价值量大，不动产成交价格往 往采用分期付款的方式支付。而且付款期 限的长短不同，付款数额在付款期限内的 分布不同，实际价格也会有所不同。价格 中为便于比较，价格通常以一次付清所需 要支付的金额为基准，所以，需要将分期 付款的可比实例成交价格折算为在其成交 日期一次付清的数额。具体方法是通过折 现计算。
• 3.交易情况修正的方法：存在上述特殊交易 情况的交易案例一般不宜选为可比实例， 但当可供选择的交易案例较少而不得不选 用时，则应对其进行交易情况修正。特别 注意的是，进行交易情况修正，不仅要了 解交易中有哪些特殊因素影响了成交价格， 还要测定这些特殊因素使成交价格偏离正 常市场价格的程度。
• 交易情况修正的方法主要有：百分率法和 差额法。
• 建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格 x套内建筑面积÷建筑面积；
资产评估师考试《资产评估》知识点：市场法
资产评估师考试《资产评估》知识点：市场法
知识点：市场法
一、市场法含义
1.定义
利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
2.市场法的理论依据【替代原则】
根据替代原则，采用比较和类比的思想及其方法判断资产价值的评估技术规程。
3.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法之一。
二、市场法的基本前提
1.要有一个活跃的公开市场。
2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动：
（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同；
（2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；
（3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的。
三、市场法的基本程序及有关指标
（一）通过市场法进行评估大体要经历以下程序：
⑤分析评定结果
（二）运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：
1.资产的功能
资产的功能是资产使用价值的主体，是影响资产价值的重要因素之一。
2.资产的实体特征和质量
资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、役龄和规格型号等。
资产的质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平。
3.市场条件
主要是考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情况。
一般情况下，供不应求时，价格偏高；供过于求，价格偏低。
4.交易条件
交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间等。
市场法的定义和原理
市场法的定义和原理
市场法是评估一项资产价值的一种方法，它基于市场上类似资产的价格来确定该资产的价值。
市场法的原理是，如果市场上存在足够多的类似资产，并且这些资产的价格能够反映它们的价值，那么我们就可以通过比较这些资产的价格来确定被评估资产的价值。
市场法的基本步骤如下：
1. 选择可比资产：选择与被评估资产相似的资产，这些资产应该在市场上有公开的价格。
2. 收集市场数据：收集可比资产的价格数据，包括历史价格、当前价格、交易量等信息。
3. 计算调整系数：根据被评估资产与可比资产之间的差异，计算调整系数，以反映这些差异对资产价值的影响。
4. 计算被评估资产的价值：使用调整后的可比资产价格，乘以调整系数，得到被评估资产的价值。
市场法的优点是它能够直接反映市场对资产价值的看法，因此评估结果比较客观。
但是，市场法也有一些局限性，例如：
1. 可比资产的选择：选择合适的可比资产是市场法的关键，如果可比资产的选择不当，会导致评估结果不准确。
2. 市场数据的可靠性：市场数据的可靠性和完整性对市场法的评估结果有很大影响，如果市场数据不准确或不完整，会导致评估结果失真。
3. 调整系数的准确性：调整系数的计算需要对被评估资产和可比资产之间的差异进行准确的评估，如果差异评估不准确，会导致调整系数失真，从而影响评估结果。
总之，市场法是一种基于市场数据的评估方法，它能够反映市场对资产价值的看法，但也需要注意可比资产的选择、市场数据的可靠性和完整性以及调整系数的准确性等问题。
资产评估中的市场法概念
资产评估中的市场法概念
资产评估中的市场法，也称为市场比较法，是一种通过比较待评估资产与近期市场上类似资产的交易价格来确定资产价值的评估方法。
这种方法基于市场供求关系、市场信息透明度以及公开市场上相同或类似资产的近期交易活动。
市场法的适用前提包括：
1. 公开市场：交易双方自由平等交换资产，信息自由获取。
2. 相同或类似资产近期存在公开市场中的交易活动。
在应用市场法进行资产评估时，一般遵循以下程序：
1. 选择合适的参照物：应选择与待评估资产相同或类似的资产作为参照物，数量应足够达到三个以上。
2. 明确主要对比因素，并量化比较：重要因素包括对待估资产价值有高比重、决定性影响的因素，例如房产的位置、设备的技术先进性等。
3. 量化比较评估资产价值：利用参照物的信息来估算资产价值，这通常涉及到对参照物与待评估资产之间的差异进行量化。
4. 综合分析明确资产评估价值：综合分析各种因素，利用技术方法或数学方法加权平均得结果，以明确待评估资产的价值。
市场法的主要评估方法包括直接法和间接法。
直接法是通过参照物的价值基础，综合影响价值的主要特征因素，形成基本特征修正因数或差额，进而估算待评估资产价值。
间接法则是利用国家/行业/市场标准对同标准可比性资产分别评分，综合参照物市场交易价格及资产评分值比估算待估资产价值。
请注意，市场法在应用时需要考虑许多因素，如市场的活跃程度、可比性、信息的透明度等。
同时，这种方法更适用于有充足市场数据和相似资产交易的场合。
市 场 法
根据评估对象的不同，价值（价格）乘数中分母所 选用的经济变量会有所不同，如果评估股权资本的 市场价值，通常所选用的经济变量有：
➢ （1）销售收入； ➢ （2）税前净利润； ➢ （3）税后净利润； ➢ （4）股东权益毛现金流（税后净利润加上非现金支
出如折旧、摊销等）；
➢ （5）股东权益净现金流（毛现金流经过资本性支出、 营运资本变化以及债务变化的调整）；
➢ （6）股东权益账面价值；等
2.1.2 图层的基本操作
5
在设计网站页面时往往需要操作多个图层，操作图层主要在“图层”面板中进行。选择 【窗口】/【图层】菜单命令即可打开“图层”面板。
选择图层后，可在图层面板中设置图层不透明度与混合模式；单击对应的按钮即可实现 图层的新建、删除、隐藏与显示、锁定、链接、添加图层样式、添加图层蒙版等操作。
一、市场法的思路
市场法也称为相对估价法（relative valuation），一 是方法自身的特征外，二是与收益法的比较，把收 益法看作是绝对评估方法
（一）市场法的理论基础
市场法的思路可用公式表示为：
即：
V X
V1 V2 X1 X2
V1
V2 X2
X1
P2 X2
X1
为价值乘数或价值比率 ， P 为价格乘数
2.1.4 批处理图像
4 查看创建的动作
5 设置“批处理”对话框
9
6 查看效果
2.2.1 提高亮度与对比度
10
当图像整体色彩暗淡，对比不明显时，可在Photoshop CS6中选择“亮度/对比度”菜 单命令，在打开的“亮度/对比度”对话框中进行调整，使图像恢复明亮的色调。调整时要注 意不能太过偏离产品原本的色彩。
3 查看效果
市场法的概念
市场法的概念市场法的概念市场法是一种经济学理论，它描述了市场的运作方式和影响市场价格和交易的因素。
市场法认为，市场是由买家和卖家之间的交易所组成的，价格由供求关系决定。
在这种情况下，价格反映了商品或服务的价值，并且消费者和生产者都可以从这些交易中获益。
一、市场法的基本原则1.供求关系决定价格：市场法认为，价格是由供求关系决定的。
如果供应量增加或需求量减少，则价格会下降；相反，如果供应量减少或需求量增加，则价格会上升。
2.自由竞争：市场法认为，在自由竞争的环境下，生产者将努力提高产品质量和降低成本，以吸引更多消费者。
这将导致更高效率、更好的产品和更低的价格。
3.信息透明度：市场法认为，在信息透明度高的情况下，消费者可以比较不同产品或服务之间的差异，并做出最优选择。
这将促进竞争，并鼓励生产者提供更好、更便宜、更创新的产品。
二、市场法的应用1.价格决策：市场法认为，企业应该根据市场上的供求关系来制定价格。
如果供应量大于需求量，则价格应该降低；如果供应量少于需求量，则价格应该上升。
2.产品开发：市场法认为，企业应该开发符合消费者需求的产品。
这可以通过研究市场趋势和消费者行为来实现。
3.广告宣传：市场法认为，广告宣传可以帮助消费者了解产品或服务的特点和优点，并促进销售。
但是，广告必须诚实、准确、明确，并且不得误导或欺骗消费者。
4.竞争策略：市场法认为，竞争是必要的，并且可以促进更好、更便宜、更创新的产品和服务。
企业应该遵循公平竞争原则，并遵守反垄断法规。
三、市场法的优缺点1.优点：（1）自由竞争可以提高效率和创新；（2）信息透明度有助于消费者做出最优选择；（3）价格反映了商品或服务的价值；（4）企业能够根据市场需求制定相应策略。
2.缺点：（1）市场法无法解决市场失灵问题；（2）市场法可能导致不公平竞争和垄断；（3）市场法假定消费者具有完全的信息和理性，但实际上并非如此。
四、市场法的发展趋势1.数字化时代的影响：随着数字化技术的发展，消费者可以更轻松地比较不同产品或服务之间的差异，并做出最优选择。
价格鉴证的基本方法—市场法
二、运用市场法的前提条件
运用市场法必须有一定的前提条件，主要包括：
第一，要有一个充分发育的交易市场。市场经济条件下，同一市场商品交易越频繁，与价格鉴证标的相同或类似的参照物
价格资料越容易获得。
第二，参照物及其与价格鉴证标的可比较的指标，技术参数等资料是可收集到的。运用市场法重要的是能够找到与价格鉴
四、市场ห้องสมุดไป่ตู้的优缺点
（一）优点
主要表现在： 1．基本原理通俗易懂，且已被国际上所公认价格鉴证过程和结果直接体现市场的特征，在资料全面可靠的前提下，价格 鉴证结论更能反映市场现实价格，比较公正。 2．适用范围广，适用于大多数满足前提条件的各类物品、资产的价格鉴证。 3．价格鉴证结果易于被各方面理解和接受。 （二）缺点
市场法运用过程中，因市场条件和参照物的不同，应分别采用不同的方式。具体应用中，主要有两种方式： 1、直接法 如果在市场上能找到与价格鉴证标的完全相同的商品的现行价格就可以依其价格直接作为价格鉴证标的的价格。
这种方法直观简单，但有时完全相同的参照物不易找到，因而直接法的应用受到一定的限制。 2、类比法 是指在进行价格鉴证时，如果在公开市场上找不到与价格鉴证标的完全相同的物品，但在公开市场上能找到与之相类似的
主要表现在： 1．需要有公开活跃的市场作为基础，如果市场发育不充分，缺少足够的可对比数据，则难以应用。 2．应用范围受到限制。一般不适用于专用机器、设备及大部分无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的资产价格鉴 证。
物品，以此为参照物，并依其价格再作相应的差异调整确定价格鉴证标的的价格这种方法应用较强，因为在公开市场上完全相
同的参照物几乎是不存在的，即使是同一工厂生产的同批号设备，在不同企业中使用由于维护保养条件、操作使用水平及利用
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市场法
◆市场法的内涵与应用前提
市场法：指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格,经过直接比较或类比分析以估测资产价值的评估技术思路和各种评估技术方法的总称
应用前提
1、要有一个活跃的公开市场。
2、公开市场上要有足够多的可比的资产及其交易活动
◆现行市价法、市价折扣法、功能价值类比法、价格指数调整法、成新率
价格调整法、市场售价类比法等的运用及其适用条件。
现行市价法参照物与评估对象完全相同或基本相同
市价折扣法仅适用于清算假设前提下的资产评估，即评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异
功能价值类比法原理：以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。
价格指数调整法运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异的情况，且时间差异不能过长。
成新率价格调整法以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算评估对象的价值。
适用条件：运用于评估对象与参照物之间仅有新旧程度差异的情况。
市场售价类比法以参照物成交价格为基础，考虑参照物与评估对象的各项差异，通过对比和量化差异，调整估算出评估对象价值。
▪市场法评估实务：
▪P93 [例6-5]:土地使用权价值评估
▪P169 市场法在机器设备评估中的应用
▪市场法的适用范围和前提条件
适用于发育完善的房地产市场，并且在市场上能够收集到大量的与被评估房地产相类似的市场交易实例。
▪评估值=参照物交易价格
▪×交易情况差异修正系数
▪×品牌差异修正系数
▪×功能价值修正系数
▪×成新程度修正系数
▪×交易日期修正系数
收益法
▪收益法的内涵与应用前提
收益法是指通过估算资产未来预期收益的现值进而确定被估资产价值的各种评估方法的总称
应用前提
⑴被评估的资产的未来预期收益可以预测并可以用货币计量。
⑵资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币计量。
⑶被评估资产的预期收益年限可以预测。
▪收益法中收益额、折现率（资本化率）和收益期限三个基本参数的内涵收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；
②用于资产评估的收益额通常是资产的客观收益，而不一定是资产的实际收益。
折现率是一个期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。
收益期限指资产具有获利能力持续的时间，通常以年表示
资本化率与折现率的关系
●在本质上是没有区别的，都表现为一种投资报酬率。
1)折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率（r），用于有限期预
期收益折现；
2)资本化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率（r）。
3)二者是否相等，主要取决于同一资产在未来长短不同的时期所面临的风
险是否相同。
▪收益法评估实务：
▪非上市交易债券估值
▪非上市普通股估值：固定红利型、红利增长型和分段型股利分配政策假设前提下的股票价值评估
▪收益法的评价
优点：
⏹能真实和较准确的反映资产本金化的价值；
⏹与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值，易为买卖双方所接受。
缺点：
⏹预期收益额预测的难度较大，易受较强的主观判断和未来不可预见因素的
影响；
⏹在评估中适用范围较小，一般适用于企业整体资产和可预测未来收益的单
项资产评估。
收益法小结：
⏹资产的评估值=该资产预期收益的现值
⏹3个经济参数：预期收益、折现率或资本化率、收益年限
⏹评估值＝ Rt/(1+r)t =预期收益/折现率
⏹收益法中常用公式：
⏹（1）复利现值（已知终值F，求现值P）
⏹（2）年金现值（已知年金A，求现值P）
⏹普通年金/永续年金/递延年金
⏹P102[例6-9]
成本法
◆成本法的基本含义
⏹成本法是指在评估资产价值时，按照被评估资产的重置成本扣减其各项损
耗价值来确定被评估资产价值的方法。
评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
资产评估值=重置成本×综合成新率
◆成本法中重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值的含义
重置成本：指按现行市场条件重新构建一项全新资产所支付的全部货币总额。
简单地说，资产的重置成本就是资产的现行再取得的成本。
实体性贬值：指资产投入使用后，在使用年限内，由于使用磨损和自然力的作用，其物理性能会不断下降，价值会逐渐减少。
功能性贬值：是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失
经济性贬值：指由于外部环境变化等导致资产本身价值的损失。
主要体现为运营中的资产使用率下降，甚至闲置，并引起资产的运营收益下降。
◆重置核算法、价格指数法、功能价值类比法等具体估算重置成本的方法
的运用
重置核算法：利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本
重置成本＝直接成本＋间接成本
价格指数法：是在资产历史成本的基础上，通过价格变动指数，将其调整为评估基准日时的重置成本。
功能价值类比法：是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产功能（生产能力）与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。
资产重置成本＝资产账面×（原值评估基准日定基物价指数/资产购建时定基
物价指数）
◆实体性贬值的具体测算
资产实体性贬值=重置成本×实体性贬值率
＝重置成本×（实际已经使用年限/总使用年限）
◆功能性贬值的具体测算
超额投资成本＝复原重置成本－更新重置成本
超额运营成本＝各年净超额运营成本×折现系数
◆经济性贬值的具体测算
经济性贬值=重置成本×经济性贬值率
经济性贬值额＝年收益损失额×（1-所得税率）×（P/A, r, n）
◆成本法评估实务：机器设备的评估
成本法小结
⏹评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
⏹重置成本:复原重置成本和更新重置成本
⏹重置成本的估算:重置核算法、价格指数法、功能价值类比法
⏹实体性贬值：成新率法、使用年限法
⏹功能性贬值：超额投资成本、超额运营成本
⏹经济性贬值：资产利用率下降、资产年收益额减少
资产评估程序
▪评估程序的定义
评估程序：指资产评估机构和评估人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤
▪资产评估程序包括的主要环节
1）明确评估业务基本事项；
2）签订业务约定书；
3）编制评估计划；
4）资产勘查与现场调查；
5）收集评估资料；
6）评定估算；
7）编制和提交评估报告；
8）工作底稿归档；
▪履行资产评估程序的重要性
1.资产评估程序是规范资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评
估服务公信力的重要保证（质量保证）。
2.资产评估程序是相关当事方评价资产评估服务的重要依据（服务质量评价
依据）。
3.恰当执行资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合
法权益、合理抗辩的重要手段之一（评估机构和人员维权手段）。