万科翡翠滨江年度思考
万科发展现状及未来趋势分析
万科发展现状及未来趋势分析
万科是中国领先的房地产开发企业，成立于1984年，总部位于广东省深圳市。
多年来，万科一直致力于打造高品质、可持续发展的房地产项目，为人们提供优质的住宅、商业及综合服务，成为中国房地产行业的领军企业之一
截至2024年，万科已经在国内多个城市开展了房地产项目，涵盖住宅、商业、写字楼、酒店等多个领域。
万科一直坚持“以人为本，服务社会”的发展理念，不断提升产品品质和服务水平，赢得了广大客户的信赖和好评。
未来趋势分析：
1.创新科技驱动发展：随着科技的不断进步和应用，房地产行业也将迎来新的发展机遇。
万科将加大对科技创新的投入，引入智能化技术和数字化系统，提升项目开发效率和运营管理水平。
2.绿色可持续发展：环境保护和可持续发展已经成为全球关注的热点话题，万科将积极响应国家政策，推动绿色建筑和可再生能源的应用，减少对环境的影响，打造更加环保的生态社区。
3.品质服务提升：随着市场竞争的加剧，产品品质和服务水平将成为企业竞争的核心要素。
万科将不断提升产品的质量和设计水平，提供更加个性化和细致的服务，赢得客户的好评和口碑。
5.国际化战略布局：随着中国经济的不断发展和国际影响力的增强，万科也将加大国际化战略布局，积极拓展海外市场，开拓国际化业务，提升企业的全球竞争力。
综上所述，万科作为中国房地产行业的领军企业，将在未来继续秉承“以人为本，服务社会”的核心价值观，不断创新、提升品质，实现可持续发展，成为中国乃至全球房地产行业的领军者。
万科财务报告分析2024
引言概述：万科是中国最大的房地产开发商之一。
该财务报告分析旨在深入研究万科的财务状况和业绩表现，以帮助投资者和利益相关者更好地了解该公司的经营情况。
本文将从财务报告的角度出发，对万科进行分析，探讨公司的财务表现和未来的发展潜力。
正文内容：1. 营收和利润分析1.1 营收结构分析：首先，我们将深入研究万科的营收结构。
通过分析公司在住宅、商业地产和其他领域的收入比例，我们可以评估其在不同市场的表现。
此外，我们还将对万科的销售额和销售金额进行详细分析，以确定其销售策略的有效性。
1.2 利润分析：其次，我们将关注万科的利润状况。
通过分析公司的毛利润率、净利润率和营业利润率，我们可以判断其生产和销售效率。
此外，我们还将关注万科的成本控制、税收管理和其他因素，以确定公司的盈利能力。
2. 资产和负债分析2.1 资产质量分析：在这一方面，我们将评估万科的资产质量。
通过运用比例分析，我们将关注公司的流动资产比重、不动产比重和其他固定资产比重。
此外，我们还将研究万科的库存周转率、应收账款周转率和其他指标，以衡量公司的资产管理能力。
2.2 负债结构分析：接着，我们将研究万科的负债结构和负债能力。
我们将关注公司的长期债务比率、短期债务比率和其他相关比率。
此外，我们还将评估万科的财务稳定性和偿债能力，以确保其在面临经济不确定性时能够承担债务。
3. 现金流量分析3.1 经营活动现金流量：在这一部分，我们将研究万科的经营活动现金流量。
我们将关注公司的销售现金流入、采购现金流出和其他相关项目。
此外，我们还将评估万科的经营活动现金流量是否足够支持其日常运营和发展需求。
3.2 投资活动现金流量：接下来，我们将关注万科的投资活动现金流量。
我们将评估公司在购买固定资产、收回投资和其他投资活动方面的现金流入和现金流出。
此外，我们还将研究公司的投资回报率和资本支出计划，以确定其投资策略的有效性。
3.3 筹资活动现金流量：最后，我们将研究万科的筹资活动现金流量。
万科翡翠滨江项目复盘汇总
修改后
变更费用：
铜山街旧改南块项 目
专业 建筑
原因分析： 因施工现场雨水管定 位偏差，根据实际情 况调整1-4轴处墙体位 置，左移100mm。
修改前
子项 1#楼
变更单号 M-1-A009
修改内容 墙体移位
原因 B（工程做法）
经验总结： 施工图出图需精细化， 各类管线需精确定位， 以确保施工准确性。
前期介入分类
建筑设计变更 篇
铜山街旧改南块项 目
专业 建筑
原因分析： 原方案设计中厨房与 设备阳台面积较小， 后期设备尺寸较大， 且该项目定位为豪宅 项目，故室内专业调 整厨房布局，设备阳 台开门的位置改为窗， 窗台高900mm。
经验总结： 前期项目定位应及早 确定，设计过程中各 专业应尽早沟通，以 避免设计中的反复。
铜山街旧改南块项 目
专业 暖通
原因分析：
JS-1#-RF-2正压送风 调整前
管高度太低影响门洞 高度，将其调整至楼 梯间左侧，接入楼梯 间形式同JS-1#-RF-3。
子项 1~3#楼
变更单号 M-1~3-M002
修改内容
屋顶正压送风更改风 管接入楼梯间方式
原因 A（设计缺陷）
经验总结：
在修改出变更过程中， 调整后
修改前 修改后
子项 1#楼
变更单号 M-1-A003
修改内容
设备阳台门改窗 厨房布局修改
原因 A
变更费用：
铜山街旧改南块项 目
专业 建筑
原因分析： 根据室内方案调整户 型后，主卧室的门向 外移动100mm，造成 次卧室一边无门垛， 故次卧室的门向左移 动80mm，留出门垛 的位置。
修改前
经验总结： 设计过程中各专业应 尽早沟通，以避免设 计中的反复；建筑专 业在设计制图过程中 应考虑现场施工的需 求，避免造成施工中 的困难。
万科社会责任报告分析
万科房地产住房是人们比较关注的一个问题，尤其近年房价的疯狂上涨，对人们的生活冲击很大。
那么房地产行业是不是仅仅关注高盈利呢？房地产业作为第三产业，它的发展深刻地影响着我国的经济、文化与生活。
下面将以万科集团为代表来分析一下它近几年的年度社会责任报告。
万科企业股份有限公司1988年进入房地产行业，1993年将住宅开发确立为公司核心业务，目前是中国最大的住宅开发企业。
万科从2007年开始对外发布社会责任报告，迄今为止共有8份年度社会责任报告。
下边主要分析近四年的社会责任报告。
纵观万科近四年的社会责任报告，整体框架并无多大的差异.主要是涵盖了员工关怀以及三个可持续。
一、员工关怀方面万科实行阳光照亮的沟通机制。
员工通过“十二条沟通渠道”可以充分向公司管理层表达想法、意见和投诉.“海豚行动”的提出,让每个有创新意识的员工有提出建议的权利，并且员工可以得到一定的反馈。
“海豚行动"在2012年度社会责任报告中提出，2011年、2013年和2014年均未提及.可能是由于其余年度实施状况不好。
2012年该项行动为企业提出了很多建设性的意见.公司针对不同职业阶段、部门和岗位的需求，组织员工接受职业培训，提高专业素质，促进优秀企业文化和知识体系的传承.2013年，万科管理学院正式成立,对万科员工的培训进一步规范化，万科组织员工进入7家著名企业跨界学习。
万科除了全面执行国家法定工资标准和社会保险,还额外为员工提供多重保障，其中包括：①法定福利：国家法定五险一金（养老、医疗、工伤、失业、生育、住房公积金）、法定节假日等。
②额外福利：在国家规定之外，公司给予员工个性化福利。
③员工亲属商业保险：经由公司集体采购的家属医疗险，由职员根据家人的身体健康状况自愿投保。
④“共济会”和“关爱计划”：万科员工发扬互助精神，为遭遇不测灾难的同事本人、配偶及子女提供援助。
2011年万科年度社会责任报告中的法定福利中并没有失业保险,而是从2012年增加的。
万科翡翠系列：一个全国性高端产品的成功路径丨户型库
万科翡翠系列：一个全国性高端产品的成功路径丨户型库俗话说：买套房子穷三代，选错户型悔一生。
商品房是我们大部分人一辈子购买的最贵的商品，户型的好坏很大影响了我们每天的居住品质。
各位屏幕前的户友，大家好！今天和大家聊聊万科的高端产品系列——翡翠系列！原因很简单，它的推出改变了市场对万科只擅长刚需的认知，可谓功臣卓著。
本文授权转载自莫老爷，微信号：molaoyeshizhu，由库哥编辑。
翡翠系：万科不只擅长做刚需先来了解一下万科住宅产品早期主要的四大系列：1.【TOWN 系列】起始于1992年，郊区住宅，价格务实，如四季花城。
2.【CITY系列】起始于1996年，城郊住宅，一般处于城市非中心地带，以首次置业客群为主要销售对象。
3.【GOLDEN系列】起始于90年代末，城市住宅，多是居于城市中央的高档楼盘，命名喜欢以“金色”、“金域”开头，如金域蓝湾、金域华府、金色城市等。
4.【TOP系列】起始于2003年，顶级豪宅，如万科天琴湾、万科湖心岛等。
后来，随着万科各区域公司做大做强，市场的需要也越来越多变，各区域公司就开始研发各自的产品线了，如北京万科有了大都会系列、深圳万科有了臻系列等。
上海万科则是研发了幸福系列（刚需住宅）、国际系列（改善型住宅）和翡翠系列（高端住宅）三条产品线。
嗯，翡翠系列就是在这样的背景下诞生的。
上海最开始的三个翡翠系作品为翡翠滨江、翡翠别墅和翡翠公园，因为都非常热销，之后它就成了万科布局全国战略的重要高端产品系。
现在，万科北京区域公司和万科成都区域公司都有翡翠系作品。
大家都知道，过去地产圈一直流行一种说法，“刚需买万科”，而提到万科打造高端产品，业界的评价总感觉是差了那么一口气。
直到翡翠系列的推出，才改变了市场对万科只擅长刚需的认知，可以说，但凡翡翠系列出品，都是热销作品。
目前，翡翠系已经走向全国十座城市，而在万科内部也形成了一个考量标准，翡翠作品必须符合这四大苛刻要求：1.地段要占位城市发展区域，并占有稀缺资源，建设体量超过20万平方米的综合社区;；2.客户匹配城市精英人群；3.必须践行“人文生态的健康生活、精工性能的产品创造、万科城市运营配套服务”三大产品精神；4.必须为业主提供万科物业的升级服务，即睿服务的延伸。
超高层住宅方案设计小结
超高层住宅方案设计小结摘要：建筑高度大于100m的民用建筑为超高层建筑，超高层建筑又名摩天大楼，有着华丽的外表，让人无法企及的高度，能代表一个城市的发展水平，甚至成为一个城市的地标。
工程技术的进步推动了高层住宅的发展，超高层的住宅也越来越普遍。
与普通高层住宅相比，超高层住宅高度高，具有强烈的标志性和可识别性；土地利用率高，能够承载更多的住户；景观视野开阔，住户具有尊贵感。
同时超高层住宅体型巨大，对建筑、结构、消防、设备等设计工种要求高，建设投资大。
本人有幸参与了一个超高层住宅项目的设计，本文就项目设计过程中遇到的问题以及解决的办法做了一下小结，希望能为以后的设计提供一些借鉴。
关键词：高层住宅；玻璃幕墙；避难层；引言：之前并未接触过超高层滨水豪宅，所以需要参考借鉴一些现成的项目。
项目定位之初，我们陪同甲方一起考察了上海的两个豪宅楼盘：万科翡翠滨江和绿城黄浦湾。
万科翡翠滨江坐落于陆家嘴滨江金融城核心区，正对黄浦江，向西可观陆家嘴，是陆家嘴东扩版图的首个地标性建筑，项目总建筑面积约40万方，由高端住宅、商业、办公、会所、幼儿园和小学多种项目业态组成，全部精装修交付；绿城黄浦湾由7幢精装修高层公寓组成，一期推出两幢精装修公寓，主力户型面积为300平米—610平米。
绿城黄浦湾采用国际现代滨水建筑风格，园区内精心保留的不同时代的老建筑，力求在创建崭新设计的同时，也使此地昔日的人文底蕴得以重现。
这两个楼盘都是滨江豪宅，都有很多可借鉴的地方。
翡翠滨江的售楼处以及户型有自己的特点；黄浦湾全玻璃幕墙设计，首层酒店式入户大堂、地库大堂以及户型中的轴线仪式感都值得学习和借鉴。
一、规划设计本项目地块北面及东北面现状建筑日照严峻，为了避免对其造成恶化，基地东面不能做太高，导致大量的面积要放在西边沿长江布置，刚好城市上位规划对这里沿江面有天际线的要求，基地北面地块全部是百米高层，南面不远处地块已经是140米的超高层，城市规划希望这边天际线有起伏，所以基地西面沿长江布置了3栋200米的超高层，其中有一栋楼几户是东西向布置，直面长江。
万科2024年经营策略
万科2024年的经营策略将围绕提升核心竞争力、优化业务结构、强化资源整合、提升客户满意度和持续创新五个方面展开。
首先，提升核心竞争力是万科经营策略的核心。
万科将通过提升产品品质、提高服务质量、加强品牌建设等手段，不断提升自身的核心竞争力。
同时，万科也将积极探索新的业务模式和盈利模式，以适应市场变化和客户需求的变化。
其次，优化业务结构是万科经营策略的重点。
万科将根据市场趋势和客户需求，调整和优化其业务结构，以实现业务多元化和差异化。
具体而言，万科将加大对新兴市场的投入，拓展新的业务领域，如绿色建筑、智慧城市等，同时保持其在传统房地产市场的领先地位。
第三，强化资源整合是万科经营策略的关键。
在新的市场环境下，资源整合能力成为企业能否取得成功的关键因素之一。
因此，万科将进一步加强内部资源整合，优化内部管理流程，提高运营效率，同时积极寻求外部合作，以获得更多的资源和支持。
第四，提升客户满意度是万科经营策略的基础。
在竞争激烈的市场环境中，只有满足客户需求并不断提升客户满意度，企业才能赢得市场和客户的信任和支持。
因此，万科将加强与客户的沟通与互动，深入了解客户需求，提供个性化的产品和服务，以提高客户满意度。
最后，持续创新是万科经营策略的动力。
在不断变化的市场环境中，只有不断创新才能保持企业的竞争优势。
因此，万科将积极探索新的业务模式、技术创新和商业模式创新，以保持企业的竞争优势和市场地位。
综上所述，万科2024年的经营策略将围绕提升核心竞争力、优化业务结构、强化资源整合、提升客户满意度和持续创新五个方面展开。
通过这些策略的实施，万科将不断提高自身的竞争力和市场地位，为股东和客户创造更大的价值。
请注意，以上策略只是一个大致的框架，具体的实施细节还需要根据实际情况进行调整和完善。
此外，市场环境的变化和政策的调整也可能对万科的策略产生影响，因此需要密切关注市场和政策的变化，及时调整策略以适应新的环境。
万科2024年—2024年营运能力分析
万科（中国）控股有限公司是中国最大的房地产开发商之一，在营运能力分析方面也备受关注。
以下是对万科2024年至2024年的营运能力进行分析。
1.资产周转率资产周转率反映了企业资产的利用效率，是衡量企业经营活动活跃度的重要指标之一、根据财务数据，2024年至2024年间，万科的资产周转率分别为0.62、0.73和0.79、可以看出，万科的资产周转率呈逐年增加的趋势，说明资产的利用效率在逐渐提高。
2.存货周转率存货周转率衡量了企业对存货的管理能力。
根据财务数据，2024年至2024年间，万科的存货周转率分别为0.92、0.83和0.78、可以看出，万科的存货周转率呈逐年下降的趋势，说明存货的管理能力有所下降。
3.应收账款周转率应收账款周转率反映了企业对应收账款的收回能力。
根据财务数据，2024年至2024年间，万科的应收账款周转率分别为3.82、3.73和3.65、可以看出，万科的应收账款周转率整体较稳定，说明其对应收账款的收回能力较好。
4.货币资金周转率货币资金周转率反映了企业对自有资金的利用效率。
根据财务数据，2024年至2024年间，万科的货币资金周转率分别为6.58、4.72和3.79、可以看出，万科的货币资金周转率呈逐年下降的趋势，说明自有资金的利用效率有所降低。
5.总资产周转天数总资产周转天数衡量了企业从投资到变现所需的时间。
根据财务数据，2024年至2024年间，万科的总资产周转天数分别为590、498和455天。
可以看出，万科的总资产周转天数呈逐年下降的趋势，说明变现速度在逐渐加快。
综上所述，万科2024年至2024年的营运能力整体呈稳步提升的趋势。
资产周转率和总资产周转天数逐年改善，说明资产利用效率在增加，变现速度在加快。
然而，存货周转率和货币资金周转率有所下降，表明存货管理能力和自有资金利用效率有所减弱。
因此，万科在提高资产利用率的同时，还需要加强存货管理和自有资金利用效率的提升，以进一步提升企业的营运能力。
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滨江地王带
非陆家嘴 小陆家嘴 陆家嘴非滨江
万科翡翠滨江
高资源级别+高升值预期 高资源级别
高升值预期+时代新品 一线滨江
书生逻辑严密，教父逻辑缺位
PART B 兑现
目标=路径
第一身份，匹配第一地位
翡翠滨江的客户真正的购买的驱动是第一江湖地位。 要达到客户心目的第一位置，
一流大都会生活方式的服务体验
活动建议：顶级的晚宴服务、酒品服务、接待服务等
体验什么？
2016翡翠滨江执行大纲
内容
1.项目气质(立面/景观） 2.生活圈（吃饭/运动/艺术） 3.用户信心（成交）
内容
1.项目气质(立面/景观）
方法
{实拍}
输出
线上：3波话题（户外/微信）
一个全年推广主形象
一条展示生活场/服务的形象大片 （对标半岛酒店）
一种微信社群运营思路
每月微信运用思路
大人物
定期活动大人物访谈，关于大都会生活 方式（杭州大都会75号，翠湖天地）
大作品
产品价值点解读+ 销售动作渠道配合
现场体验提升 大都会三大目的地（金融/美食/艺术） 销讲逻辑再塑
带看动线再规划 物料道具再策划
可标签的价值：江湖地位 可验证的生活品质：3个抓手
体验什么？
2016翡翠滨江执行大纲
内容
1.项目气质(立面/景观） 2.生活圈（吃饭/运动/艺术） 3.用户信心（成交）
方法
输出
体验什么？
2016翡翠滨江执行大纲
大都会名流盛宴暨 大都会生活方式发布会
6月初 地址：上海·浦东新区·万科翡翠滨江·大都会示范区
活动内容
1. 大都会生活方式发布会 2. 顶级都会名流的圈层
3. 黄浦江顶级风尚派对
大都会金融/艺术/美食目的地，新样板房发布
翡翠联盟会员顶级会员年中盛典
活动建议：严格把关嘉宾来源和数量，要求圈层的高规格 以灯光秀、舞蹈等节目演绎大都会生活场景
<1000+亿万富豪 的肯定>
兑现/抓手1： 世界滨江区最美天际线
万科翡翠滨江 10万+
汤臣一品 18万+
中粮海景壹号 18万+
用项目气质呈现，兑现产品吸引力
兑现/抓手2： 陆家嘴生活中心 世界一线金融圈
一期交付 300个高净值家庭 1000+高净值人群 一夜之间上海出了新富人区
用一期交付事件，兑现圈层吸引力
一个老翠湖的新爆款
一个像艺术馆的售楼处
500㎡ 7号楼1楼大户型 私定 1房
一个活粉社群微信平台
一次盛大的案名发布会
艺术主题售楼处+专门的艺术展览馆
一系列神秘老业主私宴
内容：活动+采访+艺术展+项目价值
翡翠启示
来客
现场验证
杀客
广告战（户外/网络/微信自媒体）
公关战（重大影响力公关事件）
渠道战（全渠道带客/精准来客）
1个核心（江湖地位翻译）
陆家嘴所向 世界所望
世界滨江区最美天际线 上海顶豪区最具升值潜力板块 陆家嘴最具魅力富人区
户外/微信/围挡/老社区桁架/海报
营销3.0时பைடு நூலகம் 重要的不是你做了什么 而是客户体验到的内容
如何体验
➢ PART A 复盘 ➢ PART B 兑现 ➢ PART C 体验
翠湖玩法 5个1工程
释放
剧透
场地及人员邀 请状况信息释
放
直播
活动现场照片 及内容发布
剧照
秦朔：我和@ 令狐磊论道翡
翠滨江
点赞
翡翠滨江图系 发布及评论
点名
下一次论坛的 主办人交接仪
式
发稿
经济秦朔眼中 的都会盛宴
印记
翡翠滨江 秦朔情愫
经济秦朔 形式：秦朔与朋友的私人论坛
观点：陆家嘴，再次发力
论点： 专业观点： 陆家嘴北滨江，“浦东新天地”注入经济活力 生活观点： 大城市到大都会，陆家嘴生活新面貌 都会盛宴，城市配套服务商的企图
[锐点] 沪上最高规格总厨阵容 匹配第一江湖地位 令世界向往的美食大都会
4月 万科翠宴团队、米 美食荟 其林三星级主厨等
[锐点] 金融业主社群运营 资产配置潜力洗脑 名人站台
6月 金融+ 发布会
大都会金融俱乐部（老业主+ 秦朔朋友圈+华尔街见闻+第 一财经+导客资源渠道）
经济秦朔任务单
预告
网络发放邀请 函，活动信息
兑现/抓手3： 上海顶豪最具升值潜力板块
陆家嘴仍是外地/国际客户认知的上海第一豪宅区
东岸/北滨江逻辑
江湖大佬要和江湖大佬在一起 从自说自话到名人站台
用陆家嘴影响力，兑现资产升值吸引力
3个抓手
NO.1身份标 签
世界滨江区最美天际线
NO.1 资产配 上海顶豪区最具升值潜力板块
置
NO.1 生活享 受
陆家嘴最具魅力富人区
大资产
• 资产配置解读，金融人物 （业主）站台约稿
大都会
• 都会盛宴活动落地
体验什么？
2016翡翠滨江执行大纲
内容
1.项目气质(立面/景观） 2.生活圈（吃饭/运动/艺术）
方法
{实拍} {事件化}
输出
线上：3波话题（户外/微信） 现场：3浪事件（美食荟/发布会/艺术场）
/ 现场/ 有温度的大都会体验季
主题：陆家嘴 都会盛宴 与时尽现
操作：掀起三大都会生活体验目的地的话题：美食、金融和艺术
系列活动（具体由资源决定）
4月 万科翠宴团队、米 美食荟 其林三星级主厨等
6月 金融+ 发布会
大都会金融俱乐部（老业主+ 秦朔朋友圈+华尔街见闻+第 一财经+导客资源渠道）
9月 艺术场
奢侈品发布会、时尚人物派对（VOGU、 时尚先生）、翡翠联盟合作商、艺术策 展（DI设计新潮、翡翠画廊）
贴地飞行
2016翡翠滨江推广思路与策略思考
➢ PART A 复盘 ➢ PART B 兑现 ➢ PART C 体验
PART A 复盘
“天幕行宫”
滨江 豪宅
[2014]
大都会/大资产/大都会
24H 高端生活场
[2015]
？
[2016]
PART A 复盘
2016上海豪宅竞争格局
• 上海顶豪可标签价值优势比较
首先要用教父逻辑成为他们心中的第一
NO.1 江湖地 位
地段？
升值？
江景？ 大师？
品牌？ 综合体？
➢ PART A 复盘 ➢ PART B 兑现 ➢ PART C 体验
PART B 兑现
一个核心
兑现江湖大佬地位
3个抓手
项目气质呈现
<外立面，景观>
生活方式验证
<金融/美食/艺术 三大目的地>
用户验证信心
发布会
大都会体验季发布会
对象：业内、媒体、同行 客户痛点：推陈出新
输出：发布会
做法：大都会生活方式发布、大都会名流盛宴现场体验
6月 金融+ 发布会
大都会金融俱乐部（老业主+ 秦朔朋友圈+华尔街见闻+第 一财经+导客资源渠道）
Eg：
这是一场上海高端名流的圈层活动 这是一场上海金融圈骄子的年中聚会 这是一场黄浦江畔的滨江顶级派对