翡翠滨江案例解析-2003
【产品】万科翡翠系产品解读档案
3 翡翠长安165㎡户型
三室两厅两卫一厨
四室两厅两卫一厨
双钥房
翡翠长安的165㎡创意三房户型南北通透、格局方正，三室两厅两卫一厨的设计完全可以满足三口之家的日常生活所需， 而且空间尺度感很强，舒适度高；创意四房更为实用，四室两厅两卫一厨的布局虽然紧凑却不显局促，各个功能分区都很合理， 尤其适合有二胎的家庭；165㎡双钥房可租用、可与老人之间实现既近又远的生活，还可以用作工作室等等。
社区分享
二人世界
3 彩蛋：无限系概念图
小太阳
三代同堂
一个户型的一生
双钥匙
适老住宅
PART 0 4 万科美好家
房地产+
4 万科美好家
什么是美好家： “美好家”是万科上海区域在2015 年推出的一项个性化的装修定制服 务，目前已在多个城市多个项目上 线。
美好家的体系规划： “美好家”的产品体系规划有六大 定制核心，包括功能可选、材质可 选、风格可选、软装可选、全居住 周期可选以及量身定制。
3 翡翠四季125㎡户型
单身贵族
摩登家庭
二胎时代
双钥匙
翡翠四季125㎡为平层产品，只有约125平米一个面积选项，但是却为购房人提供了4种户型选择，而且随着购房人家庭格局的 变化，还可以在之后的居住时间里，为购房人进行户型改造，工期约40天左右。
3 彩蛋：无限系概念图
单身贵族
家庭SOHO
一个户型的一生
玄关
卫生间
衣柜
4 美好家厨房定制
厨房定制功能全面，收纳细节贴心，看似不在产品卖点中而通过服务链来体现，其实也是产品的加分项：
台
收
面
纳
4 小结
精益求精
+
注重细节.
万科翡翠滨江项目复盘汇总
修改后
变更费用：
铜山街旧改南块项 目
专业 建筑
原因分析： 因施工现场雨水管定 位偏差，根据实际情 况调整1-4轴处墙体位 置，左移100mm。
修改前
子项 1#楼
变更单号 M-1-A009
修改内容 墙体移位
原因 B（工程做法）
经验总结： 施工图出图需精细化， 各类管线需精确定位， 以确保施工准确性。
前期介入分类
建筑设计变更 篇
铜山街旧改南块项 目
专业 建筑
原因分析： 原方案设计中厨房与 设备阳台面积较小， 后期设备尺寸较大， 且该项目定位为豪宅 项目，故室内专业调 整厨房布局，设备阳 台开门的位置改为窗， 窗台高900mm。
经验总结： 前期项目定位应及早 确定，设计过程中各 专业应尽早沟通，以 避免设计中的反复。
铜山街旧改南块项 目
专业 暖通
原因分析：
JS-1#-RF-2正压送风 调整前
管高度太低影响门洞 高度，将其调整至楼 梯间左侧，接入楼梯 间形式同JS-1#-RF-3。
子项 1~3#楼
变更单号 M-1~3-M002
修改内容
屋顶正压送风更改风 管接入楼梯间方式
原因 A（设计缺陷）
经验总结：
在修改出变更过程中， 调整后
修改前 修改后
子项 1#楼
变更单号 M-1-A003
修改内容
设备阳台门改窗 厨房布局修改
原因 A
变更费用：
铜山街旧改南块项 目
专业 建筑
原因分析： 根据室内方案调整户 型后，主卧室的门向 外移动100mm，造成 次卧室一边无门垛， 故次卧室的门向左移 动80mm，留出门垛 的位置。
修改前
经验总结： 设计过程中各专业应 尽早沟通，以避免设 计中的反复；建筑专 业在设计制图过程中 应考虑现场施工的需 求，避免造成施工中 的困难。
万科翡翠系列：一个全国性高端产品的成功路径丨户型库
万科翡翠系列：一个全国性高端产品的成功路径丨户型库俗话说：买套房子穷三代，选错户型悔一生。
商品房是我们大部分人一辈子购买的最贵的商品，户型的好坏很大影响了我们每天的居住品质。
各位屏幕前的户友，大家好！今天和大家聊聊万科的高端产品系列——翡翠系列！原因很简单，它的推出改变了市场对万科只擅长刚需的认知，可谓功臣卓著。
本文授权转载自莫老爷，微信号：molaoyeshizhu，由库哥编辑。
翡翠系：万科不只擅长做刚需先来了解一下万科住宅产品早期主要的四大系列：1.【TOWN 系列】起始于1992年，郊区住宅，价格务实，如四季花城。
2.【CITY系列】起始于1996年，城郊住宅，一般处于城市非中心地带，以首次置业客群为主要销售对象。
3.【GOLDEN系列】起始于90年代末，城市住宅，多是居于城市中央的高档楼盘，命名喜欢以“金色”、“金域”开头，如金域蓝湾、金域华府、金色城市等。
4.【TOP系列】起始于2003年，顶级豪宅，如万科天琴湾、万科湖心岛等。
后来，随着万科各区域公司做大做强，市场的需要也越来越多变，各区域公司就开始研发各自的产品线了，如北京万科有了大都会系列、深圳万科有了臻系列等。
上海万科则是研发了幸福系列（刚需住宅）、国际系列（改善型住宅）和翡翠系列（高端住宅）三条产品线。
嗯，翡翠系列就是在这样的背景下诞生的。
上海最开始的三个翡翠系作品为翡翠滨江、翡翠别墅和翡翠公园，因为都非常热销，之后它就成了万科布局全国战略的重要高端产品系。
现在，万科北京区域公司和万科成都区域公司都有翡翠系作品。
大家都知道，过去地产圈一直流行一种说法，“刚需买万科”，而提到万科打造高端产品，业界的评价总感觉是差了那么一口气。
直到翡翠系列的推出，才改变了市场对万科只擅长刚需的认知，可以说，但凡翡翠系列出品，都是热销作品。
目前，翡翠系已经走向全国十座城市，而在万科内部也形成了一个考量标准，翡翠作品必须符合这四大苛刻要求：1.地段要占位城市发展区域，并占有稀缺资源，建设体量超过20万平方米的综合社区;；2.客户匹配城市精英人群；3.必须践行“人文生态的健康生活、精工性能的产品创造、万科城市运营配套服务”三大产品精神；4.必须为业主提供万科物业的升级服务，即睿服务的延伸。
万科翡翠滨江个案调研报告
市场研展部
7.8公里，从起点至龙居路段拓宽为双向6车道，龙居路至金桥路段拓宽为双向8 车道，设计车速40公里/小时；第二层为地下道路：长6.1公里，双向4车道，设 计车速50公里/小时；第三层为轨道交通14号线：全通道预留6个车站。 距离城市重要节点距离
陆家嘴金融区——3公里——浦东大道 人民广场商圈——6.3公里——延安东路隧道 淮海路商圈 ——6.5公里——人民路隧道、复兴东路隧道、延安东路隧道 世纪公园 —— 5公里 ——昌邑路、福山路、浦东大道 轨道交通 目前现状 4号线（浦东大道站）——2.7公里 6号线（民生路站）——1.7公里 未来规划 14号线浦东大道站 （江桥——金桥开发区），2016年通车 18号线昌邑路站 （场北路——航头）， 2020年通车 公共交通 792路(浦东南路东城路站); 陆家嘴金融城3路
（三）
周边生活配套
商业配套：项目目前周边商业配套以社区配套商业为主，而且由于浦东 大道为城市快速道路，道路较宽，因此未来区域商业配套主要依赖项目 自身商业配套的完善。
教育配套：优势明显，周边2公里以内有福山外国语小学、进才中学、建 平中学等，另外小区内还有配套幼儿园和小学在建。项目地块西侧紧靠
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2006年11月28日，上海万科从上海中房置业手中收购中房委托国投发行 的“滨江花苑项目股权投资资金信托”2亿元受益资金信托，从而实际 控制了滨江花苑项目”，该住宅用地占地约3．8万平方米，建筑面积 约10万平方米。
2007年11月24日，万科企业股份发布公告，称其旗下全资子公司上海 万科房地产有限公司以20.13亿元获得上海铜山街项目60%的权益。
这是一个”最好”的时代，又是一个“尴尬”的时代 我们来看万科的首个豪宅作品如何在这样一个时代中“诞生“
住宅建筑设计
前几天和一个上海滩建筑设计大咖，日清的程虎喝茶吹牛。
见面互相吹捧后，不由自主的聊到了事业瓶颈，我说我讨厌整天背销售指标，程虎则傲娇的说现在住宅建筑设计，已经无法引发他荷尔蒙冲动了，因为大同小异，在各地建筑规范越来越趋同的情况下（偷面积越来越难、日照、保温、消防要求越来越严肃等等），开发商的户型选择取向也越来越趋同（不敢做大，别人做啥我也做啥），户型确定后，建筑外立面石材或铝板等昂贵的材料也不敢多用，最好一套模板做上去，省时省工，因此建筑形态满城尽是新古典，程虎的团队做这些熟极而流，确实不用程虎多花什么心思了。
开发商们对设计院们的要求，就是快速复制，赶紧出图，最好弄两套图以便报建，快快快。
日清在设计江湖是一个赫赫有名的字头，程虎在社团内被兄弟们称为“老虎”，设计了很多脍炙人口，各楼盘争相嫖抄的牛逼户型，因此很多开发商的大哥都喜欢点虎哥出台，说那啥，别换姿势了，就上次你跟那谁的姿势给我再搞一遍就行！来啥创新？研究啥客户生活形态？就这几个户型已经爽翻了！快给我搞！因为总是一个姿势搞来搞去，让虎哥性趣大减，苦恼的很。
前几天某大佬说，虎哥！你一定要给我在88平方米内做出四房，灭掉边上那个万科89平方米的三房！虎哥愤懑的跟我说，多做个五六平方米的小房间有啥用？终有一天客户会觉得这四个房间哪一间都不好用，还是要换房子的，到那时举目四望，都是这种香港千尺豪宅型的房子，真是资源的浪费啊。
最近虎哥自己也在看房子，这位'改善型”客户说始终没有他满意的。
我趁机问他，您有什么理想户型，时刻在心中萦绕，连自己都想买？大咖就是大咖，随手就在餐巾纸上画出户型，说这个户型帛爆了，他之前也想推荐给某些开发商，但可惜土豪们不识货，没人用。
据虎哥介绍，这个户型有以下几个特点：一、厨房可以做成开放的。
根据他自己的生活经验，因为技术进步，现在用方太抽油烟机足以把炒菜的油烟吸干净（抽劲就是大，坐地能吸土），这样就不用再弄个什么移门与餐厅分隔，直接连上，也加大了餐厅的面积，能放下一张圆桌了一一中国人吃饭还是圆桌比较好。
玛利亚别墅案例分析
玛利亚别墅案例分析
3.材料
在材料的运用上，阿尔托使用诸如木材、砖块、石头、铜以及大理石等天然资源，同时也 利用自然光线进行自然的衔接，风格实在而且连贯。阿尔托设计的建筑的外部饰面和室内 装饰都反映木 材特点:铜则用于点缀，表现精致的细部
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THANKS!
xxxxxxxxx 汇报人：XXX 汇报时间：XX年xx月xx日
玛利亚别墅案例分析
立面分析
阿尔托使用纯白色的墙面，弱化了与天空的界限尔参差 不齐的开窗方式强化了与树林的呼应，将建筑完美的融 合到环境里。波形面是阿尔托设计手法的一大特征，画 室的外形使用是考虑了功能因素的，同时也为建筑塑造 了新的空间形式，产生了动感，隐喻着自由奔放的性格
玛利亚别墅案例分析
细节、材料分析
5.蒸汽浴室
芬兰人的别墅自然少不了蒸汽浴室浴室与起 居室互相对应，通过一条带顶棚的过廊连接 ，这一设计直接把参观建筑的人们带到了具 有悠久历史的芬兰桑拿生活场景中去
6."肾"形泳池 是这一别墅景观设计中十分重要的元素。空 间的设计连贯流畅，功能结合的合理充分
玛利亚别墅案例分析
交通流线
从室内看，从主入口进房间的第一个房间是门厅，门厅的左侧是开放空间：起居室；右边 的是相对私密的空间：厨房和卧室。左侧直接有门通往内院，很开放。右面开窗很小临着 街，相对私密。门厅的正前方为餐厅，餐厅里有门直接通往后面的廊子，一个长长的廊子 的灰空间，这样在室内一层就有两条路通往室外，很方便也很科学，无论是在会客时或是 就餐完人们都有可能去院内走走 玛利亚别墅一层的空间十分开放使用者可以很顺畅地走到想去的地方。此外，主仆路线分 明，确保了主人的私密性
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目 录 C O N T E N T S
最新翡翠城营销案例分析7.8定资料
入市时机选择和开盘造势的重要性[案例描述]发展绿城·翡翠城位于大杭州城市新区西溪闲林板块。
项目南临02省道，西邻西溪国家湿地公园，距市政府约13.8公里，距新西湖风景区约10公里。
项目总占地面积约1400余亩，总建筑面积约150万平方米，建筑形态丰富，有多层、小高层、高层公寓，是近十年来，绿城在杭州开发规模最大的楼盘。
翡翠城项目2004年10月份人居展面市，截止到2005年5月初，累计登记意向客户达8000余人，而一期可销售房源仅426套，供需比为1:19。
尽管此时杭州楼市受宏观政策影响较大，5月房交会暂缓、二手房挂牌量骤增、交易量直线下降、购房者持币观望等等，颇有山雨欲来风满楼之势，但公司决策层果断决定一期开盘开展一次声势浩大的开盘预热宣传造势活动。
5月7日，杭城房产主流媒体上刊发了翡翠城一期将采用公开摇号销售的消息，与此同时，接到销售人员通知的预约登记客户也早早赶来，在销售中心所在地黄龙世纪广场排起了两条长长的登记领号队伍。
截止到5月11日，翡翠城共发放摇号客户编号6万多，经过输入电脑、信息确认等环节后，共产生57937个有效客户编号，此时的供需比也进一步扩大到1：136。
5月14日下午两点，位于世贸中心五楼的翡翠城摇号活动现场人满为患，由于场地受限，只能容纳300个购房者进场亲临摇号现场，场外不能入内的购房者们在工作人员的劝解下仍不愿离去，一定要等到结果出来。
然而，幸运的人毕竟只有426个。
经公证处现场公证，随机产生了426个中签号及相应的选房序号。
至此，翡翠城这一场轰轰烈烈的摇号购房事件才告一段落。
这一活动引起了省内外，乃至全国性媒体的广泛关注，网上评论更是数以万计，在很短的时间内，翡翠城就成为家喻户晓的知名楼盘。
[案例分析]就活动策划和过程本身而言，这次声势浩大的购房摇号活动可以说是杭州历史上规模最大的、参加人数最多的一次消费者购房活动。
当然，本次活动之所以能够得以全面实施，并取得可喜的销售业绩，应该说前期准备工作发挥了很大作用，特别是在入市时机的把握、客户资源积累和开盘造势这三方面显得尤为重要。
滨水开发案例滨海社区案例-万科东海岸
四.项目可借鉴要素
国际化滨海生活——具有高品位和鲜明特色、 以山、海、绿和现代城市景观为主要特征的现代 化、国际化的花园社区。 可持续发展社区—非常重要的一个价值点。并能带动城 市新财富的聚集。
万科东海岸
深圳
国际化滨海生活 可持续发展社区
深圳万科东海岸
一.规划意向
大梅沙的规划分南至北三个层次：旅游—商 住—居住，离海最近的地带将其规划为旅游区， 总体规划的第二层次则是过渡层次，主要由一些 商服物业组成，第三层才规划为居住区，是整个 片区的制高点——万科.东海岸。
二.案例介绍
区域位置——深圳盐田区的东部大梅沙，比 邻深圳东部黄金海岸线。距盐田区政府约10多公 里。
深圳万科东海岸
三.案例特点：
1、万科· 东海岸从可持续发展角度诠释未来，“可持续发展社区”具多元价值，显示出 全世界住宅发展的一个很重要方向，注重住宅总体环境水准，更多考虑生态和人文的特点。 2、自然环境的价值随着城市的扩展不断增值，这种可持续的自然发展是别的社区所不 能取代的。海岸的住宅，是一个稀缺产品，一个不可复制的产品。 3、东海岸的价值还体现在有进有退，既有非常高品质的生活，也可以适合旅游。这种 具有多元价值组合的楼盘在深圳是不多的，是优秀品质的组合。
深圳万科东海岸
用地指标——
总占地 总建面 容积率 覆盖率 绿化率 总户数
26.8万平 米 21.8万平 米 0.8 16% 50% 1948户
深圳万科东海岸
建筑布局——以单体建筑朝向性的最优化为规划主导思想，使所有建筑最大限度的 拥有景观。以社区中心和中央景观为核心，点式布置建筑。依山势从高到低依次排列独 立别墅、联排别墅、多层住宅、小高层住宅原有溪水顺势自然流入社区中心的水面以林 荫道沟通社区与大梅沙的联系。 建筑园林——以蓝绿交融的设计理念，配上开放式加勒比海商业街，将现代风格与 热带气候与山地海景等地域特色相结合。