营业税中销售不动产的计税依据

营业税中销售不动产计税依据
作者：李延勇计税依据即计算应纳税额的根据，征税对象量的表现。

在税率不变的情况下，计税依据的数额同应纳税额成正比例，计税依据的数额越多，应纳税额也越多。

营业税中销售不动产的计税依据如何具体规定？
一、全额征税计税依据
根据《营业税暂行条例》第五条、《营业税暂行条例实施细则》第十三条、《河北省地方税务局关于印发〈营业税营业额管理规范〉的通知》（冀地税函[2011]43号）第三、第九十四条：
纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用；政策另有规定的除外。

价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：
1、由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
2、收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；
3、所收款项全额上缴财政。

采用预收款方式的，以预收金额为营业额。

房地产开发企业在开
发、销售商品房过程中，以各种名目收取的诚意金、订金、看房费等费用以及销售购房卡、选房卡、VIP卡等取得的款项，均属于预收性质的款项。

二、差额征税计税依据：
1、《河北省地方税务局关于印发〈营业税营业额管理规范〉的通知》（冀地税函[2011]43号）第九十五、九十六、九十七条：（1）单位或个人销售或转让其购置的不动产，以全部收入减去不动产购置原价后的余额为营业额。

（2）单位和个人销售或转让抵债所得的不动产，以全部收入减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额。

（3）个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额为营业额。

2、《营业税暂行条例》第五条、《营业税暂行条例实施细则》第十九条：
差额征收营业税，必须凭符合国务院税务主管部门有关规定的合法有效凭证扣除。

符合有关规定的凭证（以下统称合法有效凭证），是指：
（1）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；
（2）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；
（3）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；
（4）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

三、视同销售计税依据：
根据《营业税营业额管理规范》（冀地税函[2011]43号）第九十三条：
1、单位和个人将不动产无偿赠送其它单位或者个人，其营业额按本规范第八条的规定核定；
2、销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让，营业额为实际取得的收入；
3、拍卖不动产，营业额为实际取得的收入；
4、销售不动产并负责装修，营业额为实际取得的全部收入；
5、土地承包人从征地单位获得土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物补偿，营业额为实际受到补偿费；
6、有偿转让包括不动产（办公室、供电线路）、无形资产（土地使用权）的煤矿井口；有偿转让与矿井连在一起、不可分的的机电设备，营业额为实际取得全部转让收入；
7、以不动产抵顶债务，营业额为抵顶的债务金额；
8、以不动产作为股利进行分配，营业额为分配时不动产的作价；
9、以房换地和以房换房行为，营业额按本规范第八条的规定核定。

四、核定征收计税依据：
根据《营业税暂行条例实施细则》第二十条：
纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：
（1）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
（2）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为平均价格核定；
（3）按下列公式核定：
营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）
公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。