11销售不动产营业税的规定
鞍山市地方税务局关于加强销售不动产税(费)征收管理有关问题通知
鞍山市地方税务局关于加强销售不动产税(费)征收管理有关问题通知文章属性•【制定机关】鞍山市地方税务局•【公布日期】2011.12.19•【字号】鞍地税发[2011年]101号•【施行日期】2012.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】税收征管正文鞍山市地方税务局关于加强销售不动产税（费）征收管理有关问题通知（鞍地税发[2011年]101号）各县（市）区地方税务局、市内各分局：为加强和规范全市销售不动产税（费）的征收管理，经市局研究决定，现将销售不动产税（费）征收管理的有关政策及业务处理规定明确如下：一、营业税管理（一）销售不动产的征税范围不动产是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。
不动产包括：建筑物、构筑物和其他土地附着物。
建筑物、构筑物是指通过建筑、安装和工程作业等生产方式形成的建筑产品。
其他土地附着物是指除建筑物、构筑物以外的其他附着于土地的不动产，如树木、庄稼、花草等。
销售不动产是指有偿销售不动产所有权的行为。
销售不动产的征税范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。
1、销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。
⑴以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。
⑵销售不动产时连同不动产所占土地及相连土地一并转让行为，也比照销售不动产征税。
2、销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物所有权的行为。
3、纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：（1）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；（2）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；（3）财政部、国家税务总局规定的其他情形。
4、几种特殊行为征税范围问题①以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共担投资风险的行为不属于销售不动产征税范围，转让该股权时也不征税。
②以不动产投资入股，收取固定收入，而不承担风险行为，不按销售不动产征税。
销售不动产有哪些减免税规定
营业税中对销售不动产税税⽬的减免税优惠政策主要有：
（⼀）对企业、⾏政事业单位、房地产管理部门、房地产开发公司按房改成本价、标准价出售住房的收⼊，并纳⼊当地住房资⾦管理的，暂免征收营业税。
（⼆）对个⼈购买并居住超过⼀年的普通住宅（系指我国城乡公民个⼈或具有在华居住权的外籍个⼈购买单套建筑⾯积不超过120平⽅⽶的⽣活⽤居住房），销售时免征营业税；个⼈购买并居住不⾜⼀年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购⼊原价后的差额计征；个⼈⾃建⾃⽤住房，销售时免征营业税。
营改增后转让房屋不动产涉及的增值税新规定
营改增后转让房屋不动产涉及的增值税新规定自2016年5月1日起，中国全面实施了营业税改征增值税（营改增）的税收改革。
这一重大政策调整，对各行各业都产生了深远影响。
对于涉及房屋不动产交易的纳税人来说，了解和掌握营改增后的增值税新规定至关重要。
本文将对此进行详细解析。
在营改增后，房屋不动产的转让交易的增值税纳税义务人为转让方，即出售房屋的不动产所有人。
增值税的征税范围包括所有的商品和服务。
在房屋不动产转让中，主要包括不动产的出售、出租、抵押等交易行为。
营改增后，房屋不动产转让的税率定为11%。
但是，如果纳税人转让的是2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
为促进营改增的顺利实施，国家对一些行业和项目给予了税收优惠政策。
在房屋不动产转让领域，对于个人销售或购买住房，以及住房租赁企业出租住房等特定项目，都设有相应的税收优惠政策。
营改增后，税务机关对房屋不动产转让征收管理的方式也进行了调整和完善。
纳税人应当按照相关规定及时办理税务登记，并按期进行纳税申报和缴纳税款。
同时，税务机关也加强了对虚假申报、偷逃税等违法行为的打击力度。
营改增后，对于房屋不动产转让交易，纳税人应当按规定开具增值税发票。
购方需凭增值税发票进行进项抵扣。
如发生发票遗失等情况，纳税人需及时向税务机关报备并公示。
为保障营改增政策的顺利实施和纳税人的合法权益，税务机关提供了全方位的纳税服务与咨询。
纳税人可通过办税服务厅、网上办税平台、咨询等方式进行业务咨询和办理。
税务机关也积极开展各类培训活动，帮助纳税人了解和掌握新的税收政策。
营改增后转让房屋不动产涉及的增值税新规定对纳税人的权利和义务产生了重大影响。
作为纳税人，我们应积极学习和了解相关政策规定，确保在合法合规的前提下进行房屋不动产转让交易。
税务机关也应继续优化政策实施和征管服务，为纳税人提供更加便捷、高效的办税体验。
自2016年中国全面实施营改增以来，中国的税收制度发生了巨大的变化。
房地产企业涉及的税费共有种税费
房地产企业涉及的税费共有11种11税1费税：营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税..费：教育费附加一、营业税1.转让不动产销售房屋要按销售不动产缴纳营业税;赠送的空调、家具视同销售缴纳增值税..若房屋包括空调等附属设施;则空调包括在房款内;不需要单独计缴增值税..2.房屋租赁出租属于服务业——租赁业3.房地产销售公司买断商品房出售超过买断价格外的收入作为手续费收入;按“营业税--服务业”缴纳营业税4.单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人视同销售不动产5.销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为比照销售不动产征收营业税6.纳税人自建后销售房屋自建自用的房屋不纳税；如纳税人将自建的房屋对外销售;其自建行为应按建筑业缴纳营业税;再按销售不动产征收营业税..二、增值税销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税..三、土地增值税一一般规定1.出售——征包括三种情况：1出售国有土地使用权；2取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；3存量房地产买卖其中对于2新建房地产转让出售的扣除项目：①取得土地使用权所支付的金额；②房地产开发成本③房地产开发费用④与转让房地产有关的税金⑤财政部规定的其他扣除项目对于3对于存量房地产转让的扣除项目①房屋及建筑物的评估价格..评估价格＝重置成本价×成新度折扣率②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用..③转让环节缴纳的税金..2.房地产抵押1抵押期——不征；2抵押期满偿还债务本息——不征；3抵押期满;不能偿还债务;而以房地产抵债——征..3.房地产交换单位之间换房;有收入的;征；4.将开发的产品用于职工福利等房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等;发生所有权转移时应视同销售房地产..房地产清算5.合作建房建成后自用——不征；建成后转让——征..6.企业兼并转让房地产——暂免..7.纳税人建造普通标准住宅出售增值额未超过扣除项目金额之和百分之二十的;免征土地增值税..8.将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时;如果产权未产生转移——不征收清算时不扣除相应的成本和费用二房地产企业土地增值税清算1.土地增值税的清算单位对于分期开发的项目;以分期项目为单位清算..开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的..应分别计算增值额..2.土地增值税的清算条件1房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3直接转让土地使用权的..3.土地增值税的扣除项目①扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金;须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的;不予扣除..②清算所附送的凭证或资料不符合清算要求或不实的;地方税务机关可核定开发成本的单位面积金额标准;并据以计算扣除..③房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场库、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施：A.建成后产权属于全体业主所有的；B.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的；C.建成后有偿转让的;应计算收入;并准予扣除成本、费用..④房地产开发企业销售已装修的房屋;其装修费用可以计入房地产开发成本..房地产开发企业的预提费用;不得扣除..⑤属于多个房地产项目共同的成本费用;应按清算项目可售建筑面积所占比例等合理方法;计算清算项目的扣除金额..四、房产税1.地产开发企业建造的商品房;在出售前;不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税..2.在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋;在施工期间;一律免征房产税..但工程结束后;施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的;应从基建单位接收的次月起;照章纳税..五、城镇土地使用税1.城镇土地使用税对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据..2.房地产开发公司建造商品房的用地;原则上应按规定计征城镇土地使用税..但在商品房出售之前纳税确有困难的;其用地是否给予缓征或减征、免征照顾;可由地方税务局结合具体情况确定..六、契税承受方1.企业公司制改造非公司制企业;整体改建为有限责任公司含国有独资公司或股份有限公司;或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的;对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属;免征契税..非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司;以其部分资产与他人组建新公司;且所占股份超过50%的;对新设公司承受该国有独资企业公司的土地、房屋权属;免征契税..2.企业股权重组——不征3.企业合并——免征合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属;免征契税..4.企业分立——不征企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业;对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属;不征收契税..5.企业出售买受人妥善安置原企业30%以上职工的;对其承受所购企业的土地、房屋权属;减半征收契税；全部安置原企业职工的;免征契税..6.企业关闭、破产债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的;免征契税；对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属;凡妥善安置原企业30%以上职工的;减半征收契税；全部安置原企业职工的;免征契税..7.房屋的附属设施对于涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的;征收契税;不涉及的;不征..七、企业所得税一预缴企业所得税房地产开发企业按当年实际利润据实分季或月预缴企业所得税的;对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品;在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入;按照规定的预计利润率分季或月计算出预计利润额;计入利润总额预缴;开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整..二预计利润率1.非经济适用房开发项目：1位于省、市、县城区和郊区的不得低于20%；2位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的不得低于15%；3位于省、其他地区的;不得低于10%..2.经济适用房开发项目;不得低于3%..八、个人所得税1.职工高管工薪取得的一次性的奖金2.企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动;通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励包括实物、有价证券等;应根据所发生费用全额计入营销人员应税所得按劳动报酬所得;依法征收个人所得税;并由提供费用的企业和单位代扣代缴..九、印花税1.财产房屋租赁合同——1‰..2.产权转移书据..包括土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同等权力转移合同..3.营业账簿税目中记载资金的账簿的计税依据为“实收资本”与“资本公积”两项的合计金额其他账簿——每件5元..4.领受房屋产权证、工商营业执照、土地使用证——每件5元..十、城市维护建设税以营业税、增值税赠送空调需要视力同销售征增值税等为基数十一、耕地占用税占用耕地建房或从事非生产建设;按占用面积征税..十二、教育费附加同城市维护建设税。
营业税的基本规定
例子：
• 企业B整体承包后还是以企业A的名义对外对外经营， 且合同约定A企业向B企业收取承包费，税后利润由B 企业享有80%。A企业主营业务主要是提供酒店服务、 食宿、KTV服务。
• B企业承包后经营内容都没变化，且二家企业财务独 立核算，主营业务收入都是由A企业开具发票。企业B 承包经营下的主营收入 税费都是由A支付。
扣除项目
纳税人按照规定扣除有关项目，需要取得国务院税 务主管部门规定的凭证（合法有效凭证）；取得的 的凭证不符合法律、行政法规或者国务院主管部门 有关规定的，该项目金额不得扣除。
42
合法有效凭证
（一）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者 个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单 位或者个人开具的发票为合法有效凭证；
46
计税价格核定公式： 计税价格=营业成本或工程成本×（1＋成本 利润率）÷（1-营业税税率）
上述公式中的成本利润率，由省、自治 区、直辖市地方税务局确定。
47
特殊规定
2004年12月1日起，增值税小规模纳税人或营业税 纳税人购置税控收款机，经主管税务机关审核批 准后，可凭购进税控收款机取得的增值税专用发 票，按照发票上注明的增值税税额，抵免当期应 纳增值税或营业税税额，或者按照购进税控收款 机取得的普通发票上注明的价款，依下列公式计 算可抵免税额： 可抵免的税额=价款÷（1＋17%）×17%
营业税的纳税人。
20
一、纳税人的基本规定
【特殊】
3.单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承 包人、承租人、挂靠人发生应税行为，承包 人以发包人、出租人、被挂靠人名义对外经 营并由发包人承担相关法律责任的，以发包 人为纳税人；否则以承包人为纳税人。
21
中华人民共和国营业税暂行条例
中华人民共和国营业税暂行条例【发文字号】中华人民共和国国务院令[第136号]【发布部门】国务院【公布日期】1993.12.13【实施日期】1994.01.01【时效性】失效【效力级别】行政法规中华人民共和国国务院令（第１３６号）《中华人民共和国营业税暂行条例》已经１９９３年１１月２６日国务院第十二次常务会议通过，现予发布，自１９９４年１月１日起施行。
总理李鹏１９９３年１２月１３日中华人民共和国营业税暂行条例第一条在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务（以下简称应税劳务）、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳营业税。
第二条营业税的税目、税率，依照本条例所附的《营业税税目税率表》执行。
税目、税率的调整，由国务院决定。
纳税人经营娱乐业具体适用的税率，由省、自治区、直辖市人民政府在本条例规定的幅度内决定。
第三条纳税人兼有不同税目应税行为的，应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额（以下简称营业额）；未分别核算营业额的，从高适用税率。
第四条纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。
应纳税额计算公式：应纳税额＝营业额×税率应纳税额以人民币计算。
纳税人以外汇结算营业额的，应当按外汇市场价格折合成人民币计算。
第五条纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用；但是，下列情形除外：（一）运输企业自中华人民共和国境内运输旅客或者货物出境，在境外改由其他运输企业承运乘客或者货物的，以全程运费减去付给该承运企业的运费后的余额为营业额。
（二）旅游企业组织旅游团到中华人民共和国境外旅游，在境外改由其他旅游企业接团的，以全程旅游费减去付给该接团企业的旅游费后的余额为营业额。
（三）建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。
营业税计税依据及相关管理规定
营业税计税依据一、收入全额1.营业税的计税依据是营业额，营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。
2．关于折扣的处理原则：纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。
3．纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。
二、收入差额——允许减除特定项目金额三、核定营业额——纳税人价格明显偏低并无正当理由或者视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（1）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定（2）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定（3）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。
营业税税额抵免1．纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。
2．营业税纳税人购置税控收款机，经主管税务机关审核批准后，可凭购进税控收款机取得的增值税专用发票，按照发票上注明的增值税税额。
抵免当期应纳增值税或营业税税额，或者按照购进税控收款机取得的普通发票上注明的价款。
依下列公式计算可抵免税额：可抵免的税额=价款÷（1+17%）×17%当期应纳税额不足抵免的，未抵免部分可在下期继续抵【例】某运输公司2009年2月运输收入200000元，当月购买一台税控收款机，支付3744元并取得普通发票，当月应纳营业税（）A．5887.68 B．5251 C．5456 D．6000【答案】C【解析】200000×3%-3744÷（1+17%）×17%=6000-544=5456（元）。
房地产11个主要产税目
房地产开发企业主要涉及的税费有11种：营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、耕地占用税、个人所得税以及契税等。
1、营业税⑴税目与税率营业税涉及转让无形资产和销售不动产（包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物）两个税目，税率都是5%。
⑵特殊规定转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。
（《营业税暂行条例实施细则》第四条）在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。
以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。
但转让该项股权，应按本税目征税。
2002年12月《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）对这种行为征税办法重新作出规定，自2003年1月1日起，对以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
土地租赁和不动产租赁，不按转让无形资产和销售不动产纳税，而是按照租赁业税目纳税。
土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征营业税。
在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。
⑶纳税地及纳税时间纳税人销售不动产、转让土地使用权，向土地房屋所在地主管税务机关申报缴纳营业税。
营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
单位赠与不动产的，纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。
⑷抵减问题单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
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个人买卖房屋税收政策
1 、自 2019 年1月1日起，个人将购 买不足5年的非普通住房 对外销售的， 全额征收营业税；个人将购买超过 5年 （含5年）的非普通住房或者不足 5年的 普通住房对外销售的，按照其销售收入 减去购买房屋的价款后的差额征收营业 税；个人将购买超过 5年（含5年）的普 通住房对外销售的，免征营业税。
31
【计算题】 2019年某企业销售已使用过 5年的厂房， 取得收入l400 万元，该厂房 (委托建筑公司建造 ) 建造后最初入账原值 800万元，已提折旧 400万元。 该企业上述业务应缴纳营业税 ( )万元。 A.20 B.30 C.32.50 D.70
销售不动产营业税的规定
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2
销售不动产，是指有偿转让不 动产所有权的行为。
不动产，是指不能移动，移动 后会引起性质、形状改变的财产。
本税目征税范围包括:销售建筑 物或构筑物、销售其他土地附着物。
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销售不动产适用的营业税税率为5%
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13
销售位于境内的不动产的单 位或个人为营业税的纳税人，它 既包括专门从事销售不动产的单 位和个人，如房地产开发公司、 住宅开发公司等;也包括一次性销 售不动产的单位和个人，如行政 事业单位销售自有房产。
7
特殊情况
3 、纳税人转让土地使用权或销 售不动产的同时，一并销售的附着于 土地或者不动产上的固定资产中，凡 属于增值税应税货物的，征收增值税。
8
特殊情况
4 、单位或者个人将不动产无偿 赠与他人的行为，视同销售不动产， 按规定征收营业税。
9
特殊情况
5 、纳税人自建住房销售给本单 位职工，属于销售不动产行为，应照 章征收营业税。
17
两种情况
单位和个人销售或转让 抵债 所得的不动产、土地使用权的， 以全部收入减去抵债时该项不动 产或土地使用权作价后的 余额为 营业额。
18
要注意的几个问题
第一，房地产开发公司销售商品房时，要代当地政 府及有关部门收取一些资金或费用，如代市政府收取 的市政费，代邮政部门收取邮政通讯配套费等。对此 类代收资金及费用， 房地产开发公司不是作为自己的 营业收入，而是作为代收费用处理的，将全额转给有 关部门。根据《营业税暂行条例》中关于营业税营业 额为纳税人从对方所取得全部价款和价外费用的规定， 对此类费用，不论其财务上如何核算，均应当 全部作 为销售不动产的营业额计征营业税。
3
小知识——构筑物
建筑物，一般指供人们进行生产、生活 或其他活动的房屋或场所。例如，工业建筑、 民用建筑、农业建筑和园林建筑等。
构筑物就是不具备、不包含或不提供人 类居住功能的人工建造物，比如水塔、水池、 过滤池、澄清池、沼气池等。
4
(一)销售建筑物或构筑物 销售建筑物或构筑物，指有偿转
让建筑物或构筑物的所有权的行为。 以转让有限产权或永久使用权方式销 售建筑物或构筑物，视同销售建筑物 或构筑物。
5
(二)销售其他土地附着物 销售其他土地附着物，指有偿转让
其他土地附着物的所有权的行为。 其他土地附着物，指除建筑物、构
筑物以外的其他附着于土地的不动产， 如树木、庄稼、 花草等。
6
特殊情况
1 、在销售不动产时连同不动产 所占土地使用权一并转让的行为，比 照销售不动产征税。
2 、以不动产投资入股，参与接 受资投方利润分配、共同承担投资风 险的行为，不征营业税。在投资后转 让股权的，也不征营业税。
28
年限
普通住宅 非普通住宅
不足5年 差价*5% 售价× 5%
超过5年
免
差价× 5%
（含5年）
29
个人买卖房屋税收政策
2、个人无偿赠与不动产、土地 使用权，属于下列情形之一的，暂免 征收营业税：
30
个人买卖房屋税收政策
1、离婚财产分割； 2、无偿赠与配偶、父母、子女、祖父 母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄 弟姐妹； 3、无偿赠与对其承担直接抚养或者赡 养义务的抚养人或者赡养人； 4、房屋产权所有人死亡，依法取得房 屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者 受遗赠人。
要注意的几个问题
计税价格 =营业成本或工程成本× (1＋成本利润
率)÷(1－营业税税率 )
22
要注意的几个问题
第三，纳税人在资产重组过程中， 通过合并、分立、出售、置换等方式， 将全部或部分实物资产以及与其相关 的债权、债务及劳动力一并转让给其 他单位和个人的行为，不属于营业税 征收范围，其中涉及的不动产、土地 使用权转让，不征收营业税。
19
要注意的几个问题
第二，单位将不动产赠与他人的 营业额问题。
对单位将不动产无偿赠与他人， 税务机关有权核定其计税营业额，其 方法如下 :
20
要注意的几个问题
1、按纳税人当月销售的同类不动产的 平均价格核定。
2、按纳税人最近时期销售的同类不动 产的平均价格核定。
3、按下列公式核定计税价格 :
21
23
为陆
饮 ， 发 乎
神 农 氏 ，
目 录 羽
在
《
茶
经
》
中 指
?
闻出
于：
鲁“
周茶 公之
?
”
?
税目与税率 纳税人 计税依据
? 申报与缴纳
? 税收优惠
24
纳税义务发生的时间
纳税人销售不动产，采用 预收款方式的，其纳税义务发生 时间为收到预收款的当天;
25
纳税地点
销售不动产，应当向不动产所 在地主管税务机关申报纳税。
14
为陆
饮 ， 发 乎
神 农 氏 ，
目 录 羽
在
பைடு நூலகம்
《
茶
经
》
中 指
?
闻出
于：
鲁“
周茶 公之
?
”
?
税目与税率 纳税人 计税依据
? 申报与缴纳
? 税收优惠
15
纳税人销售不动产的营业额为 纳税人销售不动产时从购买方取得 的全部价款和价外费用 (含货币、货 物或其他经济利益 )。
16
两种情况
单位和个人销售或转让其 购 置的不动产或受让的土地使用权， 以全部收入减去不动产或土地使 用权的购置或受让原价后的 余额 为营业额。