房地产项目策划四个阶段
房地产项目建设流程
房地产项目建设流程在房地产领域，项目建设流程是房地产开发的核心环节之一。
一个成功的房地产项目需要经历一系列的策划、设计、审批、施工和交付等阶段，下面将介绍一般房地产项目建设的流程。
一、规划阶段在项目建设前，需要进行详细的规划工作。
这一阶段的主要任务是确定项目定位、目标、战略规划和可行性研究等。
具体工作包括：1. 市场调研与分析：对于项目所在区域的市场需求、竞争情况、潜在买家群体等进行调研，为项目的设计和销售提供依据。
2. 土地选址：通过评估土地的价格、地理位置、规划用途等因素，确定适合建设房地产项目的土地。
3. 定位规划：确定项目的类型、规模、产品结构和定价策略，制定项目的整体规划方案。
二、设计阶段在规划阶段确定项目的定位后，需要进行详细的设计工作，包括建筑设计和景观设计等。
设计阶段的任务是将项目规划方案转化为具体的施工图纸，并确保设计符合法律法规和市场需求。
1. 建筑设计：根据项目的定位和规划方案，进行建筑设计，包括户型设计、楼栋布局、公共设施等。
2. 景观设计：对项目的公共空间、绿化带、景观设施等进行设计和美化，增加项目的美观性和舒适度。
三、审批阶段在设计完成后，需要进行相关的审批手续，确保项目合法合规。
审批阶段的主要任务是获得政府相关部门的批准和许可。
1. 土地审批：提交土地使用申请，并按照规定的程序获得土地使用权。
2. 规划审批：将项目规划方案提交给相关部门进行审批，并获得相关的建设用地规划许可证。
3. 建设工程规划许可证：根据建筑设计图纸，向相关部门提交建设工程规划许可证申请，并获得批准。
四、施工阶段在获得审批许可后，进入项目的实际施工阶段。
施工阶段的任务是按照设计图纸和相关规范进行项目的建设和装修工作。
1. 施工招标：根据项目需求，发布施工招标公告，并选择合适的承包商进行施工。
2. 施工管理：对施工过程进行管理和监督，确保施工质量和工期的控制。
3. 环保安全检查：进行环保设施的安装和环保安全问题的检查，确保项目的环保要求得到满足。
房地产项目开发全周期计划
房地产项目开发全周期计划房地产项目开发是一个复杂且漫长的过程，通常涉及市场调研、土地选址、规划设计、施工建设、销售推广等多个环节。
为了有效管理和控制项目的全周期开发过程，制定全周期计划是非常重要的。
下面是一个房地产项目开发全周期计划的简要示例，供参考：一、前期准备阶段1.市场调研：对市场需求进行调研和分析，确定项目类型和规模。
2.资金筹集：确定项目资金需求，开展融资活动，筹集项目开发所需的资金。
3.土地选址：寻找合适的土地，并与相关方进行洽谈和协商，达成土地购买或租赁协议。
二、规划设计阶段1.招标与设计：制定招标规则，发布项目设计招标书，选择合适的设计机构进行项目规划和建筑设计。
2.环评与审批：根据规划设计，进行环境影响评价和相关审批手续的办理。
3.许可与准备：获得规划许可证和相关行政许可证，为项目的进一步开发做好准备。
三、施工建设阶段1.施工组织：制定施工方案和施工组织设计，确定施工队伍和设备，并实施现场施工管理。
2.施工监督：对施工过程进行监督和控制，确保工程质量和进度符合规划要求。
3.质检与验收：组织项目的质量检测和验收，确保建设质量符合相关标准和要求。
四、销售推广阶段1.售楼部准备：建立售楼部并配备相关销售人员和设备，制定销售策略和推广计划。
2.宣传推广：开展各种宣传推广活动，包括广告、媒体渠道、线上线下推广等，吸引潜在购房者。
3.销售与交付：根据销售合同，与购房者进行合同签订和付款安排，最终完成房屋的销售和交付。
五、运营管理阶段1.物业管理：建立物业管理团队，负责小区日常管理和维护，提供优质的物业服务。
2.客户服务：建立健全的客户服务体系，解决购房者的问题和需求，提高客户满意度。
3.运营持续改进：定期评估和改进运营管理模式，提高项目的运营效率和经济效益。
六、项目退出阶段1.资金回收：根据项目退出计划，逐步回收项目的投资成本，并实现预定的收益目标。
2.资产处置：根据市场需求和项目状态，采取适当的资产处置方式，如转让、租赁等。
房地产开发全套流程大全完整版)
房地产开发全套流程大全完整版)一、前期准备阶段：1.意向策划：确定项目类型、规模和定位，进行市场调研和竞争分析。
2.土地收购：寻找适合开发的土地，并与土地所有者进行谈判购买。
3.立项评估：对土地进行可行性研究和评估，制定项目规划和预算。
4.立项批准：向相关政府部门递交项目申请，获得项目立项批准。
二、设计阶段：1.策划设计：确定项目的总体规划和布局，包括建筑风格、户型设计和公共设施等。
2.施工图设计：根据项目规划确定施工图纸，包括建筑设计、结构设计、给排水和电气设计等。
3.施工准备：编制施工方案和项目预算，筹集开发资金和施工材料。
4.审批和许可：向政府部门递交设计图纸并申请审批和许可。
三、施工阶段：1.招投标：发布施工招标公告，邀请各类承包商参与投标。
2.承包商选择：评估投标文件，选定合适的承包商进行施工。
3.施工管理：组织施工队伍进行土地开挖、地基处理、主体结构和装修等工作。
4.环境保护：遵守相关环保法规，确保施工过程环境友好。
四、销售阶段：1.市场营销策划：确定销售目标和推广渠道，制定销售策略和推广活动。
3.签订合同：与购房者签订购房合同，明确双方权益和责任。
4.贷款申请：协助购房者申请贷款，并与金融机构合作解决融资问题。
五、交付阶段：1.竣工验收：对已竣工的房屋进行验收，确保质量符合相关标准。
2.迁入交付：通知购房者按计划迁入，并进行房屋交付手续。
3.后期服务：提供购房后的跟踪维修和售后服务，解决购房者的问题和需求。
4.项目竣工：向政府部门递交竣工验收报告，获得项目交付和竣工备案。
房地产开发流程与关键要素
房地产开发流程与关键要素房地产开发是一个复杂而庞大的工程，它不仅涉及到资金、土地、建筑等多个方面，还需要经历一系列的流程才能最终完成。
本文将详细介绍房地产开发的流程，并分析其中的关键要素。
一、项目策划阶段在房地产开发的策划阶段，开发商需要确定一个可行的项目方案。
这个阶段是整个开发流程的起点，需要详细了解市场需求、土地利用政策等因素，以确保项目的可行性。
一般来说，项目策划阶段包括以下几个主要步骤：1.市场调研：了解市场需求、竞争情况，评估项目的潜在回报和风险，为后续的决策提供依据。
2.土地选址：根据项目的规模和定位，在市场调研的基础上选择合适的土地，并进行谈判和购买。
3.可行性研究：根据市场调研和土地选址的结果，进行项目的可行性分析，包括经济、环境、法律等方面。
4.项目规划：确定项目的总体规划，包括建筑设计、功能布局、配套设施等，为后续的设计和施工提供指导。
二、设计与审批阶段设计与审批阶段是房地产开发的核心环节，开发商需要将项目规划转化为具体的设计方案，并进行各个相关部门的审批。
这个阶段一般包括以下几个主要步骤：1.建筑设计：根据项目规划，进行建筑设计和结构设计，包括平面布局、立面设计、景观设计等。
2.工程设计：进行项目的工程设计，包括给排水、电力、空调等相关系统的设计。
3.施工图设计：根据建筑设计和工程设计编制施工图，为后续的施工提供详细的指导。
4.审批手续：按照相关法律法规的要求，提交设计图纸和相关申请材料，进行项目的审批。
三、施工与监管阶段施工与监管阶段是将设计方案转化为实际建筑的过程，需要进行施工管理、质量控制等工作。
这个阶段一般包括以下几个主要步骤：1.施工组织设计：编制施工组织设计方案，包括施工进度计划、劳动力组织、材料采购等。
2.施工管理：对施工过程进行全面管理，包括施工现场的安全管理、进度控制、质量检查等。
3.质量控制：进行材料的验收、工序的把关，保证施工过程的质量符合设计要求。
4.工程验收：完成建设工程后，进行竣工验收，并申请房地产权证。
房地产开发报建流程完整版
房地产开发报建流程完整版一、准备阶段：1.项目策划：确定项目规划、土地使用权及规划报建条件。
2.项目可行性研究：进行市场调研、经济评估和技术可行性分析，确定项目的可行性。
3.项目立项：编制项目建设方案，并经过相关部门批准立项。
4.设计策划：确定项目的总体设计方案，包括项目建筑、结构、给排水、电力、通信等设计。
5.环境评估：进行环境影响评估，并根据评估结果提出环境保护措施。
6.勘察设计：对项目所需土地进行勘测，编制项目勘察设计报告。
二、申请阶段：1.初次申请：根据开发项目的规模和性质，向国土资源管理部门提交申请报告，包括项目总体情况、土地使用要求等。
2.初审：国土资源管理部门初审申请报告，对项目是否符合规划要求、土地利用政策等进行评估。
3.公示：根据土地管理法规定，对通过初次申请的项目进行公示，接受公众的反馈和意见。
4.再申请：根据公示结果，对存在问题和异议的项目，进行调整并重新提交申请报告。
5.审批文件：国土资源管理部门审核通过项目申请后，发放《房地产开发报建许可证》，作为开发建设的准入证明。
三、审批阶段：1.建设单位回执：开发商收到《房地产开发报建许可证》后，应向国土资源管理部门回执确认。
2.施工方案：开发商根据项目设计和审批要求，制定项目的具体施工方案，并向建设单位和相关主管部门递交。
3.审图及审批：相关部门对项目图纸进行审查，包括施工图纸、剖面图、建筑平面图等。
4.施工许可：通过审图及审批后，相关部门将发放《施工许可证》，作为开发商开始房地产项目实施的准入证明。
5.验收备案：工程竣工后，开发商向相关部门申请验收，并将验收合格的项目进行备案。
四、施工阶段：1.施工准备：按照施工方案，开发商准备施工所需人力、物力和技术。
2.施工监管：相关主管部门对施工过程进行监管和检查，确保施工符合设计要求和安全标准。
3.工程质量验收：项目竣工后，相关主管部门对工程质量进行验收，并出具工程质量鉴定报告。
4.投入使用：通过工程质量验收后，开发商可以将项目投入使用，并向相关部门办理相关手续。
房地产开发的主要阶段划分
房地产开发的主要阶段划分房地产开发是一个复杂而多阶段的过程，涉及规划、设计、建设和销售等方面。
在整个过程中，房地产开发企业需要经历多个阶段，每个阶段都有其独特的目标和挑战。
本文将介绍房地产开发的主要阶段划分，并对每个阶段进行详细的解析。
1. 市场调研和项目规划阶段在房地产开发的早期阶段，公司需要进行市场调研，了解目标市场的需求和趋势。
通过市场调研，开发公司能够确定房地产项目的规模、定位和定价策略。
同时，项目规划包括确定土地使用性质、总体布局设计以及配套设施等方面，确保项目能够符合市场需求并具备可行性。
2. 设计与工程策划阶段在项目规划阶段确定了基本框架后，接下来是设计与工程策划阶段。
这个阶段包括建筑设计、结构设计、机电工程设计等方面的工作。
开发公司需要与专业设计团队合作，制定详细的设计方案，并考虑施工技术、材料选择、工期安排等因素。
同时，公司还需要与政府相关部门合作，办理规划许可证和施工许可证等手续。
3. 施工阶段施工阶段是整个房地产开发过程中最为关键和复杂的阶段之一。
在这个阶段，开发公司需要招标并选择合适的建筑施工队伍，监督施工进度和质量，确保项目按时完成。
同时，公司还需要与工程监理单位和相关部门进行协调，确保项目符合相关法律法规和建设标准。
施工期间，公司还需要进行项目资金的筹措和管理。
4. 营销与销售阶段项目竣工之后，进入了营销与销售阶段。
开发公司将通过各种渠道和策略进行产品推广和销售。
这个阶段包括市场推广、建立销售渠道、组织开盘等方面的工作。
公司需要制定有效的销售计划和定价策略，吸引潜在购房者，并与购房者进行交流和洽谈，最终完成销售。
5. 交付与售后服务阶段房地产开发的最后一个阶段是交付与售后服务阶段。
在这个阶段，开发公司将向购房者交付购买的房产，并提供售后服务。
公司需要跟踪买家的满意度和售后需求，并及时解决问题。
同时，公司还需要与物业管理公司合作，提供高质量的物业管理服务，确保业主能够享受良好的居住环境和配套设施。
房地产项目开发流程全过程
房地产项目开发流程全过程一、项目准备阶段1.市场研究：房地产开发项目的首要步骤是进行市场调研，了解目标市场的需求和趋势。
这一步骤涉及对人口分布、经济发展、竞争格局等因素的综合分析，目的是确定项目的定位和规模。
2.项目策划：在市场调研的基础上，制定详细的项目策划方案，包括项目目标和定位、产品规划、项目周期和投资预算等。
3.融资计划：根据项目策划方案，制定融资计划，确定资金需求和筹资方式。
4.土地寻找：通过政府招标、土地出让或与业主协商等方式，寻找适合开发的土地。
5.土地评估：对选定的土地进行评估，确定其开发潜力、用地性质和限制条件等。
二、规划设计阶段1.规划设计：聘请设计机构进行项目的规划设计，包括土地利用、布局设计、建筑设计和景观设计等。
2.项目审批：将规划设计方案提交给相关政府部门进行审批，包括环保、质量监督等部门。
三、土地交易阶段1.土地出让：通过拍卖、挂牌或协议等方式，与土地所有者进行土地交易，取得土地使用权。
2.签订合同：与土地所有者签订土地租赁或购买合同，明确双方的权益和义务。
3.拿地手续：办理相关手续，包括用地规划手续、土地使用证和房屋预售许可证等。
四、工程施工阶段1.招投标：通过招标方式选择施工单位，签订施工合同。
2.工程施工：实施房地产项目的具体施工工作，包括土地平整、基础设施建设和房屋建筑等。
3.监理管理：聘请监理机构进行项目的监理管理，确保施工质量和进度的控制。
五、销售推广阶段1.产品定价：根据市场需求和竞争情况，确定项目的销售价格。
2.销售推广：进行项目的销售推广活动，包括广告宣传、展览会和网上推广等。
3.销售合同：与购房者签订购房合同，明确双方的权益和义务。
4.交房验收：将房屋交付给购房者，进行正式的交房验收手续。
5.售后服务：提供项目的售后服务，包括维修保养和物业管理等。
六、项目运营阶段1.物业管理：委托物业管理公司进行项目的日常管理工作，包括安全保卫、环境卫生和公共设施维护等。
房地产投资的项目管理流程
房地产投资的项目管理流程房地产投资是一项复杂而严谨的过程，要确保项目的顺利进行，必须进行有效的项目管理。
本文将介绍房地产投资项目的管理流程，包括项目准备、项目策划、项目执行和项目结束等阶段。
一、项目准备阶段在进入实际的投资操作之前，项目准备阶段是至关重要的。
在这个阶段，投资者需要进行以下几个关键步骤：1. 招商与选址：在这一阶段，投资者需要寻找潜在的投资机会并选择适合的地理位置。
这个过程需要考虑市场需求、竞争情况以及法律法规等因素。
2. 市场调研：进行全面的市场调研是确保项目成功的关键步骤。
投资者需要了解目标市场的潜在需求、竞争对手和市场趋势等信息。
3. 风险评估：在确定投资项目之前，需要进行全面的风险评估。
这包括政策风险、市场风险、财务风险等方面的评估，并采取相应的风险控制措施。
二、项目策划阶段在项目准备阶段完成后，接下来是项目策划阶段。
在这个阶段，投资者需要制定详细的项目计划，明确项目的目标和实施方式。
以下是几个关键步骤：1. 目标设定：在这一阶段，投资者需要明确项目的目标和预期成果。
这些目标可以是财务上的，也可以是市场份额或房产销售量等方面的。
2. 资金筹集：在项目策划阶段，投资者需要确定项目所需的资金，并采取相应的筹资方式，包括自有资金、银行贷款、合作伙伴投资等。
3. 项目组建：为了实施项目，需要组建专业的项目团队。
这个团队可能包括项目经理、市场营销人员、财务专家等，根据项目的具体需求灵活配置。
三、项目执行阶段一旦完成项目策划阶段，接下来就是项目执行阶段。
在这个阶段，投资者需要全力以赴实施项目，并做好相应的管理和监督。
以下是几个关键步骤：1. 进度管控：项目经理需要确保项目按照预定计划进行。
这包括制定详细的项目进度表、分解任务并设定里程碑等。
2. 质量管理：确保项目交付的质量是投资者的重要责任之一。
相关人员需要制定并执行质量控制计划，确保项目达到预期的质量标准。
3. 成本控制：有效管理项目的成本是确保投资回报的重要因素。
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房地产项目策划四个阶段房地产项目策划四个阶段作者：佚名时间：2008-10-12浏览量：打开一份星期四的《北京青年报》,可以发现厚厚一叠都是北京市众多楼盘的广告,房地产广告的投放量越来越大,很多广告无论是从创意上还是艺术性的上都有了质的飞跃,吸引了众多人的眼球,这与房地产市场的日趋火热是密不可分的。
好的广告对于房地产项目的成功运作起着非常重要的作用,在这里广告并不单指在媒体上发布的报广,其范围涵盖了看板、宣传海报、电视电台广告、报纸杂志广告、售楼处包装、工地包装、促销活动等。
如何做出一个成功的房地产广告来大大推动项目的销售呢?这是开发商非常关心的一个问题。
通常来说一个项目的房地产广告运作与项目本身进程结合的越密切,其效果就越好,沟通和信任是开发商和广告公司成功合作的关键。
房地产广告从其筹备到真正落实是一个非常复杂的过程,只有切实掌握好其中每一步的关键,才能最终得到理想的结果,其流程通常分为四个阶段:准备阶段:拿地,规划设计出产品-→确定预算-→寻找广告公司实施阶段:广告公司了解项目及购买对象信息广告公司出媒体计划-→确定广告目标-→主题确定及创意表现-→广告投放时间的确定-→媒体选择传播阶段:各项活动和广告的正式推广评估阶段:测定广告投放的效率一.准备阶段.拿地,规划出产品一般来说,从拿地到规划出产品都是开发商的事,广告公司在这阶段是不介入的,但若是开发公司本身就有广告部,广告部的创意总监从一开始就介入项目的运作,包括土地拿下前后的前期市场调研,产品的规划与设计等,由于广告部在项目初就紧密参与,因而对项目的了解是非常透彻的,非常利于项目以后一系列的推广。
对于是自己组建广告部还是对外寻找广告公司这一点上,则是各有各的优缺点。
若是开发商自己组建广告部,则对项目的了解会更加透彻,前期准备也就更加充分,同时在整个项目的运作中内部沟通会非常流畅,缺点就是广告部受公司上层及其他部门制约比较大,始终从开发公司的角度出发,视野狭小,具有一定的局限性。
对外选择广告公司,一方面广告公司会更加专业,经验也更为丰富,另外广告公司从局外人的角度介入项目,可以发现更加适合的产品主题;其缺点就是对项目有可能会理解不透彻,与开发商之间沟通和信任度不够,费用比较高之类。
2.确定预算广告预算内容常见的房地产广告预算内容包括以下几项:A.广告调查费用包括广告前期的市场研究、广告效果调查、广告咨询费用、媒介调查费用等B.广告制作费用包括照相、制版、印刷、录音、摄影、录像、文案操作、美术设计、广告礼品等直接的制作费用c.广告媒体费用购买报纸和杂志版面、电视和电台播出频道和时段、租用户外看板等其他媒体的费用D.其他相关费用是与广告活动有关的公共活动、SP活动、直效营销等费用确定广告预算的方法如果是对外寻找广告公司,开发商会在产品出来后根据项目的大小和性质来初步确定广告推广的预算,广告预算的制定还会受到其他一些因素的影响,如市场竞争程度、广告投放频率的选择、销售速度的制定、企业品牌的知名程度等。
通房地产项目策划四个阶段作者：佚名时间：2008-10-12浏览量：常测定广告预算会采取以下几种方式:A.量入为出法。
即根据开发商本身资金的承受能力来确定广告预算,带有一定的片面性B.销售百分比法。
即开发商根据既定的销售额的百分比来决定广告费用的大小。
c.竞争对等法。
即根据竞争对手大致投入的广告费用来确定自己项目的预算。
D.目标任务法。
即开发商首先确定促销目标,根据所要完成的促销目标决定必须执行的工作任务,然后估算每项任务所需要的促销支出,这些促销支出的总和就是计划促销预算。
通常大的房地产开发商会把销售百分比法和竞争对等法相结合来确定广告预算,一般广告预算大致控制在楼盘销售总金额的1%-3%之间,而小的开发商则会根据销售状况阶段性的滚动执行,销售结果一旦不如意,广告预算便会停止。
在初步确定下广告预算后,开发商也会在找到广告公司后与广告公司再次协商,根据广告公司方面对产品的定义和见解也会作出相应的调整。
预算费用的编排最后会由广告公司与开发商一起协商制订。
3.寻找广告公司通常广告代理公司的选择会采取以下两种方式:广告招标。
即向多家广告公司发标,征集广告策划书、平面影视创意及报价。
其优点在于创意结果直观,易于判断,并且收费情况清晰;缺点是周期长,使实质性策划工作的时间较为仓促,同时一些规模大、定力强的公司不愿参加招标。
经验选择。
根据广告公司以前的作品及业内的地位名声来初步选定一家,请其在一定时间内出策划草案,如小区的形象设计或者SLoGAN之类的,然后凭借其作品确定合作意向。
其优点在于比广告招标周期短,广告公司有较多的时间展开实质性工作,深化创意,并且多数广告公司乐于接受;而缺点在于比选的依据不充分不直观,广告个案差异性大,存在一定风险。
不同项目会根据其大小性质来选择不同方式寻找广告公司,有很多公司会和广告公司接成长期合作关系,这种模式也为开发商节省了很多斟选方面的时间,并且长期的合作关系也利于广告公司和开发商就项目进行透彻的了解和合作。
二.实施阶段.广告公司了解项目及购买对象信息只有透彻的了解项目后才能制作出成功的广告作品,广告公司在接到项目后需要对产品进行彻底的研究,其内容包括:项目周边情况,楼盘分析,近期楼市动向,项目地理位置分析,小区规划,设计特色,价格策略,竞争对手分析,消费者调查等。
其中开发商会向广告公司提供大部分资料,但处于对项目的把握程度,大部分优秀的广告公司会就已给的资料进行更深入的调查,只有在吃透了整个产品及消费对象后,广告公司才会进行下一步的工作。
2.广告公司出媒体计划确定广告目标房地产广告的成功与否,关键在于它能否在恰当的地点以恰当的方式传达给恰当的人,广告目标不能泛泛而谈,包括开发商在内经常会走入误区,把广告目标制定为提高知名度、促进销售、建立品牌等,事实上以上这些目标是一个房地产广告或多或少必然会达到的效果,想要对广告公司进行有效的指导,必须使广告公司明白一个确实可行的广告目标需要注意如下几点:A.所要卖的房子的特点是什么?最重要的特点即卖点是什么?B.目标消费者是谁?目标消费者为什么会选择本项目?c.要传达给消费者的信息是什么?怎么样才能有效的传达这些信息?D.用什么来测定传达消息的效果?主题确定及创意表现房地产广告策略的出发点是引起消费者的注意和兴趣,激发消费者的购买欲,并最终促使消费者购买该产品,因此在房地产广告一定要充分表现产品的优点,易于消费者理解记忆和接受。
首先是主题的确定,在深入了解产品后,广告公司就项目本身的卖点进行提炼,最后组织主题。
一般来说,一个楼盘总有几个主要诉求点,几个次要诉求点,这些诉求点需要有其特别的地方,最好能有其不可复制性,是其他竞争楼盘所不具备的,但是通常大部分项目很难做到这点,所能做到的是几个诉求点互相加起来才能呈现。
其次是创意表现的确定。
房地产广告创意表现应该根据其项目特质及消费者性质来确定,在这里,开发商与广告公司之间沟通的程度是一个创意是否成功的关键。
只有开发商和广告公司就项目充分沟通后,广告公司才会对项目有彻底的了解,利于其进行创意;也只有彼此间充分的沟通,才能使开发商理解并支持广告公司对产品进行的艺术性的解读和表现,开发商也可以限制广告公司有可能出现的过分注重艺术效果而脱离产品的情形。
大部分另人过目就忘的广告与开发商本身不专业房地产项目策划四个阶段作者：佚名时间：2008-10-12浏览量：有关,以自己的喜好去限制了广告公司的创意表现,同时也有很多充满艺术价值但是根本不知所云的广告也与开发商对广告公司过于放任自流有关部门,因此,恰到好处的沟通与合作就很重要。
在这里,开发商和广告公司需要避免犯如下几个错误:注重表现形式而淡化广告诉求,过分采用联想式表达法,过分"艺术"化,传播媒体选择的单调,虚张声势华而不实,不顾产品特点以自己的审美观强加于对方等。
3.广告投放时间的确定一般来说,小型项目的广告期间以一个月到两个月为最多。
中、大型的项目时间会更加长一些,有的甚至达到了一两年,而房地产广告时间的节奏通常可以分为如下四种:集中型。
是指广告集中一段时间发布,以在短时间内迅速形成强大的广告攻势。
优点在于能在短时期内给予消费者强烈而有效的刺激,以达到广告的效果,并能促成销售;缺点为广告费用集中于一段时间大批量的投入,发布时机的选择非常重要,若广告未达到预期的效果,则很难进行补救连续型。
指在一定时期内,均匀安排广告的发布时间,使广告经常性反复在目标市场出现,以逐步加深消费者印象。
优点在于不断刺激消费者,并节省广告费用;在于不可能每次都达到刺激消费者的目的,而且预算也决定了连续性广告无法进行大规模、长时间的广告攻势。
间歇性。
指间断使用广告的一种方式,即做一段时间广告,停一段时间,再做一段时间广告,反复进行。
优点在于根据项目的进程来进行广告分配,做到有的放矢;点在于需要注意广告发布的时机,注意销售对于广告的滞后型,还要考虑消费者的遗忘速度。
脉动型。
脉动型集中了连续型和间歇型的特征,即在一段时间内不断保持广告发布,又在某些时机加大发布力度,形成广告攻势,集中了连续型和间隙型的优点,能够不断刺激消费者,还能刺激短期的购买欲望。
缺点就是费用太高。
而广告时间的安排即广告周期的拟定,通常分为三个期间:引导期。
作初期的讯息传播,重点在引起消费者的好奇与期待,吸引购买者的注目和行动公开期。
楼盘被正式推向市场,一切媒体运作及印刷资料皆已准备就绪,一旦开盘,随着强销期的来临,大量的报纸广告,结合强有力的业务推广,如人员拜访、电话追踪、派报邮寄等,立体的促销攻击全面展开。
续销期。
为公开期后的续销行为,将广告后期所余的房屋产品进行重新修正广告策略,改变已不适或不当的广告方向,作最后的冲刺,以达最圆满的成绩。
广告公司在拟定广告时间的同时,即制定广告节奏的安排,同时预先估算每段时间需要投入的费用。
在这里,选择广告投放节奏通常与一个项目大小性质有关,小项目宜采取集中型,以短平快形式的最大限度的提高项目的知名度。
而一些大盘则更适合采取脉动型的方式。
4.媒体选择房地产广告媒体是用来传播房地产广告信息的工具,通常会接触的媒体有:报纸、杂志、广播、电视、户外广告、售点广告、Dm直投、传单海报、网络、空中飞行物等。
选择不同的媒体以及如何正确的组合不同媒体是极其重要的。
一般广告公司会根据项目的大小、楼盘的档次、目标客户的定位、项目的区域、开发商的资金实力来选择媒体。
比如说在北京,中低档的项目主力媒体选择是《北青》《北晚》《晨报》之类的报纸及广播,高档项目除了在《北青》,更多的会选择《经济观察报》及《三联生活周刊》《IT经理人》《商业周刊》等这类有针对性的报纸杂志上刊登。