沈阳佳兆业广场业态规划及品牌落位
购物中心业态规划及品牌落位研究
最干货| 购物中心业态规划及品牌落位研究业态规划篇一、业态规划定义：购物中心业态规划，简单来讲，是指在符合项目定位的前提下，为满足目标消费者的消费需求，合理引进商业业态，对购物中心各功能分区和各楼层所进行的业态布局。
购物中心业态规划应遵循三个原则。
即：明确定位，功能完整性，业态相关。
二、业态规划要点：1、明确项目定位业态规划首先要明确的是所在项目的定位，一切业态规划乃至后期的品牌落位，无不是为了落实前期定位的合理性。
项目定位重点包括目标消费群定位和业态定位。
目标消费群定位，需要前期通过科学系统的消费者问卷调研，对目标消费群的范围、年龄段、收入水平、消费特征等进行科学分析，挖掘目标消费群的主要特征。
当然，项目的体量及功能决定其辐射半径和人群基数，问卷样本亦有差别。
业态定位包括业态占比、业态落位、业种品类及分布。
举例来说，上海曹路宝龙城市广场定位于社区型购物中心，其目标消费群定位于上海浦东，曹路镇周边5公里为核心的消费者，其业态定位即以周边居民日常生活业态为主，涵盖超市大卖场，生活配套，各色餐饮类业态。
除去家乐福超市，餐饮成为其吸引更大范围内消费者的有力体验业态。
厦门宝龙国际中心，定位于国际奢侈品购物中心，其目标消费群即定位于厦门乃至周边县市中高端消费人群，其业态定位，即瞄准高大上的国际高端奢侈品零售及特色体验业态。
2、业态组合业态组合包括业态选择及业态配比。
业态选择：业态选择，根据项目所在城市的级次，同一城市的不同区域，项目的功能不同，均有较大差异。
如城市核心商圈购物中心，承受高租金的零售服饰类业态必定占主导，郊区型购物中心当偏重生活配套类及目的性体验性强的业态。
不同区域消费者其消费差异直接决定了业态选择的差异。
举个例子：北京CBD万达，周边多以流动性的上班族为主，一到夜晚或周末人口骤减。
其超市选择家乐福大卖场，就是没有充分考虑消费人群需求而做的较差选择，大卖场更适合选择传统生活区而不是CBD商务区。
沈阳丹东佳兆业壹号新春节包装建议方案
新颖的喜悦气氛。新的包装必定会对佳兆业壹号的销售起到推助作用，让
客户感觉项目充满生机，活力洋溢，人气爆棚。
PART2 现场布置及物料展示
2.1 前广场包装
前广场
PART2 现场布置及物料展示
2.1.1 前广场包装——门头
PART2 现场布置及物料展示
2.1.2 前广场包装——主背板
PART2 现场布置及物料展示
2.2.4 接待中心包装——前台
PART2 现场布置及物料展示
2.2.5 接待中心包装——接待区
PART2 现场布置及物料展示
2.2.6 接待中心包装——洽谈区
PART2 现场布置及物料展示
2.2.7 接待中心包装——桌牌
PART2 现场布置及物料展示
2.2.8 接待中心包装——影音室
PART2 现场布置及物料展示
2.1.3 前广场包装——绿植
PART2 现场布置及物料展示
2.2 接待中心包装
接待中心
PART2 现场布置及物料展示
2.2.1 接待中心包装——雨搭
PART2 现场布置及物料展示
2.2.2 接待中心包装——入口
PART2 现场布置及物料展示
2.2.3 接待中心包装——大堂
PART2 现场布置及物料展示
2.2.9 接待中心包装——卫生间
PART2 现场布置及物料展示
2.2.10 接待中心包装——卫生间
PART2 现场布置及物料展示
2.2.11 接待中心包装——二楼
PART2 现场布置及物料展示
2.2.12 接待中心包装——二楼
PART2 现场布置及物料展示
2.2.13 接待中心包装——二楼
丹东 ▪ 佳兆业壹号
华润沈阳万象城商业规划与品牌
沈阳万象城已经签约150个左右的品牌，招商签约完成80%。
一线大牌部分在谈细节中，大部分已经签约。
楼层简介：负二三层：停车场，约2000个停车位负一层：Central百货、Ole超市、餐饮、金店等一层：Central百货、国际一线品牌服饰二层：Central百货、国际一、二线品牌服饰三层：Central百货、时尚品牌服饰四层：Central百货、时尚品牌服饰、主题餐饮五层：Central百货、韩国影院、真冰场、休闲餐饮六层：Central百货、零售、餐饮一线大牌HermèsLouis VuittonPRADAFendiGUCCIBottega VenetaDIORDior HommeCartier精品店MIUMIUBalenciagaValentinoEscadaSalvatore FerragamoCHLOEErmenegildo ZegnaAgnonaMaxMaraBallyMarniMont Blanc全系列店Chopard精品店Piaget 精品店I.T名品集合店国际名品St. Dupont PennyBlackMarellaMax&CoSwarovskiSammy7 For All Mankind SamsoniteGUESS主力店泰国尚泰百货NOVO综合概念店韩国美嘉欢乐影城Ole’精品超市冰纷万象真冰场餐饮品牌Haagen-Dazs哈根达斯、StarBucks星巴克满记甜品王品台塑牛排渡口张生记KY LANDTAI RYO太兴餐厅一茶一坐仙踪林味千拉面禾绿回转寿司汉拿山.名亭KFC香芒山其他JORYA速写英龙华辰jnbyodbosctashion anmangonlyvero moda selctedjack joneselena miro roberta di camerinofenglaystrichsony鹏达driveprocav audiocasioswatch周大福hersrayzouaridefasilk茂昌RichLife FRANZ甜言无语中国银行V ASTOochirly最新签约：Chanel。
商户落位方案
商户落位方案1. 引言商户落位方案是指商业中心或购物中心为商户提供的具体摊位或店铺分布计划。
一个良好的商户落位方案能够最大化商户的利益，并为消费者提供更好的购物体验。
本文将介绍商户落位方案的重要性、设计原则以及具体的实施步骤。
2. 商户落位方案的重要性商户落位方案对商业中心或购物中心以及商户本身都具有重要意义。
以下是商户落位方案的几个重要性方面：2.1 最大化商户的利益商户落位方案的设计应该以最大化商户的利益为目标。
通过合理分配摊位或店铺，商户的可见度和流量将得到提升，从而增加销售额和利润。
同时，商户之间的差异化布局也能够吸引更多消费者进入商业中心或购物中心。
2.2 提供更好的购物体验一个良好的商户落位方案能够为消费者提供更好的购物体验。
通过设计合理的商户布局，消费者可以更方便地找到自己感兴趣的商品或服务，并享受更舒适的购物环境。
商户落位方案的成功与否直接关系到消费者对商业中心或购物中心的满意度和忠诚度。
3. 商户落位方案的设计原则在设计商户落位方案时，应遵循以下原则：3.1 考虑商户的需求和特点不同商户具有不同的需求和特点，包括商品种类、目标消费群体以及品牌形象等。
商户落位方案应该根据商户的需求和特点来合理安排他们的位置，以最大化商户的利益。
3.2 考虑消费者的需求和行为商业中心或购物中心的设计应该以满足消费者的需求和行为为出发点。
商户落位方案应该考虑消费者的购物路径和消费习惯，将热门品牌或商品放置在易于被消费者发现的位置，提高他们的曝光率。
3.3 灵活调整和更新商户落位方案应该具有一定的灵活性，以便根据市场变化和商户需求的变化进行调整和更新。
时刻关注市场趋势和消费者反馈，及时进行适应性调整，以保持商业中心或购物中心的竞争优势。
4. 商户落位方案的实施步骤商户落位方案的实施需要经过以下步骤：4.1 数据收集和分析首先，需要收集和分析市场数据、商户需求以及消费者行为数据。
通过调研和市场分析，了解市场趋势、竞争对手和目标消费群体的需求，为商户落位方案的设计提供依据。
辽宁沈阳奉天街综合体项目定位
公寓物业费3元/平
写字间物业费17元/平（包括中央空调等费用）
写字间
公寓
酒店及写字间
公寓产品
公寓户型分布图
公寓户型图
D
C
A
E
F-1
E D C H-1 A M
D-1 C
E F
G L
A户型约40平 一室一厅一卫
C户型约40平 一室一厅一卫
公寓户型图
D户型约45平 一室一厅一卫
D-1户型约45平 一室一厅一卫
以上三个项目是金廊沿线较为典型的综合体项目。产品主要为大 户型豪宅、写字间、摩尔购物中心等。体量大，定位高端，是区域市 场的领导者。
金廊沿线在建和规划中的综合体项目共11个，这些综合体项目以高 端的定位进入市场，拥有极佳的地段和完善的自身配套，在区域内有 较强的竞争力。
个案分析——皇朝万鑫国际大厦
小结
1、政府着力发展金廊，对房地产行业起到了巨大的推动作用。 2、金廊本就是沈阳城市中轴，随着金廊各项工程的竣工，其城 市核心地位将进一步确立。 3、金廊区域作为沈阳重要的经济带、行政区，蕴藏着大量的高 端客户，高端市场潜力巨大。 4、金廊沿线可供开发的土地逐渐减少，资源的稀缺性愈加明显， 供求关系的不平衡，将促使区域价格的上涨。
规划范围
北至北陵公园 南至浑河北岸 东至黑龙江街-敬宾街-奉天街-杏林街-五爱街 西至黄河大街-二经街-三好街。 全长12公里，平均宽度1—2公里，总面积17.7平方公
金廊定位
金廊是城市服务功能的载体，是沈阳最重要的经济带之一，它集 聚了金融贸易、商务办公、公司总部、科技会展、文体休闲、现代 生活等功能，是未来服务于东北、乃至东北亚的区域中枢，是体现 城市活力和魅力、展示城市形象的窗口。
交铺标准——中岛类
佳居乐业，源自佳兆业
鞍山佳兆业广场交铺标准——中岛类专业内容业主交楼标准备注
建筑装饰
层高
一层：3.7m、
二层：3.3m、
三层：3.3m、
四层：3.3.m、
五层：2.6m、
六层：2.6m、局部2.3m、
七层：3.3m、
八层：3.3m、
地面到天花距离。
吊顶石膏板刷乳胶漆。
由甲方统一完成。
地面地面铺白色抛光砖。
由甲方统一完成。
柱面柱子2.4米以上批灰刷白色乳胶漆。
由甲方统一完成。
隔墙无
乙方按甲方统一高度要求制作边柜作
为商铺分隔
门面无店招由租户自行完成。
结构荷载 3.5 KN/m2 /
电强电
1、天花灯具安装到位；
2、以商铺租赁区内设备总用电量计算每月电费。
3、铺内柱头装饰面下200mm预留20A漏电保护开
关接线盒。
商户需提供施工图予甲方审核并同意
后方可增加灯具。
弱电
1、语音线一条预留到租赁区域内；
2、数据线一条预留到租赁区域内；
租户自行开通并负责商铺内的管线敷
设及安装。
暖通
空调空调未端设备采用全空气系统。
由甲方统一安装到位。
排油烟无/
水
给水无/
排水无/
燃气无/
消防取得一次消防验收合格证/
说明：大型主力店或其它特殊业态店铺交铺标准另行处理。
沈阳中街大悦城简介课件
运营管理模式和组织架构
集中化运营管理模式
沈阳中街大悦城采用集中化的运营管理模式，通过统一的运营规划和策略，确保商场整体运营的协调性和高效性 。
多部门协作组织架构
组织架构包括招商部、营运部、市场部、物业管理部等，各部门之间紧密协作，共同维护商场的日常运营和持续 发展。
服务理念和特点
以客户为中心的服务理念
沈阳中街大悦城始终坚持以客户为中心的服务理念，致力于提供优质、便捷、个性化的服务体验，满 足客户的多元化需求。
精细化服务特点
商场注重服务细节，从环境卫生、安保措施到售后服务等方面，都力求做到最好，让客户感受到贴心 与关怀。
客户关系管理和服务质量
完善的客户关系管理系统
商场建立了完善的客户关系管理系统，通过 收集客户信息和消费数据，对客户进行分类 和分析，为客户提供更加精准、个性化的服 务。
启示
注重顾客体验：始终将顾客需求放在首位，通过优化购物环境、提升 服务质量等方式增强顾客体验。
创新发展模式：在市场竞争日益激烈的环境下，要勇于打破传统思维 模式，创新发展模式，提升竞争力。
践行绿色环保理念：将绿色环保理念贯穿到项目规划、建设、运营全 过程，积极履行社会责任，推动可持续发展。
THANKS FOR WATCHING
持续改进服务质量
商场重视客户反馈和建议，通过定期评估服 务质量，针对问题进行改进和优化，不断提 升客户满意度和忠诚度。同时，加强员工培 训，提高员工服务意识和专业素养，确保服
务质量的持续提升。
CHAPTER 05
市场前景和发展规划
市场趋势和机遇
消费升级趋势
随着中国消费者消费能力的不断提升，对于 购物体验和消费环境的要求也越来越高，这 为沈阳中街大悦城提供了更广阔的市场空间 。
沈阳中街商圈市场调研分析报告34页
中街商圈调研报告沈阳新天地人和公共设施管理有限公司调研一部二零零九年一月十四日目录●商圈介绍●流行前线地下商城（一组）●沈阳春天时装之苑（一组）●小商品大世界（二组）●一、商圈概况中街商圈以中街步行街为核心，东起小什字街、西至西顺城街、南起沈阳路、北至北顺路，由小东路、北中街、南中街、沈阳路、正阳街、朝阳街等主要道路围合组成。
中街商业步行街长850米，宽18米，中街商圈占地面积约2.6平方公里。
因中街为步行街，且该商圈成立时间较久，百货、零售、购物中心、大型综合超市、专卖店、商业步行街等各种业态共存，因此吸引了大量旅游及年轻购物群体。
二、商圈平面图三、周边物流情况中街商圈物流主要集中在小东小商品大世界东侧，共有15家左右，其辐射四、周边公交情况周边共有公交站点16处，公交线路45条，118、132、207、213、215、222、228、257、260等。
中街停车位分为地上停车位和地下停车位，地上停车位以路边停车为主，地下停车位为新玛特购物中心（200个）、沈阳商业城（220个）、兴隆大家庭（1000个）。
流行前线地下商城调研目的：了解商场数据，为公司提供第一手资料调研时间：2009年1月14日，星期三调研人员：马长庚、李慧敏、曲峰、赵海峰、郭诺、李鑫、姜洋、杨皓、李淑珍、孙健波、孙梦、姜禹廷信息来源：实地走访、网络资料调研对象：流行前线地下商城信息整理：马长庚、李慧敏、曲峰、赵海峰、郭诺、李鑫、姜洋、杨皓、李淑珍、孙健波、孙梦、姜禹廷信息稽核：马长庚商场名称：流行前线地下商城[商场外观照片]一、地理位置及商业分布流行前线地下商城位于中街商圈东侧边缘位置，该商圈商业项目有沈阳春天时尚之苑、沈阳春天（老）、沈阳春天（小）、新玛特购物中心、沈阳商业城、0101流行馆、兴隆大家庭等商场及各品牌专卖店。
二、商场地理位置图三、商场自然状况（一）商场全称：流行前线地下商城（二）商场地址：沈阳市沈河区东顺城街与中街路交汇处地下部分（三）商场网址：（四）性质：国有企业（五）法定代表人：未获取信息（六）成立时间：2002年12月28日（七）隶属关系：辽宁省人防办（八）营业时间：9：30—18：30（九）主营项目：服装、鞋帽、箱包、饰品、针织、手机配件、美甲（十）经营方式：零售（十一）商场规模：建筑面积：5070㎡，使用面积：3270㎡四、商场发展史流行前线地下商城原建设目的为舞厅使用，后因其它原因未能正常营业，改为流行前线地下商城，由省人防办接管于2002年开业，。
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一跃二 帅气又不失女人味的工作日装 源自意大利，个性不羁、简约时 尚、富于表现力的流行女装 源自韩国，办公室的时尚 时尚休闲 、帅气又不失妩媚
MAX&CO、GIXENCHY COCOON、CAROLINE EVAOUXIU、UGIZ Peny peny、GOZO、帕 加尼 La Pargay、PPT、 MANGO Broadcast:、GMXY、 enodia
真维丝、佐丹奴
唐狮、艾夫斯 滔博、五环
F426-427
三夫
151.9
户外
国际户外用品集合店
窗外、OZARK
F428-429
福兰特
219.5
户外
国际户外用品集合店
自由部落、
五层
F516-517 E&CITY KIDS，
98.4
童装/童用
美特斯邦威推出旗下童装品 牌
pepco、ourq、bk
16
附件二：步行街餐饮品牌落位明细
410.70 353.37 262.93
39.99% 34.41% 25.60%
小计
广场总计
19018.59
39095.09
121
89
230.80
347.01
2,769.65
4,164.17
85.58
105.66
1,027.00
1,267.92
100.00%
100.00%
国际时尚精品购物中心
Premier International Shopping Destination
一层业态规划及品牌落位 4
国际时尚精品购物中心
Premier International Shopping Destination
二层业态规划及品牌落位 5
国际时尚精品购物中心
Premier International Shopping Destination
三层业态规划及品牌落位
6
国际时尚精品购物中心
4.19%
3.35% 9.64% 4.58% 3.89% 7.08% 4.89% 7.95% 51.35%
占比
店
服装 餐饮 配套
7605.60 6543.89 4869.10
130 90 150
98.87 58.90 73.04
1186.47 706.74 876.44
34.23 29.45 21.91
1
沈阳佳兆业广场业态规划及品牌落位
沈阳佳兆业商业公司
2011年06月
2
楼层业态简介及图例
楼层 1F 2F 面积（m2）
4027.1 5580.1 5963.1
定位 国际一线及二线服装、饰品；国际及国内知名餐饮 国际一线及二线服装、饰品；国际及国内知名餐饮；精品百货
3F
4F 5F 6F 7F 负1 总面积
F209-211
F207-208 F206
LILY
SIMTLY Honeys
94.9
91.5 45.2
女装
女装 女装
F203
F201-202
ASOBIO
Calvin Klein
126.4
355.4
女装
女装
源于意大利米兰，潮流时尚女装
一跃二
14
F301 F302/303 F305 F306 F307-308 F309 F310-311 三层 F312 F316 F317 F321-322 F323-325 F326-327 F328 F330 F331 F332
花漾年滑 巫山烤鱼 西堤牛排 友品位 原味斋烤鸭店 赵记老铺 上井日式料理 芊雨叶 川蜀情 福姐食尚粗粮 金钱豹 沸腾鱼乡 KFC 拿度香锅 大连姐妹 味千拉面 大食代
名称 套内面积 ㎡ 标准租金单价预估 (按套内面积算） (元/平方米/月) 标准月租金 预估（万元/ 月） 标准年租金预估 （万元/年） 标准月管理费 万元，按套内面 积10元/平方米/ 月计算 标准年管理费 (万元） 面积占比
超市(-1F)
2262.50
45
10.18
122.18
2.26
27.15
5.79%
餐饮(1越2F)
餐饮(6F) 主 力 电影院(4越5F) KTV（5F） 电玩城（3F） 百货主力店(2越3F) 运动城（4F） 健身中心（7F） 主力店合计 分 类 室 内 步 00 3767.30 1791.00 1519.40 2766.20 1913.50 3110.00 20076.50
套内面积 ㎡
120
75 60 50 50 60 60 30 58
标准租金单价预估 (按套内面积算） (元/平方米/月)
19.64
9.83 22.60 8.96 7.60 16.60 11.48 9.33 116.21
标准月租金 预估（万元/ 月）
235.67
117.90 271.25 107.46 91.16 199.17 137.77 111.96 1,394.51
Premier International Shopping Destination
四层业态规划及品牌落位
7
国际时尚精品购物中心
Premier International Shopping Destination
五层业态规划及品牌落位
8
国际时尚精品购物中心
Premier International Shopping Destination
休闲服饰
美国品牌，青年人最受欢 迎的休闲品牌 美国西部牛仔品牌与 LEVi’S齐名
维斯凯、墨达人 第五街、保罗哈博 速写、列都 温布尔顿、衣本色 奥尼路丹、第五街 卡锐仕、玛卡西尼 酷、与狼共舞 日驰尼、派路普 班尼路、麦考林 宾宝、I'm david 帕加尼、KOYO JEANS 派路普\马克华菲女装 汤尼威尔、欧宝
杭州品牌，崇尚自然、健康、完 美 意大利时装品牌,宣扬极积、乐观、 JORYA weekend、T.B2 有活力 搭配简约、面料优质的流行时尚 ENC、ESPRIT、Edc 品牌 韩国依恋公司旗下10余只品牌 丹麦凌志旗下4只品牌 韩国百家好旗下4只品牌 适宜更多场合穿着的欧版工作日 装 简单、低调、无规律的个人风格 日本非常有影响力的Fast Fashion 品牌 欧时力（旗下) LACHAPELLE（旗下）、 美容院 伊都锦（旗下） Old colour、sweet basil EXCEPTION、 PEOLEO 热风、Cache cache G-star women、 Levi's Lady's D&G、DIOR
国际二线、国内一线休闲装；电玩城；精品百货
运动；休闲；电影城 早教、美容、美发、数码体验店、儿童摄影、KTV、电影城 餐饮、美发 健身中心 精品超市、美食广场、化妆品集合店、食品店
7612.4
3689.6 4758.49 3110 4354.3 39095.09
服装
图 例
餐饮 配套
3
收益预测
分 类
楼层 铺位号 F109 F111 一层 F112 商户名称 黑天鹅 俏江南 Mc Donald's(麦当 劳) 使用面积㎡ 145.1 460.5 356.2 备选品牌 金钱豹烘焙坊、面包新语、苹果电子、 银行 小南国、湘鄂情、丽兹酒吧、GALA英 伦餐厅 DICO'S（德克士）、KFC（肯德基） COSTA \DUNKIN'DONUTS（唐恩都乐） \Haagen_Dazs（哈根达斯） 小南国、湘鄂情、丽兹酒吧、GALA英 伦餐厅 港丽茶餐厅、一茶一坐、芒果皇后 优根芙丝、比安卡冰淇淋、爱尔兰薯 仔 禾绿寿司、大禾寿司、争鲜寿司
休闲服饰
美国休闲牛仔品牌 以色列能引导年轻时尚的 品牌 欧洲三大牛仔休闲品牌之 一
休闲服饰 休闲服饰
美国休闲牛仔品牌 美国休闲牛仔品牌 潮流店铺,创建人陈冠希
休闲服饰 男装 男装 男装 男装 男装 男装 男装 休闲服饰
日本著名的服装品牌 美国休闲男装品牌 法国品牌，休闲男装
国内知名品牌
洛伦佐、万星威 温布尔顿、斯莱徳 凯恩斯、苹果 Ashworth、马克波士
六层业态规划及品牌落位
9
国际时尚精品购物中心
Premier International Shopping Destination
七层业态规划及品牌落位
国际时尚精品购物中心
Premier International Shopping Destination
负一层业态规划及品牌落位 11
12
附件一:步行街服装品牌落位明细
KENZO、7for all mankind、HUNT、 ANNA SUI、JORYA、洪 乔治·阿玛尼(Giorgio 英妮 Armani)的时尚年轻化副牌 Bernini Escada、ISSEY 意大利品牌,风格戏年时里 微年嘻 MIYAKE 全美最具知名度的品牌 D&G、DIOR
13
F236-237 F235-232 F231 F230-229 F228 F227-F226 F225 F222-223 二层 F220-221 F218-219 F212-213
125.4 57.1 232.6 455.9
鲜元素、柠檬Q、蘑果、凡情蒂诺
诗蜜甜品、芒果芒果、莎拉 米斯特披萨、 加乐比、欧罗巴 真锅咖啡、牛巴店、调色盘
17
F601 F602 F603 F605 F606 F607 六层 F609 F610 F611 F612 F613 F615 FB101 FB106 负一层 FB107 FB109 FB110
标准年租金预估 （万元/年）
1.64
1.31 3.77 1.79 1.52 2.77 1.91 3.11 20.08