业态规划及品牌落位
招商工作制度和工作规范
招商工作制度和工作规范一、招商工作制度1. 招商工作计划及目标参照招商计划管理执行。
招商部门应根据公司发展战略和市场需求，制定年度、季度、月度的招商工作计划和目标，并进行分解和落实。
2. 招商流程a) 项目市场调研、项目定位、业态规划、品牌落位参照《项目定位及品牌落位编制及审批作业指引》执行。
招商部门应在项目启动前，对市场进行调研，明确项目定位，制定业态规划和品牌落位方案，并进行审批。
b) 租赁决策文件编制参照租赁决策文件编制与审批作业指引执行。
招商部门应在租赁合同签订前，编制租赁决策文件，明确租赁条件、租金、租期等相关内容，并进行审批。
c) 商家联系根据品牌落位图，通过商家库、项目所在地招商资源、代理公司媒介、加盟商媒介、品牌门店等方式获取相关联系方式，再与其进行联系大致介绍公司及项目情况，争取商谈、看场机会。
d) 商家洽谈向商家介绍公司、项目、周边商业、已进驻情况等内容，填写《客户洽谈记录》，争取商家到项目实地考察。
e) 商家看场商家主要就商圈、现场动线、方位、店铺格局、工程进度等内容进行考察。
f) 商家条件谈判根据商家需求和项目实际情况，与商家进行条件谈判，包括租金、租期、装修支持、营销支持等，并拟定租赁合同。
g) 合同签订参照合同签订管理执行。
招商部门应在租赁合同签订前，对合同内容进行审查，确保合同合法、合规，并进行签订。
h) 商家入驻协助商家办理入驻手续，包括营业执照办理、税务登记、物业手续等，并提供相关服务和支持。
i) 商家运营跟踪对商家运营情况进行跟踪，及时了解并解决商家问题和需求，提升商家满意度和项目整体运营水平。
3. 招商信息管理建立招商信息管理系统，对招商项目、商家信息、合同资料等进行统一管理和归档，便于查询和追溯。
4. 招商团队建设建立招商团队培训和考核机制，提升招商团队的专业能力和服务水平，确保招商工作的高效推进。
二、招商工作规范1. 招商工作流程规范招商部门应按照招商工作流程，有序开展招商工作，确保各项工作环节的顺利进行。
商业业态规划方案共24页
业态定位 商家定位
服务于区域类的社区底商，分特色打造街区，辐射 全邛崃市
6 4 PART
项目业态规划及占比
南区项目形象商业
业态
面积
社区标超
餐饮
零售
服饰精品
美容
生活家居
休闲
银行
服务配套
合计
PART4--项目业态规划及占比
一层
0.0% 9.9% 2.3% 37.6% 5.7% 3.9% 2.9% 11.0% 11.2% 100.0%
2 PART
项目本体分析
PART2--项目本体分析
拉菲1987
项目地址 开发商 占地面积 总建筑面积 总户数
邛崃市君平大道 成都尉洪房地产开发有限公司
44668.0㎡ 201990.2㎡ 白兰地932户，拉菲1354户
建筑类别
住宅，商业
商业体量
15138㎡
南区商业使用面积
一层2611.34m2，二层3099m2
S20-S21
餐饮 休闲、健身
美容美发 生活家居
PART5--规划品牌落位建议
S63S65
S57-S62
S55S56
S51-S54
S49-S50
S43-S48
S37S42
北区一层落位规划和拟招品牌
餐饮 零售类
教育配套 服务配套
五金、杂货 水果、花店
S34-S36
S3 2S3 3 S29-S31
PART5--规划品牌落位建议
序号
街道名称 租金（元/㎡/月）
售价（元/㎡）
主要业态分布
1
兴贤街
2
大北街
3
东街
4
西街
5
ShoppingMall及百货的定位和业态规划-新
四、百货的定位、业态/业种规划
四、百货的定位、业态/业种规划
百货是综合性零售业态，应当从服务人群的细分化，体现其个性定位。根据现代都市生活方式
的要求，百货店结合自身条件，可选择以下三种定位： 1、奢华型定位 以高端人群为目标的定位。虽然，在我国高端人群人数有限，但购买力可观，同时，有众多向 往高端生活的人群，这些人的收入有限，却愿意购买超过其经济能力的商品，抬升自己的地位。 2、时尚型定位 以引领潮流和时尚为诉求点的定位。现代人，尤其是青年，追求自我的释放，关注流行时尚， 渴望走在潮流的前端。 3、生活型定位 以主流生活需求满足为定位的百货店。这种定位是面向最广大的主流消费群体，这类消费群体 一般收入水平中等，消费精打细算，理胜较强，不易被花样繁多的促销所诱导，对所信任的零售商
4、便利店：可的、罗森、7-11
5、仓储式商场：麦德龙 6、专业店：苏宁、国美、迪卡侬
7、专卖店：海澜之家、ZARA
二、 Shopping Mall、百货的区别
二、 Shopping Mall、百货的区别
Shopping Mall，音译“摩尔”或“销品贸”，意为大型购物中心，属于一种 新型的复合型商业业态。是规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包 括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。
式休闲娱乐。 因此商品高中低档必须齐备，以保证商品品种齐全；理想的比例为：高 3∶中5∶低2。由于所处商圈不同，各购物中心的高中低档比例可以有所调整。 1、以高档商品为主 如：上海恒隆广场、中信泰富广场、梅龙镇广场 2、以中高档商品为主 如：广州天河城、上海正大广场。 3、以中低档商品为主 如：福州宝龙广场。
五、Shopping Mall的定位、业态规划
成都王府井购物中心品牌落位
转g）成都王府井购物中心的搜索更多相关帖子: 成都王府井购物中心业态1楼：DVF、MaxMara Weekend、Patrizia Pepe、PennyBlack、Liu Jo.、P+、ZUMA、Rimowa、Gherardini、Braccialini、Corneliani、ZARA、PORTS、Lottusse、Brooks Brothers、施华洛世奇、浪琴、豪雅、亚历山大发饰等等，门神及几个临街目前空置。
化妆品：CHANEL、Dior、GIVENCHY、倩碧、雅诗兰黛、兰蔻、Guerlain、La Prairie、Jurlique、Origins、Bobbi Brown、Clarins、欧舒丹、雪花秀、Sisley、SK-II、Benefit、H2O、KOSE 等等，还有一个二三线化妆品的区域包括MAX FACTOR、RedEarth这些2楼：Armani Jeans、DKNY Jeans、CK Jeans、ENERGIE、Miss60、GUESS、三叶草、Snidel、Initial、SISLEY服饰、LEE、LEVI'S、LeeCooper、PAUL FRANK、VANS、Affliction、TOUGH、TOMMY HILFIGER、C.P.U、Lacoste、Wolford、MaxMara（内衣丝袜之类的）、5cm、IZZUE、MANGO、MUJI、Hardrive、CK Underwear、EA腕表、CK腕表、GUESS腕表、JJ/ONLY/VM/SELECTED、JNBY、DAZZLE、Diamond DAZZLE、MO&Co、PRICH、Formarina、Liz Lisa、DEVIL NUT、CROCS、PLORY、马克华菲、JORYA、EP、Caroline、Rose bullet、JEFEN by Frankie、O'2nd、W.、ON&ON、GXG等等等餐饮：南台银杏、鹿港小镇、金满庭、金翠河、皇城坝、上井、汉拿山、斗牛士、成都映像、贝巴拉、铁在烧、一茶一坐、KFC、星巴克、必胜客、满记甜品、面包新语、DQ、荣寿司、澳门豆捞、千味涮、恒记甜品。
购物中心中的业态组合与规划分析
购物中心中的业态组合与规划分析现代购物中心的业态组合与规划分析是一个相当复杂的问题，需要考虑众多的因素，如消费者需求、市场竞争、商业模式等。
本文将从购物中心的业态定位、业态组合、规划布局和未来发展趋势等方面进行分析和探讨。
一、购物中心的业态定位购物中心的业态定位是指针对目标消费者群体，确定购物中心所提供的产品和服务类型。
业态定位的选择应根据周边人口结构、经济水平、消费习惯等因素进行分析，以满足消费者的需求。
1.周边人口结构：购物中心的业态定位应根据周边人口结构来确定。
比如，青年人口多的地区可以考虑引入时尚休闲的业态；高收入人群多的地区可以引入高档奢侈品牌。
2.经济水平：购物中心的业态定位要与周边经济水平相匹配，以保证消费者能够接受和消费。
比如，经济水平较低的地区可以引入一些价格亲民的商店和服务业态。
3.消费习惯：购物中心的业态定位应根据周边人群的消费习惯来确定。
比如，购物中心位于商业区的可以更多地关注日常生活用品和便利性服务，而购物中心位于旅游景区的可以更多关注纪念品、特色商品等。
二、购物中心的业态组合购物中心的业态组合是指购物中心内各类业态的组合方式和比例。
业态组合要根据购物中心的定位和目标消费者需求来确定，同时也要考虑市场竞争等因素。
1.主力业态与陪衬业态：购物中心的业态组合应包括主力业态和陪衬业态。
主力业态是指吸引消费者的主力项目，如百货商店、超市、专业零售等；陪衬业态是指一些通过配合主力业态来增加购物中心整体吸引力的业态，如餐饮、休闲娱乐、美容美发等。
2.补充型业态与互补型业态：购物中心的业态组合还应合理安排补充型业态和互补型业态。
补充型业态是指与购物相关的其他业态，如停车场、货物配送中心等；互补型业态是指与购物不直接相关但能为消费者提供便利的业态，如银行、医疗保健、儿童游乐场等。
三、购物中心的规划布局购物中心的规划布局是指购物中心内各个业态的位置安排和空间规划。
规划布局应结合购物中心的业态组合和目标消费者需求来考虑。
购物中心商场筹备期招商管控培训课件.pptx
一、项目定位及业态规划
市场调研
项目定位及 业态规划
租赁决策 文件
招商政策 文件
租赁合同
格式合同 标准合同 非标准合同
定义&修订时限
由我方编制合同文本，标准印刷成册，签 主力店：1次/2年
约时只填写商务条件，不更改其他任何条 次主力店：1次/年
款的合同
步行街：1次/年
以我方格式合同文本为母版，按照与客户 洽谈的最终约定条件进行修订的合同。
目
录
一、项目定位及业态规划
二、品牌落位管理
三、招商实施管控
一、项目定位及业态规划
市场调研
项目定位及 业态规划
租赁决策 文件
招商政策 文件
租赁合同
节点要求 项目初步调研：发展部发出联合调研通知后10日内，商管总部综合部 完成项目主要商业竞争主体销售额和租金水平。
筹备期调研：各地商管公司在交地日后70天内完成。
ห้องสมุดไป่ตู้ 二、品牌落位管理
业态配比原则
室内步行街餐饮 品牌落位原则
品牌落位 品牌比例
品牌落位管控
级别 A B
C
业态 90%以上 80%以上
70%以上
合格供方品牌库
非餐饮、非体验各类引进比例 A类品牌占60%以上，B类品牌40%以下，C类 品牌不引进
A类品牌占40%以上 B类品牌40%以上 C类品牌不引进
A类品牌占20%以上 B类品牌40%以上 C类品牌10%以下
一、项目定位及业态规划
市场调研
项目定位及 业态规划
租赁决策 文件
招商政策 文件
租赁合同
节点要求&主要内容 节点要求：在项目交地日后300天内完成《招商政策执行书》编制，经商管总 部综合部审核，报商管总部总经理批准后下发各地商管公司执行。 主要内容： 1、招商通知 2、租金分解原则
不同细分业态的餐饮品牌在商业中的特征和落位原则
不同细分业态的餐饮品牌在商业中的特征和落位原则
“餐饮”作为商业业态的重要组成之一，其功能性和超强的聚客能力越来越受到重视。
因此，越来越多的项目希望借助出色的餐饮招商带动整个项目的成功。
餐饮的常见分类
•业态分类 - 正餐、简餐、快餐、休闲茶馆咖啡、外卖
•菜品分类–商务中餐、西餐、东南亚、快餐、混合型、风味餐饮、素菜
•档次分类 - 人均消费、经营历史、营业方案
•客群分类 - 消费模式、性别、年龄、国籍
•特性分类 - 体验性、主题性、附加功能性、会员制
服务于招商的餐饮分类
从招商角度来看，餐饮的业态分类及投资主体是必须首要考虑的两个方面。
不同的餐饮业态对于商业的作用及价值不同，是招商前期的品牌落位、招商中期的落位调整的重点参考依据；而投资主体的性质差别又决定了招商所应采取的策略及手段的不同，对餐饮的成功招商具有关键性指导作用。
以下即从“餐饮业态”及“投资主体”两个方面分别进行分类归纳，总结其特征、归纳其需求，从而研究其落位原则及成交规律。
——餐饮按业态细分及在商业中的作用
——各类餐饮业态特征
——餐饮品牌的落位原则
如上所述，业态细分是餐饮落位首要考虑的因素，此外，落位涉及到的另一重要元素是对可用于餐饮位置的归类，正如上表中我们将各类客户的位置需求归为A、B、C类一样。
按照上表的分类原则，A、B、C三类各包括：。
华润·MO+的项目介绍及业态规划的方案
项目概况
项目区位 片区特征 项目现状 规划条件 付款条件
31
二、项目概况－项目区位－地理位置
四至 该地块，武昌光谷片 珞瑜东路以南 南环铁路以北 森林花园以东 长山学校以西
项目所处区域位置图
32
二、项目概况－项目区位－地块形状
森林公园地块，用 地平整，A、B地块 均成规则的矩形。
递增5%
首2年不变，第3-5年每年递增5%， 5年 第6年可更换租户，租金提升10%，
第7-8年每年递增5%
8年 首2年不变，第3年起每年递增8% 16
2F 铺位划分 业态规划
民主路
202 餐厅
203 咖啡
204 餐饮 吧
业态规划方案一
201 餐厅
206 零售
205 零售
207 零售
208 美容护理·教育培训
根据项目进度，商业示范区交房时 间最早，102、106、107铺位最早 交付，其中，面包新语和星巴克作 为该项目主力商户入驻，有助于界 定该项目档次和形象
肯德基、麦当劳、味千拉面类商户 由于品牌知名度高，消费覆盖面广 ，需要临街展示铺位，同时有利于 项目人气的营造和消费特性的界定
民主路
方案一品牌商户落位
根据方案一的测算，8年内平均单位租金为113元，首年平均单位租金为88元
20
1F
品牌
铺位 面积（㎡）
星巴克
面包新语
肯德基/麦 当劳/必胜 客 味千拉面
106+20 3
102
101+20 1
建面281.37 实用196.16
建面112.74 实用78.58
建面290.57 实用202.53
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73.14㎡ 3-4F
哇哇叫 147.25㎡ 3-4F
过桥米线 56.75㎡ 3-4F
盘古烤肉 102.69㎡ 3-4F
南翔小笼 69.26㎡ 3-4F
方案一
B区四层
根据业态规划方案一的要求，具体品牌落位见图解
金仕堡 2144.84㎡
健身中心 2144.84㎡
46.84㎡
166.64㎡
汉拿山 269.62㎡
金仕堡 绿茵阁 360.50㎡ 1064.28㎡
227.73㎡
533.00㎡
餐饮美食 360.50㎡
132.77㎡
健身中心 1064.28㎡
159.03㎡
291.14㎡
81.11㎡
外婆家 256.84㎡ 3-4F 餐饮美食 256.84㎡ 3-4F
97.73㎡ 62.05㎡
甜蜜蜜
餐饮美食 148.27㎡ 3-4F 餐饮美食 56.75㎡ 3-4F 餐饮美食 102.69㎡ 3-4F 餐饮美食 餐饮美食 69.26㎡ 73.14㎡ 3-4F 3-4F
美容汗蒸 269.62㎡
102.98㎡
210.07㎡
按摩足浴 507.55㎡
297.48㎡
SPA养生 110.22㎡
E-SHINE尚赢 110.22㎡
千子莲 507.55㎡
方案一
C区四层
根据业态规划方案一的要求，具体品牌落位见图解
253.60㎡
57.78㎡
量贩式KTV 2067.71㎡
179.55㎡ 115.77㎡
137.15㎡
贝贝乐 54.87㎡
儿童玩具 54.87㎡
儿童服饰 140.40㎡
博士蛙 140.40㎡
小熊之家 143.81㎡
儿童服饰 196.34㎡
儿童体验馆 569.57㎡
小猪班纳 52.53㎡
卡通尼 569.57㎡
零售
业态规划
在AB区封闭式经营，C区开放式经营的前提下，四层业态规划如下：
四层主要以餐饮、娱乐、配套为主。
餐 饮 美 食
健
身
中
心
电影院 院 线 礼 品
餐 饮 美 食
3-4F
书店
餐
饮 按摩足浴
餐 饮 美 食
教 育 培 训
潮流劢漫
方案一
A区四层
根据业态规划方案一的要求，具体品牌落位见图解
180.12㎡
餐饮美食 663.63㎡
267.64㎡
餐饮美食 130.96㎡
井卉餐厅
130.96㎡
蜀地川菜 294.30㎡ 湘乐汇 663.63㎡
方案一
C区三层
根据业态规划方案一的要求，具体品牌落位见图解
唛歌 2067.71㎡
288.09㎡
136.63㎡
141.56㎡
电影院
118.3㎡
102.76㎡
潮流服饰 164.60㎡
156.18㎡ 1-2F
G2000 107.57㎡ GUESS 138.86㎡ 暇步士 189.20㎡
ESPRIT
193.85㎡
ZARA home
333.66㎡
一层
色块 业种
餐饮美食 潮流服饯 化妆品 珠宝首饯 鞋类 钟表眼镜 零售
业态
餐饮
数量(个)
6.5
面积(㎡)
1190.40
LOGG 250.07㎡
潮流服饰 294.80㎡
潮流服饰 250.07㎡ 餐饮美食 156.18㎡ 1-2F
Me & ctiy 294.80㎡
潮流服饰 107.57㎡
季诺咖啡
潮流服饰 189.20㎡
潮流服饰 潮流服饰潮流服饰潮流服饰 潮流服饰 101.43㎡92.42㎡ 98.60㎡ 96.20㎡ 138.86㎡
的品牌结构附件为准
112.60㎡
LEE 242.30㎡
潮流服饰 135.20㎡
潮流服饰 141.10㎡
品牌折扣集合店 1059.02㎡ 137.47㎡ 1-2F 80.11㎡
1059.02㎡
潮流服饰 273.87㎡
季诺咖啡
251.98㎡ 品牌咖啡 142.53㎡ 1-2F
142.53㎡
卡宾 55.62㎡
以纯
70.42㎡
欢腾 74.14㎡
斯柏高
194.42㎡
卡丹路 99.89㎡
百事吉
66.36㎡
方案一
B区二层
根据业态规划方案一的要求，具体品牌落位见图解
名品运劢城
苹果 68.45㎡
时尚数码 68.45㎡
探路者 132.09㎡
1152.97㎡
高登达
101.74㎡
运劢品牌折扣集合店 470.35㎡ 运劢品牌折扣集合店 557.10㎡
九龙冰室
餐饮美食 325.49㎡
灵怡一番屋 119.07㎡ 外婆家 392.58㎡ 3-4F
餐饮美食 392.58㎡ 3-4F 餐饮美食 147.25㎡ 3-4F 116.38㎡
餐饮美食 92.20㎡
92.20㎡
小羊生煎
餐饮美食 119.07㎡ 餐饮美食 69.66㎡
69.66㎡
餐饮美食 56.67㎡ 3-4F
潮流服饰 55.62㎡
潮流服饰 194.42㎡
潮流服饰 潮流服饰 潮流服饰 80.00㎡ 潮流服饰 80.00㎡ 潮流服饰 116.67㎡ 131.24㎡ 潮流服饰 82.25㎡ 80.00㎡
G-STAR 194.42㎡ 依恋 SELECTED 131.24㎡ VERY MODA 82.25㎡ Lily 80.00㎡ JOJO 80.00㎡ 哥弟 80.00㎡ 98.60㎡
户 外 户外服饯 服 饯
休
闲
服
饯
休 闲 服 饯
户
外
服
饯
餐 饮 美 食
服 饯
户外服饯
流
方案一
A区二层
根据业态规划方案一的要求，具体品牌落位见图解
美特斯邦威 真功夫 265.06㎡
145.96㎡ 餐饮美食 265.06㎡ 休闲服饰 352.15㎡ 时尚数码 101.08㎡
森马
194.47㎡
352.15㎡
狼爪 144.42㎡
哥伦比亖 140.42㎡
奥卡索 135.51㎡
方案一
C区二层
Levi‘s 90.00㎡
根据业态规划方案一的要求，具体品牌落位见图解
GXG 135.20㎡ 艾格 141.10㎡ 卡尔丹顿 273.87㎡ 马兊华菲 175.33㎡ 以前期接洽，厂商提供
潮流服饰 332.30㎡ 潮流服饰 175.33㎡ 203.40㎡
餐饮美食 334.48㎡
潮流服饰 351.93㎡
潮流服饰 114.85㎡
星巴兊 70.20㎡
化妆品 252.58㎡
珠宝首饰 266.88㎡
必胜客 333.86㎡
品牌餐饮 333.86㎡
中国黄金、老凤祥、亖一金店
咖啡 70.20㎡
化妆品 263.19㎡ 珠宝首饰 175.37㎡
周大福、周大生、明牌、 中国龙、老庙黄金、嘉乐祥 442.25㎡
钟表眼镜 87.53㎡ 箱包皮具 299.47㎡ 商业配套 303.93㎡ 化妆品 63.96㎡ 化妆品 215.68㎡
丝芙兰 393.66㎡
天梭、西铁城、 英纳格、梅花 87.53㎡ 交通银行 303.93㎡ 屈臣氏 281.64㎡
方案一
C区一层
CM
根据业态规划方案一的要求，具体品牌落位见图解
ZARA 157.70㎡ H&M 179.11㎡ ELLE 137.29㎡
2013-05-03
一、业态规划及品牌落位
方案一：AB区为封闭式， C区开放式经营， 且C区丌能做餐饮。
业态规划
在AB区封闭式经营，C区开放式经营的前提下，一层业态规划如下：
一层主要以中高端的零售百货配以品牌餐饮为主。
潮流服饯 餐饮美食 化 妆 品 餐饮美食 珠 宝 首 饯 潮 流 服 饯 钟表眼镜 鞋 类 鞋 类 餐饮美食 潮 流服饯 潮 流服饯
业态规划
在AB区封闭式经营，C区开放式经营的前提下，二层业态规划如下：
二层主要以品牌折扣集合店、服饰配以品牌餐饮为主。
餐 饮 美 食 餐 饮 美 食 休 闲 服 饯 时 尚 数 码 运劢服饯 折扣集合店
潮 流 服饯 潮 流 服饯 潮 流 服 饯 潮 潮流 服饯 品牌折扣 集合店
运劢服饯 折扣集合店
15.1%
3.5% 16.1% 13.9% 100%
业态规划
在AB区封闭式经营，C区开放式经营的前提下，三层业态规划如下：
三层主要以餐饮娱乐为主。
餐 饮 美 食 餐 饮 美 食 餐 饮 美 食
餐 餐
饮 美 食 饮 美 食
餐
饮 美
食
餐 饮 美 食
电影院 量贩式KTV 儿 童 服 饯
餐 饮 美 食 3-4F
品牌折扣 集合店
化 妆 品 箱包
社区配套 化 妆 品
潮 流 服 饯
潮
流
服 饯
美 食 餐 饮
潮
流
服
饯
化妆品 与柜 化妆品 集合店
方案一
A区一层
根据业态规划方案一的要求，具体品牌落位见图解
热风
麦当劳 334.48㎡ 351.93㎡
西遇
114.85㎡ 兰蔻、雅诗兰黛、玉兰油 欧泊来、boss、郑明明、 蝶妆、DHC、欧莱雅 515.77㎡
以前期接洽，厂商提供 的品牌结构附件为准 635㎡
82.86㎡
潮流服饰 157.70㎡ 潮流服饰 173.11㎡ 170.96㎡ 品牌折扣集合店 635㎡ 1-2F 79.35㎡
UNIQLO
232.60㎡