2010年6月苏宁置业_沪宁城际铁路沿线调查报...

万科魅力之城
高铁站
体育中心
镇江万达广场位于沪宁城际铁路镇 镇江万达广场 江站核心地块，是万达集团在镇江开发 的大型城市综合体项目。 项目建筑面积约40万㎡，总投资近 25亿元，其中商业面积约20万㎡，是 以五星级酒店、公寓、商业广场、步行 街等多重物业类型为主，集购物、娱乐、 餐饮为一体的综合性开发项目。项目从 谈判到开工仅用了3个月时间，预计 2011年秋季前竣工营业。
高铁枢纽综合体—城市之窗 三江口文化娱乐综合体—未来港
占地约1平方公里，依托三江口地区景观 优势和交通条件，以水为主题，设置内港 旅游码头，建设大型娱乐中心、文化交流 中心、休闲康体中心、国际论坛、国际教 堂、休闲购物、四维影院等丰富的文化娱 乐设施
南部新城（总体规划）
“一心”即南部新中 南部新中 心 “两翼”即以铁路枢 纽为标志的南站地区 南站地区， 南站地区 以智慧新城为标志的 红花机场地区。 红花机场地区 “四大板块”即铁北 铁北 板块：以红花机场地 板块 区为主体的铁路和绕 城公路以北地区，以 创意产业和创意生活 街区为核心；铁南板 铁南板 块：以南站地区为主 体的铁路和绕城公路 以南地区，以商务服 务为核心；土山 沧 土山—沧 土山 波门板块，以土山机 波门板块 场为主体的秦淮河以 东地区，规划为产业 支撑区和未来发展区； 宁南板块，规划为产 宁南板块 业支撑区。
南部新城（分析小结）
从总体规划 总体规划来讲，智慧新城将是南部新城的居住、创新街区、商业 总体规划 金融、教育等密集区，是南京第二个河西新城，为未来南京投资最 为密集的区域。 从交通条件 交通条件上看，它位于主城区的南部，与成熟城区之间有4条主 交通条件 通道，同时汇集机场高速、宁杭高速、绕城公路、宁溧大道，加上 建设中的铁路南站，规划中与机场连接的轻轨，会是今后南京，乃 至华东最大的交通枢纽，将带来大量的人气和商机。 从区域定位 区域定位来看，整体定位较高，招商门槛也较高，目光主要集中 区域定位 在港澳台企业和世界500强企业，区域整体发展层次较高。 从政府支持力度 政府支持力度看，省委、省政府高度重视南部新城建设，市委、 政府支持力度 市政府为这片土地的未来进行了高水平规划，各种扶持、优惠产业 政策未来必然密集投放到“智慧新城” 。 目前智慧新城正处于开发早期，红花机场2009年12月才拆迁，招商 工作刚刚开始，是投资拿地的黄金时期。
镇江站址
沪宁城际镇江站址就在原老火车站以南李 家大山区域（南徐新城）。 京沪高铁镇江站址就在丹徒新区，靠近 312国道。离镇江市区约10公里。届 时，丹徒到南京仅需17分钟，到上海 也才45分钟，5分钟一趟的列车，将 丹徒与沪宁线上所有城市的距离迅速 拉近。 轻轨站
南徐 新城
高铁站
镇江 南徐新城（总体概况）
南徐新城（地理交通）
南徐新城处于宁镇圈、 镇扬泰圈、镇常圈的 交汇处。 西有润扬长江大桥南 引桥，北有沪宁铁路 及沪宁城际站，南靠 312国道以及即将开 通的京沪高速铁路车 站。 内部交通系统以南徐 大道、檀山路、九华 山路和团山路构成城 市干道，解决地区与 城市间的交通联系； 以檀山东路、枣林路、 公园路和老南徐路等 构成片区干路。 地区内部的次要道路 采用单向环型交通组 织形式，以增强通过 能力。
四大板块” “南部新城”将由“一心 两翼 四大板块”组成 南部新城”将由“
一通百通” 交通方面路网 “一通百通”。 纬七路东进和苜蓿园大街南下等多年未有进展的断头路 将打通。片区内“两横四纵”主干道网络将逐步实施。 将打通。片区内“两横四纵”主干道网络将逐步实施。 条地铁线经过大校场区域，分别是地铁三号线、 3条地铁线经过大校场区域，分别是地铁三号线、五号 线和六号线。目前区域内规划设计了6个地铁站点。 线和六号线。目前区域内规划设计了6个地铁站点。 汇集机场高速、宁杭高速、绕城公路、宁溧大道， 汇集机场高速、宁杭高速、绕城公路、宁溧大道，加上 建设中的铁路南站，规划中与机场连接的轻轨， 建设中的铁路南站，规划中与机场连接的轻轨，会是今 后南京，乃至华东最大的交通枢纽， 后南京，乃至华东最大的交通枢纽，将带来大量的人气 和商机。 和商机。
南徐新城（建设开发）
城际站
行政大楼
市民广场
2008年10月 新行政中心工程开工建，计划2010年10 月迁入。 2009年8月 总建85万平方米的万科目前已经开发了 25万平方米；总建42.2万平方米的华都 名城已开发约28万平方米；总建20万平 方米的冠城国际已开发8万平方米；总建 25万平方米的君临南山已开发7万平方米 2009年 花园城基本成型，总计投入46.4亿元， 实施建设项目282个，竣工安置房49万平 方米 2010年 将投入76亿元，实施5大类36个项目，竣 工交付安置房30万平方米，竣工商品房 30万平方米。
根据初步规划，“南部新 城”与河西新城、新街口又形 成一个“金三角”。 “金三角” 科技创新产业、高端服务 业的定位、三条地铁线6站点、 250万平方米住宅用地的开发， 这一切都预示着智慧新城将在 5—6年内匹敌河西新城，成为 南京主城内又一个综合性新城 区，而它也会成为提升城南板 块、带动城南快速发展的“发 动机”
火车站
新行政中心的所在地 镇江城市的市区副中心
南徐新城以发展办公、 居住、旅游、休闲、文化、 体育功能为主。
南徐新城
谷阳新城
南徐新城（总体规划）
西区
檀 东区 城市功能区
南徐新城规划结构——“一核五轴三带”
生活功能区 山
路
南徐新城中心区功能由城市功能与地区生活功能构成，城市功 能放置在檀山路以东。生活功能放置在檀山路以西，并继续向 长山灌渠西侧拓展，形成一个完整的城市生活区。 南徐新城中心区由檀山路分割为东西两片，东区以行政办公、 体育文化、公园休闲等公共服务用地为主，西区结合长山灌渠 以居住用地为主。整个新城中心区由七个片区组成：即行政办 公区、文化娱乐体育区、山水城核心区、站前混合功能区、居 住北区、居住中区、居住南区。
南徐新城（分析小结）
1）从规划定位上讲，南徐新城位于主城区，将打造成镇江市 级副中心，同时也是新的政治中心——新行政中心，这一定位 将提升区域开发档次。 2）从开发商层面看，万科作为住宅开发商代表、万达作为商 业地产开发代表，都已经在该区拿地开发，万科已开发近1/3， 万达计划2011年底开业，这一行业动态对于行业投资者具有一 定参考意义。 3）从开发力度来看，南徐新城是镇江城市开发重中之重，备 受各级政府领导关注，也将得到各级政府资源和外围资源的大 力支持。 4）从居民群体来看，南徐新城居住人群以原有农村拆迁安置 居民为主（100万㎡的居民住宅区，其中79万㎡是拆迁安置 区），同时打造新行政中心，引起连锁反应，相关办公人群和 居住人群将成为另一主体。 南徐新城具有投资前景，我司已在镇江商业中心—大市口建苏 宁广场，建议作为苏宁电器广场的备选区域。
2010年 2010年•6月
Content
1 沪宁城际沿线概况 2 南京智慧新城区域分析 3 镇江南徐新城区域分析 4 常州北部新城区域分析 5 无锡锡东新城区域分析 6 苏州北部新城区域分析 7 上海虹桥商务区区域分析 8 各区域综合分析
沪宁城际概况
沪宁城际铁路是在中国上海与江苏省南京市之间建设联系区域内部交通的高速铁路规划； 沪宁城际铁路是在中国上海与江苏省南京市之间建设联系区域内部交通的高速铁路规划；功 能定位是主要服务于沿线各城市以及城市组团内部旅客的中短途交流。 能定位是主要服务于沿线各城市以及城市组团内部旅客的中短途交流。 313km。全线共设城际车站31 31个 预留4 ），其中上海市境内设安亭 其中上海市境内设安亭、 上海至南京线路全长 313km。全线共设城际车站31个（预留4个），其中上海市境内设安亭、 南翔、上海西、上海4个城际站，全线高架站8 南翔、上海西、上海4个城际站，全线高架站8个。 沪宁城际铁路于2010 2010年 17日宣布全线铺通后 2010年 日宣布全线铺通后， 沪宁城际铁路于2010年3月17日宣布全线铺通后， 2010年4月8日沪宁城际铁路全线联调联试 正式启动“全线试跑” 2010年 日正式开通。 正式启动“全线试跑”。 2010年7月1日正式开通。
智慧新城（项目动态）
智慧新城是主城内最后一 片可供整体设计定位开发的新 城区，已在今年上半年供应出 第一块地。 红花机场（大校机场） 2009年12月才拆迁，明年招商 工作正式启动后，重点加强引 进港、澳、台企业，全力推动 和记黄埔和长江集团招商落实 工作；二是放眼世界500强企 业，引入高科技创意产业 。
南徐新城坐落于镇江 主城的西南部，老城区西 侧。东邻南山风景区，西 至润扬长江大桥南引桥， 北至沪宁铁路线，南至312 国道，总用地约为13.5平 总用地约为13.5 总用地约为13.5平 方公里。规划人口约15 15万 方公里。规划人口约15万。 其中，南徐新城中心区， 其中，南徐新城中心区， 面积8.53平方公里， 8.53平方公里 面积8.53平方公里，规划 人口8万。 人口8
沿线站点介绍
沿线站点31个，预留4个 其中，南京3个站，镇江3个站， 常州5个站，无锡3个站，苏州 3个站，昆山1个站，上海4个 站。
沪宁城际影响力
城市圈：城际线开通后，长三 角一小时交通圈正式形成。周 边区域可以更便捷地承接上海 等核心城市产业转移和扩散， 可以促使沿线城市更好地分享 大都市部分功能。 人才流：由于城际交通网络的 健全改变了城市间的时空距离， 令公共设施的覆盖半径迅速扩 大，将使“长三角人”这一新 兴人群大量涌现。 铁路GDP： 2010年长三角人 均GDP有望达到1万美元左右 的高收入水平，而收入增长必 然会带来人均出行次数的上升 和出行时效要求的提高，增加 对高效率交通方式的需求。数 据显示，2006年长三角旅客 发送量为34.6亿人次，预测到 2020年将达55亿人次。
沿线城市特点
南京站址
• 沪宁城际铁路南京站址就在现有火车站， 另个站点在王子楼村，仙西新区(王家边) 境内 京沪高铁南京站址在南部雨花区，规划中 的南京南站。地处双龙大道、机场高速、 绕城公路、秦淮新河围合而成的长方形区 域内，占地2平方公里，亚洲最大的铁路枢 纽站