房地产销售系统培训教材
房地产公司销售培训体系教程
房地产公司销售培训体系教程.房地产公司销售培训体系的第一章是销售管理制度，其中包括销售人员的基本要求和工作职责。
销售人员的基本要求包括职业道德、基本素质、礼仪仪表、专业知识和技能、知识面和心理素质。
职业道德要求销售人员以公司整体利益为重，遵守公司规章制度，为人诚实、正直。
基本素质要求销售人员具有强烈的敬业精神和团队合作意识。
礼仪仪表要求销售人员着装得体、干净整洁，统一着公司制服，仪容端庄，精神饱满，坐姿端庄。
专业知识要求销售人员了解公司的历史和项目特点，当地城市规划、地理、交通、通信、人口分布等，当地房地产市场的供求状况，楼宇的分布、特征及其发展商的历史、实力、背景等，掌握房地产市场开发各环节（设计、建造、销售和物业管理）的基本知识，有一定的营销知识和技巧，懂得市场调查和分析的方法，熟悉国家和地方房地产的有关政策和法规，了解一定的财务知识。
知识面要求销售人员尽可能拓宽知识面，多了解建筑、历史、天文、地理、心理、逻辑等方面的知识，努力培养观察、分析和判断问题的能力。
心理素质要求销售人员具备信心、恒心和沉着，不畏困难和挫折。
服务规范及要求的原则是树立顾客全面服务的观念，以诚实、友好和热情的态度服务顾客。
培训目的是熟悉公司情况，提高售楼员的职业道德水准，树立全新服务意识和观念，培养售楼员独立操作能力，增强售楼员对房地产专业知识的了解，学会促销手段，掌握售楼技巧和礼仪知识，提高业务水平，适应市场需要。
售楼人员的工作职责包括严格遵守员工手册及公司的各项规章制度，遵守作息时间，严禁迟到、早退、无故旷工，如违规，按人事管理制度执行，上班时间认真，不大声喧哗、吃零食、看书，不逛街或外出办其他事，如有违反，按制度罚款，上班时间配戴工牌着工装，注意自己的言谈举止、服装、化妆以大方得体的仪态、积极热情的工作态度，做好销售工作，如有特殊情况需请假，按照公司要求写请假申请，经公司领导批准后方可休息，使用电话语言简练、礼貌，不能长时间占用电话，或利用电话谈工作以外的事，影响客户来电的接听，做好售楼处、样板房的卫生及花草的护理工作，熟练掌握本楼盘情况，耐心讲解、运用专业知识和技巧，力争每一个客户，认真填写定金单、认购书、检查单价、面积、总价、补定日期、付款方式有没有错误。
房产销售的内部培训资料
房产销售的内部培训资料一、房地产基础知识1、房地产市场的分类住宅市场：包括公寓、别墅、普通住宅等。
商业地产市场：如写字楼、商铺、购物中心等。
工业地产市场：工厂、仓库等。
2、房地产的产权类型70 年产权的住宅用地。
40 年产权的商业用地。
50 年产权的工业用地。
3、房屋的建筑结构砖混结构：以砖墙和混凝土楼板为主要承重构件。
框架结构：由梁、柱组成的框架承受房屋的全部荷载。
剪力墙结构：利用建筑物的墙体作为承受竖向和水平荷载的结构。
4、房屋的户型一居室、二居室、三居室等。
开间、进深的概念。
动静分区、干湿分离的设计原则。
二、销售流程与技巧1、客户接待保持热情、微笑和专业的形象。
主动询问客户的需求和预算。
提供舒适的接待环境，让客户放松心情。
2、楼盘介绍清晰、准确地介绍楼盘的优势和特点。
突出楼盘的独特卖点，如地理位置、配套设施、房屋品质等。
运用生动的语言和案例，让客户能够想象未来的生活场景。
3、带看样板房提前规划好带看路线，确保客户能够全面了解房屋的布局和细节。
在带看过程中，适时地介绍房屋的亮点和优势，解答客户的疑问。
注意观察客户的反应和表情，捕捉客户的喜好和关注点。
4、谈判与促成交易了解客户的心理价位和购买意向，制定合理的谈判策略。
善于运用谈判技巧，如让步策略、对比策略等，争取达成双方满意的交易条件。
在适当的时候，果断地促成交易，签订购房合同。
三、客户心理与沟通技巧1、客户的购买心理理性购买心理：注重房屋的性价比、投资回报率等。
感性购买心理：受房屋的外观、环境、情感因素等影响。
2、沟通技巧倾听客户的需求和意见，给予充分的关注和尊重。
用简洁明了的语言表达自己的观点和建议。
注意语气和语调，保持亲和力和耐心。
善于运用肢体语言和眼神交流，增强沟通效果。
3、处理客户异议认真倾听客户的异议，理解客户的顾虑和担忧。
针对客户的异议，提供合理的解释和解决方案。
以积极的态度和信心，消除客户的疑虑，促成交易。
四、法律法规与合同知识1、房地产相关法律法规了解《城市房地产管理法》、《合同法》等相关法律法规。
房地产售楼人员培训教程
房地产售楼人员培训教程一、房地产基础知识1、房地产市场概述了解房地产市场的特点、发展趋势和周期。
熟悉当地房地产市场的供需情况、价格走势和政策法规。
2、房产类型与特点区分住宅、商业、办公等不同类型的房产。
掌握不同类型房产的特点、优势和适用人群。
3、房屋建筑知识了解房屋的结构、建筑材料和施工工艺。
熟悉房屋的户型设计、朝向、采光和通风等方面的知识。
二、销售技巧1、客户接待与沟通保持热情、友好的态度，给客户留下良好的第一印象。
善于倾听客户的需求和关注点，通过有效的沟通建立信任。
2、需求分析运用提问和倾听技巧，准确把握客户的购房需求、预算和偏好。
能够根据客户的需求，提供针对性的房产推荐。
3、产品介绍清晰、准确地介绍房产的特点、优势和价值。
运用生动的语言和形象的比喻，让客户更好地理解房产的亮点。
4、谈判与促成交易掌握谈判技巧，在价格、付款方式等方面与客户达成共识。
适时使用促销策略和逼定技巧，促成交易的达成。
三、法律法规与政策1、房地产相关法律法规熟悉《合同法》、《物权法》等与房地产交易相关的法律法规。
了解房产买卖过程中的法律风险和防范措施。
2、政策解读关注国家和地方出台的房地产政策，如限购、限贷、税收等政策。
能够准确地向客户解读政策对购房的影响。
四、客户服务1、售前服务及时回复客户的咨询和预约，提供周到的服务。
为客户提供购房前的准备工作，如资料准备、贷款咨询等。
2、售中服务协助客户办理购房手续，如签订合同、办理贷款等。
及时向客户反馈购房进展情况，让客户感到安心。
3、售后服务定期回访客户，了解客户的入住情况和满意度。
协助客户解决入住后遇到的问题，提高客户的忠诚度。
五、团队协作与职业素养1、团队协作与同事密切配合，共同完成销售目标。
分享经验和资源，互相学习和支持。
2、职业素养具备良好的职业道德，诚实守信，保守客户隐私。
保持积极的工作态度，不断提升自己的专业能力和综合素质。
六、实战演练1、模拟销售场景安排学员进行模拟销售，锻炼实际销售能力。
房地产销售培训教材
房地产销售培训教材一、大体要求。
A擅长调剂压力能调剂自己，以经受压力，常常维持愉快的心情与健康的体魄。
B组织伦理贯彻命令，不虚假做作，谨守工作伦理，对公司忠诚有向心力，服从性高，且情愿教诲他人。
C生活有规律有时刻观，有前途观，充实自己做好自我治理（如客户分类、时刻治理等），每日检讨改良，学习为人处事道理。
D面貌仪容端庄，服装整洁，精进以律己为第一。
二、行为标准。
一、有客户来时，应主动上前迎接，脸带微笑、态度谦恭。
二、引领客户到桌边，为其拉开椅子，请其坐下，为客户倒茶开始交谈，介绍楼盘情形，注意正确坐姿，应有的礼貌用语。
3、碰到不能解决的问题，及时向其他同事或专案领导请求帮忙。
4、客户要离开时，主动为其拿衣物等琐碎之物，送其至门外，微笑道别，并示意其有任何需求，你都将随时乐意为其效劳，给其一种靠近感，排除心理距离。
假设是已成交客户，正确填写定单，带客户到财务处或专人付清定金。
五、现场售楼处谈判桌、控台、绿化等物品要做到干净整齐，给客户一个舒适敞亮的谈判场所。
三、市场调查。
一、目的：售楼员做好充分的市场调查可使自己熟悉其他竞争个案，并及时把握整个市场动态，把握第一手资料。
在客户发问，作比较及优柔寡断时，能够有合理的说辞说服客户，起帮组决定的作用。
二、注意事项：做市场调查时，以下内容必需调查清楚（见表），并及时做好记录，整理归档，以便随时查阅。
3、如何做市场调查：形式：a、调查：把握大体资料b、进场调查：亲自观看卖场气氛是不是喧闹c、同行间调查：把握一些内部资料方式：a、可直接说：“我是同行想索取一些你们的楼盘资料。
”一样在这种情形下对方会给你一些大体资料。
b、假装：方式较多……c、可间接的向同行朋友咨询一些内部资料如实际销售率等。
四、业务技术。
一、业务技术的重要性：由于房地产金额大，不像衣服一样商品有较统一的售价，因此沟通、展现、售屋、成交这些业务技术愈高，那么成交性大，成交价钱高，佣金也高。
二、实质：房产的特性为不可移动，房产三元素为：a、地段座落b、产品利用职权c、价钱业务技术正是围绕着这些来施展的。
房地产销售培训经典教材-
房地产销售培训完美教案一、销售人员的根本素质〔穿插案例〕：1、销售人员的定位与职责。
2、销售人员仪容仪表与行为标准，社交礼仪。
3、销售代表的成功因素。
4、销售人员的三种心理素质。
5、销售人员成功要点分析二、销售人员的销售技巧〔穿插案例〕：1、销售技巧。
2、现场销售技巧：〔1〕客户进门、了解客户需求、介绍产品。
〔2〕谈判技巧。
〔3〕话术技巧。
〔4〕销售应变的八大技巧。
〔5〕销售跟进技巧。
〔6〕销售说服技巧。
三、客户分析〔穿插案例〕：1、心理分析：〔1〕客户购置行为分类法。
〔2〕客户购置决策过程分析与销售控制。
〔3〕客户购置心理分析。
〔4〕“比拟法那么〞的应用。
〔5〕“拉销〞的心理技巧。
〔6〕“群体心理〞应用技巧。
2、购置行为分析：〔1〕如何认识购置行为。
〔2〕如何认识购置动机。
〔3〕如何认识销费需求。
〔4〕如何认识购置行为与销售的互动关系。
四、房地产相关知识〔根底知识局部〕。
〔一〕、土地与房地产开发知识1、房地产根底概念2、土地及土地使用年限3、与房地产开发相关的企业4、住宅的类型5、建筑与规划知识〔二〕、建筑与规划知识1、根本规划术语2、住宅的建筑形式3、户型结构4、住宅的建筑结构5、住宅的三维空间6、住宅建设的技术经济指标7、建筑配套与建筑材料〔三〕、商品房销售根本知识与法律常识1、房地产市场2、商品房预售3、商品房现售4、“五证两书〞5、内部认购6、格式条款〔四〕、商品房面积测算1、销售面积的测算标准2、建筑面积的测算标准3、套内建筑面积的测算4、公摊面积的测算5、其他相关面积指标及系数〔五〕、价格与银行按揭及购房稅费1、价格术语2、付款方式3、商业贷款4、公积金贷款5、组合贷款6、还款方式7、购房稅费8、产权办理〔六〕、选房知识1、楼盘的选择2、户型的选择五、置业参谋的40个精彩解答。
二、销售人员的根本素质：6、销售人员的定位与职责。
我们的履历上已经注明了我们的职业—售楼员！什么是售楼员？就是销售人员，就是负责把温馨家园推介给客户、播撒安居理念的使者。
(房地产管理)房地产公司销售培训讲义培训教材
房地产销售讲义房地产销售(一)房地产销售前该准备什么？首先，是选择一个适合的销售中心。
销售点应设在目标客源群常常容易出入的区域附近，同时又较易到达工地，便于客户看房。
第二，销售中心的设计，门面装修，也很重要。
内部的布局最好有展示区、接待区及销控区，不要混杂，内部的色彩基调宜用暖色，使人产生暖洋洋的感觉。
第三，销售首具包括：1.模型。
包括规划沙盘，立面模型，剖面模型。
2.效果图。
包括立面透视效果，鸟瞰效果，中庭景观效果，单体透视效果。
3.墨线图。
包括小区规划墨线，楼层平面墨线，家具配置墨线等。
4.灯箱片。
可以把效果图，家具配置等翻拍成灯箱片，会形成良好的视觉刺激效果。
5.印刷品。
包括楼书、平面图、小册子、海报等。
6.裱板。
可把楼盘最重要的优点用文字、图表的方式制成裱板，挂在销售中心的墙上，便于销售员解说。
对于预售屋而言，道具是否齐备、精美将直接影响楼盘的销售，尤为重要。
以上说了硬件方面的工作，销售前软件方面的准备：首先，楼盘周边环境的熟悉。
附近有什么交通线路，交通规划，有何重大的市政工程，何时动工、何时完成。
附近有何小学、中学和幼儿园，生活配套是否齐全等。
第二，与本案产品竞争的有哪些楼盘，他们在哪里？与我们相比有何优点与缺点，他们的价格如何？房型如何？卖得如何？为什么卖得好，为什么卖得差？只有做到知彼知己，方能百战百胜。
第三，对本楼盘的彻底透彻的了解。
要深入到每一个环节，比如不仅仅要知道一套房子的房间、厅、厨、卫的面积，还要知道公共走道的宽度，电梯厅的面积，管道井的位置，房间内部管线的排布方式等。
不仅要知道厨房、卫生间、室内装修标准，还要知道公共部分，外墙的建材及特性，电梯、中央空调、水泵的品牌及功能，有何特点？甚至每户的电量多少？有线电视的插孔有几个？在什么位置等都要去了解。
尽量把自己设想成一个客户，从客户的立场和角度去研究楼盘，才能做到疏而不漏，才能心中有底，对答如流。
第四，统一的销售说词。
设想客户可能会问的所有问题，全部列出来，进行统一解答，以免同一个问题会有不同的答案。
房产销售的内部培训资料
房产销售的内部培训资料一、房地产基础知识1、房地产的概念和分类房地产是指土地、建筑物及其他地上附着物，包括住宅、商业、工业等不同用途的房产。
了解不同类型房产的特点和市场需求，如商品房、经济适用房、别墅等。
2、房地产市场的特点和趋势房地产市场具有周期性、区域性和政策敏感性等特点。
关注宏观经济环境、政策法规的变化对房地产市场的影响，以及当地市场的供需关系和价格走势。
3、房屋的建筑结构和户型熟悉常见的建筑结构，如砖混结构、框架结构、钢结构等。
能够准确解读户型图，向客户介绍房屋的布局、朝向、采光等优势。
二、客户需求分析1、了解客户的购房动机客户购房可能是为了自住、投资、改善居住条件等，不同动机决定了对房屋的不同需求。
通过与客户的沟通，挖掘其真实的购房动机。
2、客户的预算和支付能力了解客户的经济状况和预算范围，为其推荐合适价位的房产。
介绍不同的付款方式和贷款政策，帮助客户做出合理的财务安排。
3、客户对房屋的要求包括房屋的位置、面积、户型、装修风格、周边配套等方面。
认真倾听客户的需求，记录关键信息，并在推荐房源时做到有的放矢。
三、销售技巧与沟通能力1、建立良好的第一印象保持整洁的仪表、亲切的微笑和专业的形象。
用热情、友好的态度迎接客户，让客户感受到尊重和关注。
2、有效的沟通技巧学会倾听客户的意见和想法，不要急于打断或推销。
用清晰、简洁的语言表达自己的观点，避免使用专业术语让客户感到困惑。
提问技巧：通过恰当的问题，深入了解客户的需求和关注点。
3、销售谈判技巧掌握价格谈判的策略，既要为客户争取最大的利益，又要保证公司的利润。
学会处理客户的异议和担忧，以合理的解释和解决方案消除客户的疑虑。
4、跟进与维护客户关系及时跟进客户，了解其购买意向的变化。
定期与客户保持联系，提供有价值的房产信息和服务，建立长期的合作关系。
四、房源推广与展示1、熟悉所售房源的详细信息包括房屋的基本情况、优势卖点、周边环境等。
能够清晰、准确地向客户介绍房源，突出其独特之处。
房产销售培训
房产销售培训一、教学内容本节课我们将学习房地产销售的基本技巧和策略。
教材中的章节包括：第一章房地产销售概述，第二章房地产产品知识，第三章客户沟通与谈判技巧，第四章房地产销售流程，第五章房地产售后服务。
二、教学目标1. 让学生了解房地产销售的基本概念和流程。
3. 让学生掌握房地产销售的实际操作方法。
三、教学难点与重点重点：房地产销售的基本概念、流程和实际操作方法。
难点：客户沟通和谈判技巧的运用。
四、教具与学具准备教具：PPT、房地产销售案例资料。
学具：笔记本、笔。
五、教学过程1. 实践情景引入：以一个真实的房地产销售案例为背景，让学生了解房地产销售的实际操作过程。
2. 教材讲解：分别讲解教材中的五个章节，让学生掌握房地产销售的基本知识和技巧。
3. 案例分析：分析实践情景中的房地产销售案例，让学生了解房地产销售的成功经验和教训。
4. 谈判技巧训练：模拟房地产销售场景，让学生分组进行角色扮演，锻炼谈判技巧。
5. 销售流程演练：让学生分组进行房地产销售流程的演练，巩固所学知识。
6. 课后作业：布置相关的练习题目，让学生巩固所学知识。
六、板书设计1. 房地产销售概述2. 房地产产品知识3. 客户沟通与谈判技巧4. 房地产销售流程5. 房地产售后服务七、作业设计1. 描述一下房地产销售的基本流程。
3. 设计一份房地产销售方案，包括产品介绍、营销策略等。
八、课后反思及拓展延伸课后反思：本节课的教学效果如何，学生是否掌握了房地产销售的基本知识和技巧，有哪些需要改进的地方。
拓展延伸：让学生调查身边的房地产销售案例，分析其成功经验和教训，提高学生的实际操作能力。
重点和难点解析一、教学内容本节课我们将学习房地产销售的基本技巧和策略。
教材中的章节包括：第一章房地产销售概述，让学生了解房地产销售的定义、类型和重要性；第二章房地产产品知识，让学生掌握房地产产品的分类、特点和优势；第三章客户沟通与谈判技巧，让学生学会倾听、表达和说服技巧；第四章房地产销售流程，让学生了解房地产销售的各个阶段和关键环节；第五章房地产售后服务，让学生关注客户满意度和服务质量。
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销售人员的素养：角色定位1、公司形象代表.作为一个房地产公司销售人员是代表公司面对客户，其形象代表公司形象，服饰整洁与稳重会给客户留下好印象，增加对公司的信心，拉近双方距离。
2、公司经营传递者.销售人员明确自己是公司与客户的中介，其要紧职能把公司经营理念传递给客户，达到销售目的。
3、客户的购房引导者销售人员要利用专业知识熟练的为客户提供咨询便利服务，从而引导顾客购楼。
顾问式销售传统推销是一种角色单一、层次单一的单向推介模式。
因此，在面对越来越多元化的产品，在面对知识、品位要求越来越高的客户，在面对竞争越来越激烈的市场环境的情况下，置业顾问要驾驭越来越复杂的销售过程，就要掌握更高层次的销售模式，顾问式就显的犹为重要。
大伙儿能够看看自己的名片上的称谓，差不多上“置业顾问”。
现在几乎所有的从事房地产销售的人员都用那个称谓，同时各种行业的销售一线的人员都用“XX顾问”。
也不知是从什么时候开始的，就象流行的服装一样，大街小巷都穿如此的衣服。
象流行的歌曲一样人人传唱。
那个没人去考证也没有考证必要。
但房地产行业销售人员“置业顾问”这一称谓大约兴起于2000年。
我们都用这一称谓，我们确实是“顾问”了吗？我们离那个称谓还有多远的距离？我们什么时候才能成为名副事实上的“置业顾问”呢？我们首先要了解“置业顾问”到底要具备那些素养和要求，他担当如何样的角色。
顾问式销售的核心理念是：强调站在客户利益的角度，关注客户的需求，认识和把握客户的消费心理，发觉销售各环节存在的问题，并利用已有的资源（产品、服务、优势）有效的解决问题。
就象医院的大夫一样，对症下药，从而得到了患者的尊重。
因此我们在接待客户的时候，也得有的放矢。
故此，该理论又称“医院式销售”，于此相对应的我们平常经常有的一种销售方式，没有目的，不只所云。
现在有专门多销售人员依旧如此的，你也可能一不小心，也会如此。
就象小区的景点介绍元一样，从不注意服务意识和实战效果。
我们权且称其为“导游式销售”。
顾问式销售简单的讲，确实是要求销售人员能够依照不同的情景、需求，灵活地扮演不同的角色。
其中要紧有三个角色：专家角色：意味着你透彻地了解相关专业知识，在销售过程中能为客户解答和解决各种疑难问题，成为客户的好参谋、好帮手。
长期盟友的角色：你将每一位客户看作能够不断开发的资源，而不是一次买卖的对象。
也确实是不要一旦成交，就放在一边了不在联络了。
组织者的角色：你善于将公司的各种资源，尤其是后台的资源组织到销售的前台，来满足客户的需求。
销售效率：如何样用适量的时刻、最低的成本为客户所接纳。
销售效果：在客户那儿如何样使销售潜力最大化。
4、将楼盘推举给客户的专家.销售人员要有绝对的信心，并必须做到三个相信：相信自己所代表的公司.相信自己所推销的能力.相信自己所推销的商品.如此才能充分发挥推销人员的推销技术。
因为：首先相信自己的公司。
在推销活动中销售人员不但代表公司，而且其工作态度、服务质量、推销成效直接阻碍到公司的经济效益、社会信誉和进展的前景。
其次相信自己。
相信自己能够完成推销任务的能力，是推销成功信心的来源，并能产生动力与热情，充满自信和信心去全心投入，创出最好水平。
最后相信自己所推销的商品。
关于有需求的顾客，相信自己推销的商品货真价实，从而也相信自己的商品能成功的推销出去，如此就能够认定自己是推销楼盘的专家。
5、将客户意见向公司反映的媒介（客户与公司沟通的桥梁）6、客户最好的朋友销售人员应努力采取各种有利手段树立更好的形象、诚恳的态度，拉近与客户的距离，消除戒心，使客户感到你是最好的朋友，处处为他着想。
7、是市场的收集者.销售要有较强的反映能力和应变能力，并有丰富的业务知识，及对房地产市场敏锐的触角，这就需要销售人员对房地产市场信息做大量的收集，并为公司的决策提供依据。
8、具有创新精神、卓越表现的追求者.作为销售人员应清晰的明白追求的目的是不断创新与追求，才能有卓越的表现。
好的推销员的两种必备的品质：1.感同力善于从顾客的角度考虑问题2.自我趋向，达成销售的强烈个人欲望。
老实可靠有知识会关心人能承受风险有强烈的使命意识有解决问题的勇气能认确实对待客户优秀的置业顾问应具备的素养：一个中心：以客户为中心；两种能力：应变能力和协调能力；三种心态：对成功有信心，对工作要热心，对客户要耐心；四种熟悉：熟悉国家政治经济形式，熟悉房地产政策法规，熟悉房地产市场行情，熟悉本公司物业情况；五种学会：学会市场调查，学会分析、算账，学会揣摩客户心理，学会追踪客户，学会与客户交朋友。
住宅与户型设计一、住宅的三大功能1.差不多功能住宅要满足居住者（消费者）的使用需求和精神需求，这是它之因此能成为商品的需求动机。
只有人们存在这种使用上和精神上的需求，住宅才具有存在和进展的价值。
自然遮风避雨、保温御寒是人们差不多的生理需求，而好的环境，好的心情，能够陶冶情操、和睦家庭关系等等。
2.价值功能住宅作为商品在运作过程中要实现开发商（住宅产品的生产者）的利益目标，这是住宅之因此成为商品的利益动机。
只有住宅在其成为商品的过程中为其运作者带来利润的实现，住宅作为商品才具有存在和进展的可能。
同时随着社会经济的进展，购房投资者不断涌现，住宅的保值空间和升值空间也成为关注的焦点。
3.文化功能住宅作为建筑要实现其在历史和文化上的作用。
中国的万里长城、埃及金字塔、希腊雅典神庙、罗马的大斗兽场，都差不多存在几千年了，不但没有落后的迹象，而且至今被世人所仰慕和崇拜。
建筑大师贝聿铭讲过：“建筑是一种严肃的事业，而不是时兴货。
二．住宅的七大属性1.居住生活的舒适性住宅内居住生活想要获得舒适的效果，必须使不同的居住空间既有较好的相互联系，又有相对的独立性，使得它们各得其所。
①．功能分区要合理：做到“七大分区”，即：动静、公私、干湿、洁污、主次、内外、卫裕的分区。
②．功能空间的适宜尺度：厨房面积占房间总面积的11％－13％，储藏室约占10％，卫生间约占8％－11％，卧房的长宽比例最适宜是2:1，采光口与地面面积比例不应<1:7。
厨房的净宽度不应<1.5m,舒适型厨房的面宽不应<1.8－3 m,淋浴的卫生间的净宽度不应< 1.2m,带浴缸的卫生间净宽度不应1.6m,舒适型的卧房要在14平方左右，比较豪华的卧房要在18平方左右，再大一些的主卧在20平方以上。
适宜的空间尺度才能保证居住的舒适性。
③．保证各功能空间的私密性，视线的干扰往往成为家人的苦恼，因此，卧房的门尽量不开或少开向客厅，卫生间的门也不宜对着厅，两户间的卫生间和阳台最好不要形成对视，以保证空间的私密性。
④．保证朝向，各要紧的房间保证一定的有效日照时刻，采光良好，通风顺畅，厅、卧、厨、卫四大光明，无暗室。
2.居住空间的适应性居住空间的适应性要求，一是能持续进展，二是能适应市场的需求。
①．可持续的进展是指要能随着时代的演进而不断的进展。
必如，新技术、新材料、高科技智能化和电脑技术的广泛应用，家庭将不仅仅是生活空间，同时又将是工作场所，娱乐空间等，这就要求住宅的内部服务空间相应要随着变化。
②．随着住宅供需的市场化，为适应不同经济收入、不同类型、不同生活模式的家庭需要，应该向社会提供不同面积、不同平面布置的住宅，还应该提供不同类型的住宅，如老年公寓、残疾人公寓、单身公寓等。
3.居住建设的经济性居住建设的经济性要紧反映在节约自然资源，如节约土地（高层进展）、节约资源（风能、太阳能、地暖水环热泵、节约建材的CL建筑体系）。
4.居住行为的安全性居住行为的安全性分为心理和生理两大类。
生理的安全性表现在结构的安全、防火、防盗、防滑、防坠等，心理的安全性表现在防止视线的干扰和噪音污染等。
5.居住环境的整体性居住环境的整体性在于住宅内部包含的设施、设备、管线、家具、装饰等设计的综合性和配套性。
重点是厨房和卫生间，那儿活动的频率高，设备设施错综复杂，必须采取配套、综合、隐蔽等原则。
6.风水和心理作用风水学的研究确实是如何样使居室环境和周边环境向协调；如何样顺应环境与环境融合成最佳组合。
事实上风水是介于科学和伪科学之间的一门学科。
从现代的观点动身，风水要紧是研究几类事物：（因此我们必须先摒弃封建糟箔，假如有客户认同一些唯心的观点，那时客户的主观认识，我们也要迎合客户，但我们绝对不能够引导客户用封建糟箔的风水观去做销售。
）①．空气的流通空气的是否流畅对居住者的健康有紧密的阻碍：空气不行，容易造成情绪不安、容易疲乏、工作懒散，因此家运不昌。
②．阳光的照耀③．温度和湿度湿度大容易疲劳，心理烦躁，情绪低落，意志消沉；温度大了也一样，过热使人疲乏、昏昏欲睡，过冷做事缓慢。
④．室内的布置注重美感、令居住者心情舒服。
适合居住的人口数量、行动方便、和居住者的身份、职业、兴趣相符。
既有各个空间的独立性又应该要有相互的联系和过渡。
事实上，在风水方面好多观点在唯心和现实的讲法是统一的，不一定是矛盾的，比如，有人讲鞋子最好不要放在卧房里，会把不处不行的气运带到家里。
从现实意义角度分析，你把鞋子放在一个独立的地点也好，把泥土带到卧房，臭气熏天。
如此的例子不胜枚举，客户喜爱那种你就讲那种。
7.居住形态的地点性居住形态的地点性是依照当地的地理条件、生活习俗、文化传统的不同而形成的不同的居住形态。
①．南方户型南方要紧是广东地区以使用率高、单套内功能完善、空间使用充分、面积相对较小，同时容积率较高的特点，楼体纤细，建筑结构精巧，一梯四五户甚至七八户，要紧和土地资源有关，不得不考虑空间的进展。
产品外立面景观较现代，开窗较大，外型轻灵美观。
南方平均日照强、气温高，对朝向采光、保温要求不高，但十分重视通风，因此墙体较薄，空间利用率高。
由于气温高，设计要紧考虑通风散热，尽量利用穿堂风。
由于市场成熟，户型差异明显，设计注重细部处理。
户型相对北方要小。
差不多两居室在70－80平方，三居室在100平左右，普遍比北方的户型节约了一个房间的面积，结构紧凑合理。
②．北方户型受北方气候阻碍，注重朝向和保温功能，规矩的外型可减少散热面积，因此较多采纳大户型，房间方正。
整体布局以板式为主，一梯2户或4户，无明显凹凸，楼体厚重整齐。
留取暖气片位置和穿墙采暖管线位置等。
外墙一般比较厚，多为37墙甚至49的墙，窗户多为双层窗。
因气候关系尽量幸免穿堂风。
我们了解了南北方在户型设计方面的差异后，对以后的销售工作专门有关心。
一些北方的客户在南方购房可能还保留着北方的户型标准来推断户型的优劣。
我们遇到如此的客户能够用我们所学的知识帮他更正使之信服中意。
楼盘的选择：作为置业顾问，我们需要为客户购房提供咨询关心，比如，依照客户的具体情况，关心客户选择到适合他们的房源。
阻碍购房者选择房屋的因素专门多，购房者的需求也千差万不，因此具体选房时往往应因时、因地、因人而异。