洋房产品价值体系(初稿)
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花园洋房产品解析
立面赏析
5层电梯洋房—— 梯户比1：2； 剪力墙结构； 层层退台
9层电梯洋房—— 梯户比1:3,1:4,1:6 剪力强墙构（局部框剪） 80㎡左右两房、一房
户型空间——五层简墅
一层： 一层：3/2/2 144.98㎡ 138.47㎡ 144.98㎡、138.47㎡； 双向入户； 双向入户； 前后花园； 前后花园； 超大宽厅； 超大宽厅； 全明户型； 全明户型；
花园洋房产品解析
旭致专案组 2010年1月27日
洋房特性分析
花园洋房的起源与定义 目前市场上流行的广义花园洋房 情景式花园洋房解析 花园洋房发展趋势 参考案例——逸品香山产品分析 参考案例 逸品香山产品分析
花园洋房的起源与定义
源于上海，自１９世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属， 是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。从现在房地产定义观点来看，当 时的花园洋房相当于目前房地产市场中的独栋别墅。 目前市场上的花园洋房一般有狭义和广义之分。
洋 房 特 性 分 析
狭义的花园洋房就是Gardenvilla（花园别 墅），也就是通常所说的花园式住宅、西式洋 房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平 房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市 场中的洋式联排（或双拼）的Townhouse，户 型较大，居住舒适程度高。
广义的花园洋房是指6层以下多层板式建筑， 以四层为主，外国建筑风格明显，小区容积 率一般较低（0.8-1.2）。强调景观均好，绿 化率比较高，普遍存在远郊区一带，一般首 层赠送花园，顶层赠送露台。
二层： 二层： 125.6㎡ 125.6㎡，3/2/2 双向阳台； 双向阳台； 超大宽厅； 超大宽厅； 全明户型； 全明户型； 南向露台 三层： 三层： 131.77㎡ 131.77㎡，3/2/2 双向阳台； 双向阳台； 超大宽厅； 超大宽厅； 全明户型； 全明户型；
万科城价值体系(产品篇1)
• 提升整体居住环境品质，让住户
与大自然共生。
• 让建筑与景观，景观与住户融为 一体。 • 创造更多的绿化空间和公共休闲 场所，实现理想和谐的人居环境。
• 强化项目的个性和形象，创造多
样化的邻里亲切空间。
二、建筑设计
一种生活 万科城
• 项目吸收西班牙建筑元素，重点强
调宅和院，墅与景的呼应关系。
• 开阔的空间，精心的景观设计保护 了个人的私密，这就是万科城的生 活所在。 • 引入西斑牙小镇设计风格，在尊重
山水景墅改变一种生活
山水景墅在社区的安全管理上，不但保证了住户的安全，贴心的物业 服务令您的居家生活带来便利和安全。
山水景墅七大领衔价值
人车分流：行人和车辆分别从不同空间入户，人车分流的交通组织系统，最大限度 地降低噪声干扰，保证人车分流前提下尽量缩短业主停车后步行入户时长，结合宅 间绿地，组团绿地共同营造出幽静深远的居住氛围，为步行者、运动者提供舒适安
山水景墅七大领衔价值
纯西班牙建筑元素：通过线脚，阳台，屋顶，栏杆等打破大片墙面造成的沉 闷感，通过粗质感的石材体现建筑厚实的根基，创造怡人的亲切尺度，造型
丰富，每栋单体造型不仅考虑本身的完整及独立性，同时也满足组合成排后
的整体性效果，做到高低错落，丰富有序，拼合效果统一而有变化。
山水景墅七大领衔价值
把别墅还于山水
（产品解构）
1
一、项目规划
当景墅回归山水，才是居住的主流
项目集万科20年项目规划之大成，结合现代西班牙风情设计意念， 创造一个健康舒适，安全宜人的人居环境，提供了集合交流、聚会、休 息、运动、欣赏等五重多样化空间，充分领会佛山人对山水人居的实际
需求，倾力打造纯西班牙的山水景墅。
四大规划创造优质社区典范
与大自然共生。
• 让建筑与景观，景观与住户融为 一体。 • 创造更多的绿化空间和公共休闲 场所，实现理想和谐的人居环境。
• 强化项目的个性和形象，创造多
样化的邻里亲切空间。
二、建筑设计
一种生活 万科城
• 项目吸收西班牙建筑元素，重点强
调宅和院，墅与景的呼应关系。
• 开阔的空间，精心的景观设计保护 了个人的私密，这就是万科城的生 活所在。 • 引入西斑牙小镇设计风格，在尊重
山水景墅改变一种生活
山水景墅在社区的安全管理上，不但保证了住户的安全，贴心的物业 服务令您的居家生活带来便利和安全。
山水景墅七大领衔价值
人车分流：行人和车辆分别从不同空间入户，人车分流的交通组织系统，最大限度 地降低噪声干扰，保证人车分流前提下尽量缩短业主停车后步行入户时长，结合宅 间绿地，组团绿地共同营造出幽静深远的居住氛围，为步行者、运动者提供舒适安
山水景墅七大领衔价值
纯西班牙建筑元素：通过线脚，阳台，屋顶，栏杆等打破大片墙面造成的沉 闷感，通过粗质感的石材体现建筑厚实的根基，创造怡人的亲切尺度，造型
丰富，每栋单体造型不仅考虑本身的完整及独立性，同时也满足组合成排后
的整体性效果，做到高低错落，丰富有序，拼合效果统一而有变化。
山水景墅七大领衔价值
把别墅还于山水
（产品解构）
1
一、项目规划
当景墅回归山水，才是居住的主流
项目集万科20年项目规划之大成，结合现代西班牙风情设计意念， 创造一个健康舒适，安全宜人的人居环境，提供了集合交流、聚会、休 息、运动、欣赏等五重多样化空间，充分领会佛山人对山水人居的实际
需求，倾力打造纯西班牙的山水景墅。
四大规划创造优质社区典范
【2019深度研究】豪宅价值体系梳理及案例分享
10.精装修：云集国际顶尖品牌
深圳中心·天元价值体系
全部采用国际顶尖奢侈品牌产品或国际一线品牌顶级产品，厨房橱柜及厨电，更全套配置顶级品牌产品，不参杂其他档次产品，打造深圳豪宅市场精装标杆。
11.物业服务：五星级酒店尊享，三大礼宾级定制式服务
深圳中心·天元价值体系
业主私家会所服务体系2000平住宅私家会所，以客户需求为导向，提供细致的全时私人物管，由功能区、服务区和24小时高端生活服务中心构成；商业VIP服务体系基于深圳中心30万屏幕都会商业之上的商业服务体系，为天元提供白金会员服务，第一时间更新时尚资讯，提供新品发布特邀、星级酒店订餐等高端私属服务；CEO俱乐部服务体系350m写字楼顶层，匹配1万平中国最高端CEO俱乐部，云集商业领域与行业精英，享受会员俱乐部的全球会所联盟。
2.综合体全配套：140万国际综合街区，打造五分钟都会生活圈
深圳中心开放式街区的综合体设计，通过内部立体及丰富高端业态，创造“5分钟都会生活圈”，让业主在5分钟行走时间半径内，享受深圳中心所带来的最顶级的商务、商业、文化、艺术、教育、休闲、娱乐等丰盛配套资源。
深圳中心·天元价值体系
3.商业规划：深圳最大商业时尚中心，南中国首创中央街区
豪宅价值体系梳理及案例分享
1
豪宅发展状况
目 录CONTENTS
豪宅价值体系梳理
豪宅案例分享
大
外豪
富人区
私享
产品核心特征
注重私密性；注重享受性；注重专属化；
产品价值诉求点
卓越、专属、创新、艺术
顶级形象特征
低调的奢华收藏品
立足于产品软硬相结合
营销特征
低调奢华，强调圈内影响
市场价格
稀缺性自我定价；价格比2-4：1
深圳中心·天元价值体系
全部采用国际顶尖奢侈品牌产品或国际一线品牌顶级产品，厨房橱柜及厨电，更全套配置顶级品牌产品，不参杂其他档次产品，打造深圳豪宅市场精装标杆。
11.物业服务：五星级酒店尊享，三大礼宾级定制式服务
深圳中心·天元价值体系
业主私家会所服务体系2000平住宅私家会所，以客户需求为导向，提供细致的全时私人物管，由功能区、服务区和24小时高端生活服务中心构成；商业VIP服务体系基于深圳中心30万屏幕都会商业之上的商业服务体系，为天元提供白金会员服务，第一时间更新时尚资讯，提供新品发布特邀、星级酒店订餐等高端私属服务；CEO俱乐部服务体系350m写字楼顶层，匹配1万平中国最高端CEO俱乐部，云集商业领域与行业精英，享受会员俱乐部的全球会所联盟。
2.综合体全配套：140万国际综合街区，打造五分钟都会生活圈
深圳中心开放式街区的综合体设计，通过内部立体及丰富高端业态，创造“5分钟都会生活圈”，让业主在5分钟行走时间半径内，享受深圳中心所带来的最顶级的商务、商业、文化、艺术、教育、休闲、娱乐等丰盛配套资源。
深圳中心·天元价值体系
3.商业规划：深圳最大商业时尚中心，南中国首创中央街区
豪宅价值体系梳理及案例分享
1
豪宅发展状况
目 录CONTENTS
豪宅价值体系梳理
豪宅案例分享
大
外豪
富人区
私享
产品核心特征
注重私密性；注重享受性；注重专属化；
产品价值诉求点
卓越、专属、创新、艺术
顶级形象特征
低调的奢华收藏品
立足于产品软硬相结合
营销特征
低调奢华，强调圈内影响
市场价格
稀缺性自我定价；价格比2-4：1
万科城高层洋房价值体系
学习改变命运,知 识创造未来
万科城高层洋房价值体系
户户望江，景观延伸性强
万科城高层豪宅户户观山望江，客厅、主人套房和饭厅等都可以把无 敌江景尽收眼前。
学习改变命运,知 识创造未来
万科城高层洋房价值体系
立体景观、超开阔的视野空间
万科城高层豪宅拥有立体景观，最高可把270度的江景景观尽收眼底 。
学习改变命运,知 识创造未来
业、流行商业等，让您时刻阅读时尚生活长廊。 ➢ 国际幼儿园：国际化配套的幼儿园，未来主人的培养基地。
学习改变命运,知 识创造未来
万科城高层洋房价值体系
万科城，经典一方水域
万科城的优越，不仅仅体现在社区至尊地优厚配套，也需占据城市 中极为罕有的资源，体现更多人无我有的气度。在这里，您可以感受 到两园三江四重景的独特景观。
学习改变命运,知 识创造未来
万科城高层洋房价值体系
•万科城，一脉相承的世界水建筑
佛山万科城，集万科二十多年水岸建筑设计经验之大成，深刻体悟 世界水建筑的气魄与精华，给南庄人居的实际需要，在南庄打造一 流世界人居水岸建筑。
学习改变命运,知 识创造未来
万科城高层洋房价值体系
万科城，佛山80万平方大型纯生态江岸社区
四重景观—生活增添无限乐趣
➢ 江景资源：万科城，独享南庄罕有的1600米江岸线，坐拥北江、吉利河和顺德水 道三江汇聚宽大江景。可谓是水岸物业的及至。
➢ 山景资源：万科城远眺广东四大名山之一西樵山，无敌山景尽收眼里。世界最高 的南海观音直望万科城，被风水大师认为是黄金宝地。
➢ 园景资源：万科城小区内拥有多种景观设计。绿色小径、活动空间和休息廊让您 体验到无限的生活景观。
学习改变命运,知 识创造未来
万科城高层洋房价值体系
豪宅_产品价值构成要素.
商学 业校 配配 套套
医 疗 配 套
人 文 配 套
其 他 配 套
装 装 毛 设 用 面主 首 标 车 车 架 修 修 坯 计 材 积题 层 准 库 库 空 大 层 团与 与大 层 品用 堂 队工 质材 特堂 电 梯 色 艺 间
家 居 智 能 化
安 防 智 能 化
客 户 忠 诚 度
豪宅产品的价值地图
极致高科技智能化：连同LG、日讯、 CLIPSAL及HONEYWELL，投资3000万美元打造亚洲代表性数字化社区
• • 社区的物业管理、安防管理、社区服务、家居生活全方位实现智能化。 以“家庭集成控制”为系统核心，连接网络智能家电、紧急呼叫、门禁 、电子门锁以及触摸屏操作终端，实现远程控制终端设备，甚至手机遥 控。 全部1301套单元中，其中1000多套单元交楼标准已全部安装了“智慧家 居”系统，业主入住后可直接享用，部分超大户型单元，业主可以根据 自己的需要，结合个性化装修风格，选择不同的“智慧家居”解决方案 ，由CNHOORAY为业主量身定做“智慧家居”系统。
以深圳为例，看看各类以不同稀缺价值为核心的豪宅产品。
豪宅产品的价值地图
类型1 以城市中心资源为稀缺价值的产品 星河国际
深圳星河国际 “CBD国际生活领域”
区位 规模 容积率 绿化率 建筑设计单位 建筑形式 户型面积 装修状况 总户数 车位比 园林设计单位 园林设计 功能内容 功能比例 市场表现 福田区福华三路和滨河大道之间，深圳CBD 占地3.39万平米，建面15.8万平米 4.5 30% 香港华艺设计顾问(深圳)有限公司 7栋29-30层的高层围合而成；裙楼商业满铺2层，上面高层住宅板点结合， 2层地下车库 面积区间77-323平米，主力户型 160-180平米 毛坯 1200 1：1.5 深圳市星河房地产开发有限公司规划设计部 超大中心岭南风格主题园林 住宅，中央园林，商业街，会所 中央园林2万平米，商业建面4万平方米 2002-10-25，开盘8500元/平米；2003-12-04，收盘价9300元/平米；荣 登“2002－2003年度深圳十大明星楼盘” 榜首。已售完。现在二手房价格 5万/平米。 深圳星河房地产开发公司
高端洋房产品价值体系案例研究
每月销售套数及价格走势
60
8000
50
7800 7800
50
45
7500
7600
40
园林 7100 30 7300
7500
7400
30 7200
30
开放期 6800 6800 6800 6800 6800 6800
20
14
6800
18 13
7000 6800
10
5
5
7
6600
0
2
6400
0
6200
销售套数 均价
推广语
推广 销量 价格
让一部分人先温暖起来；人车分层的纯洋房景观社区 赠送多层私享花园空间；四层带电梯的花园洋房
实景是检验洋房的唯一标准
销量走势图：09.5月超出市场预期的园林展示 区开放后，成交量集中爆发
销量稳步增长，集 中爆发，后续成交 放缓
在市场低迷时间， 项目一直处于蓄客 阶段，营销中心开 放后，一直采用内 部发售，但成交量 少。
檀香山将地块分为一期洋房和二期高层住宅、 三期公寓，充分分解容积率，规避项目劣势
一期洋房：位于项目中 间区域，四层电梯洋房， 共31栋，440套；
二期高层：四栋纯板楼 和四栋T形短板的共计八 栋18层小高层组成；
三期高层：暂定为“城 市立面”，将揉合了现 代、前卫的建筑理念， 形成风格独特，雕塑感 强的高层公寓住宅。
京珠高速：项目东距京 珠高速公路约400米
规划道路：项目西侧为 规划的白沙湾路，建成 后将连接人民东路和体 育新城片区，此外，南 侧规划的新雨路可至东 二环
地铁：项目西侧紧邻地 铁2号线长沙大道站出
长沙大道区域内目前项目开发量小，周边 环境较乱，区域尚不成熟
洋房及类低密度住宅产品专题研究4
可以通过室内空间、室内外关系以及建筑细节几种手段来 解决小面积带来的别墅感缺陷问题
较高的建筑密度带来的空间压抑和紧促感可以通过一些手段来缓解和规避
较高的建筑密度
围合组团 建筑单体 联院处理 公共绿地
在节约基地面积的前提之下，通过围合组团的公共空间来增加 邻里 流空间，减少较小的庭院面积带来的负面影响(典型案例：纳帕 溪谷）
• 设计中需协调下沉式庭院院墙与临院关系 • 增加土方工程量 •日常使用成本略高，需要配备水泵
纳帕溪谷SA户型16m2
公共绿地
集中公共绿地可以散落分 布在小区内，以解决小独 栋别墅庭院空间小而产生 的活动空间不足，同时为 邻里之间的交流提供了良 好的场所 零散分布的集中绿地可以 缓解较高的建筑密度带来 的视觉压抑和疲劳感 多处集中绿地的开放性对 于实现均衡物业价值有良 好的效果 典型案例：温哥华森林
围合组团式排布
小独栋别墅应在能保证 一定的私家庭院面积 下、尽可能减少对土地 面积占有；
解决方案之一是采用组 团式布局，即4-6栋别墅 通过围合的形式，在节 约基地面积的同时保证 一定的公共交流空间， 减少由于较小的院落带 来的负面影响 案例：纳帕溪谷小户型布局
建筑单体的朝向与体型
在建筑单体的排布方向处理上，采取了房子的布局与正 南、正北约40度的夹角，增加了朝阳面。 项目的高容积率决定了其宅基地短面宽/大进深的缺 点，单体设计上采用了竖L型，把客厅等需要日照和采 光的公共空间放到首层延伸处，而卧室区退后设置；实 现了客厅等的立体采光和卧室的多面采光，给解决对视 问题留出了窗子设置的空间
■建筑基地的面积在200平米/栋左右，可以通过几栋别墅围合一个集中的 组团开放空间的形式，在节约基地面积的同时仍保证一定面积的室外空间。
较高的建筑密度带来的空间压抑和紧促感可以通过一些手段来缓解和规避
较高的建筑密度
围合组团 建筑单体 联院处理 公共绿地
在节约基地面积的前提之下，通过围合组团的公共空间来增加 邻里 流空间，减少较小的庭院面积带来的负面影响(典型案例：纳帕 溪谷）
• 设计中需协调下沉式庭院院墙与临院关系 • 增加土方工程量 •日常使用成本略高，需要配备水泵
纳帕溪谷SA户型16m2
公共绿地
集中公共绿地可以散落分 布在小区内，以解决小独 栋别墅庭院空间小而产生 的活动空间不足，同时为 邻里之间的交流提供了良 好的场所 零散分布的集中绿地可以 缓解较高的建筑密度带来 的视觉压抑和疲劳感 多处集中绿地的开放性对 于实现均衡物业价值有良 好的效果 典型案例：温哥华森林
围合组团式排布
小独栋别墅应在能保证 一定的私家庭院面积 下、尽可能减少对土地 面积占有；
解决方案之一是采用组 团式布局，即4-6栋别墅 通过围合的形式，在节 约基地面积的同时保证 一定的公共交流空间， 减少由于较小的院落带 来的负面影响 案例：纳帕溪谷小户型布局
建筑单体的朝向与体型
在建筑单体的排布方向处理上，采取了房子的布局与正 南、正北约40度的夹角，增加了朝阳面。 项目的高容积率决定了其宅基地短面宽/大进深的缺 点，单体设计上采用了竖L型，把客厅等需要日照和采 光的公共空间放到首层延伸处，而卧室区退后设置；实 现了客厅等的立体采光和卧室的多面采光，给解决对视 问题留出了窗子设置的空间
■建筑基地的面积在200平米/栋左右，可以通过几栋别墅围合一个集中的 组团开放空间的形式，在节约基地面积的同时仍保证一定面积的室外空间。
花园洋房住宅产品分析
➢ 在社区的氛围营造上，绿城•桂 花城着力于塑造一个步行的社区， 中心绿地、组团花园、广场等整个 社区活动空间都可以通过步行来实 现，而人性尺度的把握上则控制在 200、300米的步行距离内。
All Contents Copyright © BeijingXinda Co.,Ltd.2010
Email：xindajingji@
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建筑依据景观排布，以多层为主，辅以小高层、高层，建筑错落有致
7-11层 小高层
1小6层高板层
式高层
13层 点式 高层
7-11层小高层
5层点式多层“小胖楼”
4-5层，多层
11层 小高 层公
寓
会所 欧式 风情 商业
街
➢小高层则采用围合庭院的方式组织， 多幢楼宇共享一个封闭的庭院，庭院 的南面为多层住宅，以保证院内有充 分的日照
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洋房产品形象——关键词: 层次、错落、细节、风格化
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花园洋房的三种产品类别分析
栖霞苑组团 云树苑组团
初阳苑组团
➢ 以多层次、组团化为空间 布局的基本原则，依照东向 和南向两个入口动线的延续， 小区分为大致均衡的四大组 群，共享中心开放景观
中心绿地 水景
桂雨苑组团
南入口
春晓苑组团 闻莺苑组团
➢ 利用半地下车库的顶板形成 不受外来交通干扰的外部空 间，结合景观的设计，形成 为住户服务的室外休闲和活 动的场所
Email：xindajingji@
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建筑依据景观排布，以多层为主，辅以小高层、高层，建筑错落有致
7-11层 小高层
1小6层高板层
式高层
13层 点式 高层
7-11层小高层
5层点式多层“小胖楼”
4-5层，多层
11层 小高 层公
寓
会所 欧式 风情 商业
街
➢小高层则采用围合庭院的方式组织， 多幢楼宇共享一个封闭的庭院，庭院 的南面为多层住宅，以保证院内有充 分的日照
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洋房产品形象——关键词: 层次、错落、细节、风格化
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花园洋房的三种产品类别分析
栖霞苑组团 云树苑组团
初阳苑组团
➢ 以多层次、组团化为空间 布局的基本原则，依照东向 和南向两个入口动线的延续， 小区分为大致均衡的四大组 群，共享中心开放景观
中心绿地 水景
桂雨苑组团
南入口
春晓苑组团 闻莺苑组团
➢ 利用半地下车库的顶板形成 不受外来交通干扰的外部空 间，结合景观的设计，形成 为住户服务的室外休闲和活 动的场所
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