万科城高层洋房价值体系
万科：价格模型(重点参考资料)-广州+
一、万科价格模型旳原理 1、名词解释 （1）基价：该模型唯一旳系统内自变量；该基价一经输入模型，模型将自动 计算全部房源旳原始价格； （2）原始价格：该模型旳因变量，一般为该房源旳按揭实收价； （3）维度：模型旳主要计算根据，主要标志不同房源之间旳价格差别旳百分 比数；某一种维度旳意义是：在其他全部条件都完全相等旳情况下，仅就这 一种维度而言，不同房源间旳价格差别； （4）权重：标志各个维度之间旳不同旳主要程度；全部维度旳权重相加等于 1； （5）综合系数：维度和权重旳叠加，标志不同房源间旳价格差别； （6）层差：楼层之间旳差价； （7）调整因子：原始价格生成后，对模型处理过程旳局部、个别调整，目旳 是对个别价格做出合适旳调整；
0 型将其体目前最终旳定价中。
101
-0.04
201
-0.04
301
-0.04
401
-0.04
C1
4层
102
-0.08
-0.04 -0.04 -0.04 -0.04 -0.04
%
0.08 0.08
0.维08 度矩阵
0.08 0.08
X=
-0.04 -0.04 0.08 -0.04 -0.04 0.08 -0.04 -0.04 0.08 -0.04 -0.04 0.08 -0.08 -0.04 0.08 -0.08 -0.04 0.08
最高价＝max（Pn） 最低价＝min （Pn）
此阶段并可能对个别单位独立附加某个系数，对该个别单位旳原 始价格旳生成作出干预；
二、万科价格模型（住宅版）——以蓝山为例 2、住宅价格模型旳操作实例
（11）价格检验子模型开启
万科产品系标准
万科产品系标准一、产品定位万科产品系标准首先明确产品的定位，根据目标客户群体的需求和偏好，以及市场趋势和竞争态势，进行精准定位。
产品定位需具备差异化竞争优势，以满足不同客户的需求。
二、规划设计在规划设计方面，万科注重整体规划的合理性和科学性。
根据项目地块的特点和条件，进行合理的功能分区和空间布局。
同时，充分考虑日照、风向、地形等因素，以实现人、建筑与环境的和谐共生。
三、建筑设计在建筑设计方面，万科注重创新与实用性的结合。
采用现代简约的建筑风格，强调线条的流畅和立面的层次感。
同时，注重建筑的功能性和空间的舒适度，以满足不同客户的需求。
四、景观设计景观设计是万科产品系标准的重要组成部分。
万科注重绿化覆盖率的提高，利用植物配置营造四季皆宜的景观效果。
同时，通过景观小品、水景等元素，提升项目的品质和价值。
五、室内设计在室内设计方面，万科注重细节的处理和整体的美感。
采用环保材料和节能技术，确保室内环境的健康与舒适。
同时，注重室内空间的利用率和实用性，以满足不同客户的需求。
六、装修标准万科产品系的装修标准采用高品质的建材和设备，注重细节的处理和品质的保证。
根据不同的产品定位和客户需求，提供个性化的装修方案和配置建议。
七、配套设施万科注重社区配套设施的完善和便利性。
根据项目规模和客户需求，规划建设各类设施，如健身中心、游泳池、儿童游乐场等，以满足客户日常生活的需求。
八、物业服务万科物业服务致力于为客户提供全方位、专业化的服务。
通过建立完善的客户服务体系和物业管理系统，确保客户的居住安全和舒适。
同时，积极开展社区文化活动，增强客户归属感和凝聚力。
九、环保标准万科注重可持续发展和环保理念的实践。
在项目规划和建设中，采取一系列环保措施和技术，如雨水收集系统、太阳能利用等，以降低能耗和减少对环境的影响。
同时，鼓励绿色出行方式，促进生态平衡和社区的可持续发展。
万科无限系 不看后悔!万科无限系的设计,全都在这里了
万科无限系不看后悔！万科无限系的设计干货，全都在这里了2016年，是赛拉维值得纪念的一年，也是快速成长的一年，我们完成了：万科美好家多个系列产品、融创集团商业配套模块、正荣集团精装创新体系等多个研发项目，实现了设计方向的新突破。
今天，我们来分享一个非常特别的重量级设计研发方案。
甚至可以说，这是一款可以代表未来地产发展方向的神级产品。
这，就是被称为万科“美好家无限系”的自由可变户型。
这个项目是在2015年的秋天正式启动的。
当时，赛拉维受万科天津区域委托，开始了这个绝密项目的研发，代号“万科芯”。
经过近一年的浴血奋战，这一项目最终在2016年夏天诞生。
随后，万科在全国多个区域开始推广，并定名为“无限系”。
趋势实际上，赛拉维配合万科所做的这一研发项目，是非常符合当今世界上最主流的住宅发展趋势的。
这就是工业化集成式住宅。
在这方面，日本一直走在世界最前沿。
很多最先锋的理念、最先进的技术，都是从日本最先诞生并在全球推广的。
而在中国内地，越来越多的开发商开始重视住宅产业化的发展。
越来越多的开发商，举起了“全生命周期户型”的研究大旗，以适应日趋严峻的市场考验。
户型无限系产品的实验性落地，选址在了天津万科民和巷。
通过对建筑结构体系的创新，整个户型以一棵结构柱作为建筑核心，通过楼板加固加厚，与建筑外剪力墙结构结合，满足其力学要求。
基础户型面积115平方米，面宽10.2米，进深10.9米。
户型内部厨卫及管井位置不可变。
除此之外，都可以根据业主的需求来进行布局。
客群每个家庭处在不同的生命周期时，对户型的需求都会大不相同。
可是，一方面，当下房价持续走高，大众换房周期变长；另一方面，户型后期改造难度很大，装修陷阱太多。
怎样解决这一棘手的矛盾，成为赛拉维研究的最重要课题。
全生命周期户型，意义重大。
“无限系”这一面向未来的产品，可以毫无压力的轻松完成户型之间的切换，打造伴您一生的好房子。
通过对不同客群的需求进行研究，按照不同家庭结构、生活习惯、生活人数，将产品分成了超级顽主、史密斯夫妇、富贵之家、二孩时代、活力长者。
万科翡翠系列：一个全国性高端产品的成功路径丨户型库
万科翡翠系列：一个全国性高端产品的成功路径丨户型库俗话说：买套房子穷三代，选错户型悔一生。
商品房是我们大部分人一辈子购买的最贵的商品，户型的好坏很大影响了我们每天的居住品质。
各位屏幕前的户友，大家好！今天和大家聊聊万科的高端产品系列——翡翠系列！原因很简单，它的推出改变了市场对万科只擅长刚需的认知，可谓功臣卓著。
本文授权转载自莫老爷，微信号：molaoyeshizhu，由库哥编辑。
翡翠系：万科不只擅长做刚需先来了解一下万科住宅产品早期主要的四大系列：1.【TOWN 系列】起始于1992年，郊区住宅，价格务实，如四季花城。
2.【CITY系列】起始于1996年，城郊住宅，一般处于城市非中心地带，以首次置业客群为主要销售对象。
3.【GOLDEN系列】起始于90年代末，城市住宅，多是居于城市中央的高档楼盘，命名喜欢以“金色”、“金域”开头，如金域蓝湾、金域华府、金色城市等。
4.【TOP系列】起始于2003年，顶级豪宅，如万科天琴湾、万科湖心岛等。
后来，随着万科各区域公司做大做强，市场的需要也越来越多变，各区域公司就开始研发各自的产品线了，如北京万科有了大都会系列、深圳万科有了臻系列等。
上海万科则是研发了幸福系列（刚需住宅）、国际系列（改善型住宅）和翡翠系列（高端住宅）三条产品线。
嗯，翡翠系列就是在这样的背景下诞生的。
上海最开始的三个翡翠系作品为翡翠滨江、翡翠别墅和翡翠公园，因为都非常热销，之后它就成了万科布局全国战略的重要高端产品系。
现在，万科北京区域公司和万科成都区域公司都有翡翠系作品。
大家都知道，过去地产圈一直流行一种说法，“刚需买万科”，而提到万科打造高端产品，业界的评价总感觉是差了那么一口气。
直到翡翠系列的推出，才改变了市场对万科只擅长刚需的认知，可以说，但凡翡翠系列出品，都是热销作品。
目前，翡翠系已经走向全国十座城市，而在万科内部也形成了一个考量标准，翡翠作品必须符合这四大苛刻要求：1.地段要占位城市发展区域，并占有稀缺资源，建设体量超过20万平方米的综合社区;；2.客户匹配城市精英人群；3.必须践行“人文生态的健康生活、精工性能的产品创造、万科城市运营配套服务”三大产品精神；4.必须为业主提供万科物业的升级服务，即睿服务的延伸。
万科的产品定位和规划解析(下)
晓园
.
41
外立面创造竞争力及盈利能力：
1、古典风格—新古典
.
42
古典法式
1
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43
古典欧式
1
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44
1 欧式风格
.
45
西班牙风格
1
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46
英伦风格
1
.
47
黄金海岸公寓——浪
.
48
现代简约风格
.
49
现 代 中 式 风 格
.
50
外立面创造竞争力及盈利能力：
2、现代风格—现代古典
福州万科
.
51
•不同的户型配比方案， 相应的条件及结果
1、基于总体定位和发展战略
➢ 总体定位：主流？跟随？补缺？组合？
➢ 总体发展战略：低成本？差异性？
➢ 总体形象？在户型面积及特色上如何表现？
2、基于市场的户型特征、现状和趋势
➢ 市场前期及目前的户型种类：主流和非主流配比
➢ 周边即将推出的户型有几类
➢ 主流户型在最近两年的变化趋势
万科的产品定位与规划解析（下）
运营管理部 整理分享
2014年6月
.
1
产品策划阶段 客户的产品需求分析
.
2
08. 03. 26
产Page 3品价值的客户敏感点分析
精装修
户型
园林
智能化
产品
建筑 风格
分支
社区 配套
公共 空间
社区 规划
外立面
.
3
一、土地分析
一块地，划分为不同的土地等级。 划分的意义在于：避免土地错配，最好的土地要建最好的房子、最贵的房子。 设计强排：在特定容积率下如何排布能实现项目最大价值。
万科城案例分析报告
3 3 .5 %
3 2 .1 % 1 5 .9 % 1 8 .5 %
三期
MIN I公 寓 小高层普通住宅 情景洋房 宽景HOUSE TOWNHOUSE
先期开发以大户型、高档 次的TOWNHOUSE、宽景 HOUSE和情景洋房为主
随社区规模的逐渐成形，项 目的市场吸引力大为增加，万 科城适时推出较多的公寓单位
12
住宅分析——户型设计
Loft
位置：高迪中心上层，分 向湖面房和背湖面房 户型：1房1厅2卫 面积：68+20(送)M2 特色：公共区、私密区完 全分离，客厅开阔
小高层
位置：布置在临湖景观带 旁 户型：2-4房 面积：70-125M2 特色：送入户花园
宽景House
位置：布置在相对私密的社区内部 户型：4-5房 面积：137-205M2 特色：超宽向阳面，一、二层送地下室
商业规模 总建筑面积约3万㎡，约占项目总建筑面积的7.0％ 分2期开发，其中一期约2.2万㎡，二期面积为8000㎡
商业分析
——分期建设及平面分布
一期商业 二期商业
16
餐饮 日常服务（洗衣、理发、
银行、超市便利店） 日常服务、娱乐健身 家装
二期商业，以餐饮为主
17
商业分析
——不同业态的位置分布
6
主题开发模式
——在城市感较差的郊区地带树立起高档楼盘形象
7
项目开发分期
——随着项目市场美誉度的建立和深圳房地产市场的日益火爆， 项目后期开发强度逐步加强
万科城与四季花城的开发节奏对比 万科城：四期开发
四季花城：七期开发
8
项目开发分期
万科城各期开发强度 万科城各期开发进度及开发规模一览表
万科设计标准
万科设计标准万科是一家全球领先的房地产开发商，其设计标准在业界有着广泛的影响力。
万科的设计理念是以人为本，注重品质和可持续发展。
下面将详细介绍万科的设计标准。
一、规划设计1. 尊重自然环境：万科的设计理念强调与自然环境的和谐共生，注重保护和利用自然资源，尽可能减少对环境的破坏。
2. 宜居社区：万科注重打造宜居社区，通过合理的空间布局和人性化的设计，为居民提供舒适、安全、便捷的生活环境。
3. 多元化空间：万科在设计中注重空间的多元化和功能的多样性，以满足不同人群的需求。
4. 可持续性：万科注重可持续发展，采用环保材料和节能技术，降低能耗和碳排放。
二、建筑设计1. 简约现代：万科的设计风格以简约现代为主，注重建筑与环境的融合，追求建筑美学的和谐与统一。
2. 材料质量：万科选用高质量的建筑材料，确保建筑的质量和耐用性。
3. 功能性：万科注重建筑的功能性，以适应不同的使用需求。
4. 绿色建筑：万科积极推广绿色建筑理念，采用节能、环保、可持续的建筑材料和设计手法。
三、景观设计1. 自然化：万科在景观设计中注重植物的自然化和生态平衡，以营造宜人的生态环境。
2. 人性化：万科在设计公共空间时注重人性化的考虑，以满足人们的需求和舒适度。
3. 艺术化：万科在景观设计中融入艺术元素，提升整个项目的品质和价值。
4. 可持续性：万科在景观设计中采用生态修复和再生的手法，注重资源的可持续利用。
四、室内设计1. 舒适性：万科注重室内设计的舒适性，以营造温馨、舒适的居住环境。
2. 实用性：万科注重室内设计的实用性，以满足不同的功能需求。
3. 美观性：万科注重室内设计的美观性，以提升整个项目的品质和价值。
4. 可持续性：万科在室内设计中采用环保材料和节能技术，降低能耗和碳排放。
总之，万科的设计标准注重以人为本、品质和可持续发展，以打造宜居、舒适、环保的居住环境为目标。
这些标准不仅体现了万科对设计质量的追求，也反映了其对人类生存环境和自然资源的关注与尊重。
万科产品及定位
生活
以多层、花园洋房 为主，辅以少量小
高层
武汉万科四季花城左岸
(1)首次置业的
枫林
郊区住宅
青年之家（2） 改善居住二次置
深圳万科四季花城
业业主
南昌万科四季花城
高档系列Top
万科红郡 万科玫瑰里
特色资源项目——市 区或郊区拥有稀缺资
源，
便捷
对配套无要求
占有稀缺资源
墅庭.高尚 生活
以低密度别墅为主
具有较强支付能 上海万科兰
房
(1)首次置业的
城郊住宅
青年之家（2） 改善居住二次置
业业主
代表项目 深圳万科金色家园 南京万科金色家园 武汉万科金色城市 长春万科城市花园
武汉万科城 武汉万科城花璟苑
四季花城系ห้องสมุดไป่ตู้Town
城乡结合部规模大盘 ——多在大的发展区 域之中，产品类型多
远，规模较大
不便利
不完善
低价格，舒适 山水.悠然
居住
产品系列 金色系列Golden
城市花园系列City
万科产品线及其定位分析
区位特点
位置
交通
城市中心区（市区或 新城区）——以高密 度高层建筑为主体， 产品地位相对集中， 户型不大，用地规模
偏小
发达
配套
核心价值 核心理念
产品组合
品质属性 目标消费群体
生活配套完善
便捷的城市生 都市.时尚 以小高层、高层为
活
生活
主，辅以洋房
(1)首次置业的 青年之家（2） 城市住宅 改善居住二次置 业业主（3）商
务投资
城市郊区或新城区边 缘——交通条件和就 业条件比较好，产品 以多层为主，兼有高 层和局部低层联排别 墅类型住宅，规模适
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学习改变命运,知 识创造未来
万科城高层洋房价值体系
户户望江，景观延伸性强
万科城高层豪宅户户观山望江，客厅、主人套房和饭厅等都可以把无 敌江景尽收眼前。
学习改变命运,知 识创造未来
万科城高层洋房价值体系
立体景观、超开阔的视野空间
万科城高层豪宅拥有立体景观，最高可把270度的江景景观尽收眼底 。
学习改变命运,知 识创造未来
业、流行商业等，让您时刻阅读时尚生活长廊。 ➢ 国际幼儿园：国际化配套的幼儿园，未来主人的培养基地。
学习改变命运,知 识创造未来
万科城高层洋房价值体系
万科城，经典一方水域
万科城的优越，不仅仅体现在社区至尊地优厚配套，也需占据城市 中极为罕有的资源，体现更多人无我有的气度。在这里，您可以感受 到两园三江四重景的独特景观。
学习改变命运,知 识创造未来
万科城高层洋房价值体系
•万科城，一脉相承的世界水建筑
佛山万科城，集万科二十多年水岸建筑设计经验之大成，深刻体悟 世界水建筑的气魄与精华，给南庄人居的实际需要，在南庄打造一 流世界人居水岸建筑。
学习改变命运,知 识创造未来
万科城高层洋房价值体系
万科城，佛山80万平方大型纯生态江岸社区
四重景观—生活增添无限乐趣
➢ 江景资源：万科城，独享南庄罕有的1600米江岸线，坐拥北江、吉利河和顺德水 道三江汇聚宽大江景。可谓是水岸物业的及至。
➢ 山景资源：万科城远眺广东四大名山之一西樵山，无敌山景尽收眼里。世界最高 的南海观音直望万科城，被风水大师认为是黄金宝地。
➢ 园景资源：万科城小区内拥有多种景观设计。绿色小径、活动空间和休息廊让您 体验到无限的生活景观。
学习改变命运,知 识创造未来
万科城高层洋房价值体系
贵族生活、展示舒适豪华建筑
万科城首批高层豪宅2梯3户设计，南北对流。显赫尊贵与气派，筐 架结构，89%的高实用率，构建舒适豪华生活场景。
➢ 水可以修身，亦可以养性； ➢ 水可以给人视觉，听觉，乃至味觉上的享受，从而使人的心灵得到净
化，得到安宁； ➢ 人面对河流，面对水，情调顿生。
学习改变命运,知 识创造未来
万科城高层洋房价值体系
水岸建筑领先的价值——文化价值
➢ 住宅是一种文化，这种文化应该健康而富有内涵
➢ 将居所安置在碧水蓝天之间，亲近自然，融入自然，尽情感受大自然 的智慧与魅力。
➢ 私人高尚住宅：万科城高层豪宅可以眺望南庄最尊贵的私家豪宅，并且万科城拥 有过千万的独立豪华别墅，让您同时感受豪宅的尊贵和荣华，感受贵族人的生活 场景。
学习改变命运,知 识创造未来
万科城高层洋房价值体系
万科城，154席珍藏一线江景
•万科城首批高层豪宅， 现代感极强的外观设计,2 梯3户设计，显赫尊贵与 气派，入户花园、大露台 、户户观山近水……万科 城将HOUSE的特质完美 移植，建筑与自然的亲近 映衬这唯美的水岸风情和 非凡的人生致境。
万科城高层洋房价值体系
超宽楼距，增强主人的私密性
万科城高层豪宅拥有超宽的楼距距离，让尊贵的您拥有绝对高的个人 私密空间，很好的保障您的私人生活。
学习改变命运,知 识创造未来
万科城高层洋房价值体系
7.8米观景阳台，与江景零距离接触
万科城高层豪宅拥有7.8米超大景观阳台，延伸向外，与江景零距离 接触。
学习改变命运,知 识创造未来
万科城高层洋房价值体系
水岸建筑领先的价值——环境价值
➢ 水，不仅能够调节温度和湿度，也在无形中拉近了人与自然的距离。
➢ 将水隐入生活其中，享受水带来的优雅环境，一种让人迷恋的稀世宁 静，一生倍感尊荣的华丽珍藏。
学习改变命运,知 识创造未来
万科城高层洋房价值体系
水岸建筑领先的价值——健康价值
万科城高层洋房价值体系
三江景观—坐拥1600黄金江岸线
➢ 北江：北江长度468公里，是珠江三大支流之一，贯穿广东北部。 ➢ 吉利河：南庄的母亲河，承载和记录了整个地区的历史，更是孕育了岭南文
化的深厚底蕴。 ➢ 顺德水道：佛山的新黄金水道，北江下游的主要航道之一。
学习改变命运,知 识创造未来
万科城高层洋房价值体系
➢ 水的阴柔中蕴涵着刚毅，给无数成功人士智慧的开启。
学习改变命运,知 识创造未来
万科城高层洋房价值体系
➢ 举世闻名的世界住宅区，大多因其自然水景而弥足珍贵。美国西雅图 的华盛顿湖畔，日本的东京湾，澳洲的悉尼玫瑰湾，香港的浅水湾， 深圳香蜜湖等等都是城市贵族向往的居住地。
➢ 水流，水岸景色是一座城市最珍贵的资产。
学习改变命运,知 识创造未来
万科城高层洋房价值体系
两园景观—主题园林展现健康生活
➢ 微风广场：高大的大王椰、景观小品、雕塑随意散步在微风广场里，精致的 小花园等营造出浪漫
➢ 江岸花园：在1600米的黄金江岸上，处处都布满了湿地植物、鲜花，散发出 不同的清新气味，湿地植物地区是适合人居的理想地区。
学习改变命运,知 识创造未来
学习改变命运,知 识创造未来
万科城高层洋房价值体系
万科城的配套
➢ 微风广场：约3万平方米的微风广场，享受自然与心灵的碰撞。 ➢ 蓝色会所：尊贵豪华会所，休闲和运动向结合，让生活随心，快乐随意。 ➢ 室外无边际游泳池：750平方的室外无边际游泳池 ➢ 商业街：约600米的商业街，贯穿整个中心社区，商业街配备了超市、金融企
万科城高层洋房价值体 系
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月4日星期四
•但凡江海湖畔,必是名流汇聚 •但凡江海湖畔,必是名宅所居
•阿联酋迪拜”风帆酒 •店世”界最豪华的酒店，建立在海上，与海 零距离接触。
•香港半山“半山豪宅”
•立身半山，方知道海面如此广阔，香港富 人所居住的区域。
从世界名建筑到广州的豪宅，都突出了水的元素，水岸建筑，以自己 的特质和品质屹立在世界建筑当中，风姿绰约，成为建筑史上的丰碑 。同时，水岸建筑还领先3大价值。
佛山万科城，坐拥北江、吉利河和顺德水道三江汇聚处，独享1600米 黄金江岸线，远眺西樵山，以80万规模建城，打造佛山大型纯生态江 岸社区。
学习改变命运,知 识创造未来
万科城高层洋房价值体系
20分钟享受都市繁华生活
• 万科城位处佛山”2+5”中心组团,20分钟享受佛山城市生活圈，辐射范 围广，交通便捷，周边有佛山一环、珠二环高速、广明高速、佛开高速、南庄 大桥、南庄大道、石南大桥等快速干线，迅间可通达佛山各主要镇区，居住价 值得天独厚。