万科的四种洋房资料共34页
万科户型手册
③
④
FS-XGC-T4-107 佛山-万科金色家园二期
方式 面宽
单元 拼接
编号
75/90-18/4-3l
套内面 建筑面 公摊 积 积 面积
72.48 71.82 85.02 50.31 84.25 85.25%
得房率
技术 参数
1、户型可分可合 2、由90平米豪华主人套房和90平米 舒适二房组成 3、南北通透 4、入户花园，可封闭为玄关
方式 面宽
单元 拼接
普通户型18层 （75/90m2）
75/90-3a
套内面 建筑面 公摊 积 积 面积 得房率
技术 参数
G 2
366.65 m2
27.60X16.90
②
73.62
产品 特点
①
④
48.58 68.00 87.45 89.00 FS-XGC-T5-103 佛山-万科金域华庭一期
技术 参数
G2 345.20m2 37.00 ×14.00
①
② ②
①
87.20
产品 特点
85.40
XM-XGC-T4-117 厦门-万科金域蓝湾二期
方式 面宽
单元 拼接
编号
75/90-18/4-3f
套内面 建筑面 公摊 积 积 面积 得房率
技术 参数
C
402.26m2
32.6 × 20.6
①
①
111.07
万科（武汉公司）2008产品手册【2008年05月】
户型分类方式：
类型 S M L XL 说明 小户型（60m2） 普通户型（75m2） 大户型（90m2） 超大户型（120m2） 房间数一样,但空间紧凑。 主流产品。 空间舒适。 豪华型 特点
万科新产品分析_四大产品
。 不足：
厨房位置稍位于核心。
•阳台
•卫生间
• •衣帽间
•起居室
•
•GOLDEN
•主力户型分析
A8户型分析： 建筑面积：
约170平方米（三房二厅二卫） 开间尺寸：
客厅：4.2、餐厅：3.6 主房：3.8、次房：3.0 设计情况： 2.5开间宽展面。 复式设计。 3阳台设计 多露台设计 综合点评： 优势：
绿化率
占地面积 86054平方米
容积率
1600个
33.6％
2.5
建筑面积 268655平方米
装修标准 毛坯
•
•GOLDEN
•无锡万科东郡
区域位置：
项目位于长江北路东侧、前卫路东南侧、伯渎港南侧、旺庄港北侧 ，占据新区 “中心商贸区”的核心位置，交通便利，车行五分钟基 本能覆盖主要新区活动场所，生活配套设施齐全。
•
•GOLDEN
建筑设计分析
情景花园洋房：
层层退台，采光良好，私密性强。设计有入户花园、超大客厅 、以及大面积景观露台，开豁视野。
根植于大地，尽可能贴近地面。
•顶层复式 •层层退台 •贴近地面
•
•GOLDEN
•建筑设计分析
高层建筑——新奢华主义风格
简洁、舒适又注重细节。时尚和实来自结合。••GOLDEN
•景观设计分析
整体景观规划：以“绿”为主，以“ 蓝”为辅。 主要道路两侧的三角空间及转 折空间为一条景观主轴，与居 住空间呼应，体现以“绿”为主 。 沿伯渎港和旺庄港的沿河景观 带，并把这景观引入小区，营 造出依水而居的生活。体现以“ 蓝”为辅。 两个景观带互相呼应。
•主道路 •自然水景
万科产品系列全解析资料
万科产品系列全解析第一类别——高端类别TOP1系列：万科最最高端产品，特色是对自然资源资源的最大限度占有。
成都目前还没有。
代表作如深圳海景别墅——十七英里TOP2系列：万科城市最高端产品，成都有西岭别墅第二类别——城市系列金域系列：城市舒居最高级别——成都有金域蓝湾，金域西岭金色系列：坐拥城市繁华——成都有金色家园，金色海蓉，金润华府，万科加州湾第三类别——城市花园系列，特色是离尘不离城，有繁华又有宁静，城市中的花园城市花园系列：成都有万科城市花园魅力之城系列：成都有万科魅力之城第四类别——四季系列，特色是在远郊拥有宜人的环境四季系列：成都有万科双水岸，朗润园01 高端产品系列随着城市房地产市场的繁荣成熟，金字塔尖的阶层带动了高端房地产市场的旺盛。
高端住宅产品，从字面上可以理解为高品质、高质量、高内涵的住宅产品，但从延伸意义上来说，应该是在好地段拥有好环境、好建筑拥有好户型、好物业拥有好服务、好品质拥有好配置的住宅产品。
万科作为地产行业的领头羊，其高端产品系列从产品的品质、稀缺度、文化价值、生态环保、技术领先以及人文归属感等方面区别于其他产品系列。
008 北京万科·东第------------国家公园“第一区”的“临峰华宅”020 北京万科·西山庭院------------汇聚京西皇家古韵的深宅大院036 北京万科·紫台------------高档纯板社区048 上海万科·兰乔圣菲---------------古朴、典雅、自然而不张扬的高级别墅区064 上海万科·红郡---------------上海万科首个精装修别墅项目072 武汉万科·润园------------------让都市人重新开始庭院生活02 自然人文系列自2003年以来，在建筑文化的探寻上，万科开始确立自己的建筑观，在尊重自然、尊重文脉的原则上，主动创造住宅的产品新形式。
地产经典实用课件：万科系列楼盘解析PPT共71页
谢谢！
51、 天 下 之 事 常成 于困约 ，而败 于奢靡 。——陆 游 52、 生 命 不 等 于是呼 吸，生 命是活 动。——卢 梭
53、 伟 大 的 事 业，需 要决心 ，能力 ，组织 和责任 感。 ——易 卜 生 54、 唯 书 籍 不 朽。——乔 特
地产经典实用课件：万科系列楼盘解
析
21、没有人陪你走一辈子，所以你要 适应孤 独，没 有人会 帮你一 辈子， 所以你 要奋斗 一生。 22、当眼泪流尽的时候，留下的应该 是坚强 。 23、要改变命运，首先改变自己。
24、勇气很有理由被当作人类德性之 首，因 为这种 德性保 证了所 有其余 的德性 。--温 斯顿． 丘吉尔 。 25、梯子的梯阶从来不是用来搁脚的 ，它只 是让人 们的脚 放上一 段时间 ，以便 让别一 只脚能 够再往 上登。
55、 为 中 华 之 崛起而 读书。 ——周 恩来
花园洋房产品介绍
花园洋房产品介绍花园洋房产品介绍源起――花园洋房发源亍英伦三岛。
18丐纪，英国的霍华德提出理想城市的生活空间，试图构建一组_模小、设施齐、环境好、交通便捷的新型城市空间，以治疗“交通p塞、空气污染”而引发的城市病。
随后，花园洋房风靡一时。
一抹绿色、一缕阳光、一阵清风、一片水色，营造出一种诗意的栖居境界，将花园洋房建在自然的鸟语花香中，强调居住室内空间不室外环境的有机结合，D达到和谐一致。
住宅室内空间的面积，在尺度上既丌讲究普通住宅的经济，也丌追求别墅的奢侈，而是满足一个舒适的度量。
花园洋房在中国花园洋房源亍上海，自19世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所与属，是西洋文明和生活方式不中国文化交织的产物。
它是当时的国内房地产开发商顺应上海租界辟建而带来的市场需求，针对特定少数阶层、采用西方的建筑形式和新的工程技术、新型建筑材料开发出来的具有稀缺性的高利润住宅产品，从现在房地产定义观点来看，当时的花园洋房相当亍目前房地产市场中的独栋别墅。
万科花园洋房经典作上海白马花园万科地产精心研发8年的与利产品，推出“情景花园洋房”,采用了层层退台结构，每一层都有独特亮点。
每户拥有私家花园或景观露台。
首次提出了“露台社交”,将创意建筑和精神文化融合，倡导居民通过“露台”来交流生活心得，改善邻里关系，提升社区生活品质。
20XX年情景花园洋房所有的优秀均来自其建筑特点――层层退台。
在建筑物向阳面有层层退台的台状结构，以退台空间_划露台，形成了在情景花园洋房的一层，外部为阳光房，阳光房的侧面和单元前面形成半合围的情景花园；二层在一层阳光房的位置上退台，形成一个景观露台，三层、四层、五层均在下一层的基础上行退台。
以层层退台的方式形成了一个错落有致的空间，允姑炕Ф寄芟碛卸立的花园或者露台。
底层住户独享70 m2―110 m2私家花园和近10余平米的阳光房，无论是景观还是生活品质堪比别墅生活；2层10 m2的超大露台空间，适合个人生活兴趣的培养；3、4层近7 m2的精致露台丌但能欣赏周边景观，还能打造成自己的空中花园；顶层双露台设计，极大的户外活动空间，开阔的规野，可以S行小型party。
万科山河道、康桥玖玺园、恒大云玺北苑调研报告
项目位于华山路与颍河路交会处向西，属国信城改地块，共计139亩分四期开发，总建面约15.93万方，首期建面约3.38万㎡， 规划建设7栋34层96-140㎡高层刚改产品，目前处于对外发声阶段，城市展厅4月15日开放，预计首批七月份推售。
万科山河道
开发商
河南国信乐达房地产有限公司
销售动态
目前团队还未组建，处于前期规划筹备阶段
竞品/恒大云玺北苑/产品
产品四室两厅大平层设计，梯户比2T2户，整体采光充足，三面开窗，南北通透，居住舒适度极佳，三室朝南
恒大云玺北苑
开发商
郑州帝景置业有限公司
投资商
恒大集团
项目地址
Hale Waihona Puke 中原区洛河路北、文化宫路东
占地面积
24.64亩
建筑面积
建筑面积约13.5万㎡
物业形态
4栋高层(32层~37层)
建筑风格
现代
容积率
5.094
绿化率
30.24%
1
3
2
5
总户数
390户
停车位
1433个
内外部配套
1、交通：地铁5号线；公交：103、211、287、291、S115、S139等；交通要道：西三环快速路、 陇海快速路等； 2、教育：伊河路小学、外国中小学、中原区实验小学、郑州六十九中、郑州四十二中、郑州一中、 郑州大学、河南工业大学、中原工学院、郑州财经学校等； 3、商业：地标裕达国贸、万达广场、正道思达生活广场、文化宫路购物广场； 4、医疗：河南协和医院、郑州大学附属郑州中心医院、郑州市中医院、华山医院等； 5、公共配套：绿城广场、碧沙岗公园、东滨河公园
物业类型 商业 商业 商业 高层 高层 高层 洋房 洋房 高层 高层 大门 洋房 小高层 高层 洋房 幼儿园 商业 小高层 小高层
万科情景洋房专利产品
情景花园洋房FXW研究一、情景花园洋房全程跟踪情景花园洋房的缘起万科地产将深圳四季花城四期项目定位在Townhouse上。
万科地产总设计师吴志群认为，Townhouse的出现，反映了人们不再局限于追求良好的小区环境，而且开始重视内部环境的质量。
可以说，Townhouse满足了部分富有群体私有化环境的需求，万科地产提出的“情景花园洋房”与Townhouse是同义的（见2001年6月7日《中国经营报》）万科情景花园洋房各地项目开发统计二、情景花园洋房设计分析1.情景花园洋房设计理念A.花园理念室外空间私有化,让每户拥有南向的私家花园或露台。
独特的私有室外空间是日常起居生活向室外的自然延伸：一是露台没有顶盖区别于阳台更有花园感,二是和客厅相连并有较大的进深便于安排活动,三是半围合的设计使其拥有较强的私家感。
B.情景房理念情景房设置于一楼,其功能可用作书房、茶室、客房等功能,位于客厅的外部,入口的旁边,和客厅及入户门厅一起形成半围合的首层私家花园。
C.情景邻里单元理念层层退台的住宅和南入口的特别入户方式,形成多层次的邻里空间。
楼梯的活动、露台的活动和宅间的活动相辉映，塑造更生动、更和谐的邻里生活。
2.情景花园洋房房型设计A、户户带花园或露台的住宅一种情景花园洋房,每单元两户,每户不仅包含了室内空间,还包含了与外界情景环境容为一体的室外空间,即天、地、四周都属于户内自有的情景花园和景观露台。
（摘自〈万科情景花园洋房专利申请说明书〉）B、房型面积控制经济合理一层为四房两厅2卫,户内面积140—150平方米。
二层为三房两厅2卫,户内面积130—140平方米。
三层为三房两厅2卫,户内面积125一135平方米。
四层与四层半为复式四房两厅，户内面积160--170平方米。
C、房型优秀设计举例全明设计，空气对流，功能合理齐全；各层均为7—8米横向客厅，受阳面大；一层独立阳光室颇有特色；四层与四层半楼梯间挑空高窗；四层半屋顶天窗D、日照充分层层退台增加了楼栋的间距；层层退台避免阳台遮阳的局限E、可变性好住宅也可以为三层半,它是四层半的变形,相当于抽掉四层半住宅的第四层；单元的端头与是可连接单元,一组单元可与另一组单元连成联体建筑F、套型面宽和进深一览一层15、4米*12米，二层11、9米*12米，三层11、9米*12米，四层11、9米*12米。
万科产品线概况
客户细分及描述|富贵之家
富贵之家
➢ 富贵之家1：收入（包括教育、职务等资源）远高于其他家庭的家 庭
➢ 富贵之家2——投资：收入相对较高，把买来的房子用来出租或再 次出售
➢ 照顾父母和孩子是主要购房冬季； ➢ 总价集中在120-150万，面积需求较大，基本都在100-130平米，户型
需求主要为3室2厅2卫 ➢ 更加关注房子本身的舒适和周边配套
➢ 区位选择主要是考虑教育配套和生活配套，人文环境区位选择
考虑孩子成长和教育的太阳家庭
客群分类
客户细分及描述|健康养老
健康养老 ➢ 中年之家 ➢ 老人一代：（准）空巢中年或老年 ➢ 老人二代：老人+中年夫妻 ➢ 老人三代：老人+中年夫妻+18岁以上孩子
从根本上提高走姿收益率
因为利润率f1、周转率f2和杠 杆率f3的提高，因为可从根本 上提高收益率f（f=f1*f2*f3） （可提高10个百分点以上）
实现规模和质量的快速增长
通过推行标准化连锁、复制开 发，可以快速扩张，又降低了
企业快速扩张风险和资源紧 张，可轻易实现规模和质量的
双增长
可快速跃入一线品牌企业之列
1卫和部分2室1厅1卫 ➢ 区位选择主要是考虑教育配套和人文环境、区域整体教育氛围
考虑孩子成长和教育的太阳家庭
后小太阳
➢ 受教育程度偏低，大专学历偏多，家庭年收入高，大都集中在16万以 上，职业状况和小太阳家庭相似，中等职业为主； ➢ 休闲活动比较高端，健身、购物、国外旅游
➢ 通常是二次购房，改善居住条件和为孩子提供良好教育环境时主要的购房 动机
➢ 总价主要集中在100-400万，面积需求大都为100-150平米，户型需求为3 室2厅1卫和部分2室1厅1卫