万科的四种洋房概述
万科新产品分析_四大产品
。 不足：
厨房位置稍位于核心。
•阳台
•卫生间
• •衣帽间
•起居室
•
•GOLDEN
•主力户型分析
A8户型分析： 建筑面积：
约170平方米（三房二厅二卫） 开间尺寸：
客厅：4.2、餐厅：3.6 主房：3.8、次房：3.0 设计情况： 2.5开间宽展面。 复式设计。 3阳台设计 多露台设计 综合点评： 优势：
绿化率
占地面积 86054平方米
容积率
1600个
33.6％
2.5
建筑面积 268655平方米
装修标准 毛坯
•
•GOLDEN
•无锡万科东郡
区域位置：
项目位于长江北路东侧、前卫路东南侧、伯渎港南侧、旺庄港北侧 ，占据新区 “中心商贸区”的核心位置，交通便利，车行五分钟基 本能覆盖主要新区活动场所，生活配套设施齐全。
•
•GOLDEN
建筑设计分析
情景花园洋房：
层层退台，采光良好，私密性强。设计有入户花园、超大客厅 、以及大面积景观露台，开豁视野。
根植于大地，尽可能贴近地面。
•顶层复式 •层层退台 •贴近地面
•
•GOLDEN
•建筑设计分析
高层建筑——新奢华主义风格
简洁、舒适又注重细节。时尚和实来自结合。••GOLDEN
•景观设计分析
整体景观规划：以“绿”为主，以“ 蓝”为辅。 主要道路两侧的三角空间及转 折空间为一条景观主轴，与居 住空间呼应，体现以“绿”为主 。 沿伯渎港和旺庄港的沿河景观 带，并把这景观引入小区，营 造出依水而居的生活。体现以“ 蓝”为辅。 两个景观带互相呼应。
•主道路 •自然水景
新版最新版万科住宅性能标准
建造性能一、公共空间1、单元入口1.1、功能配置：应配置标识系统、信奶箱、告示栏，信奶箱及告示栏可考虑组团集中设置。
1.2、完成度标准：地面应采用防滑材料铺贴，近人尺度不宜采用涂料饰面。
2、楼梯间：2.1、功能配置：楼梯间内所有强弱电箱体均需暗装或作遮蔽处理。
2.2、完成度配置：地面及踢脚应做铺贴处理，墙面采用涂料饰面，开敞部分需采用外墙涂料。
3、墙体及保温：3.1、外墙：300厚夹芯保温墙；由外及内依次为：120厚页岩空心砖（填充型）；60厚阻燃型聚苯乙烯保温板（容重=15kg/m³）；120厚页岩空心砖（填充型）。
3.2、住宅分户墙：180厚页岩空心砖。
3.3、内隔墙：100厚炉渣空心砌块，地面以上150高（距结构层）为C15砼。
4、屋面4.1、坡屋面配置：1) 屋面瓦采用“英红彩瓦”。
2) 需做通风道，烟道及出屋面下水管等各种管道的穿板防水处理，宜加铺卷材一层，老虎窗与坡屋面交接处及平屋面女儿墙与坡屋面交接处均需加铺卷材一层，卷起高度不小于300。
3) 穿过屋面瓦的各种构件如避雷带等，穿过瓦孔洞均需做好防水处理。
4) 坡屋面需做有组织排水。
4.2、上人平屋面配置：1) 屋面采用有组织排水。
2) 防水层遇门口、屋面突出物以及突出屋面的其它构件时需加铺卷材一层，并做好构造处理。
3) 穿过屋顶平台的风道、烟道及下水通气道高出平台顶面高度应为2000。
4.3、非上人平屋面设计配置：非上人屋面保护层采用1：2水泥砂浆20厚；其它要求同上人平屋面。
4.4、女儿墙配置：非上人屋面女儿墙高度可根据屋面大小及泛水高度适当降低。
4.5、雨落管配置1）立面雨落管面层需与相应部位墙面作同色处理。
2）上部屋面雨落管或自然落水管直接落至下层屋面时，设防护措施，并考虑上层的防盗问题。
套内空间5、统一指标：1) 层高：28006、分项标准2.1、起居及卧室空间：1) 采暖标准温度＞18度气流平均速度（m/s）≤0.22) 通风标准：通风开口面积不应小于地板面积的1/20。
万科地产产品细分及品类规划
不断引入新技术、新材料和新设计理 念，推动产品创新，提高产品的附加
值和市场竞争力。
高端化策略
在住宅和商业地产领域，注重高端产 品的研发和推广，提高品牌形象和市 场影响力。
合作共赢策略
与优秀的设计、施工、销售团队合作， 共同研发和推广地产产品，实现资源 共享和优势互补。
品类优化
优化产品线结构
万科地产产品细分及品类规划
目录
• 万科地产产品概述 • 产品细分 • 品类规划 • 市场定位与竞争分析 • 产品创新与差异化
01 万科地产产品概述
万科地产简介
01
万科企业股份有限公司成立于1984年，是中国最大 的房地产开发商之一，总部位于深圳。
02
万科致力于提供优质的居住空间和城市生活服务， 秉承“让生活更美好”的企业愿景。
商业产品
购物中心
集购物、休闲、娱乐于一体的商业中心，提供全方位的消费体验。
商业街区
具有独特风貌和历史文化的商业街区，吸引游客和消费者。
写字楼
为企业提供现代化、高效的办公环境，促进商务交流和发展。
酒店
提供高品质的住宿服务，满足商务和旅游需求。
产业园区
高新技术产业园
吸引高新技术企业入驻，促进科技创新和产 业发展。
05 产品创新与差异化
产品创新
绿色建筑
万科积极推广绿色建筑理念，采用节能、环保材料和 先进技术，打造高效节能、低碳排放的建筑。
智能化居住体验
万科将智能化技术融入产品中，提供智能家居、智能 安防等服务，提升居住便捷性和安全性。
定制化服务
万科提供定制化服务，根据客户需求量身定制户型、 装修风格等，满足个性化需求。
THANKS FOR WATCHING
花园洋房专题研究
花园洋房概念与特点
花园洋房概念与特点 花园洋房的起源
中国的花园洋房源于上海，自１９世纪中期 起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专 属，是西洋文明和生活方式与中国文化交织 是西洋文明和生活方式与中国文化交织 的产物。其特指有国外建筑风情的独栋别墅， 的产物 而且坐落在繁华地段，代表着旧上海上流社 会的生活方式。
目标消费者定位为中高收入人群。
花园洋房概念与特点 花园洋房VS别墅 花园洋房 别墅
市场定位
别墅定位于市场高端产品，服务于社会高收入人群 高收入人群； 高收入人群 中产阶级，而且具有一定文化品位。 而花园洋房所定位的客群是中产阶级 中产阶级 别墅最核心的竞争力是对土地的占有、对自然环境的依赖、社区私密性和身 份的象征，这些是其他产品很难完全复制的，因此形成了别墅的无可替代性 无可替代性； 无可替代性 而花园洋房因其较低的市场定位，适中的价位，较大的市场需求，产品同质 同质 性稍强。 性稍强
地下空间的利用——金科十年城、金地格林郡 顶层复式私密性主卧——金地格林郡 顶层三跃层复式——苏州万科金色家园 紧凑型花园洋房——上海万科白马花园
退台方式
退台方式新颖多变——成都万科金色家园 南北露台交错退台——无锡万科东郡
室内空间
面宽放大——成都万科金色家园 室内两步错层——亿城天筑 三错跃空间——复地别院
花园洋房概念与特点 花园洋房的要素
我们这里所研的，是广义上的花园洋房。
花园” “花园”
从宏观层面：诸如中心绿地、广场、组团绿地、楼间庭院 等等。 从微观层面：属于每户业主私有的花园或者类似花园的室 ： 外空间，这更是花园洋房这种住宅产品的设计核心和精髓。 外空间，这更是花园洋房这种住宅产品的设计核心和精髓。 例如地面层的庭院、地下或半地下庭院，二层及以上层的 入户花园、较大面积的阳台、露台、屋顶平台、屋顶花园等等。
花园洋房产品介绍
花园洋房产品介绍花园洋房产品介绍源起――花园洋房发源亍英伦三岛。
18丐纪，英国的霍华德提出理想城市的生活空间，试图构建一组_模小、设施齐、环境好、交通便捷的新型城市空间，以治疗“交通p塞、空气污染”而引发的城市病。
随后，花园洋房风靡一时。
一抹绿色、一缕阳光、一阵清风、一片水色，营造出一种诗意的栖居境界，将花园洋房建在自然的鸟语花香中，强调居住室内空间不室外环境的有机结合，D达到和谐一致。
住宅室内空间的面积，在尺度上既丌讲究普通住宅的经济，也丌追求别墅的奢侈，而是满足一个舒适的度量。
花园洋房在中国花园洋房源亍上海，自19世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所与属，是西洋文明和生活方式不中国文化交织的产物。
它是当时的国内房地产开发商顺应上海租界辟建而带来的市场需求，针对特定少数阶层、采用西方的建筑形式和新的工程技术、新型建筑材料开发出来的具有稀缺性的高利润住宅产品，从现在房地产定义观点来看，当时的花园洋房相当亍目前房地产市场中的独栋别墅。
万科花园洋房经典作上海白马花园万科地产精心研发8年的与利产品，推出“情景花园洋房”,采用了层层退台结构，每一层都有独特亮点。
每户拥有私家花园或景观露台。
首次提出了“露台社交”,将创意建筑和精神文化融合，倡导居民通过“露台”来交流生活心得，改善邻里关系，提升社区生活品质。
20XX年情景花园洋房所有的优秀均来自其建筑特点――层层退台。
在建筑物向阳面有层层退台的台状结构，以退台空间_划露台，形成了在情景花园洋房的一层，外部为阳光房，阳光房的侧面和单元前面形成半合围的情景花园；二层在一层阳光房的位置上退台，形成一个景观露台，三层、四层、五层均在下一层的基础上行退台。
以层层退台的方式形成了一个错落有致的空间，允姑炕Ф寄芟碛卸立的花园或者露台。
底层住户独享70 m2―110 m2私家花园和近10余平米的阳光房，无论是景观还是生活品质堪比别墅生活；2层10 m2的超大露台空间，适合个人生活兴趣的培养；3、4层近7 m2的精致露台丌但能欣赏周边景观，还能打造成自己的空中花园；顶层双露台设计，极大的户外活动空间，开阔的规野，可以S行小型party。
万科翡翠系列：一个全国性高端产品的成功路径丨户型库
万科翡翠系列：一个全国性高端产品的成功路径丨户型库俗话说：买套房子穷三代，选错户型悔一生。
商品房是我们大部分人一辈子购买的最贵的商品，户型的好坏很大影响了我们每天的居住品质。
各位屏幕前的户友，大家好！今天和大家聊聊万科的高端产品系列——翡翠系列！原因很简单，它的推出改变了市场对万科只擅长刚需的认知，可谓功臣卓著。
本文授权转载自莫老爷，微信号：molaoyeshizhu，由库哥编辑。
翡翠系：万科不只擅长做刚需先来了解一下万科住宅产品早期主要的四大系列：1.【TOWN 系列】起始于1992年，郊区住宅，价格务实，如四季花城。
2.【CITY系列】起始于1996年，城郊住宅，一般处于城市非中心地带，以首次置业客群为主要销售对象。
3.【GOLDEN系列】起始于90年代末，城市住宅，多是居于城市中央的高档楼盘，命名喜欢以“金色”、“金域”开头，如金域蓝湾、金域华府、金色城市等。
4.【TOP系列】起始于2003年，顶级豪宅，如万科天琴湾、万科湖心岛等。
后来，随着万科各区域公司做大做强，市场的需要也越来越多变，各区域公司就开始研发各自的产品线了，如北京万科有了大都会系列、深圳万科有了臻系列等。
上海万科则是研发了幸福系列（刚需住宅）、国际系列（改善型住宅）和翡翠系列（高端住宅）三条产品线。
嗯，翡翠系列就是在这样的背景下诞生的。
上海最开始的三个翡翠系作品为翡翠滨江、翡翠别墅和翡翠公园，因为都非常热销，之后它就成了万科布局全国战略的重要高端产品系。
现在，万科北京区域公司和万科成都区域公司都有翡翠系作品。
大家都知道，过去地产圈一直流行一种说法，“刚需买万科”，而提到万科打造高端产品，业界的评价总感觉是差了那么一口气。
直到翡翠系列的推出，才改变了市场对万科只擅长刚需的认知，可以说，但凡翡翠系列出品，都是热销作品。
目前，翡翠系已经走向全国十座城市，而在万科内部也形成了一个考量标准，翡翠作品必须符合这四大苛刻要求：1.地段要占位城市发展区域，并占有稀缺资源，建设体量超过20万平方米的综合社区;；2.客户匹配城市精英人群；3.必须践行“人文生态的健康生活、精工性能的产品创造、万科城市运营配套服务”三大产品精神；4.必须为业主提供万科物业的升级服务，即睿服务的延伸。
万科样板房说辞
样板房说辞万科城VCITY项目销售团队接待客户的销售说辞，分为“进门前—-室内参观——出门”三阶段的板房动线。
一、样板房说辞两大要求万科要求每一套户型的板房说辞必须传达两项指定要求：1。
三个强化记忆点在样板房说辞中,必须强化的记三个忆点：户型设计空间多样性、居住实用性、收纳空间人性化。
2.三大标准动作（1）进门前的说辞完毕后，3秒停留。
目的：给予客户由“参观者”转化为“居住者”的心态转化调整时间.（2)客厅餐厅之间的位置，销售员静默，3秒停留后开始销售说辞.目的:给予客户3秒的停留，然后才开始关于“人性化”的销售说辞,包括故事穿插,细节描述。
(3)参观完一套板房户型后,需要强化户型的稀缺性。
目的：激发购买欲望与决策速度。
二、示例：样板房说辞及标准动作下面主要以78平方米的样板房为例:1.对于客户的开场白先生（小姐）；您好，下面由我带您参观一下我们14号楼位于2层的小高层户型的样板房;此户型为78㎡的两房两厅一卫，是我们首次置业或者投资客户的首选。
为何会有这样的结论呢?因为我们的A户型是专为首置购房的年轻人或新婚小夫妻度身定制的，房型方正得房率高，布局合理,功能齐全，关键在于我们全部采用装修交付，您参观完后就会深有感触了。
2.入户大堂(说辞重点：空间特色、彰显尊贵感)动作要点:先就座请客户坐下换鞋套。
（鞋套分2种，男士的鞋套大，女士和小孩的鞋套小）。
随手递给客户矿泉水及湿纸巾.如有被蚊虫叮咬均可在此处取花露水供客户使用。
我们样板房是两梯六户的配置，您现在所在的位置是一楼门厅(公共部位），同样为精装修交付,装修参照主流星级酒店的标准打造,地墙面为大理石材；地坪为局部拼花;顶面局部吊顶。
另外；电梯我们是采用广州日立的品牌加之人性化设计的无障碍电梯按钮（注：2层以上公共部位为墙漆和地砖）.如果您的亲朋好友来您家做客，肯定会有一种贵宾的感觉，更会对您的选择大加赞赏。
我们这套A户型的样板房是以一对80后刚结婚的新婚夫妇为背景设计的，大家都知道80后是喜欢追求时尚，由各自的爱好，所以这套样板房会给呈现出时尚个性的感觉!您这边请！3。
万科悦湾情况图解
净地单价：55万/亩 楼面地价：392元/㎡
2005年2月取
悦湾项目是万科和中航技房地产开发有限公司合作开发， 土地款万科出资30%，由万科独立操盘运营。后续利益分 成中中航占25%，重庆万科占25%，中航万科占比50%。
净地单价：112万/亩 楼面地价：580元/㎡
一层 D型跃层产品
二层
项目名称
产品
套内面积
房型
地下面积
赠送面积
赠送内容
万科悦湾
洋房
233
三室两厅双卫
约90
阳台9
景观阳台
3.3 项目产品解析/户型 洋房平层三室 套内148㎡
——
户型特点： 1.户型方正，室内布局合理； 2.动静分区明确，居住区与生活区严格分离； 3.7.8m大横厅设计，景观视野佳； 4.电梯直接入户； 5.主卧套房设计；
D型跃层产品
一层
项目名称
产品
套内面积
房型
地下室面积
万科悦湾
洋房
247
三室两厅双卫
约140
3.3 项目产品解析/户型 跃层 233㎡（全产权）
户型特点：
——洋房
1.户型方正通透，居住区、生活区布局合 理，动静明确； 2.负1、1、2层3层产品设计，1层花园过道 连接； 3.套房式主卧，舒适性较强； 4.地下室超大赠送；
A型平层产品
三层
项目名称产品套内面积房型套内赠送面积
套内实得面积
赠送内容
万科悦湾
洋房
174
三室两厅双卫
25
199
阳台、飘窗
3.3 项目产品解析/户型 ——洋房底跃 130㎡