万科四种洋房
万科山河道、康桥玖玺园、恒大云玺北苑调研报告
项目位于华山路与颍河路交会处向西，属国信城改地块，共计139亩分四期开发，总建面约15.93万方，首期建面约3.38万㎡， 规划建设7栋34层96-140㎡高层刚改产品，目前处于对外发声阶段，城市展厅4月15日开放，预计首批七月份推售。
万科山河道
开发商
河南国信乐达房地产有限公司
销售动态
目前团队还未组建，处于前期规划筹备阶段
竞品/恒大云玺北苑/产品
产品四室两厅大平层设计，梯户比2T2户，整体采光充足，三面开窗，南北通透，居住舒适度极佳，三室朝南
恒大云玺北苑
开发商
郑州帝景置业有限公司
投资商
恒大集团
项目地址
Hale Waihona Puke 中原区洛河路北、文化宫路东
占地面积
24.64亩
建筑面积
建筑面积约13.5万㎡
物业形态
4栋高层(32层~37层)
建筑风格
现代
容积率
5.094
绿化率
30.24%
1
3
2
5
总户数
390户
停车位
1433个
内外部配套
1、交通：地铁5号线；公交：103、211、287、291、S115、S139等；交通要道：西三环快速路、 陇海快速路等； 2、教育：伊河路小学、外国中小学、中原区实验小学、郑州六十九中、郑州四十二中、郑州一中、 郑州大学、河南工业大学、中原工学院、郑州财经学校等； 3、商业：地标裕达国贸、万达广场、正道思达生活广场、文化宫路购物广场； 4、医疗：河南协和医院、郑州大学附属郑州中心医院、郑州市中医院、华山医院等； 5、公共配套：绿城广场、碧沙岗公园、东滨河公园
物业类型 商业 商业 商业 高层 高层 高层 洋房 洋房 高层 高层 大门 洋房 小高层 高层 洋房 幼儿园 商业 小高层 小高层
鞍山万科惠斯勒小镇
鞍山万科惠斯勒小镇项目介绍
2010年 2010年9月
项目介绍
鞍山万科惠斯勒小镇，是万科集团新研发的产品系列，建筑风格为加拿大小镇风 格（北美风情），在鞍山市场率先实验即取得了较好的市场接受度。 一期于9月份开盘，推出500多套房源，当天销售额达到5.8亿元，创鞍山最高纪录 预计未来在沈阳及长春等北方城市会陆续推出该系列项目。 该项目产品以多层、洋房、联排别墅为主，配以少量高层。
Page 2
售楼处广场
申雪、赵宏博代言
售楼处广场在项目主入口处，通过绿植、雕塑强化视觉效果。
售楼处装饰风格
前台
印地安风格装饰画
装饰
洽谈区
装饰墙
售楼处以木头、石材的搭配为主，以鹿的元素贯穿始终，处处流露加拿大小镇风格。
建筑立面
洋房正面
洋房侧面
建筑细节
建筑细节
建筑细节
洋房产品户型格局基本同沈阳万科，外立面以石材、深色及浅绿色木条等新的元素为主。
园区景观
Hale Waihona Puke 样板间旁示范区全景
洋房样板间一侧水景
水系一角
示范区中央水系及绿化全景呈现，对促进销售起了很大做用。
花卉使用
大面积使用熏衣草
有层次的铺叠
大面积的使用熏衣草，在鞍山及沈阳等项目中均不多见。
样板间
精装使用的部品均比较符合北美风情的特征。 住宅全部为精装产品，洋房产品精装为2000元/平方米，目前销售均价12000元/平方米。
其他
小花箱
大花箱
诗意的样板间提示语
河边小品
展示细节可圈可点，各种装饰均流露出北美风情的特征。
THANKS
感谢各位领导和同事的聆听
金地集团沈阳公司
万科翡翠系列：一个全国性高端产品的成功路径丨户型库
万科翡翠系列：一个全国性高端产品的成功路径丨户型库俗话说：买套房子穷三代，选错户型悔一生。
商品房是我们大部分人一辈子购买的最贵的商品，户型的好坏很大影响了我们每天的居住品质。
各位屏幕前的户友，大家好！今天和大家聊聊万科的高端产品系列——翡翠系列！原因很简单，它的推出改变了市场对万科只擅长刚需的认知，可谓功臣卓著。
本文授权转载自莫老爷，微信号：molaoyeshizhu，由库哥编辑。
翡翠系：万科不只擅长做刚需先来了解一下万科住宅产品早期主要的四大系列：1.【TOWN 系列】起始于1992年，郊区住宅，价格务实，如四季花城。
2.【CITY系列】起始于1996年，城郊住宅，一般处于城市非中心地带，以首次置业客群为主要销售对象。
3.【GOLDEN系列】起始于90年代末，城市住宅，多是居于城市中央的高档楼盘，命名喜欢以“金色”、“金域”开头，如金域蓝湾、金域华府、金色城市等。
4.【TOP系列】起始于2003年，顶级豪宅，如万科天琴湾、万科湖心岛等。
后来，随着万科各区域公司做大做强，市场的需要也越来越多变，各区域公司就开始研发各自的产品线了，如北京万科有了大都会系列、深圳万科有了臻系列等。
上海万科则是研发了幸福系列（刚需住宅）、国际系列（改善型住宅）和翡翠系列（高端住宅）三条产品线。
嗯，翡翠系列就是在这样的背景下诞生的。
上海最开始的三个翡翠系作品为翡翠滨江、翡翠别墅和翡翠公园，因为都非常热销，之后它就成了万科布局全国战略的重要高端产品系。
现在，万科北京区域公司和万科成都区域公司都有翡翠系作品。
大家都知道，过去地产圈一直流行一种说法，“刚需买万科”，而提到万科打造高端产品，业界的评价总感觉是差了那么一口气。
直到翡翠系列的推出，才改变了市场对万科只擅长刚需的认知，可以说，但凡翡翠系列出品，都是热销作品。
目前，翡翠系已经走向全国十座城市，而在万科内部也形成了一个考量标准，翡翠作品必须符合这四大苛刻要求：1.地段要占位城市发展区域，并占有稀缺资源，建设体量超过20万平方米的综合社区;；2.客户匹配城市精英人群；3.必须践行“人文生态的健康生活、精工性能的产品创造、万科城市运营配套服务”三大产品精神；4.必须为业主提供万科物业的升级服务，即睿服务的延伸。
万科的产品定位和规划解析(下)
晓园
.
41
外立面创造竞争力及盈利能力：
1、古典风格—新古典
.
42
古典法式
1
.
43
古典欧式
1
.
44
1 欧式风格
.
45
西班牙风格
1
.
46
英伦风格
1
.
47
黄金海岸公寓——浪
.
48
现代简约风格
.
49
现 代 中 式 风 格
.
50
外立面创造竞争力及盈利能力：
2、现代风格—现代古典
福州万科
.
51
•不同的户型配比方案， 相应的条件及结果
1、基于总体定位和发展战略
➢ 总体定位：主流？跟随？补缺？组合？
➢ 总体发展战略：低成本？差异性？
➢ 总体形象？在户型面积及特色上如何表现？
2、基于市场的户型特征、现状和趋势
➢ 市场前期及目前的户型种类：主流和非主流配比
➢ 周边即将推出的户型有几类
➢ 主流户型在最近两年的变化趋势
万科的产品定位与规划解析（下）
运营管理部 整理分享
2014年6月
.
1
产品策划阶段 客户的产品需求分析
.
2
08. 03. 26
产Page 3品价值的客户敏感点分析
精装修
户型
园林
智能化
产品
建筑 风格
分支
社区 配套
公共 空间
社区 规划
外立面
.
3
一、土地分析
一块地，划分为不同的土地等级。 划分的意义在于：避免土地错配，最好的土地要建最好的房子、最贵的房子。 设计强排：在特定容积率下如何排布能实现项目最大价值。
万科锦园、华润时代之城、梵锦108项目简介
【预售信息】
推售计划：推售楼栋为1-3,11-15栋共计319套（含26套人才公寓）,预计5月中旬取证，下旬开盘； 户型配比：105㎡的231套占比72%，125㎡的84套，占比28%。 均价：预计单价20000元/㎡（对标中粮珑悦锦云19000元/㎡的单价，释放项目品质优于对方。） 优惠政策：当日验资后领取一张VIP卡，购房时凭卡可获得10000元的总价优惠。
953 100%
【主力户型】
B1：105㎡ 三室两厅两卫
优势： ① 空间利用高，基本无浪费面积 劣势： ① 动静不分区 ② 户型格局较差 ③ 入户无玄关隐私性差 ④ 无生活阳台
【非主力户型】
C1：125㎡ 四室两厅两卫
优势： ① 入户玄关设计，隐私性较好 劣势： ① 动静不分区 ② 无生活阳台 ③ 入户次卧与主卧旁次卧小，舒适度差
15
3 14
2 1
13 12
11
125㎡ 105㎡
【优劣势对比】
华润∙时代之城项目简介
【基础信息】
时代之城是华润置地继翡翠城、二十四城后，在城东打造的又一升级力作。1.4万㎡商业街区激活TOD商业能 量。
项目位置
开发商 总占地 总建筑面积 容积率 物业形态 总户数 楼栋信息 装修标准 梯户比 绿地率 物业公司
东三环成华大道西财天府学院（东区）旁
15.84万㎡ 2.0 35% 洋房
979户（含26套人才公寓） 21栋
8F、11F 105-125㎡
1T2 预计20000元/㎡ 精装（标准待定） 成都万华锦新置业有限公司
万科物业
【周边配套】
项目周边待以产品园区为主，商业及医疗配套缺乏，教育配套尚可。
➢ 商业配套： 周边社区底商 ➢ 教育配套： ➢ 幼儿园：同仁幼儿园、蓝天多元智能幼儿园、成都十三幼等 ➢ 小学：电子科技大学附属实验小学(龙潭校区) ➢ 中学：成都三十八中、双庆中学 ➢ 大学：西财天府校区 ➢ 医疗配套： 成都汇博医院、成都龙港医院 ➢ 景观资源： 北湖公园
大连万科城市花园住宅使用说明书-规划及景观篇
大连万科城市花园一期规划及景观简介使用说明本说明书的结构可以最快、最清楚地为您提供所需信息。
大部分章节均有详细附图，同时针对附图内容进行说明，方便您对内容的理解。
结尾部分为附录，如在说明部分中您有不清楚的词汇、用语或标示，可以在此找到答案。
本说明书的大部分章节均适大连城市花园一期规划及景观设计，然而由于建筑的设计需要或由于其他原因，可能个别地方与实际情况仍有细微差别。
在满足国家及地方相关法规规范，不影响住户利益的基础上，恕不另行通知。
目录第一篇规划篇第一章规划总述概况介绍产品分布规划分期第二章停车分布道路结构停车分布停车设施第三章配套分布配套分布配套说明第四章智能化系统分布小区智能化系统设计说明智能化系统功能配置第二篇景观篇景观说明材料说明第一篇规划篇第一章规划总述概况介绍：万科城市花园位于大连市沙河口区西北路西侧，总占地130007平方米，总建筑面积18万平方米，分三期开发。
城市花园一期于2004年3月开工，建筑面积为6.6万平方米，以情景花园洋房、多层住宅为主，包含少量商业建筑。
本平面图以政府规划部门批准的规划方案为依据绘制，其细节以规划方案为准。
在建设过程中可能因政府强制性要求而修改，同时，在不违反合同的前提下，本公司亦有权做出细部调整。
附图15 规划总平面图产品分布：大连城市花园一期的产品包括多层住宅、情景花园洋房。
红色位情景花园洋房、黄色为多层住宅..附图16 产品分布图规划分期：大连城市花园共分三期开发，三期开发的面积分别为6.6万平方米，6万平方米，6.6万平方米。
附图17 分期图第二章停车分布道路结构：万科城市花园道路结构分为三级，小区干道、步行商业街及商业街车行辅道为开放道路。
小区露天停车场道路及通向停车场的部分道路为限制车辆行驶道路，入口处设有磁卡门。
小区组团内道路为禁止车辆通行，特殊情况下允许消防车、救护车等车辆进入。
停车分布：万科城市花园有四种停车方式：独立车库、集中车库、停车场和路边停车，具体分布如下：停车设施：在路的中间设环岛，地下车库在进出口设置读卡器及挡杆，车库管理的射频卡采用一卡通相同的卡片。
某地产花园洋房汇总
楼梯间 复式下层改为竖厅设计，改变厨房 二层 入口方向，与餐厅紧密连接
取消二层公共卫生间， 北面次卧往内缩，设置 大露台
复式上层
【东莞万科城市高尔夫花园】 南梯户型
首层
顶层 复式下层
二层
复式四房两厅三卫：186㎡ 顶 开间与进深： 层 复式下层：12m × 11.2m
复式上层：12m × 5.9m
【天津万科水晶城】
北梯户型
首层
顶层 复式下层
二层
三层
复式上层
优点 错层设计，分区明
显 保证客厅、主卧朝
南 复式上层独立主人
区设计，提高档次
缺点 直接入户，缺乏情
趣性 厨房与餐厅分开，
【广州万科蓝山】
各层户型变化 首层情景房和玄关→二、三、四层露台 三、四层主卧设置露台 取消二层地下室楼梯间，卧室内移设置
露台 三、四层厨房外移，设置玄关 顶层复式取消主卧衣帽间，设置成楼梯
间
户型设计
1 下沉式花园设计
首层花园以地面花园和下沉花园相结合，丰富空间层次感
下沉 式花 园
【深圳万科城】
首层
二层
复式下层
顶层
复式上层
各层户型变化 首层部分花园→二层入户花园
首层情景房和玄关→二、三层露台 二层楼梯间与洗手间→三层厨房与工人房，餐厅内移 一、二层次卧室→三层楼梯间 三层次卧室→四层露台
【广州万科蓝山】
首层
二层
三层
顶层
复式下层
复式上层
户型特点：
入户形式各异
玄关相对独立
错层设计
复式四房两厅三卫：186㎡ 顶 开间与进深： 层 复式下层：12m × 11.2m
万科悦湾情况图解
净地单价：55万/亩 楼面地价：392元/㎡
2005年2月取
悦湾项目是万科和中航技房地产开发有限公司合作开发， 土地款万科出资30%，由万科独立操盘运营。后续利益分 成中中航占25%，重庆万科占25%，中航万科占比50%。
净地单价：112万/亩 楼面地价：580元/㎡
一层 D型跃层产品
二层
项目名称
产品
套内面积
房型
地下面积
赠送面积
赠送内容
万科悦湾
洋房
233
三室两厅双卫
约90
阳台9
景观阳台
3.3 项目产品解析/户型 洋房平层三室 套内148㎡
——
户型特点： 1.户型方正，室内布局合理； 2.动静分区明确，居住区与生活区严格分离； 3.7.8m大横厅设计，景观视野佳； 4.电梯直接入户； 5.主卧套房设计；
D型跃层产品
一层
项目名称
产品
套内面积
房型
地下室面积
万科悦湾
洋房
247
三室两厅双卫
约140
3.3 项目产品解析/户型 跃层 233㎡（全产权）
户型特点：
——洋房
1.户型方正通透，居住区、生活区布局合 理，动静明确； 2.负1、1、2层3层产品设计，1层花园过道 连接； 3.套房式主卧，舒适性较强； 4.地下室超大赠送；
A型平层产品
三层
项目名称产品套内面积房型套内赠送面积
套内实得面积
赠送内容
万科悦湾
洋房
174
三室两厅双卫
25
199
阳台、飘窗
3.3 项目产品解析/户型 ——洋房底跃 130㎡
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一期情景花园洋房
万科四种洋房
万科情景洋房打破了公寓呆板的形式和封闭的关系，立面设计变化 丰富，入户方式巧妙，每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，使 每户拥有南向的私家花园或露台
三层露台 二层露台入户 首层情景房
首层情景房
首层花园入户
情景花园洋房在设计上融合了别墅的特点，实现了空间个 性的突破，最大的的特色是７—８米的横厅，户户有露台。 主要为4层半建筑，入户方式巧妙： 首层：南向花园入户 二层：南向露台入户 三层、四层：楼梯入户
万科四种洋房
首层户型：南向私家花园入户、情景
房、错层、超大面宽
•建筑面积：149.14㎡
➢ 架空层储藏室：28.37㎡
➢ 错层四室两厅双卫
•南入口首层，位于首层，
独享50㎡左右私家花园，
花池的设置，平添主人生活
情趣。
错层
•独有情景房，倍添院居情 趣
•开间宽大客厅和餐厅，视 野开阔、采光充分
•超过20㎡主人房宽敞舒适， 可设置走入式衣帽间
•三间卧室组织紧凑，空间利
用合理
错层
•卫生间洗卫分离，互不干扰
•活动区（客厅、餐厅）与休 息区呈小错层格局，空间层 次丰富
•附带观景露台
万科四种洋房
顶层户型：跃层、豪华主人区、客
厅8.1米面宽 •建筑面积：186.59㎡ 跃层四室两
厅三卫
➢上层—— ·豪华主人区，设卧房、休闲厅、超 大卫生间、走入式衣帽间、书房 ·主卧室连通观景楼台，采光通透， 情趣盎然 ·坡屋顶，低于2.2米处可设壁橱、 书架等，空间利用充分，富有新意 ·卫生间、化妆间设有天窗，市内屋 顶采光明亮，空气流通更加顺畅 ·顶层双向“观景天窗”，近收阳光与 惬意
•三间主卧组织紧凑，空间
利用合理
12米
情景房
架空层平面
万科四种洋房
二层户型： 南露台入户、错层、客
厅7.4米面宽
•建筑面积：140.48㎡ 错层三室 两厅双卫
•独创露台入户方式，私密性、 归属感更强
•7.35米开间，近40㎡横向客厅 和餐厅，视野开阔，采光充分
•超过20㎡的主人房宽敞舒适，
错层
可设置走入式衣帽间
销售火爆，客户对洋房类的产品形式市场 万科四种洋房
接受度高，达到120-130套/月；
案例2：北京万科青青
地理位置：位于朝阳区京沈高 速路旁，距国贸仅14公里，离 东四环7公里，驱车15分钟即 可到达；
规模：约25万平方米，容积率 1.1
产品：青青家园分为四期开发， 一期、二期、三期建筑层数以 4层半为主，尺度宜人；四期 为8-9层住宅，形成视线轴的 上游景观，丰富空间层次。
首层面积：150平米左右
价格：80万元左
右，随楼附带小院。
二层面积：140平米
价格：72－75万
元左右
三一层期面积情：景1花28园-1实30现平均米左价右： 550价0元格：/平68米－左
右70（万元05左年右洋房均价），实现市区内中高档住
宅顶层的面销积售：价17格8-；187平米左右
价格：95-
100万元左右
露台
➢下层—— ·8.1米开间宽大客厅与餐厅，三间 卧室、三间卫生间 ·层高达3米，辟有6米共享空间，空 间宽敞明亮 ·客厅与观景露台相通，便于干燥通 风 ·附带超大观景露台
主人区 露台
露台
万科四种洋房
万科水晶城在陌生区域实现成熟市区的销售价格与 较好的销售速度，洋房类产品形式市场接受度高
➢一期情景洋房主要为4层半建筑：
万科四种洋房
该项目在房地产开发陌生区域，实现较快的销售速度 与成熟区域的销售价格
三期产品以4层半建筑为主：
首层面积：150平米左右
价格：95
万元左右，随楼附带小院。
二7销4层售-8状面6万况积：元：左13一右0层-1与5顶0平层米销左售最右快，花园与价露格台：
客顶户层接面受积度：高1；60-180平米左右
•三间卧室组织紧凑，空间利用 合理
•活动区（客厅、餐厅）与休息 区呈小错层格局，空间层次丰富种洋房
三层户型：楼梯入户、 南露台、错
层、客厅7.4米面宽
•建筑面积：128.92㎡ 错层 三室两厅双卫
•7.35米开间，近40㎡横向客 厅和餐厅，视野开阔，采光 充分
•超过20㎡的主人房宽敞舒适， 可设置走入式衣帽间
外置楼梯，打破传统”楼道”的昏 暗，增加与自然的亲近；
万科四种洋房
外置楼梯 室外楼梯
业主对露台的使用频率依据季节不同有所变化，但接受度较高， 认可露台带来的功能空间以及生活情趣的丰富度
通过访谈发现，业主对露台的接 受度较高，春夏季节的使用频率 高于秋冬季； 在露台中布置绿植、桌椅、鹅卵 石等，使居者能够充分的接触自 然，同时丰富了生活情趣； 超大露台的赠送也是洋房类产品 的一大卖点；
价格：
96-108万元左一右期开盘当天销售60% ；
二期销售未作任何推广，开盘一周 万科四种洋房
北方客户对洋房类产品的市场接受度 高，春夏季节使用率高
从洋房类项目的销售状况上看，市场接受度高
客户追求的是低密度的生活感受：对于花园洋房类的，花园洋房是一种介于别墅形态和板楼产品之 间的产品，可以让买家找到舒适与价位的最佳接合点。花园洋房和户外的联系最大的特色就是退台， 多层产品的阳台是扁长的坐不下人，而露台是方正的，没有顶盖区别于阳台更有花园感，能够真正把 室外和室内的空间结合在一起。
得房率高、实惠：在户型设计上都力求方正、紧凑，面积控制合理，拥有较高的得房率，同时，户 主还能获得赠送面积，享受更大的实用面积。底层户型还赠送地下室、花园，二、三层赠送露台。
总户数：1860户，主力户型： 120-180平米，以三居为主。
万科四种洋房
以层层退台、首层花园、外置楼梯等
设计元素体现洋房特质
层层退台，由自家退台俯视
首层私家花园
室外楼梯，小花园也进入眼
底；
俯瞰露台
退台 退台
步入式花园
步入式设计，穿过院子才可进入家门， 回归小院生活；私家花园彰显居住者生 活情调，业主小院落与社区大环境的结 合；
万科花园洋房产品的分类
1、万科4.5F情景洋房 2、万科6F情景洋房 3、万科宽景洋房 4、万科宽景House
万科四种洋房
案例1. 天津水晶城
区域：位于天津市西青区， 外环线以外，临近南开、 红桥两区；
占地面积： 38.4万平米。
建筑面积： 38.41万平米
物业类型：情景洋房、公 寓、联排，共2700户。组 团：9