房地产项目立项要点
房地产项目立项报告
房地产项目立项报告项目立项报告一、项目背景与概要：本项目是一个房地产项目，旨在建设一座高尚住宅小区。
项目地理位置优越，具有良好的交通和基础设施条件。
该项目的总用地面积为XXX平方米，计划建设XXX栋高层住宅楼，总建筑面积为XXX平方米。
二、项目目标与意义：1.提供高品质的住宅环境：该项目旨在打造一个舒适、安全、宜居的住宅小区，为业主提供高品质的居住环境，提高生活质量。
2.创造经济效益：通过项目的开发和销售，实现投资回报和盈利。
同时，项目的建设过程将为相关行业提供就业机会，促进经济发展。
3.推动城市发展和改善居住条件：该项目的建设将改善当地的城市面貌，提升区域发展水平。
同时，提供高品质的住宅产品，满足人们对于美好生活的需求。
三、项目计划与进度：1.前期工作：进行项目可行性研究，确定项目规模和定位；进行市场调研和竞争分析，制定项目营销策略；与相关政府部门协商，获取项目开发许可。
2.土地购置与规划设计：按照市场需求和发展规划，购买适宜的用地并进行规划设计，保证项目符合当地规划标准。
3.项目融资：制定项目融资计划，寻求合适的融资渠道，确保项目的资金需求得到满足。
4.施工建设：根据项目规划和设计方案，进行土建、装修等施工工作，并对施工过程进行质量和进度管理。
5.售楼与交付：在施工过程中展开售楼工作，将已完工的楼栋进行销售，并按时交付给业主。
四、项目投资与收益：根据初步估算，本项目的总投资额为XXX万元。
预计销售周期为XXX年，预计销售收入约为XXX万元。
根据市场分析，预计项目的总利润率为XX%。
五、项目风险与对策：1.市场风险：房地产市场受到多个因素影响，市场需求波动较大。
为了应对市场风险，需要精确把握市场走向，并制定合理的营销策略。
2.政策风险：房地产开发受到政策的影响，政策的变化可能对项目造成影响。
需要与相关政府部门保持良好的沟通，及时了解政策动态，并采取相应的对策。
3.财务风险：项目融资和资金流动是项目的重要方面，需要合理进行项目融资计划和资金管理，避免财务风险。
房地产开发项目立项
房地产开辟项目立项——房地产项目立项审批新特点、立项基本要求及政府投资项目的审批房地产开辟公司在进行企业工商登记，并取得开辟资质且通过招标、拍卖、挂牌等方式取得了建设用地使用权后，即可依法申请项目立项。
项目立项是项目决策阶段中最后一个环节，经过对项目建设上的必要性、协调性，技术上的可行性、先进性，经济上的合理性、效益性进行详尽、科学地论证，投资者认为可行，决定项目上马，而报请投资主管部门审批、核准或者备案的程序。
一、房地产项目立项审批的新特点年月日，国务院颁布了《国务院关于投资体制改革的决定》。
这一决定改变了我国传统的投资体制，完善了社会主义市场经济体制，落实了企业的投资决策权，发挥了市场配置资源的基础作用，规范了政府行为。
随着国务院这一文件的实施，新的投资体制呈现以下特点：(一)改革项目审批制。
彻底改革现行不分投资主体、不分资金来源、不分项目性质，一律按投资规模大小分别由各级政府及有关部门审批的企业投资管理办法。
对于企业不使用政府投资建设的项目， -律再也不实行审批制，区别不同情况实行核准制和备案制。
其中，政府仅对重大项目和限制类项目从维护社会公共利益角度进行核准，其他项目无论规模大小，均改为备案制。
对于企业使用政府津贴、转贷、贴息投资建设的项目，政府只审批资金申请报告。
(二) 规范政府核准制。
要严格限制政府核准制的范围，并根据变化的情况适时调整。
国务院于 2004 年颁布了《政府核准的投资项目目录》(以下简称《目录》)，其中所列项目，是指企业不使用政府性资金投资建设的重大和限制类固定资产投资项目，分为农林水利、能源、交通运输、信息产业、原材料、机械创造、轻工烟草、高新技术、城建、社会事业、金融、外商投资、境外投资共计十三个类别，这些项目投资需要通过政府核准。
企业投资建设实行核准制的项目，仅需向政府提交项目申请报告，再也不经过批准项目建议书、可行性研究报告和开工报告的程序。
对于外商投资项目和境外投资项目，政府还要从市场准入、资本项目管理等方面进行核准。
2024房地产开发全流程及关键节点控制
2024房地产开发全流程及关键节点控制2024年房地产开发的全流程及关键节点控制可以从以下几个方面来进行详细介绍。
一、项目前期阶段：1.市场调研和需求分析：需通过对于市场的调研和需求的分析来确认项目的可行性和定位。
2.土地获取和审批：包括与政府的沟通、竞拍或协商购买土地，提交土地使用权申请并获批。
3.立项和可行性研究报告：筹建立项工作小组，组织编制可行性研究报告，并提交审批部门进行评审。
二、项目设计阶段：1.规划设计：通过规划师、建筑设计师等专业人士进行项目规划设计，并与相关审批部门进行沟通和协调。
2.建筑设计：确定项目的建筑总体规划、建筑面积、户型设计、平面布局等，并进行设计审批。
3.结构设计：由结构工程师负责项目的结构设计，并经过结构验算和稳定性分析。
4.给排水设计：包括供水、排水、消防等系统的设计，并经过审批部门的审核。
5.电气设计：设计项目的电力供应、照明、通信等系统，并获得审批。
三、施工准备阶段：1.承包商选择：对于施工工程进行招标或谈判，选择合适的承包商。
2.施工图设计：由设计院根据建筑设计和结构设计的结果，制定出相关施工图纸，并进行审批。
四、施工阶段：1.施工准备：承包商按照施工图纸进行施工准备工作，包括设备调配、施工材料采购等。
2.施工过程：按照施工图纸和合同约定开始项目的实际施工工作，包括土建工程、装修工程等。
3.工程质量控制：建设单位和监理单位对施工进行质量控制和监督，确保工程符合标准和规范。
五、竣工验收阶段：1.施工完成：全部工程竣工后，进行整体验收。
2.竣工验收：由相关部门对整体工程进行验收，包括施工合格证和消防验收等。
六、销售和交付阶段：1.物业销售：进行物业销售和推广，确保项目的销售情况符合预期。
2.交付相关手续：与购房人办理相关的交房手续，包括过户、缴费等手续。
在以上的全流程中，关键节点的控制主要包括市场调研和需求分析的准确性、土地获取和审批的顺利进行、立项和可行性研究报告的及时编制和审批、设计阶段各专业设计的质量和审批的迅速办理、施工准备和施工过程的按时进行和完工质量的保证、竣工验收的顺利通过以及销售和交付阶段的顺利进行。
房地产开发主要节点及工作要点-
房地产开发主要节点及工作要点一、前期准备1.1 项目策划在房地产开发过程中，项目策划是至关重要的一步。
项目策划的目的是为了确保项目合法性、可行性和可持续性，并且具备较高的商业价值。
1.1.1 项目定位项目定位是指在市场中明确该项目的地位和目标受众，提前了解项目所处的市场竞争环境，了解市场需求和消费能力等，为项目后续的设计、销售、品牌提升等一系列工作提供重要依据。
1.1.2 项目规划项目规划是指对项目进行整体规划和布局，确定项目的建筑风格、建筑类型、建筑构造、建筑密度等。
项目规划应该兼顾物业和人居环境，并且综合考虑项目周边的自然生态环境、物流交通、公共设施设备等。
1.1.3 项目立项项目立项是指确定项目的计划，制定项目时间表、预算、收益等，并通过公司内部调研和合适的市场研究方法来形成切实可行的立项方案，并获得公司领导层的同意。
1.2. 土地购置选定土地后，需进行土地出让合同签订，在一定的时间内缴纳出让金，并在规定时间内办理土地使用权证。
土地购置的要点包括：1.2.1 土地使用性质土地使用性质是指土地的用途分类，必须符合所在城市的规划，标识为住宅用地、商业用地、工业用地、公共设施用地等。
1.2.2 地块成本地块成本是指土地出让价款的总额，包括地价、配套设施建设费、开发费用、税费等。
1.2.3 地块位置地块位置应符合市场需求，并且要符合当地政策规定。
2.1 建筑设计为满足项目投资人、法律法规及市场需求的要求，建筑设计应该根据项目定位和规划，综合考虑周边环境、建筑地点以及物业定位等，制定出合理的建筑设计方案，满足业主需求和市场需求。
2.2 工程设计工程设计是指根据建筑设计，对建筑结构、机电安装、消防管道等进行设计，并制定出详细的施工图纸。
工程设计需要考虑安全、可靠、经济、合理等因素。
三、项目施工3.1 工程施工工程施工包括各种建筑、装修、设备安装等工程的施工全过程。
建筑工程施工前需要进行环境评测、工程定位、材料选购、设备采购等前期准备，并严格监控施工进程、质量和安全等问题。
房地产开发项目的立项和可行性研究的流程
立项和可行性研究的流程房地产开发项目的立项和可行性研究的流程一、初步开发方案的确定选定项目：房地产开发公司寻找、筛选房地产项，根据项目性质洽谈合作或者受让项目公司股权，确定投资条件。
了解情况：房地产开发公司委托具有相应资质的建设工程勘查、设计单位对房地产项目用地进行现场勘查，初步了解房地产项目周边市政配套情况。
买图测绘：房地产开发公司到测绘主管部门购买项目用地地形图，对比确认项目用地实际情况，如需重新测绘的，应委托测绘单位进行重测或补测。
初定方案：建设工程勘察、设计单位根据房地产开发公司的开发意向，初步确定项目开发方案，进行初步方案设计。
二、项目建议书（代可行性研究报告）的编制1、房地产开发项目申报立项时一般分为两个步骤，即项目建议书和可行性研究报告的编制、申报和审批。
2、可行性研究的任务是根据国民经济长期规划和地区规划、行业规划的要求，对建设项目在技术、工程和经济上是否合理和可行，进行全面分析、论证，作多方案比较，提出评价，为项目决策提供可靠的依据。
3、在进行房地产项目开发建设之前，必须对房地产项目的可行性进行科学论证，即对选定的房地产项目进行可行性研究和经济评价，并在此基础上作出正确的房地产投资决策，从而取得最好的投资经济效益。
4、所谓可行性研究是指具体实施某一开发建设项目前，对拟建项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究和评价。
可行性研究的工作重点是研究新建或改建一个工程项目究竟是否可行，也就是通过调查研究，综合论证一个投资建设项目在技术上是否先进、是否实用可靠，在经济上是否合理，在财务上是否赢利，是否值得投资于这个项目。
5、可行性研究是建设项目前期工作的重要内容，是房地产开发和基本建设程序中重要组成部分，是项目立项、规划设计、工程建设的重要依据。
三、项目建议书（代可行性研究报告）的备案1、项目建议书（代可行）的申请：申请单位按规定准备相关文件、资料，填报固定资产投资建设立项登记备案申请表，提出登记备案申请。
房地产项目立项与规划设计要点
房地产项目立项与规划设计要点在房地产行业中，项目的立项和规划设计是至关重要的步骤。
它们决定了一个房地产项目的方向、定位和发展路径。
本文将介绍房地产项目立项和规划设计的要点，以帮助开发商和设计团队更好地进行项目规划和设计。
一、项目立项要点1.市场分析：进行市场调研和分析，了解目标市场的需求和趋势。
评估项目在市场中的竞争力和可行性，确定项目的定位和目标。
2.土地选址：选择合适的土地用于房地产开发项目。
考虑土地的位置、周边环境、土地规划和政策限制等因素，确保土地满足项目的需求。
3.法律和政策咨询：咨询专业律师和政策专家，了解地方政府的相关政策和法规要求。
确保项目的合法性，避免后期可能出现的法律问题。
4.项目可行性研究：进行项目可行性研究，包括财务分析、社会效益和环境评估。
评估项目的潜在收益和风险，为项目决策提供可靠的数据支持。
5.组建项目团队：确定项目负责人和相关团队成员，确保项目团队的专业能力和经验。
建立良好的团队协作机制，确保项目的顺利实施。
二、规划设计要点1.总体规划：进行项目总体规划，确定项目的整体布局和功能分区。
考虑到土地规模、功能需求和城市发展要求等因素，制定合理的总体规划方案。
2.建筑设计：根据总体规划方案进行建筑设计，包括建筑外观、内部布局和空间设计等。
注重建筑与环境的协调，提高建筑的可持续性和人居舒适度。
3.交通规划：进行项目交通规划，确保交通系统与项目布局相匹配。
考虑到交通流量、交通设施和交通组织等方面，设计合理的交通策略和方案。
4.绿化景观：注重项目的绿化和景观设计，提高项目的生态环境和可视化效果。
选择适宜的植被和景观元素，营造宜居的生活环境。
5.基础设施规划：规划项目的基础设施，包括供水、供电、排水和通讯等。
确保项目基础设施的安全可靠和与城市现有设施的衔接。
6.环境保护：注重环境保护和可持续发展，采取有效的措施减少对环境的影响。
考虑到噪音、废物处理和能源利用等方面，设计环保友好的项目。
房地产项目立项建议书(参考模板)
项目立项建议书（参考模板）一、项目概述1、项目区位、位置2、项目规划指标3、地块现状及建设条件4、地块周边配套情况二、项目合作意向1、与地方政府或合作方的基本合作意向2、土地获取方式三、区域经济及产业发展现状分析1、所在城市区域经济及产业发展分析（1）城市概况（2）城市宏观经济分析（3）城市产业发展情况（4）区域经济发展规划（5）区域产业发展政策及发展趋势分析2、所属城市区县的经济及产业发展分析（1）区县概况（2）区县经济及产业发展现状（3）区县经济及产业发展规划（4）区县产业发展政策、发展趋势、与城市发展关系四、区域房地产市场分析1、房地产市场宏观背景2、区域房地产市场发展情况（1）产业楼/写字楼市场分析（2）住宅市场分析（3）商业物业市场分析3、区域内竞争性项目分析五、项目SWOT分析项目优势、劣势、机遇、威胁分析。
六、项目开发方案初步分析1、项目供地方案2、项目分期建设方案七、项目成本及经济效益测算1、项目成本（1）土地成本（2）开发成本（3）总成本2、销售收入（1）确定各类产品销售单价（2）销售总收入测算（3）销售净收入测算（扣除税费）3、总投资估算4（1）项目损益表（2）项目静态分析1、投资主体2、资金用量（1）注册资金：（2）土地交易挂牌价格：3、资金筹措九、风险及不确定因素分析包括政策、市场、财务、工程等方面的风险分析。
十、项目综合评价、结论及建议。
房地产报建立项前置条件(含流程)
第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
项目立项要点
一、立项报告
1、项目概况
描述项目所在区位、规划条件、现状、周边环境、配套设施等，需附带区位图、项目红线图、Google earth卫星图（标出项目红线）、宗地现状图、周边环境图等。
2、项目获取方式
以招拍挂方式获取，需明确报名截止时间（精确到时点）、竞价时间（精确到时点）、挂牌底价、付款进度、交地时间等；以合作等方式获取，需对项目本身和合作方背景、合作方式详细说明，并评估风险，立项材料中还需附带相关的合同、协议及证件等资料。
3、市场分析
市场分析是对市调报告内容的精简和提炼，除产品价格和户型定位外，对项目的市场前景、竞争情况、销售计划、去货周期和去货速度也应作出合理预测。
4、产品定位及规划设计方案
规划设计方案应明确项目的主要经济技术指标，同时市调报告中的户型定位也应在设计上有所体现；产品定位应明确产品类型、可套用的公司产品线、精装标准等。
5、经济效益分析
严格按照立项测算要求，结合市调报告分析结果，对项目的经济效益指标进行测算，包括总投资、销售收入、税前利润、税前成本利润率等。
6、开发计划
立项报告中应明确项目的初步开发计划，包括但不限于首期四证的时间、具备开发贷款放款的时间、首期开工时间、首期开盘时间、股东投资收回时间、实现正现金流时间及项目整体开发完毕时间。
上述开发计划将作为立项测算中项目开工、销售、资金计划以及现金流编制的依据。
7、现金流分析
现金流量分析应包括：（1）项目所需投资总额；（2）股东投资峰值及回报水平；（3）项目资金缺口及解决办法；（4）融资可能与成本；（5）销售及回笼计划；（6）内部收益率及投资回收期。
8、优劣势分析
客观评价项目优势、劣势。
9、结论及建议
根据上述分析形成结论，并提出建议供公司决策层参考。