沈阳金地长青桥项目推广策略方案
年房地产 沈阳金地滨河大盘长青项目豪宅产品营销推广报告 P
……
…
… … … 在在房房地产地领产域领域我·们我一们直在一帮直助在客帮户助成功客户成功
… ……
…
项目整体规划分区
顶级豪宅与中高档住宅产品共存
滨河带豪宅和城市带 中高档住宅两部分产 品在规划中分解成两 个区域，二者相辅相 成又相对独立。
滨河带 回迁房
城镇带
城镇带
回迁房
……
…
… … … 在在房房地产地领产域领域我·们我一们直在一帮直助在客帮户助成功客户成功
（三）金地品牌：加强两盘在客户层面与推广公关层面联动，形成良好口碑。通过国际花园与本项 目两盘联动，彻底树立沈阳金地在整个浑南核心区域的高端价值形象，成为沈阳富贵阶层置业浑南 高档住区的首选。
……
…
… … … 在在房房地产地领产域领域我·们我一们直在一帮直助在客帮户助成功客户成功
… ……
…
第一部分：开篇 第二部分：始计之庙算 第三部分：谋功之知己知彼 第四部分：作战之足备
小计 H4-H6
小计 H7-H12
小计 H13-H15
小计
… … … 合计
层数 3 3
18
产品形态 联排别墅 联排别墅
1-2F 3-16F 17-18F
金地滨河大盘项目一期豪宅产品营销推广报告
沈阳思源
2008.4.23
……
…
… … … 在在房房地产地领产域领域我·们我一们直在一帮直助在客帮户助成功客户成功
… ……
…
目录
第一部分：开篇 第二部分：始计之庙算 第三部分：谋功之知己知彼
第四部分：作战之足备
第五部分：总结与提升
项目整体目标
项目解析 竞争市场分析 需求市场分析
项目管理-XXXX年宝能集团沈阳金廊项目定位及发展 精品
➢ 沈阳宝能环球金融中心：项目位于沈阳市核心区 域——金廊的中心位置，占地面积5.8万平方米， 建筑面积78.87万平方米，建筑高度518米，为东 北最高、沈阳的地标性建筑，项目将打造成由酒 店、写字间、MALL、公寓、豪宅等多种业态组 成的城市CBD国际顶级城市综合体
本案是集团在沈开发的两个项目中，地段价值更为突出的项目
沈阳宝能环球金融中心项目区位图
宝能环球 金融中心
稀缺地段、 配套成熟
•青年大街，金廊核心 •青年公园，近距离独享市内稀有 公园景观 •享受区域内成熟完善配套，出行 条件便捷 •享受项目自身超豪华5星级酒店配 套和服务
从宝能地产品牌的发展角度而言，本度，奠定宝能打造高端地产的江湖地位 实现宝能地产在沈阳的品牌落地 品牌的东北延伸，为日后进军其他城市塑造品牌优势
宝能集团地块位置图示意图
金 廊 沿 线
金廊板块简介
➢ 2012年宝能集团以23亿竞得北方图书城地 块，创今年土地市场单笔最大交易额。本 地块占地58424.1平方米，容积率13.5，商 业比例占70%；
➢ 板块内多以高端和精装产品为主，华润悦 府、万科柏翠园、 万科春河里等项目均为 精装修入市，产品面积段以小户型及180 平以上大户型产品为主；
宝能集团战略布局示意图
东北区 环渤海
华东区 华南区
宝能集团战略布局简介
➢ 华南区板块：改革开放的第一站，宝能集团的根 据地。集团已开发及规划中的项目：深圳宝能太 古城、深圳宝能中心、佛山宝能国际文化中心等 12个；
➢ 华东区板块：重获新生的领航者，全国布局战略 的桥梁。集团已开发及规划中的项目：扬州宝能 城、芜湖宝能电子信息产业园等3个；
➢ 板块内项目多为知名发展商开发，具有较 高品牌影响力；
金地长青湾项目卖点整理(说辞)
金地长青湾项目卖点整理必须提与首先要强调的要点市场形象定位：金地集团20年扛鼎之作，东北顶级滨河滨湖城市豪宅，沈阳滨河中央生活区的豪宅作品，城市金字塔塔尖人群的首席居所。
地理位置●本项目位于浑南新区核心区域，，距离市府广场10公里，开车15分钟；距离中街7公里，开车10分钟；距离奥体中心4公里，开车3分钟；离机场15公里，开车20分钟。
）●项目周边由二环、三环、浑南大道、长青街、富民街等多条交通主干线，交通极为便利（走浑河桥、富民桥与长青桥都可快捷到达）。
周边环境●项目北临沈阳的母亲河—浑河中的百岛水域，拥有1000米河岸线，400米宽阔的河景与200米宽河岸绿地景观，震撼瞰享河景景观面积达60余万平方米。
●本项目南临沈阳建筑大学、西临沈阳音乐学院南校区、东临全球科技百强(IT100)前十名富士康公司的科技园区，人文艺术与国际现代科技气息浓厚（高知与高科技）。
●项目临近奥体中心，未来周边将开发建设一批高档配套设施，并且浑南新区第一实验小学，陆军总院等教育医疗配套分布周边。
●本项目位于沿河五大景观区中的文化休憩区和中央公园之间，环境极佳。
风水本项目所在区位上风上水，为龙脉所在，与北陵、故宫三点一线，属于清朝皇室用地，风水极佳。
2001年沈阳建筑大学选址浑南新校区，校党委书记张宝昌亲自乘坐直升飞机由西向东看遍整个浑南，最终选定长青桥东南地块，此地块从高空看整个呈“龟背”形状，风水上称之为少有的“金龟凌水之玄武宝地”。
之后万科、金地先后在此地块拿地从一定意义上也印证了此风水宝地。
建筑规划●整体规划方案在策略上采取了对浑河以及内部2.5万平米的景观内湖的亲近，在沿河的区域规划成为整体规划中的一个独立空间。
通过规划手段创造了一个相对独立的，并享有最佳资源的高端生活区。
所有景观资源，内部的配套以及建筑的分布，全部为了高端客户量身定制，保证了项目整体的高贵奢华的生活享受。
沈阳城独一无二的滨河、滨湖超低密度，容积率仅为1.7的城市层峰富豪首席居所。
金地集团沈阳公司项目全案工作流程
金地集团沈阳公司项目全案工作流程A、项目前期发展策划目标：1、充分了解项目所在地的市场状况、人文状况并作出分析。
2、挖掘项目潜在价值，确定核心价值，引出主题定位、形象定位。
3、锁定目标客户群。
4、建立利润保障发展模式，使核心价值最大化地体现在利润上，使利润最大化。
基本流程1、初步市场情况调查2、确定可类比区域与可类比项目并进行深入调研3、进行SWOT分析并初步提出总体策划思路4、分析项目潜在价值5、确定核心价值体系及总体策划思路6、项目目标客户群锁定及分析7、项目开发主题及形象定位8、对项目的总体规划、建筑风格、景观规划作出建议B、建设并期及建设期的顾问与应对方案目标：1、协助开发商解决有关问题，使项目的开发按既定进度展开。
2、通观全局，就可能发生的问题，对开发商提出预警性提示，以保证项目的顺利开发。
3、开始着手提升项目知名度和企业品牌。
基本流程1、制订投资分析报告2、评审规划设计方案3、拟定工地形象包装方案4、制定前期推广策略5、策划各类公关宣传活动。
C、项目营销策划目标：1、通过策划各种公关和促销活动，聚积项目的销售能势。
2、制定兼具市场冲击力和最大利润的价格，控制销售节奏。
3、会面提升项目知名度、美誉度，树立开发商良好形象。
基本流程1、可类比项目、重点竞争对手营销策略分析2、确定推广销售策略21、推广定位。
A核心价值体现B形象定位C价格定位22、推广策略。
A广告及媒介策略B推广主题C市场推广进度设计3、细化项目营销思路31营销思路体现A客户群再分析B卖点挖掘和提示32销售策略33营销环境营造A售楼部设计B示范单位设计4、制定市场进入方案41入市时机选择42价格策略43模拟方案演示D、项目销售期代理及善后期顾问目标：1、保障项目的销售目标如期完成，确保开发商利润的获得。
2、力争缩短销售周期，使资金快速回笼，以保障下期工程或下一个项目的再投资。
3、尽量延长旺销期。
4、全面树立项目和开发商品牌。
沈阳市长青街快速路工程总体方案设计探讨
方
交
通 ２０１９ 年 第 １１ 期
的交通压力ꎮ 该节点如何设置立交互通ꎬ是本项目
统ꎮ 高架桥匝道设于二环快速路与地面连接匝道内
的重点及难点ꎮ
快速路对于一环以内市区的服务功能ꎻ受周边建筑
２００８ 年大修ꎬ２０１１ 年二次加固ꎮ 中央为双向 ４ 车
需限速ꎮ
肋桥( 引) ꎬ 桥 梁 全 长 ６２９. ３４８ｍꎮ 于 １９９７ 年 竣 工ꎬ
条件限制ꎬ两条匝道半径较小ꎬ为 ４５ｍ、６０ｍꎬ立交处
道ꎬ两侧各为 ４. ５ｍ 非机动车道和 １. ８ｍ 人行道ꎮ 为
李 男
( 沈阳市市政工程设计研究院有限公司 沈阳市 １１００１５)
摘 要: 结合沈阳市长青街快速路工程ꎬ通过对节点方案进行分析、比选、研究ꎬ确定沈阳市长青街快速路总体
方案ꎬ全线共设置两段高架桥ꎬ并对长青桥进行扩容改建ꎮ
关键词: 城市快速路ꎻ总体方案ꎻ节点方案论证
中图分类号: Ｕ４１２. ３６ 文献标识码: Ｂ
规划宽
度( ｍ)
道路等级
信号
灯
交通组
织形式
６０
快速路 / 主干路
有
立交互通
４０
支路
有
信号控制
次干路
有
信号控制
３５
次干路
有
信号控制
次干路
有
信号控制
支路
有
信号控制
支路
有
信号控制
支路
有
信号控制
７２
支路
有
信号控制
快速路
无
立交互通
２２
支路
无
信号控制
支路
有
信号控制
有
立交互通
收藏资料26日沈阳五里河金地广场项目策划书
•现场包装
•活动 （户外互动节目为主）
•平面广告
•销售物料
4、销售持续期 2013年11月—2013年12月
1）推广目标：
强化品牌知名度，建立品牌美誉度；利用前期热卖，再次掀起销售高潮。
2）销售目标：
消化所剩单位（具体目标根据开盘成绩确定）
3）推广主题： （新单位加推）投资好时机不容再错过！ 富贵千禧路，商业黄金铺
通过炒作五里河中心商业街金地广场形象品牌，拉开金地广场销售的序幕。在项目的形象宣传方面侧重于 经营保障举措，目的：让政府、社会、市场对项目认同和高度评价。另外，要让市民了解金地广场与其他本 地商业项目的差异性，充分领略金地广场各种优势。
2、投资引导期/VIP认购期9月1日—9月29日
1）推广目标： 本阶段前期主要侧重于从投资的角度引导潜在的理性客户作出投资抉择，后期主要侧 重于快速消化 VIP客户，并通过一系列活动迅速提升项目知名度，以带动新客户为开盘蓄势。 2）销售目标： 累计交纳诚意金的意向客户达25个以上； 至9月25日开盘前消化VIP客户 3）推广主题： 投资金地广场，中小投资者的提款机
提
挑先
支开
供
选入
持发
宣
优场
商
传
势者
将
推
位可
提
广
置在
供
支
商匹
软
持
铺配
硬
区
件
域
设
中
施
优
先
招 商 服 务 保 障
• 销售员招聘、培训、入职 • 销售物料的到位（如项目介绍册/项目招
商 • 手册/扫街活动中所需的调查问卷等） • 营销接待中心的改造和相关包装品设计制
思源-沈阳金地长青湾营销推广策略项目计划报告ppt
市场情况
• 经济情况
中国社会科学院发布的《社会蓝皮书》预计，2008年全年GDP增长在9.5%左右，同比去年下降2个多百 分点，全国经济增长呈现逐季下降态势。沈阳市经济增长放慢迹象也开始有所显现，预计2008年全市GDP增 长16.3%，较上年同期回落1.3个左右百分点，但仍保持在高位运行，高于全省、全国平均水平。预期2009年 全市GDP增长14%，保持高位运行现状，实现持续稳定发展。
大多数客户出于总房款的考虑，中间单元的房源明显比较畅销。
高层成交情况
楼号 H1 H2 H5
层数 F15 F11 F8（2）、F11
东侧 西侧
-
-
-
-
12
H6 F6、F10、F11（2）、F12
3
2
高层产品H1、H2仅各售出一套，在2009的销售中压力较大。客户挑选房源时比较集 中的楼层为F10~F11。此楼层景观与采光均较好，可考虑在今后的加推楼盘中将此楼层价 格做适当上调。
2
4
1
10
1
39
5
12
1
2
4
81
累计
25
4
4
16
3 23 138 5
1
260
11
235
74
10
43
852
比例% 2.93 0.47 0.47 1.88 0.35 2.7 16.2 0.59 0.12 30.52 1.29 27.58 8.69 1.17 5.05 100
报纸方面，《沈阳日报》依然是很主要的来访客户认知途径 但朋友介绍的比例和路过的比例更高，说明项目的线上传播到一定阶段后，线下的传播作用更为明显
后期的来电来访量中通过朋友介 绍的客户认知较多，可见在已成 熟的客户群体中做这种互动型的 活动可体现出老带新的效果。
沈阳长青桥金地项目提案
【意向】让科学归于美好——金地高端生活展
共享活动 三盘联动：品牌巡展、 路演活动；
业主联谊：在万豪举 办高档酒会暨业主联 欢会，赏节目、秀才 艺，展示金地的人文 关怀追求；
现场展示：在售楼处 开辟专门的区域，展 示金地历程、产品及 未来。
传播执行——软文
承担任务
滨 河 物业 带 服务
城
市
产品 品质
案例
项目名称
占地面积
建筑面积
产品组成
户型比例
华城世界
阳光100 国际新城
60万㎡ 73万㎡
100万㎡
多层、高层、别墅 （规划）、商 铺
150万㎡
多层电梯洋房、小高 层、高层
河畔新城四期
10万㎡
17万㎡
多层、小高层
河畔新城 五期
万科城
新世界花园
12万㎡ 35万㎡ 152万㎡
15.6万㎡ 多层、小高层、高层
【意向】模式让科学归于美好——金地集团开发模式初探
先说城市带
毋庸质疑是大盘
大盘
何谓“大盘”？首先，即为大规模开发，它代表了大配套、大手笔、大视野，大价值； 其次，它也代表了大盘对于该区域、目标人群的整体影响力。
在沈阳城市开发的进程之下，堪称“大盘”的项目，不胜枚举，其产品形式与产品质素 亦参差不齐，所以，我司以产品雷同度为标准进行竞品甄选，并以此确立城市带的目标客户 群。
总价区间 （万元）
36-57 20-100
46-145 52-125 45-100 55-120
锁定
百万平大盘规模及产品规划的特点决定大盘的辐射范围较大，那么目标客户群将放 眼全沈阳甚至沈阳周边地区。
上述项目的规模、产品特征等方面与本案有着相似之处，目标客层重叠。根据各案 的总价区间我们能够看出主力客群属城市中产。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
前期节奏
划定五、六两个月为金地20年纪念月
强化品质与服务
长青桥项目六月初临时接待处开放
强化大盘规模
关于本案——金地品牌的及时雨
卖点梳理
金地品牌—长青大盘对市场美誉的再次印证 大盘带来的完善配套 都市滨河的独特区位
一边是宅——滨河带
一边是家——城市带
关宅与家的思考
对宅有概念上的创新性—新豪宅 针对概念的创新需重新定义一整套体验模式——新豪宅生活样式的样板 性展示传播——展开手段——1定义新豪宅概念，2创意以样式性传播为 主，便于引起市场关注。
高大全转向专精尖。 策略整合——“结构论证式”传播。“一个中心，两个基本点，多维论证”，即
以品牌理念为中心，两大竞争力为基本点，由各项目有重点的承担 不同“竞争点”的传播，对品牌进行多维塑造。 要 点——每一次传播（活动、报广、软文）都基于大品牌，同时置入所有项 目信息，活动亦以所有分项目进行统筹考量，即三个项目同时参 加，只是主办方有所不同，以此形成三个分案的交互配合与加强。 最终实现长青桥项目的导入，和国际花园的促销。
传播执行——报广
承担任务
滨 河 物业 带 服务
城展示 园
5月
6月
以人本的名义犒赏城市——金地物业服务价值论 人本服务，礼遇沈阳
科技推动城市发展——金地科学筑家 国际高端品质建筑缔造专家
【意向】缔造一个城市的荣耀——金地，让科学归于美好
备注
所有推广资料均加入 集团规定的标示系统。
150万长青滨河大盘来的正是时候………
金地在沈阳正需要一个强势大盘来震撼市场 宏大的规模、创新的产品、项端产品带来的传播效应、中 端产品带来的市场持续关注度
如果说国际花园走的还是一位玉女甜歌路线 那么今天金地依靠长青桥已经转变为一位实力歌后
已往业绩——身世解读
金地20年创新成果展来的正是时候………
目录 Contents
PART 1—金地品牌 PART 2—关于本案—滨河国际社区 PART 3—城市带 PART 4—滨河带 PART 5—关于本案的推广节奏
故事还是从金地开始………
金地是谁?
地产上市十强企业 17年的开发经验 12座城市的开发历程 联动开发数十个项目 获誉无数的专业品牌开发商 总之，对于沈阳消费者而言，金地，是一个有实力的开发商！ 这样的品牌形象与品牌现状，是否能够体现金地的真正内涵？ 能否满足金地品牌于沈阳的品牌发展？
带
国 际 样板 花 展示 园
5月
6月
物业服务价值论，引领城市居住观 “双重标准”成就金地——金地物业服务面面观
科学筑家的价值？ 以人为本打造建筑精品，让居住改变城市 专业定向开发，房地产商的下一个黄金时代？
【意向】模式让科学归于美好——金地集团开发模式初探
如何演绎与传播——方法论
时间界定——2008年5月中旬——2008年6月底 战略纲要——品牌传播内容软着陆，即品牌由硬朗大气走向人本亲民，形象塑由
【意向】让科学归于美好——金地高端生活展
共享活动 三盘联动：品牌巡展、 路演活动；
业主联谊：在万豪举 办高档酒会暨业主联 欢会，赏节目、秀才 艺，展示金地的人文 关怀追求；
现场展示：在售楼处 开辟专门的区域，展 示金地历程、产品及 未来。
传播执行——软文
承担任务
滨 河 物业 带 服务
城
市
产品 品质
观点
真正的品牌崇拜与品牌忠诚，不仅仅依赖于品牌实力的肯定，而是应建立于 对品牌理念的了解与认同！
所以，当金地走过最初的品牌理念传播期后，应进一步走入实力展示期。
金地的品牌内涵
金地—— 是科学地产的倡导者 是科学筑家的实践者 从沈阳市场实际定位来看：两点体现“品质”与“服务”
如何演绎与传播?
品牌理念传播期：2008年5月——6月末 传播策略—— 大众传播：以大众媒体为载体，进行传播，其目的为增加知名度，树立正向引导
形象。 话题传播：以金地的专业身份，提出新闻话题，引发大范围的热点讨论。
如何演绎与传播?
报广—— 以严谨的科学态度，向城市致敬。 ——金地集团，科学筑家 以专属的定制理念，度量建筑标准。 ——金地集团，科学筑家 以人文的体贴考虑，创立精神归属。 ——金地集团，科学筑家
软文—— 科学筑家的价值？ 资本运作与专业开发，孰更利于地产品牌建设？ 科学筑家的意义？ 尊重每一块土地的价值，引领城市可持续发展。 科学筑家的体现？ 以人为本打造建筑精品，让居住改变城市。
所有相关品牌传播资 料汇编成册，作为送 业主的礼物。
传播执行——活动
承担任务
滨 河 物业 带 服务
城
市
产品 品质
带
国 际 样板 花 展示 园
5月
6月
5月末：地产界的终极关怀——物业服务价值高峰论谈 6月10日左右：让生活归于美好——金地顶级物业服务展
5月末或6月初：让科学归于生活—— 金地20年，高端产品说明会
产品品质
物业服务
任务承担者
城市带 （让科学归于生活） 产品解读——人文关怀
滨河带 （让生活归于美好） 物业解读——关怀升级
金地国际花园：“产品品质、物业服务”的样板展 示
媒体策略：以大众媒体为载体，进行传播，其目的为增加知名度，树立正向引导 形象。
话题传播：以金地的专业身份，提出新闻话题，引发大范围的热点讨论。
活动策略
以金地20年创新成果展为核心展开
小结
金地之于沈阳，好似包装完备的港台歌星来到大 陆，略有耳闻，也小有体会（国际花园），美誉 度不错，知名度也可以——总之印象不错！ 今年目标当然是唱碟大盘，引爆市场，引领沈阳 风骚几数年。
完成目标需要两大动作
1，自身爆料 2，以往业绩
自身爆料——实力解读
对家要体现科学筑家的理念 借助金地品牌力—以金地国际花园为样本强化产品品质与物业服务，突 出大盘优势带来的高品质的完善配套——展开手段——1围绕大盘魅力攻 势先行，2突出配套的高端性。
传播执行——报广
承担任务
滨 河 物业 带 服务
品牌是需要历史的，就象经典需要时间的验证一样
全新的布展模式、20年的发展业绩、其它一线城市的成功项 目、对产品品质的独有开发、以及20年的市场口碑
如果说金地以往在沈阳所畅导的品质与服务还停留在承诺中 那么今天金地向大家展示的是我们已经兑现了20年的主张
结构论证模式图
一个中心： 让科学归于美好
两个基本点（竞争力）