东莞主城区商业分布圈
东莞城区商圈分析
南城鸿福商圈分布及分析
消费人口状况及特征 目标人群：少量本地居民、多以外来人群为主，职业以写字楼白领为主。 商圈经营档次 由于目标人群多以外来人口为主，整体商圈经营档次中等偏上。 商圈商业体量及消费力 南城商业面积总量为8.5万㎡，折合消费人口7万人，人均面积1.23 ㎡。 商圈业态概况 整体业态比例：超市、百货、服装、餐饮、娱乐、电器等业态占较大比例。如图所示 租金及售价状况 区域 街铺 租金 180-300元/㎡ 售价
南城鸿福商圈的分布及分析
商圈发展背景 市政府的规划，南城的商业、会展、物流、餐饮、金融等现代服务业发展得如火如荼， 一幢幢高档新型写字楼陆续崛起，一批批国际国内知名品牌和金融机构抢滩登陆。 商圈的现状 鸿福路作为东莞金融大道，写字楼进驻率逐步提高，使南城寸土寸金，鸿福商圈属于 新兴商圈，商圈范围较小，发展速度快，辐射范围广。
商业网点 集中分布于东纵大道、东城大道、东 城中路、东兴路的两横两纵之间，主 要商业网点有东湖广场、地王广场、 威尼斯广场、盈锋广场、君豪商业中 心、世博广场、世纪广场、星河城、 东城酒吧街等。如下图所示
商圈小结 1、商圈规模庞大，发展成熟，业态发展丰富。大型的购物中心、特色情景 商业街并存，集规模性、品牌性、特色性于一身。 2、庞大的中高端消费人群及中央商贸区定位，促使东纵商圈成为东莞唯一 具备发展高端商业体的潜力。 3、未来轻轨的开通，也必将促进其商业的进一步繁荣。
南城CLD商圈发布及分析
商圈发展背景 依凭社区逐步发展，而形成片状商业区。多以集中商业为核心，与住宅底商相结合 的商业分布形态，催使商圈发展的特点，社区性业态众多。 CLD商圈的现状 CLD商圈覆盖面广，跟随社区的发展不断成熟，有庞大的社区消费人群为商业发展 支撑，同时深受南城商务金融的发展及三旧改造进程的影响，该区域市政生活配套完 善，同时具有明显的交通优势，规划中的轻轨R1、R2线、广莞惠城际线也将交汇于此， 所以此区域发展前景十分广阔。
东莞东城区主山大井头商业情况市调报告
富港1号海鲜城
二、项目周边情况一览图
爱婴岛
美杰商业广场
易妈妈百货市场
大井头路
市妇幼保健院
大井头肉菜市场
丽阳时代小区
东城爱康门诊部
三、项目地址周边街铺品牌一览图
目录
一、东莞市东城区主山概况
1 、东城区主山介绍
二、东莞市东城区主山社区商业发展
1、东城区主山社区商业发展现状 2 、项目周边情况一览图 3、项目地址周边街铺品牌一览图 三、商圈评估 1 、东城区主山社区商圈构成 2 、项目周边交通状况
项目 所在地
目录
一、东莞市东城区主山概况
1 、东城区主山社区介绍
二、东莞市东城区主山社区商业发展
1、东城区主山社区商业发展现状 2 、项目周边情况一览图 3、项目地址周边街铺品牌一览图 三、商圈评估 1 、东城区主山社区商圈构成 2 、商圈氛围 3 、项目周边交通状况
四、综合评估
1 、项目优劣势分析
一楼租金价格：街铺租金实用面积均价￥30—50元/ 平方，免管理费，装修期15天，6000元押金，1万 元进场费；实用面积20平方左右铺位转让费空铺须4 万元，合同期剩下1年半。
天骄百货
一、主山社区商业市场发展现状
主山商业步行街位于银山大街上，万达购物广 场对面，该步行街现进驻的超市有百骄百货、 翔丰购物超市、潮流前线、361度、以纯等品牌， 该步行街人流量较多，是主册社区最旺的商业 步行街，该步行街周边住宅小区与商业店铺鳞 次交错，集购物、休闲、餐饮、居住于一体。 街铺租金价格：建筑面积30平方，实用率9成， 月租金3500元，13万转让费（含两押一租）， 合同期4年； 潮流前线隔壁街铺：实用面积13平方米，月租 金1000元，2押1租，4.5万转让费，合同期2年。
东莞商圈地点
地点：
分析：
酒吧街一带：消费力度属中高端，但消费时间比较局限，大多为周末晚上，或农历喜庆节日。
金月湾广场：位于东城中心广场旁，消费力度属中高端，但人流量较为少。
南城步行街，城市风景街：食肆较多，已经发展了一段时间，但消费力相对较低。
附近好多食肆经常会以团购方法进行促销，导致消费定位有些混乱。
华南MALL ：发展已有相当一段时间，除了万达影城具有相当人气能吸引人群消费外，其他商店和设施都比较冷清。
花园新村：比较老牌的商圈，主要以卖服饰为主，消费力在近些年来慢慢减退。
东城十三碗：晚饭时间人气较旺，平日相对冷清，消费群在此消费比较有目的性。
愉景步行街周边：面街的商铺比较红火，步行街内店铺都比较冷清，周边食肆众多（星巴克、蓝鸟、泰味盏…）。
东莞市莞城东纵路商业中心
地王广场
• 地王广场总建筑面积32.8万平方米，占地面积约6万 平方米，涵盖一站式休闲购物中心，高级写字楼，高 档住宅小区，其中一二三层为商城，面积达10万平方 米。国际5A级商业物业，国际商业经营管理念，国际 商业城规划理念设计，国际商业布局，国际旺场最佳 的经营标准经营，集零售、娱乐、餐饮、会展、康体、 休闲、观光、商务、居住为一体。交通便捷，云集了 东莞38路公汽，线路通达全城，周边有全球最大的零 售商沃尔玛、香港超市百佳，以及东莞有名的家庭城 时尚电器，国美电器，彩怡百货，邻近市职能部门， 附近银行分支多，金融服务安全适中。地王广场一龙 头地位，营造东莞一流商业中心。
• （一）交通状况
•
便捷的交通：有6、16、28、37、
39、45、46、L3、L4、LG1、X9、
X19等多路公交经过，临近东Байду номын сангаас大道、
罗莎路和东城中路。附近公交车站：东 湖花园站。
• 地王广场处于莞城东纵大道和罗莎的交 汇处。罗莎路往西接南城、向阳路，五
分钟车程即可到西城楼商圈。，十分钟
即可到世博广场商圈，五分钟内可到达
东莞市莞城东纵路商业中心
莞城东纵现代商圈—地王 广场商业中心
• 东纵现代商圈的崛起，始于1997年世界 零售巨头沃尔玛的正式进驻。截至目期， 在该商圈不到一公里的范围内，已涌现 地王广场、盈峰广场、沃尔玛购物广场、 愉景东方威尼斯广场等多家大型商业中 心，以及周边的东湖花园、雍华庭、金 泽花园、金月湾花园、聚福豪苑、东城 中心等数十个高档社区。
• 医院：东城医院，中医门诊部、东华医院。 • 公园：人民公园 • 市场：罗沙市场，冈贝市场 • 花园：东湖花园
• 餐饮店：维多利亚餐厅、必胜客欢乐餐厅、真功夫、拉丁餐厅、 酷哥辣妹、KFC等等
东莞城区6大商圈投资前景分析
在住宅市场日趋企稳的当下，商铺投资正逐渐火热。
一手商铺由于周边区域尚未成熟，投资存在不确定性；而二手商铺凭借其周边完善的配套，发展前景已经明朗化，区域现状及价值可以很直观地呈现出来，包括商铺的运营情况、租金情况等，相比较而言，二手店铺投资风险较小。
据了解，在当前经济环境下，二手商铺投资已经成为投资者的抗通胀的首选。
东莞城区商业正处于萌芽期，还有很大的升值空间，恰逢轻轨在建政策多重利好,正是投资商业入市好时机。
现搜罗东莞城区商铺几个投资热点区域进行逐一分析。
鸿福商圈现状：位于东莞的政治、经济、文化、金融及商务中心，商业主要为中心区行政、商务等作配套服务。
鸿福商圈拥有沃尔玛、莱蒙商业中心、希尔顿广场、中心广场、综艺·曼哈顿时代等商业中心。
海雅百货、家乐福、苏宁电器、时尚电器、肯德基、麦当劳等品牌商家已进驻。
目前鸿福商圈已取代东纵商圈成为东莞商业圈的新贵。
投资前景：信诺地产市场部经理邓燕清认为，随着政府规划以及轻轨渗入，整个商圈以附近写字楼白领人群带动消费，日益成熟的品牌百货和商务氛围逐渐浓厚，南城鸿福路商圈有望成为集休闲娱乐、百货集中的商业要地。
大型休闲娱乐品牌，高端百货未来可在南城鸿福路商圈分一杯羹。
西平宏伟路商圈现状：南城西平属于东莞CLD-中央生活区，该区域拥有二十大高档楼盘；30多万高端消费人群，其中最具影响力的景湖时代商业广场作为该区域唯一商业圈；景湖时代配套有6万平方米商业项目，目前已进驻的商家有家乐福、国美电器、彩怡百货、必胜客、肯德基等知名品牌商家。
投资前景：德融置业副总经理聂明开认为，临近的楼盘商铺如景湖春晓、格林小城、新中银花园等已经形成初具规模的商业圈。
届时，当R2轻轨站出口落成后，将势必加快带动西平整个片区的商业发展。
第一国际商圈现状：该商圈经历了7年的沉静即将迎来春天。
第一国际位于东莞未来的政治、文化、金融、会展、商业中心之新城市中心的核心要地，总占地面积21.12万平方米，建筑面积100万平方米，总共分为四期开发包括商业中心一期、百安居、汇一城、海德广场。
东莞城市商业一主 八副中心分布图
东莞城市商业一主八副中心分布图◎厚街副中心作为东莞家具业、酒店业和会展业的商贸重镇，厚街先后获得“中国会展名镇”、“中国钻石餐饮名镇”和“珠江文化星座”的美誉，拥有名家具、外博会、印刷展、机械展等国际展会和数家珠江三角洲最高别级酒店，专业市场共37个，涉及超20个行业。
近年来，厚街主动融入主城区商贸经带，提出打造香港服务业卫星城和建设现代商居新城的定位。
◎松山湖副中心具有支撑技术平台的核心地位，承担区域商务中心职能，是东莞新技术、新产业、新产品的展示、交易及交流中心，区域研发服务中心、学术及人才交流服务中心。
园区加大旅游设施投入，通过举办大型活动、推出新型旅游项目等，以旅游促配套，从而带旺园区商贸经济的快速发展。
如10月份创新推出的科技、工业旅游项目，更树立了园区的科技形象。
◎石龙副中心作为东莞东北部的商贸古镇，石龙先后荣获中国历史名镇和联合国颁发的“国际宜居城镇第一名”的荣誉，大大增强了该镇对商贸业的吸引力。
未来，石龙紧扣东莞市主城区交通枢纽、珠三角岭南特色宜居城镇、东江片区服务中心三个定位，紧抓新火车站迁建机遇大力发展商贸流通业。
同时，融合岭南文化，石龙以绿化路欧美风情商业街引领区域消费时尚，以IT 产品专业街区形成展示和营销东莞IT产品的窗口和集聚区。
石龙商业网点还将对东莞北部镇区的商贸发展起到区域拉动和辐射作用。
◎常平副中心凭借铁路枢纽的区位优势，发展成为东莞东部商贸流通业中心城镇。
近年来，常平镇重点建设大京九物流基地，增强酒店业的商务、度假功能。
“广东国际啤酒节”、“欢乐常平·商贸旅游文化节”、“装饰建材文化节”等主题特色的城市节庆活动远近闻名，极大了丰富该镇商贸活动内涵，提亮了常平商贸旅游宣传名片。
◎樟木头副中心该镇按照打造“商贸新樟城”的定位，正逐步打造成为东莞东南部和山区片最具吸引力的现代商贸重镇。
目前，该镇集购物、休闲、娱乐为一体的商业副中心的功能正得到逐步完善，樟木头粮油饲料批发市场等专业批发市场的档次和集聚效应也得到较大提升，该镇正以规模经营带动周边镇区经济发展。
东莞市莞城东纵路商业中心
如莞城特色明信片、莞城特色钥匙扣等，为游客提供具有莞城特色 的纪念品。
04
商业中心运营管理
招商策略
目标客户定位
根据商业中心的市场定位和消费 群体需求，明确招商目标客户， 如品牌商家、特色餐饮、休闲娱 乐等。
招商优惠政策
制定具有吸引力的招商优惠政策 ，如租金减免、装修补贴等，以 吸引目标客户入驻。
如李宁、安踏、波司登等，满足国内消费者的日 常穿着需求。
家居生活品牌
如宜家、红星美凯龙等，提供家居装饰和日常生 活用品。
国内特色餐饮
如海底捞、西贝莜面村等，提供具有地方特色的 美食。
地方特色品牌
莞城特色小吃
如莞城鸡蛋仔、莞城炸鬼头等，具有莞城独特风味的小吃品牌。
传统手工艺品
如莞城剪纸、莞城刺绣等，展示莞城传统手工艺的品牌。
消费水平提升
随着东莞市经济的快速发展，居民收入水平不断提高，消 费需求和消费层次也逐渐升级，为商业中心的高端品牌和 特色业态提供了发展机遇。
城市更新和改造
东莞市政府近年来加大城市更新和改造力度，莞城东纵路 商业中心受益于城市更新和改造的政策红利，有望迎来新 的发展机遇。
竞争态势
周边商业竞争
莞城东纵路商业中心周边已有多家大型商业综合体，如万达广场、 天虹购物中心等，竞争激烈。
东莞市莞城东纵路商业中心
汇报人： 202X-01-05
• 商业中心概述 • 商业中心业态 • 商业中心品牌 • 商业中心运营管理 • 商业中心发展前景
01
商业中心概述
地理位置
位于东莞市莞城区，东纵路与东城中路交汇处
紧邻东莞市政府、东莞市博物馆、东莞图书馆等 重要地标 周边交通便利，有多个公交车站和地铁站
东莞城市商业一主 八副中心分布图
东莞城市商业一主八副中心分布图◎厚街副中心作为东莞家具业、酒店业和会展业的商贸重镇，厚街先后获得“中国会展名镇”、“中国钻石餐饮名镇”和“珠江文化星座”的美誉，拥有名家具、外博会、印刷展、机械展等国际展会和数家珠江三角洲最高别级酒店，专业市场共37个，涉及超20个行业。
近年来，厚街主动融入主城区商贸经带，提出打造香港服务业卫星城和建设现代商居新城的定位。
◎松山湖副中心具有支撑技术平台的核心地位，承担区域商务中心职能，是东莞新技术、新产业、新产品的展示、交易及交流中心，区域研发服务中心、学术及人才交流服务中心。
园区加大旅游设施投入，通过举办大型活动、推出新型旅游项目等，以旅游促配套，从而带旺园区商贸经济的快速发展。
如10月份创新推出的科技、工业旅游项目，更树立了园区的科技形象。
◎石龙副中心作为东莞东北部的商贸古镇，石龙先后荣获中国历史名镇和联合国颁发的“国际宜居城镇第一名”的荣誉，大大增强了该镇对商贸业的吸引力。
未来，石龙紧扣东莞市主城区交通枢纽、珠三角岭南特色宜居城镇、东江片区服务中心三个定位，紧抓新火车站迁建机遇大力发展商贸流通业。
同时，融合岭南文化，石龙以绿化路欧美风情商业街引领区域消费时尚，以IT 产品专业街区形成展示和营销东莞IT产品的窗口和集聚区。
石龙商业网点还将对东莞北部镇区的商贸发展起到区域拉动和辐射作用。
◎常平副中心凭借铁路枢纽的区位优势，发展成为东莞东部商贸流通业中心城镇。
近年来，常平镇重点建设大京九物流基地，增强酒店业的商务、度假功能。
“广东国际啤酒节”、“欢乐常平·商贸旅游文化节”、“装饰建材文化节”等主题特色的城市节庆活动远近闻名，极大了丰富该镇商贸活动内涵，提亮了常平商贸旅游宣传名片。
◎樟木头副中心该镇按照打造“商贸新樟城”的定位，正逐步打造成为东莞东南部和山区片最具吸引力的现代商贸重镇。
目前，该镇集购物、休闲、娱乐为一体的商业副中心的功能正得到逐步完善，樟木头粮油饲料批发市场等专业批发市场的档次和集聚效应也得到较大提升，该镇正以规模经营带动周边镇区经济发展。
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租金及售价状况
区域
租金
售价
南城商圈业态构成
9%
2% 3%
26%
4%
2%
街铺 180-300元/㎡ 最高9万/㎡，多为 3—5万元/㎡
内铺 70-150元/㎡/ 月
1—3万元/㎡
10%
3% 10%
13%
15%
3%
超市 餐饮娱乐 家具家纺 百货 娱乐 皮包皮具 服装 电子 童用 电器 精品 其它
南城鸿福商圈发布及分析
万江商圈分布及分析
商圈的消费人口状态及特征 目标人群：本地居民、工厂打工一族、中高低收入者等。 商圈的业态概况
整体商圈的业态比例：以购物、休闲、娱乐、美食、餐饮、旅游为主。大型品牌代表嘉荣 、麦当劳、肯
德基、必胜客、中国邮政、招商银行、时尚电器、欢笑天地等。如图所示
商圈商业体量及消费力
万江商业面积总量为15.8万㎡，折合消费人口10.7万人，人均面积1.48 ㎡。
区域 街铺
租金
售价
100-250元/㎡ 2-3万元/㎡
南城CLD业态构成
7% 3%
7%
4% 3%
17% 4%
内铺
50-100元/㎡ 1-3万元/㎡
312%%2%%2%3% 3% 7 图书 童用玩具 鞋类
服装 电器 餐饮 娱乐 电子数码 体育用品 家居家饰 五金配件 皮包皮具 日用杂货 商务金融 其它
南城鸿福商圈的分布及分析
商圈发展背景 市政府的规划，南城的商业、会展、物流、餐饮、金融等现代服务业发展得如火如荼，
一幢幢高档新型写字楼陆续崛起，一批批国际国内知名品牌和金融机构抢滩登陆。 商圈的现状
鸿福路作为东莞金融大道，写字楼进驻率逐步提高，使南城寸土寸金，鸿福商圈属于 新兴商圈，商圈范围较小，发展速度快，辐射范围广。
南城鸿福商圈分布及分析
消费人口状况及特征
目标人群：少量本地居民、多以外来人群为主，职业以写字楼白领为主。
商圈经营档次
由于目标人群多以外来人口为主，整体商圈经营档次中等偏上。
商圈商业体量及消费力
南城商业面积总量为8.5万㎡，折合消费人口7万人，人均面积1.23 ㎡。
商圈业态概况
整体业态比例：超市、百货、服装、餐饮、娱乐、电器等业态占较大比例。如图所示
南城CLD商圈发布及分析
商业的网点分布
以S256、东莞大道为主干。南城步行街、东泰 商圈、第一国际与西平商圈均分布在左右两侧。
南城步行街商圈网点：富民商业街、中信新天地 底商，第一国际网点：汇一城，东泰的网点：怡丰 广场、嘉荣、友谊商城，西平的网点：彩怡百货、 未来世界、沃尔玛等
鸿福路 第一国际商圈
经营的档次 ; 消费力以附近居民和打工一族为主，项目整体档次为中低档。
租金状况
万江商圈业态构成
租金
售价
7%
5%
19%
16%
40-100元/㎡/月 1.5-2万元/㎡
10% 12%
13% 18%
购物 休闲 娱乐 酒店 美食 旅游 运动 其它
万江商圈分布及分析
商业网点 分布于万道立交桥下面万江路两侧、 莞穗路附近，主要商业网点有华南 MALL、麦德龙、都会广场等。如图 所示
东莞商圈分布
东莞以居住带动商业， 南城及东城为主的商业 快速发展，成为东莞高 档消费的主要场所。汇 集休闲、购物、娱乐为 一体的大型综合商业体。 万江商业逐步走向成熟， 满足周边生活需要。莞 城商业还在续写昨日的 辉煌。
万江商圈
莞城西正商圈
东城东纵商圈
南城鸿福商圈
南城CLD商圈
目前，东莞主城区主要以传统的四大商圈为主，各个商圈又分布在不同的点，每个商圈的 发展规模及特点均不一样。2006年以来，东莞商业发生根本性变化，各大商圈迅速崛起， 东莞从一个没有商业的城市逐步向商业化城市迈进。
成中心区的商贸物流中心。华南MALL揭开了这一改革的序幕，但由于缺乏市场支撑，华南 MALL商业体量过大，前期招商经营难以维持。万江商圈的形成主要以华南MALL为核心展开， 商圈的形成稍显牵强，需要较长的市场培育期。 商圈的现状
随着政府规划的落实，万江转型的成功，万江商圈有可能发展成为及旅游观光、休闲购物、 商贸物流于一体的大商圈。但所需时间较长。
南城CLD商圈发布及分析
消费人口状况及特征
以周边小区的居住人口为主，多是新莞人，本地人少、商务人士居住，高端消费力集中 。 经营档次：中高等
商圈商业体量及消费力
CLD商业面积总量为13万㎡。
商圈业态发展概况
百货商家少，除了服装外，多以超市、餐饮、娱乐、家电等社区性消费的业态为主。如图所示
租金及售价状况区域
都会广场
莞穗路
麦德龙
万江路
华南MALL
商圈小结: 1、商圈内商业体量庞大，片区消费难以支撑。 2、商铺空置量，众多实力商家纷纷撤离，商业市场需要较长的培育期。
莞城西正商圈的分布及分析
商圈发展背景 莞城商圈是东莞最先发展形成的商业旺区，商圈形成时间早，自发形成，缺乏规划发展成
求。
南城CLD商圈发布及分析
商圈发展背景 依凭社区逐步发展，而形成片状商业区。多以集中商业为核心，与住宅底商相结合
的商业分布形态，催使商圈发展的特点，社区性业态众多。 CLD商圈的现状
CLD商圈覆盖面广，跟随社区的发展不断成熟，有庞大的社区消费人群为商业发展 支撑，同时深受南城商务金融的发展及三旧改造进程的影响，该区域市政生活配套完 善，同时具有明显的交通优势，规划中的轻轨R1、R2线、广莞惠城际线也将交汇于此， 所以此区域发展前景十分广阔。
商业分布 以鸿福路为主干，商业网点海雅百 货、莱蒙商业中心、嘉信茂商业广 场、沃尔玛、家乐福超市等。
海雅百货
蒙莱商业中心
家乐福 时尚电器 嘉信茂广场
鸿福路
元美路
商圈小结 1、市政府把主要市政配套设施集中在城区内，南城区鸿福路一跃成为CBD中央
商务区。但由于对比其它城区商业起步较晚，南城区内商业气氛仍稍为欠缺。 2、商圈依靠海雅百货、沃尔玛的等大型品牌影响力吸引消费者。 3、商圈离东莞大道距离非常近，交通条件非常便利，为本商圈带来了人流和需
东莞大道
南城步行街
S256
东泰商圈
西平商圈
S256
商圈小结 1、以社区居民为主要消费群体，区域属性较强，商圈影响局限在周边社
区，难以形成对城区广泛的辐射性。 2、依托住宅开发，随着政府预把CLD变身为新中央商务区，未来发展前景广
阔。
万江商圈的分布及分析
商圈发展背景 万江过去的主要经济支柱是水泥、建材等高污染工业，根据政府新的规划思路，把万江建