碧桂园投资测算实操(营改增后)
营改增后房地产估价实务中增值税如何计算
营改增后房地产估价实务中增值税如何计算自2016年5月1日起在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下简称营改增），“营改增”后对房地产业产生重大影响的同时，也要求房地产估价中相关内容及估价数据根据法律规定做相应的更新。
以下仅作为参考。
房地产估价中，估价目的、价值时点、估价对象和价值类型是四大基本事项，每一个估价报告都需要明确以上事项后制定合理的技术路线。
而计算不动产增值税时要将以上四个基本要素与不动产增值税的征收要求一一对应，才能选择正确的计算方法准确估价。
按照税法要求，增值税计算需要区分是否为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目；区分一般纳税人、小规模纳税人；区分一般计税方法、简易计税方法；区分不动产为取得还是自建；区分取得（自建）不动产日期等问题，然后选择税率计算增值税。
梳理一下，都与估价基本事项关联更紧密，则在估价中，明确四大基本事项后，根据估价对象的特点，确定不同的估价方法中增值税的计算方法，并体现在价值类型的内涵说明和假设限制条件等必要说明里。
下面以估价基本事项为轴线进行说明：一、估价目的与委托人充分沟通，明确估价目的，只有确定了估价目的，才能明确价值时点、估价对象范围和价值类型，才能明确如何计算增值税。
二、价值时点增值税的规定中有两个时间节点，影响增值税的计税方法，需要与价值时点进行比较，然后选择计税方法。
1、转让2016年4月30日前取得（或自建）的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。
转让2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税；2、出租2016年4月30前取得的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。
出租2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税。
三、估价对象（一）区分估价对象的项目类型1.为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目；2.非房地产开发企业（单位和个人）销售自行开发的房地产项目。
（二）区分估价对象的所有权人（使用权人）为一般纳税人、小规模纳税人还是其他个人1.一般纳税人；2.小规模纳税人；3. 其他个人。
营改增前后综合税负测算PPT课件
合计
1198.2
分析：原材料价税合计600元
其中：不含税成本=600÷(1+17%)=512.82
增值税=512.82×17%=87.18（元）
营改增后，甲供材工程造价中，定价成本为不含 税价512.82元，按11%税率计算增值税： 512.82×11%=56.41元，含税价为569.23元，低于600元 。
1、建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。 2、以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的
砖、瓦、石灰(不含粘土实心砖、瓦)
3、自来水。
4、商品混凝土(仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝 土)。
财政部国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通
知(财税[2014]57号)
为进一步规范税制、公平税负，经国务院批准，决
那么，我们可以得出什么结论呢？
南通市建设工程造价管理处关于明确建设工程“甲供
材料”计价方法的通知(通建价[2010]36号)
一、本通知所指的“甲供材料”，是指建筑工程中建设
方或工程发包方（合同中的甲方）提供工程用各类材料物
资、动力等给工程承接方（合同中的乙方），而工程承接
方不垫付采购资金、材料发票交由工程建设方（工程发包
税专用发票。
不含税收入=10000÷1.11=9009
销项税额=9009×11%=991
进项税额 =(7000×50%÷1.11×11%)+(1000×50%÷1.06×6%） =375
增值税=991-375=616
税负=616÷10000=6.16%
616÷9009=6.84%
利润=9009-(8000-375)=1384
75.09 0 15
16.65%
营改增后建安企业财务核算实操
（二）工程预付款旳拨付及抵 扣
一般建设工程施工协议会约定，在动工 前由建设方或发包人预先支付给承包人一 部分工程款。根据《建设工程价款结算暂 行方法》旳要求，该预付款旳百分比原则 上不低于协议金额旳10%，不高于协议金 额旳30%。该预付工程款旳性质是预支， 必须在协议中按约定旳抵扣方式，在工程
（二）工程预付款旳拨付及抵 扣
• 假如企业未设置有关明细，则需要另外进 行登记备查。
“应交税费—01应交增值税—01进项税额”
17%货品劳务
17%有形动产租赁
13%低税率货品 11%运送
11%建筑安装 11%不动产租赁 11%购入不动产 5%购入不动产（征收率） 3%建筑安装（征收率） 1.5%住房租赁
01进项税额
➢ 一般纳税人购进货品、服务、无形资产、不动产或接
ABC华东XX花园项目部7月2日取得专用 发票旳会计处理：
借：在途物资 54054.05 应交税费——应交增值税（进项税
额）5945.95 贷：现金 60000
例3.2023年6月， ABC华东XX花园项 目部从附近农民收购1500元稻草与 棉壳用作于工程施工旳辅料，按要 求已开具收购凭证，价款已支付。
合计
当期结 合计结 算价款 算价款
450 450 900 1350 1800 1350 1350 1350 9000
450 900 1800 3150 4950 6300 7650 9000
-
抵扣预 付款
质保金
当期实际收 款
（不含税）
合计收款 （不含税）
900
900
450
1350
450
1800
900
二、“营改增”后建安企业财务核实 特点
营改增后建筑企业增值税及附加税率的计取分析和测算2021.4.10
营改增后建筑企业增值税及附加税率计取的分析和测算（讨论综合稿）一、目前建筑企业的营业税率为3%，下游房产企业的营业税率为5%，因为建筑企业营业税最终要向下游的房产企业计价收取，所以相对于建安造价部份，房产企业的合计营业税税负率为8%（3%+5%），加上13%的附加税费（市区，包括城建税、教育附加、水利、防洪费或水利基金），合计营业税及附加的税负率为%（8%*）。
二、营改增后建筑、房产企业增值税率统一设定为11%，相对于建安造价部份，建筑企业已交的11%增值税，下游房产企业就不需再重复交纳，因此，房产企业实际的增值税及附加的税负率为%（11%*）。
三、但营业税为价内税，增值税为价外税，下游房产企业营改增前%营业税及附加的税负率如折算成营改增后的增值税及附加的价外税口径的实际税负率为%×（1+%）=%。
四、营改增前，建筑企业计取的营业税及附加率（市区）为%×（1+%）=%。
营改增后建筑企业设定的增值税率为11%，比原来%营业税率（3%价内税转化为同比的价外税口径3×）增加了的256%（11%/%-1），这就需要足够的进项税额才能降低税负。
建筑企业的钢筋等主材、机械设备的进项税率大多为17%，从理论上分析，如能取得工程造价%比例的具有17%进项税率的材料、设备等发票，增值税负率就不会高于目前3%的营业税率（为简略分析，暂不考虑进项税率11%的运输发票，3%的商品砼发票），不然就要相应增加实际税负率（详见下表）。
施工企业营改增后实际税负理论测算表按照前几年的模拟测算，咱们实际上只能取得25%左右的具有17%进项税率的材料、设备等发票，因此营改增后建筑企业的增值税及附加的税负率一般要比营改增前增加100%左右，即要达到7%左右。
按照前面的分析，下游房产企业凭咱们开具的增值税率11%的专用发票，就可以够全数抵扣相对于建安造价部份的%的增值税及附加；因此咱们若是依照营业税模式计取税费，则当咱们计取%增值税及附加税率时（即将原来的%税率提高到%），下游房产企业的增值税及附加税率与营改增前的营业税及附加税率是完全相等的。
碧桂园房地产项目开发成本与测算
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目录
一
房地产项目成本概述
二 房地产项目成本测算方法
三
风控中的成本应用
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1 房地产项目成本概述
问题1：97#成品油的价格是多少？
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1 房地产项目成本概述
问题：97#成品油的价格是多少？
关注事件本身
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1 房地产项目成本概述
建设项目 XX碧桂园 单项工程 15#楼 单位工程 15#楼土建工程 分部工程 15#楼土建工程中的基础工程 分项工程 15#楼土建工程中的基础工程的砌体部分
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1 房地产项目成本概述
建设项目 XX碧桂园 单项工程 15#楼 单位工程 15#楼土建工程
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1 房地产项目成本概述
如何测算成本？
工程量
基本原理：量价分离
单价
成本
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1 房地产项目成本概述
问题2：500㎡混凝土楼板多少钱？
答案： 楼板厚12cm，使用的是C25商品混凝土，机械运输，
需要供应方运输、浇筑，并且养护成型。 500㎡ X 0.12m X 497.17元/m³=29830.2元
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2.2.4 建造指标
2.前期工程
（二）场地平整： 根据场地原始标高与规划标高的实际情况 计算土石方工程量； 土方挖填单价15~50元/m3, 石方爆破单价45~100元/m3
（三）临时设施：实际情况计算，一般约 250元/m2,按建筑面积均摊
碧桂园房地产项目开发成本与测算
关注事件本身
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1 房地产项目成本概述
建设项目 XX碧桂园 单项工程 15#楼 单位工程 15#楼土建工程 分部工程 15#楼土建工程中的基础工程 分项工程 15#楼土建工程中的基础工程的砌体部分
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1 房地产项目成本概述
建设项目 XX碧桂园 单项工程 15#楼 单位工程 15#楼土建工程
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目录
一
房地产项目成本概述
二 房地产项目成本测算方法
三
风控中的成本应用
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3 风控中的成本应用
成本应用
成本预算 风控纠偏 成本优化
不重不漏 类 量 价 路径 关注事件本身
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3.1 “类”的问题
成本归类错误，造成利润虚高0.97%
（七）其他前期工程成本
• 根据实际情况预估总成本，如工程咨询费、审计费、招投标费用（此三项可参考建 安成本0.8％），房管办证费用（按当地收费标准），具体以实际发生为准
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2.2.4 建造指标
3.建筑安装 （一）主体土建机电工程：土建+机电+桩
超豪 2950~3600
双拼 1850~2500
2.2.4 建造指标
2.前期工程
（六）工程相关费
• （1）监理费——国晟监理20元/m2，外判监理约10元/m2 • （2）定额外专项检测费——按实际发生暂估，如：幕墙三性检测费，生活给水水质
检测费、室内环境监测、桩基动测、氡浓度检测等，按当地检测部门收费标准考虑 • （3）工程测量费用——参考6元/m2暂估，实际按当地测量收费标准考虑
投资测算表 碧桂园
区域财务 区域财务
半自动生成 半自动生成
6 现金流
蓝色（投管用表）
区域财务、区域成本 手动填报
7 成就共享-首年 8 成就共享-周期
蓝色（投管用表） 蓝色（投管用表）
区域财务 区域财务
手动填报 手动填报
9 利润表
白色（投管用表） （成控分析表） 区域财务
自动生成
10 分业态综合成本
白色（成控分析表）
引
核 认 裁助理会签
填写项
二、分 摊规则 1、分摊规则按财务字【2016】124号文“关于修订《碧桂园集团成本归集与分摊管理办法》的通知”执行，并以集团最新发文为
2、大型公配说明：1）大型公配单独归集成本后分摊到受益的地上可售产品（含本期区及跨期区受益的可售产品）。2）有产 业，且可以办理独立产权的建筑物，包括酒店、大型医院、IB国际标准学校等），其成本单独归集，不分摊至住宅和商铺。
（若无，跳过）
全成本
区域总裁审批
明
备注
填表顺序
新旧版差异说明
按说明填写销售比例
进行价税分离 注意按要求填写13~15行 设置参数 注意填写F列“物料采购 比例”（增值率自动修 正） 增加土地出让金分部计算 设置
须确认土增税预征税率 （30行）及立项方式（20 行）和立项标准（21行）Biblioteka 仅需填写第14行“当期进 项税额转出”
增加第20行两项内容
1
进行价税分离 2 注意，如需新增业态，请联
系制表人员
进行价税分离，请注意填写"
3
物料采购比例" 修改土地出让金及税金科目
设置
4
计算土增不再将土地溢价计 入成本
5 新增表格，仅需填写第14行
【详细】碧桂园房地产面积测算基础知识及工作指引
在一定观测条件下规定的测量误差的限制。
1.1.1 房屋面积测算术语
房屋建筑面积
系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外 围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地 下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结 构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的 永久性建筑。
PS：计算建筑面积应具备的条件： 应具备有上盖； 应有围护物； 层高2.20m以上(含2.20m)； 结构牢固，属永久性建筑； 可作为人民生产或生活的场所。
备注： 实测面积是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。
1.1 术语
1.1.2 建筑术语
1.1.2 建筑术语
钢结构
是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括 悬索结构。
钢结构
砖木结构
砖木结构
是指承重的主要构件是用砖、木 材 建造 的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木 柱建造的。
②房屋套内墙体面积。成套房屋套内使用空间周围 的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积， 其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔 墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影 面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水 平投影面积全部计入套内墙体面积。
③套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间 的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影 全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一 半计算建筑面积。
房屋建筑面积实测算
房屋竣工后，按国家和地方相关规范，对房屋的特征信息进行实地采集计算，出具 房屋面积测算成果。为房屋登记、交易，旧城改造、征地拆迁等提供基础资料。
房屋面积的变更测算
房屋登记后，因房屋的产权界线、房屋面积等发生变化而进行的房屋建筑面积测算。
中误差
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单方抵扣项= (600+18+3600) ×1.3+36.5=5520元 单方增值额=7000-5520=1480元，增值率=1480÷5520=26.8% 单方土增税=1480×30%-5520×0%=444元 ⑤利润总额（单方）=收入-成本-销管费-增值税附加-土增税
（7000×1.11）×5% =388.5元/㎡
税金
4)增值税附加： 27元/㎡
增值税附加
土增税
所得税
• 扣除项目=（土地成本+建造成本）×1.3 + 相关税金 单方抵扣项= (1339+3600) ×1.3+27=6447.7元
• 增值额=应税收入－扣除项目 单方增值额=7000-6447.7=552.3元 增值率=552.3÷6447.7=8.6%
我司考虑收购该项目，全部投入均为自有资金，不考虑内部计息。请计算 我司收购该项目最终实现的销售净利率和土地获利倍数（不考虑收购产生的其 他税费）。
备注：为方便计算，上述产品的销售价格和成本均为不含税价。
销项税=销售额╳11% =（7000- 120 ╳10000÷666.67÷3）╳11%=（7000-600）╳11%=704元/平方米
进项税=3600╳10%÷（1-10%）=400元/平方米 增值税税额=704–400=304元/平方米 增值税附加=304╳12%=36.5元/平方米
① 收入：7000元/㎡ ② 成本：土地成本（有票）=120万÷666.67÷3=600元/㎡，建造成本3600元/㎡ ③ 费用：销管费=（7000×1.11）×5%=388.5元/㎡ ④ 税收：
【第一题：基础指标计算】 江苏苏州某项目，占地100亩，容积率3.0，建筑面积20万㎡，土地价格260万/亩，预计市
场高层精装售价70红线外成 本及费用）。销管费率按5%考虑，契税按3%考虑，土增税税率表如下（由于产品定位等原因， 未能满足土地增值税免征条件）。全部投入均为自有资金，不考虑内部计息。不考虑土地增值税、 所得税等预征的情况。经过初步测算，该项目可抵扣的进项税比例为含税成本的10%。
备注：营改增后，计算利润及土地增值税均以不含税价为基数，参见财税〔2016〕43号文。
利润
收入
成本
费用
税金
收入
销售收入
1)收入：7000元/㎡
成本
2)成本：土地 260万×1.03÷666.67÷3 =1339元/㎡
土地成本
建造成本
2)成本：建造 建造成本3600元/㎡
费用
管理费用 销售费用 （3)销财管费务：费用）
=7000-(600+18+3600)-388.5-36.5-444=1913元 ⑥单方净利润=利润总额-所得税=1913×(1-25%)=1435元 ⑦净利润= 1435 ×20万=28700万 ⑧我司实现净利润=28700-(260-120) ×100=14700万 ⑨净利率=(14700÷20万) ÷7000=10.5%，土地获利倍数=14700÷(260×100)=0.57
土地成本足票与否的税费对比分析
方案/税费
足票
120票据、260万合作
增值税（万元）
227
304
增值税附加（万元）
27
36.5
土地增值税（万元）
166
451
所得税（万元）
370
481
合计（万元）
790
1273
两方案差额（万元）
483
【第三题：引入融资资金】 某区域主导的项目地价30万/亩，占地面积333亩，相关开发
2)成本：建造 建造成本3600元/㎡
费用 管理费用
税金
4)增值税附加： 27元/㎡
增值税附加
销售费用
3)销管费：
（（7财000务×1费.11）用×5）%
=388.5元/㎡
土增税 5)土增所税=得16税5.7元/㎡
6)利润总额 7000-(1339+3600)-388.5-27-165.7=1479.8元
请该项目的增值税及增值税附加。
备注：为方便计算，上述产品的销售价格和成本均为不含税价。
销项税=销售额╳11% =（7000- 260 ╳10000÷666.67÷3 ）╳11%=（7000-1300）╳11%=627元/平方米
进项税=3600╳10%÷（1-10%）=400元/平方米 增值税税额=627 –400=227元/平方米 增值税附加=227 ╳12%=27元/平方米
• 因不满足免征条件，仍需缴纳土增税 • 应纳税额=增值额×税率－扣除项目×速算扣除系数
单方土增税=552.3×30%-6447.7×0%=165.7元
利润
收入
成本
费用
税金
收入
销售收入
1)收入：7000元/㎡
成本
2)成本：土地 260万×1.03÷666.67÷3 =1339元/㎡
土地成本
建造成本
单方净利率=1479.8×（1-25%）÷7000=15.9%，土地获利倍数= 1479.8 ×（1-25%）÷1300=0.85
【第二题：发票不足】 江苏苏州某项目，占地100亩，容积率3.0，建筑面积20万㎡，合作方要
求作价260万/亩，原始地价120万/亩并有发票，另外公司账上关联方借款利 息成本2000万，土方成本2000万，均没有合法票据，此外账上无其他成本。 预计市场高层精装售价7000元/㎡，我司建造成本3600元/㎡。销管费率按5% 考虑。经过初步测算，该项目可抵扣的进项税比例为含税成本的10%。
请计算该项目的单方销售净利率和土地获利倍数。
备注：为方便计算，上述产品的销售价格和成本均为不含税价。
【第一题】提示
• 利润总额=收入-成本-销管费-增值税附加-土增税 • 应纳税额=增值额×税率－扣除项目×速算扣除系数 • 增值额=应税收入－扣除项目 • 扣除项目=（土地成本+建造成本）×1.3 + 相关税金
投资测算实操
投资策划中心 2016年6月
【第一题：基础指标计算】 江苏苏州某项目，占地100亩，容积率3.0，建筑面积20万㎡，土地价格260万/亩，预计市
场高层精装售价7000元/㎡，集团江苏省高层精装建造成本参考值3600元/㎡（不包含红线外成 本及费用）。经过初步测算，该项目可抵扣的进项税比例为含税成本的10%。