42 对开放住宅小区物业管理的看法
住宅小区开放管理规定(3篇)
第1篇第一章总则第一条为了加强住宅小区的管理，保障业主的合法权益，维护小区的正常秩序，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规，结合本小区实际情况，特制定本规定。
第二条本规定适用于本住宅小区全体业主、住户、来访人员以及物业管理服务人员。
第三条本小区实行封闭式管理，对外开放区域仅限于小区大门、出入口、地下车库、物业管理处等必要场所。
第四条本规定由物业管理处负责解释和实施。
第二章小区出入口管理第五条小区大门为主要出入口，其他出入口为次要出入口。
第六条小区大门24小时开放，允许车辆和行人通行。
第七条次要出入口仅允许行人通行，禁止车辆驶入。
第八条机动车进出小区需遵守以下规定：（一）车辆进出小区时，应按照规定路线行驶，不得逆行、闯红灯、乱停乱放。
（二）车辆停放应按照指定区域停放，不得占用消防通道、绿化带、人行道等。
（三）禁止驾驶无牌、无证、报废、假牌、套牌等违法车辆进入小区。
（四）禁止鸣喇叭、超速行驶等扰民行为。
第九条行人进出小区应遵守以下规定：（一）行人应走人行道，不得穿越绿化带、消防通道等。
（二）不得携带危险物品进入小区。
（三）不得在小区内大声喧哗、吸烟、酗酒等。
第三章小区公共区域管理第十条小区公共区域包括但不限于以下场所：（一）绿化带、景观池、广场、健身设施等。
（二）地下车库、电梯、楼道、消防通道等。
（三）物业管理处、物业服务中心等。
第十一条业主和住户在使用公共区域时，应遵守以下规定：（一）爱护公共设施，不得随意损坏、占用。
（二）保持公共区域卫生，不得乱扔垃圾、杂物。
（三）不得在公共区域饲养宠物、堆放杂物等。
（四）不得在公共区域进行经营活动、聚集等。
第十二条以下行为在公共区域严格禁止：（一）破坏绿化、景观设施。
（二）在公共区域燃放烟花爆竹、焚烧杂物。
（三）在公共区域进行噪声扰民活动。
（四）在公共区域进行非法经营活动。
第四章小区住宅管理第十三条业主和住户应遵守以下规定：（一）按照设计用途使用住宅，不得擅自改变房屋结构。
浅谈旧住宅小区的物业管理及其发展
浅谈旧住宅小区的物业管理及其发展展开全文随着社会主义市场经济深入发展和城市建设步伐加快，居民住房商品化意识不断增强，住宅小区物业管理和物业管理公司如雨后春笋般发展起来，但由于物业管理在我国尚处起步阶段，受传统房产管理模式和人们价值观念的束缚，加之经验不足和管理能力欠缺，使旧住宅小区物业管理在发展进程中遇到诸多的问题。
因此，运用市场经济规律，研究旧住宅小区在实施物业管理中的问题，探求发展对策，构筑健康有序的物业管理机制和经营体系，对于提高城市旧住宅小区物业管理水平，全方位推进物业管理进程，具在十分重要的意义。
下面，以我们的实践体会，就其改进和发展住宅小区的物业管理，谈一点粗浅的看法：沈阳房产实业有限公司，是沈阳市房产管理局直属的全市大型物业管理企业之一。
公司积十几年的管理经验，以其形之有效的企业规章制度和专业化管理队伍，承担市内300万平方米的住宅和部分非住宅的物业管理，在遍布市内六区的40个实施物业管理的住宅小区中，占总量91%的住宅是在旧小区基础上实施物业管理的。
由于在70年代和80年代开发建设并交付使用的住宅小区配套不完善，工程质量欠佳，规划设计不合理，并且小区均处于开放式的组团状态，加之动回迁遗留问题较多，造成小区实施物业管理有很多难点。
从95年至2000年的6年间，公司通过沈阳市城市建设综合改造的契机，对5万平方米以上的24个住宅小区进行了分批分期的整治，在利用小区整治有限资金基础上，通过内部压缩开支，开源节流，在最大限度争取小区整治资金保证的同时，把小区整治的基准点放在了恢复配套设施，改善小区环境，最终达到完善物业管理的硬件条件上来。
在小区整治基础上，通过属地街道办事处、居委会的配合，按房屋产权人构成的份额组建了“业主委员会”。
鉴于小区直管公房占绝对比重的因素，公司对小区物业管理实行招标，引入内部竞争机制，并按现代企业制度对原来的房管公司改制，为物业公司取得工商注册和行业资质认证，初步建立起新型物业管理模式。
住宅小区物业管理中存在的问题及解决对策
住宅小区物业管理中存在的问题及解决对策【摘要】近年来，物业管理在城市居民中的知晓率和接受度不断提高，物业管理已经成为社区居民日常生活中必不可少的基本内客，小区物业管理的水平以及管理质量日益影响着人们的生活。
目前小区物业管理公司与业主之间的矛盾日趋激烈，本文就此问题进行了分析并提出解决对策。
【关键词】物业管理、住宅小区、问题、对策物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
从1981年第一家物业管理公司在深圳成立起，我国物业管理经过近32年的发展，取得了很大的进步。
新建住宅小区基本实行物业管理新体制，旧住宅区物业管理也取得了突破。
物业管理遵循市场规律，开始引人竞争机制，相关立法工作得到重视，整体管理水平有了很大的提高。
物业管理在住宅小区中发挥的重要作用，日益显示出物业管理己经构成房地产行业中一个重要的新兴子行业【l】。
但是，在小区物业管理的快速发展背后，随之而来的问题也越来越多。
住宅小区物业管理应遵循“服务第一、方便住户”，“统一经营、综合管理”，“竞争择优”，“专业化管理与民主管理相结合”，“有偿服务、合理分担”的原则。
一、住宅小区物业管理中存在的问题1、政策法规滞后法律法规滞后，完善的物业管理法规体系尚未形成。
由于传统房屋管理局限于房屋修缮，管理对象限于公有房屋，对规范的法律需求不大。
自1994年以来，建设部等国家部委和各级地方政府先后颁发了一系列行政规章、行业规范和地方性法规。
但事实上物业管理的实践在上世纪80年代中后期就有了一定的发展，显然物业管理立法滞后于该行业的发展。
2、开发商的私欲合理的规划、优良的工程质量和齐全的配套设施是做好小区物业管理的重要前提条件。
但近些年，我国很多地方不少开发商重建设、轻管理，追求短期经济效益，设计规划缺乏长远考虑，建筑施工质量粗糙，配套设施不全。
住宅小区物业管理有效经营模式
住宅小区物业管理有效经营模式住宅小区物业管理有效经营模式住宅物业管理本身就是保本微利行业，这让一些公司面临进退两难的尴尬境地：一方面，在项目销售期，要依靠爆炒物业管理卖点来实现对住宅热卖；另一方面，则又要保证在业主入住后物业管理服务与前期承诺之间没有落差，以实现长期的品牌效应。
然而，物业管理的运行成本与其盈利能力往往让它们成为一对难以化解的矛盾。
如何让住宅小区管理企业盈利？如何对住宅项目实施有效的经营管理？一、住宅物业管理市场需要有效经营模式商品化住宅产品的市场化特征尤为突出，但目前达到中高档消费水平的人毕竟还是少数，小区的购房者大部分还是工薪阶层，有的人甚至为此用掉了一辈子的积蓄，再加上有些楼盘的物业管理费一开始就比较高，这样不仅限制了物业管理消费空间的可持续发展，也会造成物业管理收费难的局面。
欠收的物业管理公司只能惨淡经营，不少公司或伸手向母公司要补贴，或降低服务水准和服务质量。
据此，物业管理公司在提供服务同时，把对物业项目的有效经营管理培养成为企业的核心竞争力，这对提高经济效益和开拓市场会起到巨大推动作用，扩大了企业的盈利空间，如房屋租赁代理、小区车位出租、有偿家政服务等业务的佣金比例明显高于物业管理佣金，使住宅项目管理企业的综合实力得到提高。
二、住宅小区物业管理经营模式特点分析首先，应该明确住宅小区物业管理的经营模式和写字楼、零售商业中心、酒店及其他可出租物业类型的管理运营模式有所不同。
后者多以出租经营性房屋为物业管理主体对象，属于收益型物业管理模式；而住宅小区的物业管理由于受到项目服务对象和小区资源范围的限制，不可能像收益型物业管理把租赁房屋、项目估价和地产项目策划作为运营的主要内容。
其次，住宅小区的物业管理经营和房地产开发商对项目所采用的项目型或置业型运营模式也存在很大差别，原因在于住宅小区的使用周期相对于地产项目的销售周期来讲是一个较长的过程，住宅小区的物业管理所开展的经营范围和内容始终要为后期物业项目服务。
小区物业管理
小区物业管理引言概述：小区物业管理是指对小区内的公共设施、环境卫生、安全等方面进行综合管理和维护的工作。
一个良好的物业管理能够提升小区的居住品质，促进社区的和谐发展。
本文将从五个方面详细介绍小区物业管理的重要性和相关内容。
一、小区环境卫生管理1.1 垃圾分类管理：物业应设立垃圾分类站点，提供分类垃圾桶，并定期开展垃圾分类宣传教育活动，引导居民养成垃圾分类的良好习惯。
1.2 绿化管理：物业应负责小区内的绿化养护工作，包括修剪草坪、修剪树木、浇水施肥等，保持小区的绿化环境整洁美观。
1.3 环境卫生巡查：物业应定期巡查小区环境卫生情况，及时清理垃圾、清扫道路，确保小区的环境卫生达到标准。
二、小区安全管理2.1 门禁系统管理：物业应安装门禁系统，严格控制小区出入口的人员和车辆，确保小区的安全。
2.2 安防设备维护：物业应定期检查和维护小区内的安防设备，如监控摄像头、报警器等，确保设备正常运行。
2.3 安全隐患排查：物业应定期进行安全隐患排查，发现问题及时整改，预防事故的发生。
三、小区设施设备管理3.1 公共设施维护：物业应对小区内的公共设施进行日常维护，如电梯、楼道灯、水电设备等，确保设施正常运行。
3.2 设备更新升级：物业应根据小区实际情况，及时更新升级设备，提升小区的设施水平。
3.3 保养计划制定：物业应制定设施设备的保养计划，定期进行保养和检修，延长设备的使用寿命。
四、小区居民服务管理4.1 报修服务：物业应建立健全的报修服务机制，及时响应居民的报修需求，并进行维修工作。
4.2 社区活动组织：物业应组织丰富多彩的社区活动，增进居民之间的交流和互动，营造和谐的居住氛围。
4.3 投诉处理：物业应建立投诉处理机制，及时处理居民的投诉事项，解决居民的问题和困扰。
五、小区收费管理5.1 费用公示：物业应公示小区的收费标准和收费项目，确保收费的透明和公正。
5.2 费用清单提供：物业应向居民提供详细的费用清单，让居民了解自己所缴纳的费用项目和金额。
浅析物业管理的发展及存在问题的解决方法
浅析物业管理的发展及存在问题的解决方法【引言】随着我国房地产行业发展日渐成熟，作为房地产产品后续服务阶段的物业管理也如雨后春笋般地深入到平常百姓生活中。
人们购房时不在单纯地看房了，而是多了一份理智地思考：我能否享受到优质、高效的物业服务。
新世纪里，科技的提高、社会的发展，物业管理必然向着规模化、区域化、专业化、智能化的趋势发展。
在这样的新形势、新情况下，物业管理企业又将何去何从？1.物业管理发展的方向我国物业管理企业是随着社会经济的发展，人们对生活、工作环境的要求不断提高，派生出的新兴的服务性行业。
其产生之初，仅仅是房地产开发的后续服务机构；相对房地产开发商而言，它是一个终端服务单位，但对业主和物业管理企业本身而言，它永远都是始端服务部门。
作为一个新兴行业，物业管理诞生伊始，便显示出了强大的生命力。
广大业主将之作为提高自身整体生活水平的依据而对其报以厚望，开发商以此作为自己楼盘的销售亮点，政府主管部门又将之作为规范社区管理，提升城市形象的重要手段加以引导。
这使在我国诞生刚刚20年的物业管理行业几乎成了关乎国计民生的一个重要领域而被社会各界加以重视，成为了新世纪引人注目的聚焦点。
进入21世纪，我国物业管理行业经过了20年的经验和理论积累之后，正从幼稚走向成熟，并向所有其它企业一样向着现代企业制度方向前进。
实践证明，在这一前进过程中，物业管理企业必然向着规模化、区域化、专业化、智能化的方向发展。
物业管理将向规模化方向发展规模化经营的必然性物业管理的规模化经营早就是业内人士谈论的热点问题。
新世纪的规模化经营，就是物业管理企业充分利用自身资源，最大限度地扩大管理面积和管理领域（当然这个最大限度不是无节制，而是根据自身的实际情况），科学地确立自身的管理成本和经营目标，在一个适度界定的市场竞争中，最大化的占有市场份额。
经济学理论告诉我们无论是企业竞争的绝对业绩，还是企业竞争的相对地位来说，市场份额都是商家的必争之地。
对加强住宅小区物业管理问题的思考
对加强住宅小区物业管理问题的思考摘要:目前,物业管理经过不断的发展已经在住宅小区中占有重要的地位,是住宅小区不可或缺的因素。
虽然物业管理对居民的居住条件和环境起到了明显的作用,但是其本身还存在一定的问题,如不及时完善,必定会影响居民的生活质量和社会稳定发展,本文就加强住宅小区物业管理问题的思考进行了相应的探讨。
关键词:住宅小区物业管理问题对策随着住宅建设的不断发展,物业管理在小区建设中显得越来越重要,如何加强和完善住宅小区物业管理成为了现今人们关注的主要问题,本文分析了住宅小区物业管理存在的问题,并提出了完善的对策,这对提高城市管理水平具有重要的意义。
1 住宅小区物业管理存在的主要问题1.1 物业服务企业与开发商之间的法律关系不明确由于开发商和物业服务企业之间属于一种隶属关系,所以物业服务企业属于开发商的下属单位,但是因为开发商没有在小区业主委员会中选聘物业服务企业,这就造成开发商和物业服务企业存在一种短期的合同关系。
当住宅小区的业主委员会成立以后,选聘物业服务企业应该由业主委员会来执行,这个时候开发商就必须放弃自己手上的物业服务企业,然而开发商为了从中获取利益不愿意放弃物业服务企业,并且由于物业服务企业与开发商之间的法律关系不明确,导致了住宅小区物业管理出现混乱的局面。
1.2 物业管理收费不规范,收费难目前,物业管理为了维持企业的运营,他们一般都会向业主收取一定的服务费,以此来确保自身的正常运作。
但是由于住宅小区的业主和物业管理或多或少都会存在一定的矛盾,并且物业管理兴起的时间不长,许多业主对物业管理没有一个深入的认识,觉得物管收费不合理,所以有些业主拖欠物管费,甚至不愿意支付物管费。
除此之外,一些住宅小区的物业管理没有把服务工作做到位,其工作的质量和水平得不到业主的认可,只是为了片面的追求利益,从而出现乱收费,收费不规范的情况,这就会造成业主出现严重的不满,使得物业管理公司和业主的矛盾日益激烈,导致住宅小区物业管理收费困难的问题。
物业费调研报告
竭诚为您提供优质文档/双击可除物业费调研报告篇一：关于小区物业管理情况的调研报告***关于破解住宅小区物管难的调查与思考小区物业管理在社会管理中占十分重要的地位。
俗话说：“安居才能乐业。
”一个良好的居住环境，能使人身心愉悦、精力充沛，更好的投入到生活、工作中。
对于前期大自然物业管理被媒体炒得沸沸扬扬，物业公司与业主陷于僵持状态，影响了大都数业主的权益，使居民的安全感、满意率大大降低，对于社区建设和管理带来难题。
为破解住宅小区物业管理难题，更好地提升居民群众的满意率，***对所辖物业公司和广大业主进行调研、走访，并汇集在社区建设和管理中遇到的现实情况。
现根据我社区小区物业管理工作的实际，提出如下调研报告。
一、所辖区域住宅小区物业管理基本情况***位于下辖五个小区，其中包括大自然城市花园、置业通宝城、新雅花园、李家斗小区、钮店湾新村，共有居民住户2558户，常住人口达7750人。
目前大自然城市花园、置业通宝城、新雅花园3个有物业管理，分别是大自然物业、京兴物业和钱江物业，李家斗小区属老旧小区开放式社区管理、钮店湾新村属农民新村开放式管理。
二、所辖小区的发展现状尽管近几年来市区住宅小区物业管理发展迅速，但涉及到的各类投诉、举报越来越多，小区居民不满意，物业公司有意见，物业管理工作越来越难，表现在以下四个方面:1、物业费用难收缴。
物业收费难成为制约物业企业发展的头号难题，参与座谈、调查的物业公司普遍反映，现行物业管理条例明确的收费标准偏低，小区居民自动缴费意识不强，调查的参与23家物管企业20XX年物管费平均缴费率为62.43%。
仅3家企业达到收支平衡或略有盈余。
2、小区物业难管理。
由于物业费用收缴不足，物业公司只能降低服务标准，减少服务人员，更加引起小区业主的对立抵触情绪，从而形成恶性循环。
部分小区服务项目只能维持楼道打扫和小区治安等简单的内容，小区绿化缺乏管护、公共设施年久失修。
调查问卷统计，42%的居民认为小区服务质量一般，20%的认为较差。
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对开放住宅小区物业管理等方面的几点看法
近日，中共中央、国务院《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》(下称《意见》)提出，我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。
已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，促进土地节约利用。
对此，我们给予高度重视，召开了小区物业经理座谈议，组织工作人员深入住宅小区、有关部门和街区征求意见建议，结合我市物业管理现状，进行认真分析论证，就如何做好住宅小区开放后物业管理等方面的工作提出以下几点看法。
一、小区开放将给物业管理带来不小的压力和挑战
一是安全管理问题。
大多数业主在买房时大都看好了安保严格的小区，小区开放后，就意味着社会车辆、人员可以在小区里随意穿行，这就给小区安保带来了很大压力。
目前小区开2-3个门，整个小区就能有效管理。
小区开放后，可能几栋楼甚就要设置门岗，还有小区监控以及其他公共设施配套，都需要做相应调整，这也是对物业公司和开发企业实力的考验。
在做好小区安全管理等工作的前提下，居民就会有开放意愿。
二是日常管理问题。
小区开放后，对物业管理提出了更高的要求，也给日常管理带来了巨大压力，如道路与停车管理、环境与秩序管理、绿化与保洁管理、公共管网养护维修等。
特别是开放式小区没有固定停车位，争抢车位、乱停乱放以及车辆刮擦的概率也将增加，由此带来的邻里纠纷也不容忽视。
这就需要厘清物业管理职责边界，让物业管好应该管的事，减少物业管理成本，不增加业主负担。
三是物业收费问题。
从物业费的角度来看，小区开放以后，公共区域的保洁、维护以及安保的压力加大，需要增加人手和设施设备，物业管理成本也会随之增加，但这些随着小区的开放或成为公共空间，应该由谁来买单，尚需明确的法律法规来界定。
青云花园吴先生说：“小区绿地、道路既然已成为公共空间，维护、保洁等费用应该由政府或街办(开发区)承担，应该不会转嫁到我们业主头上。
”
二、小区开放蕴藏着诸多发展优势和空间
开放小区可以有效解决交通路网布局问题，促进土地节约利用，建立起“窄马路、密路网”的城市道路布局，建设快速路、主次干路和支路等级配合理的道路网系统，使得城市生活更便捷、交通循环更通畅，有利于城市社区物业管理一级网格和片区二级网格的划分。
以世纪新城小区为例，该小区位于健康路与和平路之间，南与承信家城小区相邻，占地面积100亩，建设面积10万平方米，居民1000余户，目前只建有一个东门，南、北、西三面有围墙间隔，空间浪费很大。
小区开放后，可以横、纵贯小区，既能方便居民出行，又能节省时间，还能合理利用土地资源，有助于邻里间的沟通交流，和谐相处，提升幸福度。
该小区王先生说：“从构建和谐社会、共建美好家园的角度来说还是有很多好处的，比如说出行通畅了、购物不用绕道了等等，未来这也可能是我们努力的方向。
”
三、小区开放尚需通过立法实现法治化的过程
开放小区的目的是为了实现物和有关资源效益的最大化，这是一个非常具有前瞻性的、与时俱进的城市发展理念，是贯彻落实十八届五中全会提出的五大发展理念中的共享发展理念的体现，也是落实中央城市工作会议的重要举措，符合当今世界的潮流和发展趋势，对于推进城市现代化具有重要指导意义。
目前，党中央、国务院提出的这一意见尚处于党和国家的政策层面，涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题。
由国家政策上升为法律，还有一个通过立法实现法治化的过程。
从调研情况看，如何获得舆论支持、业主支持、法律保障，把政府意志转化为公众意愿，如何分类渐进实施执行则是更为重要、亦然是更值得探讨的问题。