我国商品住宅空置与房价的相互关系实证研究
商品住宅价格影响因素分析及实证研究
商品住宅价格影响因素分析及实证研究商品住宅价格是一个复杂的问题，受到多种因素的影响。
以下是商品住宅价格的影响因素分析及实证研究。
首先，供需关系是商品住宅价格的主要影响因素之一。
当供应超过需求，商品住宅价格往往下降；相反，当需求超过供应，价格会上涨。
因此，经济发展水平、人口增长、城市化进程以及购房政策等因素都会对商品住宅价格产生影响。
其次，利率水平也是一个重要的影响因素。
低利率有助于降低购房成本，促进购房需求，从而推高住宅价格。
相反，高利率会增加购房成本，抑制购房需求，导致住宅价格下降。
第三，宏观经济环境对商品住宅价格有着重要的影响。
例如，经济增长率、通货膨胀率、失业率等指标都会对住宅价格产生影响。
经济繁荣期通常会促使住宅价格上涨，而经济衰退期则会导致住宅价格下降。
第四，地理位置也是影响商品住宅价格的重要因素。
通常来说，位于城市中心、交通便利、配套设施完善的房产价格较高；而位于偏远地区或者交通不便的房产价格较低。
第五，政策因素也会对商品住宅价格产生影响。
政府的房地产政策、税收政策以及贷款政策等都会对住宅市场产生影响，从而进一步影响商品住宅价格。
最后，人们对未来房价的预期也会影响商品住宅价格。
当人们对房价的上涨有较强预期时，会增加购房需求，进一步推高住宅价格。
相反，当人们对房价的下跌有较强预期时，会减少购房需求，导致住宅价格下降。
综上所述，商品住宅价格受到供需关系、利率水平、宏观经济环境、地理位置、政策因素以及人们对未来房价的预期等多种因素的影响。
在实证研究中，研究人员可以通过数据分析、计量经济学模型等方法来定量地研究各个影响因素对商品住宅价格的作用，以及它们之间的关系。
商品住宅价格是一个涉及到经济、金融、政策、社会等多个领域的复杂问题，对于广大购房者、房地产开发商、政府以及整个经济系统都有重要的影响。
因此，了解商品住宅价格的影响因素及其实证研究具有重要的理论和实践意义。
供需关系是商品住宅价格的主要影响因素之一。
我国商品房空置率对房价波动影响的实证研究
一
文献 综 述
房信 贷及 税收 、 增加 土地 供 给等 政策 措施 ， 对 于一 些城 市 房价 过快 上涨起到 了很 好 的抑制作 用。但 ２ ０ １ ２年下半 年 以来 ， 部分地 区 出现 了住 房交 易 价量 齐增 的态 势 ， 特别 是
２ ０ １ ３年 以来 ， 部分热点城市和区域 中心城市交 易量持续 放
关键词 ： 商 品房价格 ； 住房空置率 ； 房价 波动 中图分类号 ： Ｅ ５ ２ ； Ｆ ２ ９ ； Ｒ ３ １ 文献标 识码 ： Ａ 文章编号 ： １ ６ ７ ２—７ ８ ３ ５ （ ２ ０ １ ３ ） ０ ５— ０ ０ ６ ９— ０ ６
自２ ０ １ １年以来 ， 政 府部 门实施 的住房 限购 、 差别 化住
现 阶 段 我 国城 市 人 口不 断 增 多 ， 而 城 市 居 民 的 住 房 拥
点是 ， 住 房空置的存在是住 房市场需 求与供 给产生摩 擦 的
必 然 结 果 。Ｈ ｅ ｎ ｄ ｅ ｒ ｓ ｈ ｏ ｔ ｔ 和Ｈ ａ ｕ ｒ ｉ ｎ 则 运 用 利 润 最 大 化 来 解
释空置房 ， 认 为一定的空置 房是房地 产企业 追逐利润 最大 化 的结 果 。Ｙ ｏ ｎ ｇ ｇ ｐ ｉ ｎ ｇ Ｌ ｉ ａ ｎ ｇ ” 的研 究 表 明 ， 造 成 空 置 房 的
的观
品住房及用地 供 给 ； 加 快保 障性 安居 工程 规 划建 设 ； 加 强 市场监管 。在随后 的 ３月 ５ 日政 府工作报 告 中再 次强 调 ， 加强房地产 市场 调控 和保 障性 安居 工程建 设 。坚决 打击 投机投资性需求 ， 抓 紧完善稳 定房价工 作责 任制 和房地产 市场调控体系 ， 健全房地产 市场稳定 健康 发展长效机制 。
我国住房刚性需求与房价的相关性实证研究——基于成都市房地产市场的研究
（ ） 口众 多、 地 资 源 有 限 的特 有 国情 。 一 人 土 中 国土 地 资 源 绝对 数 量 较 大 ， 世 界 第 三 位 ， 是 人 均 占有 居 但
四 、 议 建
目前 住 房 在 需 求 方 面 是 投 资 需 求 占 多 数 ， 格 也 因 此 有 所 价 上 升 。要 让 房 价 适 应 有 效 需 求 关 系 ， 要 依 靠 市 场 、 府 、 三 需 政 第
一
、
研 究 目的
在 住 房 市 场 上 ， 地 产 开 发 商 所 拥 有 的信 息 远 远 超 过 了 消 房
因 为住 房 产 品 需求 特 性 决 定 了 住 房 需 求 容 易 增 加 ， 价 容 房
易 上涨 ， 种 特 殊性 表 现 在 ： 场供 给 缺 乏 弹 性 ， 场 供 给 的不 这 市 市 同 质性 ， 府垄 断土 地 出让 ， 政 市场 需 求 的广 泛 性 。 在 住 房 刚 性 需 求 问题 上 有 较 大 的 分 歧 。以北 京 社 科 院戴 建 忠先 生 为 代 表 的 一 方认 为“ 买 房 问题 上 不 存 在 ‘ 在 刚性 需 求 ’ 只 ， 是房 地 产 商 造 势 。并 重 申去 年 《 京 社 会 发 展 报 告 》 ” 北 的观 点 ，除 “ 了人 要 吃 饭 的 需 求 是 刚性 的 以外 ， 房 需 求 相 对 而 言 是 弹 性 的 ， 住
二 、 析原 因 分
房 价 与 刚 性需 求 有 关 联 ， 房 价 不 是 围绕 住 房 刚 性 需 求 的 但
原 因如 下 ：
出 现 异 常 的 萎缩 。相 反 ０ ¨ ， 所 有 的 负 面 因 素 被 淡 化 ， 其 ９年 当 尤 是政 府 作 为 外 部 力 量 的 介 入 ， 取 一 系 列 减 息 、 税 的政 策 和对 采 减 房 地产 市 场 的天 量 放 贷 。叠 加 的消 费 需 求 使 得 Ｏ ９年 的 潜 在 需 求 异 常增 大 ， 进 一 步 导致 本 论 房 价 的上 涨 和持 续 看 好 。 也
深圳市房价与空置率关系研究
表 １深圳市 １ ９－ ０ ８年房地产业各项数据 ５２０ ９
数据来源 ：深圳市统计局， 中国统计 出版社．深圳统计年鉴 ２ ０ ， － ０ ９ １５ Ｉ８ ６ ７
ｉ ．规模特征：商品房的空置面积随竣工面积的波动而上下起伏
根 据表 １ ，深圳 市 的商 品房市 场 的空置 面积 绝对数 量从 １ ９ ９ ５年开 始逐 年上升 ，在 ２ ０ 达到 ０ ３年 了峰值 ３ ９ ９ １ ． ４万平 方米 ， 随后开 始有所 下 降 。 １９ 、１ ９ ９８ ９ ９年 ， 由于 受到 政府 利好政 策 的刺激 ，投 资大 幅度增 长 。投资对 房地 产供 给影 响的 滞后 性在 随后 的几年 中慢 慢表现 出来 ， 品房供 应增 加 ， 此期 间空 置面积 的绝对 数量 也逐 步上 升 。 商 在
５５ ／ ０４元 平方 米 。此 后房 价开 始稳 步上升 ，２０ ０ ６年达到 了 ８６ 元 ／ 方米 ，较 ２０ ４０ 平 ０５年增 幅达 ３％ ０， 比最 低点 时的 １９ 年 增加 了 ６％。２ ０ ，房价继 续增 长 ，增幅达 ４％ ０ ８年次贷 危机 对全 球 ９９ ７ ０ ７年 ０ 。２ ０ 经济 的影 响开始 凸显 出来 ，深圳 市 的房价 剧烈 下跌 。
行定量分析 ， 出深圳市商品房市场的 自然空置率。结合该市商品房平均销售价格和空置 得 的数据 ， 试图寻找一条曲线来拟合二者的关系 根据拟合出的曲线对深圳市房地产市场现
状进 行评 述 ，分 析 问题 产生 的原 因。
关键 词 ：空置 ； 自然 空置率 ；商 品房价格 ；相 关性展
中 图分类号 ：Ｆ ９ ． ７ ． ２ ９２ ６５ 文 献标识码 ：Ａ
２０ 年 后 ，在 国家 的宏 观调 控 、人 民 币升 值 的预期 、需 求刚 性上 升等 因素 的共 同作用 下 ，空置 一 ０４ 部分 被 消化 ，２ ０ 、２０ ０４ ０ ５年 出现 了空 置面 积大 幅下 降 的情 况 。这 说 明市场对 空置 商 品房 的消化 能
我国商品房空置问题的思考
我国商品房空置问题的思考摘要：随着近几年房地产业的飞速发展，商品房建设逐步饱和，商品房的空置量也在不断增加，许多房屋建好后闲置着卖不出去。
大量的房屋空置造成了资源的过度浪费，这个问题值得我们的思考。
本文从我国商品房空置的现状入手，分析其存在的原因，从而得出正确看待及处理商品房空置的对策。
关键词：商品房；空置；供需不平衡abstract: with the rapid development of real estate in recent years, housing construction is gradually saturated, the amount of vacant commercial housing is also increasing, many houses were built after the idle sell. the housing vacancy caused by the excessive waste of resources, this issue deserves our thinking. from the status of our vacant housing, analyzes the reasons for its existence, to arrive at a correct view and deal with vacant housing countermeasures.keywords: real estate; vacant; supply and demand imbalance.中图分类号：f293.33文献标识码：a 文章编号：近年来，我国房地产投资快速增长，房地产价格也在持续上涨。
从2006年初至今各地披露的房价数据来看，全国70多个大中城市房价均有不同比例的上涨，有些城市的现行房价已经超过了消费者能力的承受范围。
另一方面住房空置率居高不下，不仅意味着住房资源被闲置，也代表着房价进一步偏离轨道被扭曲。
我国商品房空置问题研究综述
统计体 系。一 个是全社会房屋 总量 中有 多 少未被使 用的闲置房。这种 闲置房包括未
售 出的全部商 品房 ，已售 出未入住的空住
房， 社会 存 量 房屋 中可 出租 出售 和 闲置 的全
处 于何种 状态 的房地产 才是 空置 的 ， 目前在 国内没有 一个公认的定义。 即使是
维普资讯
，
建筑面积中 尚未销售或 出租的房屋面积” 这
一
定义 的基础上 ，分别对 “ 竣工” 未出售 、“
我 商 房 置 国 品 空
阀 研究 述 综
■ 吕 冰 程亚鹏 赵媛媛 （ 河北农业 大学 河北保 定 ０ １０ ） ７０ １
究 及 空 置 问题 的 实 证 研 究 三 个 方 面 ，
致 可以分为三类 ：对空置 内涵 、计算方 法
及 合理 空置率的研究 ，即对空 置问题本 质
或 者说是理论基础 的研究 ；对 空置问题 对
房屋是否处于流通过程 中成为待售或待租 的房屋 。如果 房屋 已进 入市 场，正处于流
、 ｒ ． 年 来 ，房 地 产 业 成 为 我 国 国 民 经 一
理 空 置 率 的研 究
ｆ ） 念 与 内涵 的 研 究 一 概
１广广 济的增长点和消费热点，在我国 ！ 的经济发展中的地位越来越重要。 ．
近年来，在研 究房地产市场 状况时 ，许多 学者都会提到 “ 空置或空置率”这一概念。
使有也是笼统的 ， 缺乏可操作性。 在研究方 法上 ， 大多数是采用定性分析的方法， 引用
研究较为成熟的外文文献中的定义， 再从我 国的实际状况进行分析 ， 并没有从基本的经 济理论出发进行分析。而且 ， 几乎没有相关
我国住房空置率在房地产经济中的作用研究
我国住房空置率在房地产经济中的作用研究针对我国城市住区中住房空置率的现象，结合房地产价格和租金对住房空置率的相互影响进行分析，旨在提出一系列可实施性措施来控制住房空置率。
标签：住房、空置率、房地产经济近年来城市住区的发展日益加速，住宅的数量在不断攀升，但住房空置的问题也随之出现。
如果城市无限蔓延扩张，面对郊区相对便宜的房屋价格、内城拥挤的居住密度和交通、环境的恶化，城市居就会逐渐迁往城市郊区，就会引起“内城衰退”现象，从而导致更严重的住房空房率的存在。
1.我国当前住房空置率现状由《固定资产投资统计报表制度》可知，我国住宅市场中的空置指没有交易过的新房，不包括旧房屋的空置，即中国住宅市场空置仅仅指增量市场的空置，其空置率也是指住宅增量市场的空置率。
在具体计算时，空置率指当前商品房空置面积与前三年商品房可供数量之比，其中，商品房可供数量是指当年商品房竣工面积。
国外专家认为，当一个国家的商品房空置率小于3%时，买房人几乎找不到自己需要的房源，市场呈现为卖方市场；当商品房空置率为3%一10%时，市场较为平稳，整个市场供应不显得过剩，买方也有充分的选择余地；当商品房空置率为10%时，房地产商品显得开始过剩；当商品房空置率大于15%时，则将产生严重的商品房过剩问题。
由于各国国情和经济发展水平不同，我国不能直接和简单地套用上述标准。
2010年开始，我国加紧了房地产调控的步伐，实行限贷、限购这样的硬性行政干预措施，这显示了我国调控房地产行业的决心。
并且国家房地产调控政策效果开始显现，大多数城市房价止涨回稳，部分城市房价开始下调。
2.我国商品住宅市场住房空置的特点2.1商品住宅空置数量逐年递增，但幅度呈波浪变动1992、1993年房地产发展“过热”，导致房地产供给和有效需求严重失衡，并与1994年开始出现大量空置商品房，并逐年增大。
但是，我国城市新建商品住宅空置量的增幅却呈逐年波动的迹象。
2.2 普通商品住宅的空置占空置总量的比重较大在历年房屋空置中，住宅空置的比重占总空置量的70%左右。
我国商品住宅的空置以及其对策研究-精品
合同范本/房地产商我国商品住宅的空置以及其对策研究目前,虽然表面上我国房地产市场发展势头良好、房地产业炒的很热,总量增加很快,但是也出现了诸多问题,特别是商品住宅大量空置已成为房地产市场运行中最突出的问题之一。
商品住宅的积压沉积着大量的银行资金,不仅仅影响了房地产业本身,也严重影响了国民经济的健康持续发展,影响着和谐社会的建设,造成了恶性循环。
它不但是经济问题,更是社会问题。
因此,必须给予足够的重视,予以解决。
本文的研究具有一定的实用价值,目的在于为政府管理者、政策制定者提供一个全面了解商品住宅空置问题的平台,同时为房地产开发企业提供决策参考依据。
本文首先对空置的概念进行了阐述,并运用经济学的理论进行了解释;在探讨商品住宅空置率计算方法的基础上,给出了空置率改进后的计算方法;进而阐述了自然空置率的内涵和存在的理论依据,并给出了我国商品住宅自然空置率的回归分析,在考虑到我国住宅市场特殊性的因素后,对我国目前商品住宅市场的空置做出了判断;在对统计资料和数据分析的基础上,从商品住宅本身、消费者、房地产金融和其他方面定性地分析了导致我国商品住宅空置的原因;最后论文分别从政府和房地产开发商等方面给出了消化空置商品住宅、避免空置总量增加的方法或思路:即政府要调控宏观总量,在税收政策、法律法规以及房地产金融等给方面给与支持;房地产开发商要通过自身的优化经营,增加有效供给,降低开发成本,提高房屋的质量来保持需求和供给之间的均衡。
本文既注重宏观总量的研究,又注重微观区域的研究,将理论和实践相结合,定性和定量相结合。
既有对空置情况的整体判断,又有商品住宅价格过高的分析;利用存储理论,建立了住宅开发规模优化决策模型;给出了消化已有空置商品住宅的帕累托改进模型,并将其付诸实施。
与以往的研究成果相比,论文给出了空置率的改进计算方法;在降低已有空置过程中,将福利经济学中的帕累托标准和帕累托改进引入了论文当中,并给出了帕累托改进的模型。
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我国商品住宅空置与房价的相互关系实证研究
摘要：随着我国房地产业的不断发展，近年来房地产价格不断上涨，而空置面积却越来越大，空置率越来越高。
面对这一矛盾体，本研究利用计量工具对35个城市2002~2005年的数据进行面板分析，阐述房价与空置面积、空置率之间的关系。
关键词：空置面积；空置率；房价
一、空置现状及经济学分析
1998年以来中国房地产业快速发展，房地产市场上的商品房价格也一直高速上涨。
与此同时，房地产发展过程中一直客观存在着“空置过高”现象，据国家统计局数据显示，2004、2005年空置面积达到12326.1万平方米和14285.1万平方米。
大量楼盘积压是中国商品房市场上的一大顽症，政府和市场采取许多措施来解决这一问题，但效果却不明显。
根据经济学原理，在竞争的市场经济条件下,商品供需市场是趋于均衡的，存在着均衡价格和均衡数量。
当商品供给增加，商品数量增加，价格下降；当商品需求增加,商品价格上涨，供给数量下降。
在有其他因素影响情况下,商品实际价格与数量在均衡点上下波动，一般不会长时间背离均衡点。
一般来说，供给一定的情况下，住宅空置率低，说明住宅的需求旺盛，有利于房价上涨；住宅空置率高，说明住宅需求不足，有利于房价下降。
国外相关研究表明：住宅空置率的合理区间为3%—10%，如果小于3%，则可供需求者选择的住宅较少，不利于住宅市场的发展；如果大于10%，则住宅空置严重，住宅市场将会出现一系列问题。
如果将空置面积看成是商品房的“存货”，房价上升时空置面积、空置率就会减少，而在我国长期存在高空置、高房价这种违反市场规则的现象。
二、空置的相关概念
1.空置。
空置是指房屋在流通过程中,处于供出售或供出租的状态。
我国处于高速城市化阶段，住宅空置量的统计是以新建商品住宅为基础，即增量空置。
而国外住宅空置量的统计是以全部存量住宅为基础，即存量空置。
例如，美国等发达国家已过高速城市化阶段，新建住宅很少，住宅供应主体是存量房，因此没有新建住宅空置的统计。
2.商品房空置面积。
没有销售或租赁出去的商品房的面积就是空置面积。
1994年国家统计局针对1992、1993年我国房地产开发出现的“过热”现象，东部沿海地区出现大量空置商品房情况而建立了商品房空置面积指标,并从1998年开始将空置面积分为一年以上和一年以下，从1999年开始明确空置面积中扣除拆迁还建、统建代建、公共配套等不可销售和出租的面积；2003年又对空置面积进行了空置时间分组，明确了待销、滞销、积压概念。
3.商品房空置率。
国内对此指标的应用还不规范,没有明确的定义，一般是指报告期商品房空置数量占报告期可供销售、出租商品房数量的比重。
反映当年可供销售和出租的商品房数量中没有销售和出租的商品房的空置程度。
空置率在计算方法上存在许多问题和争论，理论上是指全部存量住宅空置量与全部存量住宅之比，但目前国内商品房空置率计算方法大概有3种：第一，全社会空置房面积除以全部住房面积；第二，空置商品房面积除以最近3年内竣工面积；第三，空置商品房面积除以当年竣工面积。
三、空置与房价的关系研究文献回顾
目前，国内商品房空置和房价相关研究主要集中在对商品房高房价和高（低）空置率现象的原因和相关对策的分析上。
张红（2004）根据深圳历年商品房空置率与商品房销售不变价铬的变化率进行回归分析，得出从1995年开始房地产增量市场的空置率开始大大超过自然空置率。
孙超（2004）认为，2003年供需限制和缺乏市场竞争是房价过高的主要原因，大量隐性收入和外来资金支撑了高房价，厂商炒卖行为加剧了房价的上涨，降低了空置率。
林毅夫（2006年）认为，空置面积很大的情况下房价上涨是由于银行业过于集中，地方政府行为，外资、外贸政策和房地产投机性需求4个方面的原因。
姚炜（2006年）认为，高房价、高空置率是开发企业自身的资本运作、投资决策的失误，市场有效需求不足和开发企业和银行管理体制存在缺陷三方面原因造成的，并提出政府应该发挥宏观调控作用，银行应该控制住宅建设规模，提高贷款质量的对策。
徐正林、苗婧（2006年）提出，应进一步解决住房供给的结构性矛盾；平抑商品房价格及加强监督和管理等措施。
四、实证研究
鉴于空置面积、空置率与房价的经济联系比较弱,国内外至今还没有相关的理论和模型，本文参考专家的意见结合要讨论的问题试图引进商品房平均价格、
销售面积、非农业人口、人均GDP、利率等其它对空置有影响的因子,运用35个城市（北京、天津、上海、沈阳、南京、广州、武汉、重庆、石家庄、大连、长春、哈尔滨、杭州、济南、成都、西安、宁波、合肥、福州、厦门、深圳、南昌、郑州、长沙、南宁、贵阳、昆明、兰州、海口、呼和浩特、西宁、银川、乌鲁木齐等）2002-2005年的数据,进行计量研究，以期发现房屋空置、空置率与其它因素的关系,经多次建模发现，其他因素对空置量的影响很微弱，最后只对空置、空置率与房价的相互关系,借助eView5.1进行分析。
（一）35个城市总体分析
1.从2002~2005年35个城市商品住宅空置面积、空置率的折线图可以看出，2002~2005年城市商品住宅空置面积最大的城市是北京，分别为634.06、896.92、723.85、799.73万平方米；最小的城市是西宁，分别为9.58、9.82、1
2.45、10.51万平方米。
2002年空置率最大的城市是海口，为65%，最小的是贵阳、杭州，为3%；2003年空置率最大的是海口，为44%，最小的是杭州，为1%；2004年空置率最大的是长春、沈阳，为35%，最小的是杭州，为1%；2005年空置率最大的是兰州，为47%，最小的是杭州、宁波，为1%。
2.空置面积与房价分析
（1）首先进行Hausman test,结果p=0.000F0.05(34,104)=1.50，应建立个体固定效应模型。
（3）确立模型。
利用Eviews5.1 进行个体固定效用模型回归，经分析确定空置面积与房价的关系：
Yit=Cit-0.031091Xit+201.75
(5.81)(-2.40) R2=0.85、DW=1.78
注：圆括号中为相应的t 统计量。
3.空置率与房价分析
同理，确定建立随机效应模型，空置率与房价之间的模型如下：
（二）35个城市分类分析
1.按人口数量分类。
将35个城市分成人口在400万以上、200~400万、100~200万、100万以下4类城市。
（1）空置面积与房价分析。
对人口400万以上城市（北京、天津、沈阳、上海、南京、广州、武汉、重庆）进行商品房空置面积与房价分析，确定并建立如下混合估计模型：
对其它3类城市进行相关分析发现未能通过检验。
（2）空置率与房价关系分析。
对人口400万以上城市进行商品房空置率与房价分析，确定并建立如下混合估计模型：。